Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2016 г. N 15АП-4312/16

город Ростов-на-Дону

16 мая 2016 г.

дело N А32-30723/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Цушко И.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2016 по делу N А32-30723/2015

по иску Администрации города Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Эталон"

о взыскании 176 101,46 руб., расторжении договора,

принятое судьей Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

Администрации города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Эталон" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 13.09.2010 N 4900006005; о взыскании задолженности за пользование земельным участком за период с 01.07.2014 по 30.06.2015 в размере 138 176,27 рублей, пени в размере 37 925,19 рублей.

Решением арбитражного суда Краснодарского края исковые требования в части взыскания задолженности и неустойки удовлетворены, требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение суда в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора отменить, требование удовлетворить по основаниям указанным в жалобе.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Жалоба рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ.

В отсутствие возражений участвующих в деле лиц, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части. Самостоятельно выйти за пределы апелляционной жалобы суд не вправе в соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 13.09.2013 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900006005, согласно которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 367 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204002:30, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР между жилыми домами N 34 и N 36 для строительства офисно-выставочного центра.

Настоящий договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору (пункт 1.2 договора аренды).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок действия настоящего договора устанавливается с 12 мая 2010 года о 12 мая 2015 года (пункт 3.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.07.2015 N 90-8715408.

Пунктом 2.3 договора аренды установлено, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 07.09.2010 N 024/7-2010 и составляет 387 606,00 рублей.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельными платежными документами за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Судом установлено, что задолженность по арендной плате ответчика перед истцом составила за период с 01.07.2014 по 30.06.2015 138 176,27 рублей, которая взыскана с ответчика. Также по состоянию на 29.07.2015 неустойка за нарушение срока внесения арендной платы составила 37 925,19 рублей, которая также взыскана судом на основании ст. 330 ГК РФ.

В части взыскания задолженности и неустойки решение суда не обжалуется.

В части требований истца о расторжении договора суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя договор в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В статье 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Письмом N 02-05-17-22359 от 19.09.2014, направленным 29.10.2014 по следующим адресам: г. Сочи, ул. Конституции, 18 и г. Сочи, ул. Парковая, 15, арендатору было предложено в добровольном порядке погасить сложившуюся задолженность по договору, указано на наличие права арендодателя принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора, отмечено, что при неисполнении требований претензии вопрос о расторжении договора будет рассмотрен в судебном порядке.

Конверты вернулись с отметкой "Истек срок хранения".

Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру - процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.); обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство); сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

Однако, как следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, юридическим адресом ответчика является 354000, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Парковая, 15, офис 6.

В связи с тем, что указанные претензии отправлены по ненадлежащим адресам, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды.

Несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом, в силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, является основанием для оставления арбитражным судом искового заявления без рассмотрения.

На основании изложенного исковые требования в части расторжения договора оставлены судом без рассмотрения.

Вместе с тем, судом не учтено следующее.

В силу п. 2.1 договора N 4900006005 срок действия настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации и до 12.05.2015.

В соответствии с п. 8.4 договора N 4900006005 срок действия договора прекращается по истечении срока указанного в п. 2.1. настоящего договора. Договор не подлежит продлению, вместе с тем, арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.

Таким образом, на дату подачи искового заявления спорный договор прекращен в связи с истечением срока действия.

Если же исходить из того, что срок действия продлен сторонами на основании ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, то необходимо исходить из следующего.

В силу ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Форма отказа от договора гражданским законодательством не определена, в связи с чем, отказ от договора может быть выражен и в форме искового заявления.

С учетом подачи в суд иска по настоящему делу 21.08.2015 и даты рассмотрения дела по существу - 01.02.2016, на момент рассмотрения спора срок, установленный в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истек.

Таким образом, в любом случае спорный договор на момент рассмотрения дела по существу прекращен.

Решение суда в обжалуемой части надлежит отменить, в удовлетворении требования о расторжении спорного договора отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2016 по делу N А32-30723/2015 в обжалуемой части, - а именно в части оставления иска без рассмотрения - отменить. Принять новый судебный акт. В удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 13.09.2010 N 4900006005 отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.В. Ильина Н.Н. Мисник