Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2016 г. N 04АП-1281/16 (ключевые темы: объекты недвижимости - собственность - кадастровый номер - Земельный кодекс - множественность лиц)

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2016 г. N 04АП-1281/16

г. Чита

19 мая 2016 г.

Дело N А19-11063/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2016 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей: Желтоухова Е.В., Басаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Министерства имущественных отношений Иркутской области, Правительства Иркутской области и Хафизова Михаила Эдуардовича на решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 января 2016 года по делу N А19-11063/2015 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Терминал" (ОГРН 1023802143034, ИНН 3819010832, место нахождения: 665462, Иркутская область, город Усолье - Сибирское, улица Карла Маркса, дом 18) к Министерству имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564, ИНН 3808174613, место нахождения: 664007, Иркутская область, город Иркутск, улица Карла Либкнехта, дом 47) к обществу с ограниченной ответственностью "БРЭЙМ" (ОГРН 1063810019173, ИНН 3810041353, место нахождения: 664014, Иркутская область, город Иркутск, поселок Жилкино, улица Мостоотряд-31) третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Иркутской области (ОГРН 1073808005534, ИНН 3808163259, место нахождения: 664027, Иркутская область, город Иркутск, улица Ленина, дом 1А), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340, место нахождения:667007, г.Иркутск, ул.Софьи Перовской, 30), Гафанович Леонид Александрович, Митюков Александр Алексеевич, Сизиков Вячеслав Александрович, Хафизов Михаил Эдуардович, Бабкина Ирина Олеговна о признании договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2015 недействительным,

(суд первой инстанции - Е.С. Пенюшов),

при участии в судебном заседании:

от истца: Фильберт М. Ю., представитель по доверенности от 11.01.2016 г., Крупельницая А. Г., представитель по доверенности от 26.06.2015 г.,

от ответчиков:

от Министерства имущественных отношений Иркутской области - не явились, извещены,

от общества с ограниченной ответственностью "БРЭЙМ": не явился, извещен;

от третьих лиц:

от Правительства Иркутской области: не явились, извещены,

от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" - не явился, извещен;

от Гафановича Леонида Александровича: не явился, извещен;

от Митюкова Александра Алексеевича: не явился, извещен;

от Сизикова Вячеслава Александровича: не явился, извещен;

от Хафизова Михаила Эдуардовича: явился лично;

от Бабкиной Ирины Олеговны: не явился, извещен.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Терминал" (далее - ООО "Терминал") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Иркутской области (далее - министерство), к обществу с ограниченной ответственностью "БРЭЙМ" (далее - ООО "БРЭЙМ"), при участии в деле: Правительства Иркутской области, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Гафановича Леонида Александровича, Митюкова Александра Алексеевича, Сизикова Вячеслава Александровича, Хафизова Михаила Эдуардовича, Бабкиной Ирины Олеговны, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, с иском, уточненным в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2015, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 38:36:000002:8479 площадью 8 371 кв.м, расположенный по адресу: г. Иркутск, п. Жилкино, ул. Полярная, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью "Брэйм", применении последствия недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда Иркутской области принят отказ от иска в части требования о применении последствий недействительности сделки - договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 38:36:00002:8479 от 02.04.2015, заключенного между министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью "Брэйм"; производство по делу в указанной части прекращено. В оставшейся части исковые требования удовлетворены.

В обосновании суд первой инстанции указал, что заключенный ответчиками с нарушением требований статьи 39.20. ЗК РФ договор купли-продажи земельного участка от 02.04.2015, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 38:36:000002:8479 площадью 8 371 кв.м, расположенный по адресу: г. Иркутск, п. Жилкино, ул. Полярная, является недействительной сделкой в силу ничтожности, как несоответствующей правилам статей 39.3., 39.20. ЗК РФ и посягающей на права и охраняемые интересы третьих лиц, не являющихся стороной сделки - на права и охраняемые интересы иных собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000002:28, в том числе на права и охраняемые интересы ООО "Терминал". Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 38:36:000002:28 является неделимым.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Министерство имущественных отношений Иркутской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда Иркутской области от 25.01.2016 по делу N А19-11063/2015 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт - в удовлетворении требований ООО "Терминал" отказать в полном объеме.

Полагает, что в настоящее время объекты недвижимости имеют разных собственников - самостоятельных хозяйствующих субъектов, которые не ведут совместной производственной деятельности с ООО "Терминал". В настоящее время фактически не существует той производственной базы, для эксплуатации которой первоначально был предоставлен земельный участок. Факт отсутствия возможности организации подъездных путей к объектам недвижимости истца и иных лиц, нарушения прав этих лиц при разделе земельного участка, а также требований к образуемым измененным земельным участкам, установленным ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, не доказан.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Правительство Иркутской области также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 января 2016 года по делу N А19-11063/2015 отменить. Принять по делу новый судебный акт - в удовлетворении заявленных требований ООО "Терминал" отказать.

Полагает, что признание недействительным договора купли-продажи от 02.04.2015 г. не восстановит нарушенные, по мнению ООО "Терминал", его права, поскольку решение органа кадастрового учета по постановке Земельного участка на кадастровый учет не оспорено, Земельный участок не снят с кадастрового учета и ООО "Терминал" не сможет реализовать свое исключительное право на приватизацию.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Хафизов Михаил Эдуардович также обратился с апелляционной жалобой, в которой отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от 25.01.2016 г. года и принять новое решение по делу. Полагает, что объекты недвижимости, ранее принадлежавшие ОАО "Иркутскмостострой", и перешедшие, в том числе, к ООО "Терминал" не подпадают ни под одно из определений. Данные объекты не обладают признаками единого имущественного комплекса. ОАО "Иркутскмостострой" прекратил свою основную деятельность в 2000-х годах и распродал часть объектов недвижимости. ООО "Брэйм" приобрело 3 объекта недвижимости: "кислородная" - одноэтажное нежилое панельное здание с навесом. "выпариватель" - одноэтажное нежилое железобетонное здание. подкрановый путь N 1, под краном К-651, а также сам кран. На протяжении последних лет на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000002:28 осуществляли коммерческую деятельность несколько самостоятельный юридических лиц и частных предпринимателей, и ни одно из них не использует объекты недвижимости, ранее принадлежавшие ОАО "Иркутскмостострой" для строительства мостов.

На апелляционные жалобы Министерства имущественных отношений Иркутской области, Правительства Иркутской области и Хафизова Михаила Эдуардовича поступил отзыв ООО "Терминал", в котором оно соглашается с выводами суда первой инстанции и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07 апреля 2016 судебное разбирательство отложено на 12 мая 2016 года.

Определением Четвертого арбитражного суда от 11 мая 2016 года произведена замена судьи Ткаченко Э.В. на судью Желтоухова Е.В.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционным жалобам размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 12.03.2016, 19.03.2016, 31.03.2016, 08.04.2016, 08.04.2016.

Хафизов М.Э. доводы всех апелляционных жалоб поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционные жалобы - удовлетворить.

Представители истца дали пояснения согласно отзыву на апелляционную жалобу. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ОАО "Иркутсмостострой" (арендатором) и администрацией города Иркутска (арендодателем) 19 июля 1999 года заключен договор аренды земельного участка N 816, согласно которому арендодатель, обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в возмездное временное пользование земельный участок с кадастровым номером 38:36:021002:1, площадью 115 606 кв.м, находящийся в квартале Ленинского района г. Иркутска по адресу: ул. Полярная, для эксплуатации существующей производственной базы.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2014 ООО "Терминал" перешло право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Иркутск, п. Жилкино, ул. Полярная, а именно: железнодорожный путь N 2, протяженностью 243,1 м., кадастровый номер 38:36:000002:0028:25:401:001:020291630; железнодорожный путь N 3, протяженностью 174,7 м., кадастровый номер 38:36:000002:0028:25:401:001:020291640; железнодорожной путь N 4, протяженностью 340,3 м., кадастровый номер 38:36:000002:0028:25:401:001:020291650; железнодорожной путь N 5, протяженностью 572,4 м., кадастровый номер 38:36:000002:0028:25:401:001:020291660; железнодорожной путь N 6, протяженностью 265,3 м., кадастровый номер 38:36:000002:0028:25:401:001:020291670; железнодорожной путь N 8, протяженностью 300,9-м., кадастровый номер 38:36:000002:0028:25:401:001:020291680; железнодорожной путь N 10, протяженностью 1 300 м., кадастровый номер 38:36:000000:0000:25:401:001:020290240, железнодорожной путь N10А, протяженностью 1 384, 5-м., условный номер 38-38-01/142/2007-272, механическая мастерская, назначение - нежилое, общая площадь 593, 9 кв. м, кадастровый номер 38:36:000002:0028:25:401:001:020232450, операторское помещение ГСМ, назначение - нежилое, общая площадь 7,4 кв. м, кадастровый N 38:36:000002:0028:25:401:001:020236740; арматурный и волочильные и волочильный цеха, назначение - нежилое, общая площадь 651,8 кв. м, N38:36:000002:0028:25:401:001:020232290; гараж назначение - нежилое, общая площадь 114, 1 кв. м, кадастровый номер 028:25:401:001:020232170; помещение для охраны, назначение - нежилое, общая площадь 21, 9 кв. м, кадастровый 0002:0028:25:401:001:020232230; депо, общая площадь 246,7 кв.м., кадастровый номер 28:25:401:001:020232440; здание растворный узел, двухэтажное, нежилое, общая площадь 93,8 кв.м, инв. N 1232200, литер Я, кадастровый номер 38:36:000002:0028:25:401:001:020232200; административно-бытовое помещение, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь N 25:401:001:020232040, лит. А;гараж и бытовые помещения, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 229.3 кв. - 5:401:001:020232380, лит. Ё,Ё1; кузнечный цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 49,5 кв. м., инв. N 25:401:001:020232120, литД; цех МЖБК, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 2496,2 кв.м, инв. N 25:401:001:020232320, лит. Р; гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 315,7 кв.м, инв. N 25:401:001:020232160, лит. О; склад назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1613,4 кв.м, инв. N 25:401:001:02032060, лит. М; ДЭС - электростанция, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 102,7 кв.м, инв. N 25:401:001:020232210, лит. А1; подкрановый путь N 2, назначение: нежилое, протяженность 170 п.м, пролегающий от цеха под краном ККУ-5, инв. N 25:401:001:020232460, лит. VIII; котельная, назначение: нежилое, 3-этажный, общая площадь 574,2 кв.м, инв. N11:020232310, лит К; административное, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 451,9 кв.м, инв. N :0232020, лит Б, что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности (том дела 1 листы дела 60 - 84).

В связи с чем договор аренды земельного участка N 816 от 19.07.1999 уточнен дополнительным соглашением от 25 декабря 2014 года между ООО "Терминал" (арендатором) и министерством (арендодателем), согласно которому арендодатель, обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в возмездное временное пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 38:36:000002:28, площадью 115 606 кв.м, находящийся в квартале Ленинского района г. Иркутска по адресу: ул. Полярная, под эксплуатацию существующей производственной базы.

В пункте 1.6. указанного дополнительного соглашения отражено, что на участке имеются: железнодорожные пути N 2 N 3, N 4, N6, N 8, N 10, N 10А, механическая мастерская, помещение для охраны, арматурный и волочильный цех, гараж, операторское помещение ГСМ, растворный узел, ДЭС - электростанция, подкрановый путь N 2, котельная, цех МЖБК, кузнечный цех, административное здание, административно -бытовое здание, гараж и бытовые помещения, склад, гараж.

Из арендованного истцом земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:28 выделен земельный участок с кадастровым номером 38:36:000002:8479 площадью 8 371 кв.м, о чем свидетельствует кадастровая выписка о земельном участке от 24.06.2015 (том дела 1, лист дела 117), который на основании распоряжения Правительства Иркутской области от 27.02.2015 N 126 - рп и договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2015 передан в собственность ответчику - ООО "Брэйм".

ООО "Брэйм" указанный земельный участок на основании договора от 06.04.2015 передан в собственность Гафановичу Леониду Александровичу, Митюкову Александру Алексеевичу, Сизикову Вячеславу Александровичу, Хафизову Михаилу Эдуардовичу, Бабкиной Ирине Олеговне, что подтверждается договором от 06.04.2015 и выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.08.205 (том дела 2, листы дела 72-77).

Истец полагает, что заключение (совершение) оспариваемого договора (сделки) нарушает его права на реализацию исключительного права на приватизацию земельного участка, занятого объектами недвижимости в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и полагает, что земельный участок с кадастровым номером 38:36:000002:28 является неделимым, выделение из его состава самостоятельных земельных участков и последующая передача их в собственность одному из собственников находящихся на нем объектов недвижимости, невозможны, передача в собственность должно производится в отношении всех собственников, находящихся на нем объектов недвижимости по правилам правового режима общей долевой собственности.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Иркутской области заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Министерство имущественных отношений Иркутской области, Правительство Иркутской области и Хафизов Михаил Эдуардович обратились в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзыва, заслушав пояснения Хафизова М.Э. и представителей истца в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующих положений.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), утратившей силу с 1 марта 2015 года, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ, утратившей силу с 1 марта 2015 года, определено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Согласно статье 29 ЗК РФ утратившей силу с 1 марта 2015 года, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Пунктами 5,6 статьи 36 ЗК РФ, утратившей силу с 1 марта 2015 года, определено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что защита гражданских прав сможет быть осуществлена путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Под использованием упомянутого способа защиты гражданских прав законодатель подразумевает, в числе прочего, правомочия суда при рассмотрении конкретного имущественного спора оценивать законность решений и действий государственного органа или органа местного самоуправления, на котором основаны исковые требования или возражения по иску, и не применять их в том случае, если такие действия незаконны, совершены с нарушением установленного порядка (процедуры), с превышением полномочий, либо при отсутствии оснований для их совершения.

Для оценки указанных обстоятельств не обязательно первоначальное решение суда о признании решения недействительным и (или) действий органа местного самоуправления незаконными, по существу законность данных действий оценивается судом при рассмотрении доказательственной базы по делу в рамках искового производства.

Суд первой инстанции, проверив законность действий Правительства Иркутской области в рамках совершения оспариваемой сделки, в частности принятия решения о предоставлении ответчику в собственность земельного участка, выраженного в распоряжении от 27.02.2015 N 126 - рп, установил следующие обстоятельства нарушения закона.

Как правильно указывает суд первой инстанции, основанием для предоставления в собственность земельного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ и принятия положительного решения компетентным органом по заявлению лица, поданному в целях реализации исключительного права на приобретение земельного участка под объектом недвижимости, является факт нахождения в собственности объекта недвижимости у заявителя на предоставляемом земельном участке.

На земельном участке с кадастровым номером 38:36:000002-8479 располагался объект недвижимости ООО "Брейм" - кислородная, назначение нежилое, общая площадь 35,5 кв.м кадастровый номер 38:36:000002:2599, тогда как основанием предоставления ООО "Брейм" земельного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ согласно распоряжению Правительства Иркутской области от 27.02.2015 N 126 - рп явилась эксплуатация существующей производственной базы.

В ходе судебного разбирательства суду не представлено доказательств, что на момент принятия Правительством Иркутской области распоряжения от 27.02.2015 N 126 - рп у ООО "Брейм" имелся в собственности объект недвижимости - производственная база.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что предоставление Правительством Иркутской области в собственность ООО "Брейм" земельного участка в порядке реализации прав, предусмотренных статьей 36 ЗК РФ, не соответствует закону, поскольку у ООО "Брейм" отсутствовал объект недвижимости - производственная база, под эксплуатацию которой предоставлен земельный участок.

При этом были обоснованно отклонены доводы министерства о том, что на предоставленном земельном участке в любом случае имелся объект недвижимости ООО "Брейм" - здание кислородной, в связи со следующим.

Предоставленные статьей 29 ЗК РФ (действующей на момент принятия распоряжения) полномочия органу при принятии решения о предоставлении земельного участка в собственность как раз направлены на установление наличия/отсутствия оснований предоставления земельного участка, в рассматриваемом случае в порядке статьи 36 ЗК РФ.

Поскольку статьей 36 ЗК РФ право на земельный участок обусловлено наличие у заявителя на таком земельном участке объекта недвижимости на праве собственности, компетентному органу в своем положительном решении надлежит отразить объект недвижимости, на который в действительности имелось право собственности у заявителя на момент обращения с заявлением и принятия соответствующего решения.

При ином подходе, отражение в положительном решении несуществующего объекта недвижимости свидетельствует о том, что правительством при принятии решения вообще не проверялся и не устанавливался факт нахождения в собственности объекта недвижимости ООО "Брейм" на испрашиваемом земельном участке, тогда как указанные факты подлежат обязательному установлению компетентным органом и объективным выражением результата их установления является соответствующее решение уполномоченного органа.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статья 39.20 ЗК РФ, действующей на момент заключения оспариваемой сделки, определено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ действующей на момент заключения оспариваемой сделки, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

Поскольку Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено право заключения договора о предоставлении в собственность земельного участка только на основании положительного решения уполномоченного органа, тогда как в ходе судебного разбирательства установлено, что распоряжение Правительства Иркутской области от 27.02.2015 N 126 - рп вынесено в отношении несуществующего объекта и в договоре купли-продажи земельного участка так же отражено предоставление земельного участка под несуществующий объект, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор купли-продажи земельного участка от 02.04.2015 не соответствует требованиям подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3. ЗК РФ.

Кроме того, апелляционный суд, поддерживая выводы суда первой инстанции, учитывает следующее.

Предоставление в собственность земельного участка в порядке ст.39.20. ЗК РФ (а ранее данный порядок был предусмотрен ст.36 ЗК РФ) предполагает, что земельный участок предоставляется для эксплуатации принадлежащего лицу объекта, то есть площадь предоставляемого земельного участка определяется особенностями эксплуатации имеющегося объекта. Как следует из материалов дела, плщадь объекта, принадлежащего ООО "Брейм" составляет 35,5кв.м, а земельный участок был ему предоставлен площадью 8 371 кв.м, при этом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, как определялся размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта. Площадь же земельного участка в 235,8 раза превышает площадь объекта. Данные обстоятельства при предоставлении земельного участка не проверялись, что является нарушением положений ст.39.20 ЗК РФ.

Указанные обстоятельства, по мнению апелляционного суда, являются достаточными для удовлетворения заявленного требования.

Суд первой инстанции также исходил из следующего.

Пунктом 2 статьи 39.3. ЗК РФ действующей на момент заключения оспариваемой сделки, установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Оценка возможности раздела или изменения земельного участка является правовой, а не физической категорией и должна решаться с учетом требований статьи 11.9. ЗК РФ, в частности, о предельных минимальных размерах земельных участков (пункты 1, 2), недопустимости образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4), о недопустимости раздела, перераспределения или выдела земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5). Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 38:36:000002:28 является неделимым, указав следующее.

Возможность раздела земельного участка, закрепленная в статье 11.4. ЗК РФ, при наличии на нем объектов недвижимости должна оцениваться с учетом базового принципа регулирования земельных отношений, установленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ - принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, который определяет связь объекта недвижимости с судьбой земельного участка и его юридическими свойствами.

Судом установлено, что актом об отводе границ участков, выносу красных линий в натуру и сдаче на хранение геодезических знаков от 18.07.1975 (том дела 5, листы дела 38-39 Мостопоезду N 818 ( Мостоотряду N 31) выделен на левом берегу реки Ангары земельный участок 15,1 га для строительства промбазы.

Мостоотряд N 31, как структурное подразделение Мостостроительного треста N 9 преобразовано в акционерное общество открытого типа "Иркутскмостострой", распоряжением N 30/АК от 12.02.1993 Иркутского территориального агентства Государственного Комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Согласно акту установления границ участка в натуре для проведения инвентаризации земель по состоянию на 05.07.1997 (том дела 5, лист дела 40 - 42) ОАО "Иркутсмпрострой" как землепользователем использовался земельный участок, расположенный в г. Иркутске, Ленинском административном округе в размере 11 5606 га.

ОАО "Иркутсмпрострой" и администрацией г. Иркутска 19 июля 1999 года заключен договор аренды земельного участка площадью 115 606 кв.м для эксплуатации существующей производственной базы.

В решениях Арбитражного суда Иркутской области от 31.05.2007 по делу N А19-1583/07-16,от 20.06.2008 по делу N А19- 1287/08-22 по искам ОАО "Иркутсмпрострой" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом РФ по Иркутской области, о признании право собственности, установлено, что спорные по указанным делам объекты недвижимости входили в состав производственной базы, построенной Мостопоездом N 818 на земельном участке на левом берегу р.Ангары в устье р.Иркута, отведенном 17.11.1967 для строительства производственных зданий и сооружений согласно решению N 633 Исполнительного комитета Иркутского городского совета депутатов трудящихся.

В 1985 году согласно решению Исполнительного комитета Иркутского городского совета народных депутатов от 18.08.1985 N 16/512 производственная база реконструирована Мостоотрядом-31, который был организован с 01.05.1971 в составе треста "Мостострой N 2" на базе Мостостроительного поезда N 818 с передачей на баланс вновь организованного Мостостроительного отряда N 31 всех материальных ценностей Мостостроительного поезда N 818 (приказ министра транспортного строительства СССР от 29.04.71г. N 268-ок). Согласно приказу министра транспортного строительства СССР от 15.12.1978 N 112-ор Мостостроительный отряд N 31 передан в состав Мостостроительного треста N 9.

Исследованные документы из дел N А19-1583/07-16, N А19- 1287/08-22 приобщены к материалам настоящего дела.

На основании указанных обстоятельств судом по названным делам сделан вывод, что объекты о признании права собственности на которые заявлены иски, находились на балансе структурного подразделения "Мостостроительный отряд N 31" Мостостроительного треста N 9 на дату его преобразования в АООТ "Иркутскмостострой". Следовательно, данные объекты были приватизированы в установленном законом порядке в составе имущества Мостостроительного отряда N 31" и включены в уставный капитал АООТ "Иркутскмостострой", правопреемником которого является истец ОАО "Иркутскмостострой".

Признано право собственности ОАО "Иркутскмостострой" на объекты недвижимости: железнодорожный путь N 2 от стр.3 до стр. упор протяженностью 243,1-м (полезная 150-м ) с кадастровым N 38:36:000002:0028:25:401:001:020291630, расположенный по адресу г.Иркутск, ул.Полярная, действительная стоимость в ценах 2004 года 868 200 рублей;

* железнодорожный путь N 3 от стр.1 до стр.упор протяженностью 174,7-м (полезная 110-м) с кадастровым N 38:36:000002:0028:25:401:001:020291640, расположенный по адресу г. Иркутск, ул. Полярная, действительная стоимость в ценах 2004 года 672 727 рублей;

* железнодорожный путь N 4 от стр.5 до стр.упор протяженностью 430,3 м (полезная 250-м) с кадастровым N 38:36:000002:0028:25:401:001:0200291650, расположенный по адресу г. Иркутск, ул. Полярная, действительная стоимость в ценах 2004 года 1 147 202 рублей;

- железнодорожный путь N 5 от стр. 4 до стр.упор протяженностью 572,4-м (полезная 300-м) с кадастровым N 38:36:000002:0028:25:401:001:020291660, расположенный по адресу г. Иркутск, ул. Полярная, действительная стоимость в ценах 2004 года 2 025 283 рублей;

- железнодорожный путь N 6 от стр.8 до стр.7 протяженностью 265,7 м (полезная 150-м) с кадастровым N 38:36:000002:0028:25:401:001:020291670, расположенный по адресу г. Иркутск, ул. Полярная, действительная стоимость в ценах 2004 года 1 428 983 рублей;

- железнодорожный путь N 8 от стр.9 до стр.упор протяженностью 300,9-м (полезная 250-м) с кадастровым N 38:36:000002:0028:25:401:001:020291680, расположенный по адресу г. Иркутск, ул. Полярная, действительная стоимость в ценах 2004 года 1034 257 рублей;

- железнодорожный путь N 10 от стр.929 до границы земельного участка с кадастровым N 38:36:000002:0028 протяженностью 1300 м. с кадастровым N 38:36:000000:0000:25:401:001:020290240, расположенный по адресу г. Иркутск, ул. Полярная, действительная стоимость в ценах 2004 года 3 910 241 рублей;

-железнодорожный путь N 10-а от границы земельного участка с кадастровым N 38:36:000002:0028 до стр.4 протяженностью 1384,5 м, с кадастровым N 38:36:000002:0000:25:401:001:020290250, расположенный по адресу г. Иркутск, ул. Полярная, действительная стоимость в ценах 2004 года 4 152 711 рублей;

-"кислородная" (одноэтажное нежилое панельное здание с навесом ) площадью 35.5 кв.метров, с кадастровым N 38:36:000002:0028:25:401:001:020232300, расположенное по адресу г. Иркутск, ул. Полярная, действительная стоимость в ценах 2004 года 212 444 рублей;

- "выпариватель" (одноэтажное нежилое железобетонное здание площадью 844,2 кв.м) с кадастровым N 38:36:000002:0028:25:401:001:020232080, расположенное по адресу г. Иркутск, ул. Полярная, действительная стоимость в ценах 2004 года 2 364 853 рублей;

-здание административное (одноэтажное нежилое панельное) площадью 516, 5 кв.м., кадастровый номер 38:36:000002:0028:35063/Б;

-здание административно- бытовое (двухэтажное нежилое кирпичное) площадью 579, 0 кв.м, кадастровый номер 38:36:000002:0028:35063/А;

- цех МЖБК (одноэтажное нежилое панельное) площадью 2496, 2 кв.м., кадастровый номер 38:36:000002:0028:35063/Р;

- растворный узел (двухэтажное деревянное нежилое) площадью 93, 8 кв.м., кадастровый номер 38:36:000002:0028:35063/Я;

- депо (одноэтажное нежилое кирпичное) площадью 246, 7 кв.м., кадастровый номер 38:36:000002:0028:35063/Ц;

- арматурный и волочильный цеха (одноэтажное нежилое панельное) площадью 651, 8 кв.м., кадастровый номер 38:36:000002:0028:35063/Н4;

