Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2016 г. N 11АП-4666/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 13 сентября 2016 г. N Ф06-12441/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании незаконным отказа в регистрации, об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Самара

19 мая 2016 г.

Дело N А55-22453/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бажана П.В.,

судей Кувшинова В.Е., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Резник А.С.,

с участием:

от заявителя - не явился, извещён,

от ответчика - не явился, извещён,

от третьих лиц:

общества с ограниченной ответственностью "Реал Плюс" - Садонцева Н.В., доверенность от 05 августа 2015 года,

Федерального агентства по управлению государственным имуществом - не явился, извещён,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и общества с ограниченной ответственностью "Реал Плюс" на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 февраля 2016 года по делу N А55-22453/2015 (судья Лихачев А.А.),

по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, город Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, город Самара,

с участием третьих лиц:

общества с ограниченной ответственностью "Реал Плюс" (ОГРН 1036301006092), город Тольятти Самарской области,

Федерального агентства по управлению государственным имуществом, город Москва,

о признании незаконным отказа и обязании совершить государственную регистрацию перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - заявитель, Управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управления Росреестра), с привлечением в качестве третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Реал Плюс" (далее - общество) и Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее - Агентство Росимущества), о признании незаконным отказа в государственной регистрации N 63/009/800/2015-1332 от 30 июня 2015 года и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи N 09-10-22р-15-124-р/48 от 08 мая 2015 года на объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201057:1033.

Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано.

Управление Росимущества и ООО "Реал Плюс", не согласившись с решением суда, обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, о чем просил в суде и представитель общества.

На основании ст. 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей заявителя, ответчика и Федерального агентства по управлению государственным имуществом, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Проверив материалы дела, выслушав представителя общества, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08.05.2015 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - Управление Росимущества) в лице и.о. заместителя руководителя Шевяховой Юлии Вячаславовны, действующей на основании приказа Территориального управления от 12.03.2014 г. N 28 (в ред. от 11.11.2014 г. N 129) и ООО "Реал Плюс" на основании Распоряжения Территориального управления от 27.02.2015 г. N 124-р был заключён договор купли-продажи N 09-10-22р-15-124-р/48 от 08.05.2015 г. (далее - договор) находящегося в федеральной собственности земельного участка (т. 1 л.д. 77 - 80).

В соответствии с условиями договора в собственность ООО "Реал Плюс" был предоставлен земельный участок из земель населённых пунктов, с кадастровым номером 63:09:0201057:1033, находящийся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Чайкиной, в районе дома N 52, (далее - участок), общей площадью 2 622,00 кв.м, под проектирование и строительство (реконструкция) вещевого мини-рынка, а стоимость участка установлена в размере 10 843 000 руб.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован договор аренды земельного участка от 28.11.2013 г. N 123-2013/(2013-2018), согласно которому земельный участок (кадастровый номер 63:09:0201057:1033), с местоположением: Самарская обл., г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Чайкиной, в районе д. N 52, с разрешенным использованием - проектирование и строительство (реконструкция) вещевого мини-рынка, предоставлен в аренду ООО "Актив" сроком с 28.11.2013 г. по 27.11.2018 г. (т. 1 л.д. 57 - 72).

На основании дополнительного соглашения от 02.07.2014 г. к договору аренды земельных участков от 28.11.2013 г. N 123-2013/(2013-2018) Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области переуступило новому арендатору ООО "Реал Плюс" права и обязанности по договору аренды земельных участков от 28.11.2013 г. N 123-2013/(2013-2018) земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201057:1033, находящегося по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Чайкиной, в районе д. N 52 (т. 1 л.д. 73 - 75).

20.05.2015 г. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области было подано заявление о государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201057:1033, с местоположением: Самарская обл., г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Чайкиной, в районе д. N 52.

В Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области был представлен договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка N 09-10-22р-15-124-р/48 от 08.05.2015 г., согласно которому ТУ Росимущества в Самарской области продает ООО "Реал Плюс" земельный участок (кадастровый номер 63:09:0201057:1033), с местоположением: Самарская обл., г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Чайкиной, в районе д. N 52.

В связи с необходимостью устранения причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и права собственности на указанный земельный участок, регистрация была приостановлена на основании ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. (т. 1 л.д. 126 - 130).

Управлением Росреестра был отправлен запрос от 28.05.2015 г. N 63/009/800/2015-1332 в Территориальное управление об устранении причин препятствующих проведению регистрации договора купли-продажи земельного участка N 09-10-22р-15-124-р/48 от 08.05.2015 г., где требовалось предоставить в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области распоряжение Территориального управления от 27.02.2015 г. N 124-р, документы, подтверждающие соблюдение процедуры при продаже ООО "Реал Плюс" земельного участка, документы, подтверждающие полномочия Шевяховой Ю.В. на подписание указанного договора купли - продажи (т. 1 л.д. 131).

Для устранения причин препятствующих проведению регистрации договора купли- продажи земельного участка Территориальное управление отправило ответ на запрос от 10.06.2015 г. N 7466 (т. 1 л.д. 136 - 140).

В ответе Территориального управления сообщалось, что земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Чайкиной, в районе дома N 52 предоставлен Территориальным управлением в собственность ООО "Реал Плюс" на основании ст. 22 Земельного Кодекса РФ (далее - ЗК РФ), на что имеется ссылка в преамбуле распоряжения Территориального управления от 27.02.2015 г. N 124-р (т. 1 л.д. 141 - 142).

Указанный земельный участок находится в аренде у ООО "Реал Плюс" на основании дополнительного соглашения от 02.07.2014 г. к договору аренды земельного участка от 28.11.2013 г., оформленного в соответствии со ст. 610 ГК РФ. Данный земельный участок подлежал продаже с учётом норм ст. 22 ЗК РФ, ст. 250 ГК РФ, предусматривающих преимущественное право арендатора на приобретение земельного участка в собственность.

Относительно представления публикации информации о продаже земельного участка Территориальное управление сообщило, что подобная публикация ими не осуществлялась, поскольку ст. 22 ЗК РФ, ст. 250 ГК РФ не предусмотрена такая процедура, и обязанность публикации информации о проведении торгов, возложенная на органы государственной власти и органы местного самоуправления, являющиеся собственниками земельных участков, предусмотрена только при продаже земельного участка посредством проведения торгов (ст. 38 ЗК РФ).

Издавая приказ N 28 от 12.03.2014 г., руководитель Территориального управления не определил круг самостоятельных полномочий заместителя руководителя, которые осуществляются исключительно заместителем, которые подлежат согласованию с Агентством, а делегировал свои полномочия, что согласованию с Агентством не подлежит.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области не учло разъяснения Территориального управления от 10.06.2015 г. N 7466 и направило сообщение от 30.06.2015 г. N 63/009/800/2015-1332 об отказе в государственной регистрации перехода прав и права собственности на земельный участок (кадастровый номер 63:09:0201057:1033), ссылаясь на не устранение причин, указанных при приостановлении регистрации права собственности.

Считая отказ незаконным, заявитель оспорил его в судебном порядке.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заявленные Территориальным управлением требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 34 Земельного кодекса РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками для целей не связанных со строительством, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт. устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений.

Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

В соответствии с п. 4 ст. 38 Земельного кодекса РФ, порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ и настоящим Кодексом.

Согласно п. 4 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утв. Постановлением Правительства РФ N 808 от 11.11.2002 г. "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов в том числе организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов (или об отказе в их проведении), а также информации о результатах торгов.

Согласно п. 8 указанных Правил извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов.

В качестве основания для проведения государственной регистрации заявителем в Управление Росреестра по Самарской области был представлен договор купли - продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка N 09-10-22р-15-124-р/48 от 08.05.2015 г., согласно которому ТУ Росимущества в Самарской области продает, а ООО "Реал Плюс" покупает указанный земельный участок с видом разрешенного использования - под проектирование и строительство (реконструкция) мини - рынка.

Согласно распоряжению ТУ Росимущества в Самарской области N 124-р от 27.02.2015 г., спорный земельный участок был предоставлены заявителю в соответствии с п. 8 ст. 22 ЗК РФ, Федеральным законом от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ", Положением о ТУ Росимущества в Самарской области, утв. приказом Росимущества от 29.09.2009 г. N 278.

Вместе с тем, преимущественное право покупки возникает у арендатора только в случае, когда собственник - арендодатель примет решение продать этот участок (определение ВАС РФ от 23.05.2014 г. N ВАС-5831/14).

В соответствии со ст. 34 ЗК РФ, действовавшей на момент вынесения распоряжения ТУ Росимущества в Самарской области N 124-р от 27.02.2015 г., земельные участки из государственных (муниципальных) земель для целей, не связанных со строительством, должны предоставляться на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков. Для этого, органы, уполномоченные на предоставление таких участков, обязаны в частности обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий заявителей, если иное не установлено законом.

Исходя из содержания указанной нормы, договоры купли-продажи земельных участков для целей не связанных со строительством в случае подачи более одной заявки должны заключаться только по результатам проведения торгов.

Правовое регулирование спорной ситуации гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим (определение ВС РФ от 18.05.2015 г. N 310-ЭС14-7728).

Также, заявителем не учтено, что в силу ст. 22 ЗК РФ намерение арендатора выкупить земельный участок не означает того, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок именно ему без проведения торгов.

Согласно прямому содержанию ст. 22 ЗК РФ преимущественное право арендатора на приобретение земельного участка в собственность реализуется в порядке ст. 250 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право не действует в случае продажи имущества с публичных торгов.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в п. 11 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Данная правовая позиция изложена в постановлении АС Поволжского округа от 13.08.2015 г. по делу А55-891/2015.

Однако на государственную регистрацию не были представлены решение органа государственной власти о проведении торгов, публикация в средствах массовой информации о проведении торгов, а также информация о результатах торгов, а поэтому в таких случаях договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный без проведения торгов, является ничтожным.

При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что у Управления Росреестра имелись основания для отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности N 63/009/800/2015-1332 от 30.06.2015 г.

Что же касается довода Управления Росреестра о том, что договор купли-продажи земельного участка от 08.05.2015 г. N 09-10-22Р-15-124-р/48 подписан неуполномоченным лицом - и.о. заместителя руководителя Шевяховой Ю.В., действующей на основании приказа ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 г. N 28 (в ред. от 11.11.2014 N 129), правильно признан судом необоснованным по следующим основаниям.

В п. 6 Положения о ТУ Росимущества в Самарской области, утв. Приказом Росимущества от 29.09.2009 г. N 278, указано, что руководитель ТУ Росимущества в Самарской области имеет заместителей, назначаемых на должность и освобождаемых от должности руководителем ТУ Росимущества в Самарской области по согласованию с руководителем Росимущества.

Согласно п. 7.3 данного Положения руководитель ТУ Росимущества в Самарской области распределяет обязанности между заместителями руководителя и определяет их полномочия по согласованию с Росимуществом.

В соответствии с п. 7.8 данного Положения руководитель ТУ Росимущества в Самарской области действует от имени ТУ Росимущества в Самарской области без доверенности, заключает договоры, выдает доверенности.

И.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества в Самарской области Шевяхова Ю.В. подписала указанный договор на основании приказа руководителя ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 г. N 28 (в ред. от 11.11.2014 г. N 129) о делегировании своих полномочий, и данный приказ не противоречит требованиям п. 1 ст. 182 ГК РФ.

Этим приказом руководитель ТУ Росимущества в Самарской области не определил круг полномочий своего заместителя, а делегировал ему свои определенные полномочия, что согласованию с Росимуществом не подлежало, а поэтому при наличии этого приказа не было необходимости в получении Шевяховой Ю.В. специальной доверенности.

Вышеизложенное в совокупности свидетельствует о том, что суд первой инстанции сделал правильный вывод об отказе заявителю в удовлетворении заявленных требований.

Положенные в основу апелляционных жалоб другие доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционных жалоб не усматривается.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 февраля 2016 года по делу N А55-22453/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

П.В. Бажан

Судьи

В.Е. Кувшинов С.Т. Холодная