Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2016 г. N 13АП-6887/16

г. Санкт-Петербург

19 мая 2016 г.

Дело N А56-78765/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Самойловой О.С.

при участии:

от истца: представитель Цыденов С.П. (по доверенности от 29.12.2015),

от ответчика: представитель Попова Л.В. (по доверенности от 02.03.2015), Сотников Д.М. (по доверенности от 02.03.2015),

от 3-го лица: представитель Сотников Д.М. (по доверенности от 11.08.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-6887/2016, 13АП-9387/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО "КВС-Юг" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2016 по делу N А56-78765/2014 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к ООО "КВС-Юг"

3-е лицо: ООО "Атлант"

о взыскании,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КВС Приморский" с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, о взыскании 14 304 347 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате по договору от 13.11.2009 N 00/ЗКС-05225(17) за период с 01.10.2014 по 31.12.2014, а также 1 645 000 руб. 02 коп. пеней за период с 11.10.2014 по 05.02.2015.

При рассмотрении дела судом первой инстанции в порядке процессуального правопреемства Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга был заменен на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, литер. Б; ОГРН: 1027809244561; ИНН: 7832000076) (далее - Истец, Комитет), а ООО "КВС Приморский" - на общество с ограниченной ответственностью "КВС-Юг" (адрес: 192019, Санкт-Петербург, ул. Мельничная, д. 20А, литер. А; ОГРН: 1127847296653; ИНН: 7811523075) (далее - Ответчик, Общество).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Атлант" (далее - ООО "Атлант").

Решением арбитражного суда от 05.02.2016 иск удовлетворен частично, суд взыскал с Ответчика в пользу Истца 14 304 347 руб. 83 коп. задолженности и 1 000 000 руб. пеней, в удовлетворении остальной части иска отказано в связи со снижением судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Стороны обратились с апелляционными жалобами на названное решение.

В апелляционной жалобе Комитет не согласен со снижением судом размера неустойки, полагает, что Ответчиком не доказано несоразмерности неустойки в размере 1 645 000 руб. 02 коп. последствиям нарушения обязательства.

Ответчик, напротив, просит судебный акт отменить, в удовлетворении иска отказать полностью. Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что арендная плата по существу представляет собой инвестиционное условие в виде платы за предоставление права застройки земельного участка. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что в соответствии с протоколом о подведении итогов аукциона от 11.11.2009 и договором аренды N 00/ЗКС-05225(17) величина арендной платы за весь срок действия договора составила 329 000 000 руб., при этом рыночная стоимость величины арендной платы согласно отчета независимого оценщика от 27.04.2009 на период проектирования и строительства составила 264 000 000 руб. Учитывая изложенное, Ответчик полагает, что 65 000 000 руб., уплаченных им по договору, представляют собой инвестиционный платеж, по существу являющийся платой за право застройки. Поскольку Ответчиком выплачен инвестиционный платеж и 211 200 000 руб. платы за фактический период аренды, Общество считает, что правовых оснований для взыскания с него арендной платы после прекращения договора аренды в связи с переходом прав на земельный участок не имеется. При этом Ответчик не согласен с применением судом правовых норм о преюдиции. Также Общество считает, что Комитет утратил право на получение арендной платы за землепользование с переходом права собственности.

В судебном заседании апелляционного суда представители Истца и Ответчика доводы своих апелляционных жалоб поддержали, просили решение суда отменить.

Представитель ООО "Атлант" занял солидарную с Обществом позицию по существу спора, с доводами жалобы Общества согласился, против удовлетворения жалобы Комитета возражал.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб, заслушав мнения представителей участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.12.2014 по делу N А56-62308/2014 установлено, что во исполнение постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.05.2009 N 605 "О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для проектирования и строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Приморский район, Туристская ул., участок 4 (северо-западнее пересечения Яхтенной ул. и ул. Оптиков), физкультурно-оздоровительного комплекса по адресу: Приморский район, Туристская ул., участок 11 (северо-западнее пересечения Яхтенной улицы и улицы Оптиков)" Комитет (арендодатель) и ООО "КВС Приморский" (арендатор) заключили договор от 13.11.2009 N 00/ЗКС-05225 (17) аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 32 998 кв.м. с кадастровым номером 78:4155:7, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Туристская улица, участок 4 (северо-западнее пересечения Яхтенной улицы и улицы Оптиков), и земельного участка площадью 7 129 кв.м. с кадастровым номером 78:34:4155:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Туристская улица, участок 11 (северо-западнее пересечения Яхтенной улицы и улицы Оптиков), сроком до 10.05.2015 (далее - Договор аренды).

В соответствии с пунктом 4.1 Договора аренды общая сумма арендных платежей за период действия договора составляет 329 000 000 руб. в соответствии с постановлением от 26.05.2009 N 605 и протоколом подведения итогов открытого аукциона от 11.11.2009. График перечисления указанных денежных средств согласован в приложении N 5 к договору. При этом в силу положений пункта 4.3.1 Договора аренды арендатор вправе в течение договора единовременно и досрочно выплатить оставшуюся часть денежной суммы, указанной в пункте 4.1 договора.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга были выданы разрешения на ввод в эксплуатацию объектов "жилые дома со встроенными помещениями, пристроенной, встроенно-пристроенной и многоуровневой автостоянкой": 1-й этап (жилой дом Д2) - разрешение от 22.02.2013 N 78-0315в-2013; 1-й этап (жилой дом Д3) - разрешение от 22.02.2013 N 78-0315.1в-2013; 2-й этап (жилой дом Д2) - разрешение от 06.02.2014 N 78-0115в-2014; 2-й этап (жилой дом Д4) - разрешение от 06.02.2014 N 78-0115.1-2014; физкультурно-оздоровительный комплекс площадью 5 203,7 кв.м. - разрешение от 29.04.2014 N 78-1515в-2014.