* котельная (трехэтажное нежилое кирпичное) площадью 574,2 кв.м., кадастровый номер 38:36:000002:0028:35063/К;

* гараж (одноэтажное нежилое панельное) площадью 114, 1 кв.м., кадастровый номер 38:36:000002:0028:35063/Б1;

* гараж (одноэтажное нежилое кирпичное) площадью 315,7 кв.м., кадастровый номер 38:36:000002:0028:35063/О;

* гараж и бытовые помещения (одноэтажное нежилое ж/бетонное) площадью 229,3 кв.м., кадастровый номер 38:36:000002:0028:35063/Ё;

* склад (одноэтажное нежилое панельное) площадью 1613, 4 кв.м., кадастровый номер 38:36:000002:0028:35063/М;

* операторское помещение ГСМ площадью 7, 4 кв.м, кадастровый номер 38:36:000002:0028:35063/Ч;

- кузнечный цех (одноэтажное нежилое шлакозаливное) площадью 49,5 кв.м, кадастровый номер 38:36:000002:0028:35063/Д;

* помещение для охраны (одноэтажное нежилое брусчатое) площадью 21,9 кв.м., кадастровый номер 38:36:000002:0028:35063/Н1;

* ДЭС - лектростанция (одноэтажное нежилое панельное) площадью 102,7 кв.м., кадастровый номер 38:36:000002:0028:35063/А1;

* механические мастерские (одноэтажное нежилое панельное) площадью 593, 9 кв.м., кадастровый номер 38:36:000002:0028:35063/В;

* подкрановый путь N 1 протяженностью 85 метров, пролегающий от цеха МЖБК под краном К-651;

- подкрановый путь N 2 протяженностью 170 метров, пролегающий от столярного цеха под краном ККУ-5.

С учетом установленных обстоятельств следует, что земельный участок, впоследствии идентифицированный путем присвоения кадастрового номера 38:36:000002:28, изначально выделялся под строительство и эксплуатацию производственной базы и занят производственной базой, право собственности на которую, в результате процесса приватизации признано за ОАО "Иркутскмостострой" в виде отдельных объектов недвижимости.

В связи с чем, при банкротстве ОАО "Иркутскмостострой" объекты недвижимости как самостоятельные объекты недвижимости реализованы на торгах.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что исторически группа объектов недвижимости ОАО "Иркутскмостострой", на часть которых впоследствии право собственности перешло истцу, является единым имущественным комплексом. Следовательно, поскольку находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000002:28 объекты недвижимости являются единым объектом, то исходя из принципа единства судьбы земельного участка, занятого объектом недвижимости, суд полагает, что земельный участок следует признать неделимым.

При этом судом первой инстанции не приняты доводы ответчиков и третьих лиц о том, что объекты недвижимости реализованы самостоятельно и имеют разных собственников - самостоятельных хозяйствующих субъектов, что свидетельствует о том, что в настоящий момент фактически не существует производственной базы, не осуществляется производство, поскольку истец в судебном заседании пояснил, что им на территории базы осуществляется производственная деятельность, а ответчиками доказательств, опровергающих указанное обстоятельство, в материалы настоящего дела в нарушение требования части 1 статьи 65 АПК РФ не представлено. Более того, факт не осуществления производственной деятельности на едином имущественном комплексе на момент судебного разбирательства не свидетельствует о невозможности её осуществления в принципе.

Судом первой инстанции учитывались так же и обстоятельства того, что раздел земельного участка между собственниками недвижимости, находящейся на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000002:28 с целью реализации исключительного права на земельный участок, повлекут нарушение прав других собственников, с учетом отсутствия порядка на территории города Иркутска утвержденного порядка определения максимальных размеров земельных участков, необходимых для использования недвижимости на них находящихся, а также невозможность организации для всех собственников объектов недвижимости подъездных путей.

Как, безусловно, нарушает право истца предоставление ООО "Брейм" в порядке статьи 36 ЗК РФ (39.20. ЗК РФ) земельного участка в размере 8 371 кв.м под эксплуатацию объекта недвижимости площадью 35,5 кв.м.

Пунктом 2 статьи 39.3. ЗК РФ, действующей на момент заключения оспариваемой сделки, предусмотрена правовая модель регулирования отношений собственников недвижимости на неделимом земельном участке в виде установления режима общей долевой собственности или аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

При этом пунктом 1 статьи 2 такому лицу гарантирована судебная защита его нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц.

В рассматриваемой ситуации, суд первой инстанции посчитал установленным факт нарушения исключительного права истца на земельный участок, занятый его объектами недвижимости в порядке статьи 39.3. ЗК РФ и защиту таких прав путем признания земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:28 неделимым, поскольку именно такой подход обеспечит реализацию принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости и разрешит спор о правах на земельный участок собственников этих объектов недвижимости. Таким образом, предоставление земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:28 в собственность должно производиться в соответствии с пунктом 2 статьи 39.3. ЗК РФ.

Апелляционный суд по результатам исследования материалов дела, в том числе плана земельного участка (т.3 л.д.34), усматривает с учетом пояснений Хафизова М.Э. и истца наличие, по-видимому, заброшенной дороги, примыкающей к земельному участку, используемому ответчиком, поэтому полагает, что выводы о неделимости земельного участка являются преждевременными, поскольку используемый ответчиком земельный участок имеет внешнюю границу, то есть, не создается чересполосица, а вопрос возможности доступа не через земельный участок истца не изучался. Апелляционный суд полагает, что данный вопрос подлежит самостоятельному рассмотрению, если ответчик будет намерен получить земельный участок для использования своего объекта в собственность.

Вместе с тем, данные выводы признаются апелляционным судом не влияющими на результат рассмотрения дела с учетом вышеуказанных выводов о недействительности договора.

Пунктом 3 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" определено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 указанной статьи настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2013 года, за исключением пункта 22 статьи 1 настоящего Федерального закона.

Сделки регулируются правилами главы 9 раздела 1 части первой ГК РФ.

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора подлежат применению нормы в редакции Гражданского кодекса Российской Федерации, существующей на момент совершения оспариваемой сделки - 02 апреля 2015 года.

В соответствии с правилами пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, заключенный ответчиками с нарушением требований статьи 39.20. ЗК РФ договор купли-продажи земельного участка от 02.04.2015, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 38:36:000002:8479 площадью 8 371 кв.м, расположенный по адресу: г. Иркутск, п. Жилкино, ул. Полярная, является недействительной сделкой в силу ничтожности, как несоответствующей правилам статей 39.3., 39.20. ЗК РФ и посягающей на права и охраняемые интересы третьих лиц, не являющихся стороной сделки - на права и охраняемые интересы иных собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000002:28, в том числе на права и охраняемые интересы ООО "Терминал".

Суд первой инстанции также правильно посчитал необоснованными возражения о ненадлежащем способе защиты избранным истцом, как ввиду отсутствия самого факта нарушения права или законного интереса, так и при условии возможного установления такого нарушения, невозможности восстановления нарушенного права или законного интереса избранным истцом способом защиты, поскольку заинтересованность истца в заявлении настоящего иска обусловлена принадлежностью ему исключительного права (статья 39.20. ЗК РФ) на земельный участок, занятый объектами недвижимости, принадлежащими ему на праве собственности, часть которого вследствие раздела и формирования самостоятельного земельного участка явилась предметом оспариваемой сделки. Признание недействительной сделки - договора купли-продажи земельного участка судом, в рамках настоящего иска прямым образом не восстановит прав истца, с учетом того факта, что предмет оспариваемой сделки выбыл из собственности ООО "Брейм" и передан в собственность третьих лиц, однако констатирует, что право истца нарушено, что позволит ему впоследствии восстановить нарушенное право путем использования иных способов защиты. Выбор способа защиты гражданских прав в силу правил статьи 9 ГК РФ является прерогативой истца.

Апелляционный суд относительно данных доводов также полагает нужным отметить, что, как следует из материалов дела и пояснений представителей апелляционному суду, ответчик ведет свою деятельность на земельном участке, кроме того, право собственности ответчика истцом не оспаривается, то есть, из позиции истца не следует, что он полагает, что у ответчика полностью отсутствует право на пользование земельным участком, и у него имеется намерение виндицировать земельный участок. Апелляционный суд полагает, что при имеющейся ситуации выбранный способ защиты права, как направленный на пресечение нарушений требований закона вполне допустим (например, как в деле N А56-40992/2011).

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что требования общества с ограниченной ответственностью "Терминал" о признании договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2015, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 38:36:000002:8479 площадью 8 371 кв.м, расположенный по адресу: г. Иркутск, п. Жилкино, ул. Полярная, заключенный между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью "Брэйм", недействительным, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, доводы которых проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 января 2016 года по делу N А19-11063/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.О.Никифорюк

Судьи

Е.В.Желтоухов Д.В.Басаев