25.06.2014 зарегистрировано право собственности ООО "Атлант" на нежилое здание площадью 5203,7 кв.м. на основании заключенного им инвестиционного договора N Ф1 от 29.10.2012. Материалами дела подтверждается регистрация прав собственности граждан на квартиры в указанных выше жилых домах.

В рамках арбитражного дела N А56-62308/2014 с Ответчика в пользу Истца было взыскано 14 304 347 руб. 83 коп. задолженности по Договору аренды за период с 01.07.2014 по 30.09.2014 и 872 565 руб. 22 коп. пеней.

В рамках настоящего дела Комитетом заявлены требования о взыскании задолженности по Договору аренды за период с 01.10.2014 по 31.12.2014.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

При разрешении настоящего спора суд первой инстанции правомерно исходил из того, что Договор аренды был заключен в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт- Петербурга для строительства и реконструкции" (далее - Закон N 282-43).

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 Закона N 282-43 инвестиционный договор представляет собой сделку, направленную на осуществление инвестиционной деятельности и содержащую обязательства сторон по выполнению условий застройки земельного участка, проведения реконструкции, завершения строительства объекта недвижимости (иных инвестиционных условий).

Согласно пункту 8 статьи 2 Закона N 282-43 под инвестиционными условиями понимается совокупность прав и обязанностей Санкт-Петербурга и инвестора при предоставлении объектов недвижимости, которые определены в соответствии с данным Законом.

Пункт 9 статьи 2 Закона N 282-43 предусматривает, что начальная цена объекта недвижимости, начальная цена права на заключение инвестиционного договора - это рыночная стоимость соответственно объекта недвижимости, права на заключение инвестиционного договора, которая рассчитана в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. При этом в силу пункта 2 статьи 8 Закона N 282-43 к инвестиционным условиям относятся в случае, если объектом недвижимости является земельный участок, - начальная цена объекта недвижимости (при продаже земельного участка), размер арендной платы за земельный участок (при заключении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях) или плата за пользование земельным участком (при предоставлении права ограниченного пользования).

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона N 282-43 решение о предоставлении объектов недвижимости для целей строительства и реконструкции принимается правительством Санкт-Петербурга, которое утверждает инвестиционные условия.

Формирование инвестиционных условий осуществляется на основе отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, права на заключение инвестиционного договора, арендной платы, выполненного независимым оценщиком (пункт 3 статьи 8 Закона N 282-43).

В силу прямого указания пункта 1 статьи 9 Закона N 242-83 предоставление объектов недвижимости осуществляется за плату; размеры платежей устанавливаются при предоставлении объекта недвижимости на торгах - по результатам торгов (подпункт 1 пункта 2 статьи 9 указанного Закона).

Подпунктом 3 статьи 9 Закона N 242-83 под видами гражданско-правовых платежей, взимаемых Санкт-Петербургом за предоставление объектов недвижимости, при заключении договоров аренды земельных участков на инвестиционных условиях понимается арендная плата.

Учитывая изложенное, следует признать правомерным вывод суда первой инстанции о том, что спорный договор, заключаемый в соответствии с данным Законом N 282-43, является смешанным, направленным на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции имелись правовые основания для взыскания задолженности по арендной плате, поскольку обязанность инвестора по перечислению в бюджет Санкт-Петербурга арендной платы, размер которой определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта и по итогам торгов на право заключения договора аренды на инвестиционных условиях, представляет собой инвестиционное условие и по своей сути является платой за предоставление инвестору права застройки земельного участка, находящегося в государственной собственности.

По указанным основаниям суд признал необоснованными ссылки Общества на то, что в случае досрочного окончания строительства и вода объектов в эксплуатацию у него прекращается обязанность по уплате арендных платежей, предусмотренных пунктом 4.1 Договора аренды и приложением N 5 к нему.

Указанная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 05.11.2015 N 307-ЭС15-13418 по делу N А56-62308/2014.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы Общества не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, в связи с чем подлежат отклонению как необоснованные.

Требование о взыскании пеней соответствует положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту п. 8.3 Договора аренды, в связи с чем правомерно удовлетворено судом за период с 11.10.2014 по 05.02.2015 в размере 1 000 000 руб. с учетом снижения судом неустойки, исчисленной исходя из 0,1% за каждый день просрочки, на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам жалобы Комитета, оснований полагать неустойку в размере 1 645 000 руб. 02 коп. соразмерной последствиям нарушения обязательства не имеется, в том числе учитывая период просрочки исполнения обязательства, а также установленный Договором аренды размер неустойки - 36% годовых по сравнению с установленной ЦБ РФ ставкой рефинансирования в 8,25%.

Выводы суда первой инстанции о сумме, достаточной для компенсации потерь кредитора, соразмерной с нарушенным интересом соответствуют разъяснениям, данным в постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционные жалобы следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина