Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2016 г. N 11АП-4514/16

г. Самара

23 мая 2016 г.

Дело N А65-362/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2016 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 мая 2016 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

судьи Терентьева Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лариной Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 17 мая 2016 г. в зале N 6 помещения суда

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АртДевелопмент"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 марта 2016 года, принятое в порядке упрощенного производства по делу N А65-362/2016, судья Исхакова М.А.,

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), город Казань,

к обществу с ограниченной ответственностью "АртДевелопмент" (ОГРН 1111690027536, ИНН 1661028575), город Казань,

о взыскании 74 393 руб. 21 коп. долга, 79 руб. 19 коп. пени,

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений города Казани" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АртДевелопмент" о взыскании долга по арендной плате за период с 01.10.2015 г. по 30.11.2015 г. в размере 74 393 руб. 21 коп., а также пени за период с 11.11.2015 г. по 11.12.2015 г. в размере 79 руб. 19 коп.

В обоснование требования истец указал, что 01.10.2011 г. между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" и ответчиком был заключен договор аренды N 1527-Д нежилых помещений сроком действия до 30.09.2016 г. С 06.02.2012 г. собственником арендованного помещения является муниципальное образование г. Казани.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.01.2016 г. исковое заявление было принято к производству суда первой инстанции для рассмотрения в порядке упрощенного производства.

В отзыве на иск общество с ограниченной ответственностью "АртДевелопмент" с требованиями истца не согласилось, указало, что переход права собственности на арендованный объект недвижимости от ОАО "Миллениум Зилант-Сити" к муниципальному образованию города Казани не влечет за собой в силу закона изменение условий договора аренды. Уведомление истца от 22.08.2014 г., 17.09.2014 г., 17.10.2014 г. об изменении в одностороннем порядке размера арендной платы нарушает пункт 3 Приложения N 3 к договору аренды, в силу которого арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не более чем на 20% от ставки, предшествующей повышению. Кроме того в связи с заключением договора купли-продажи нежилых помещений N 227 от 30.10.2015 г. истец не вправе с указанной даты начислять ответчику арендную плату.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 марта 2016 года иск удовлетворен частично.

С ООО "АртДевелопмент" в пользу МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений города Казани" взыскан долг в размере 159 руб. 88 коп. и пени 4 руб. 80 коп.

В остальной части в удовлетворении иска отказано.

При этом суд первой инстанции счел обоснованным в соответствии с пунктом 3 Приложения N 3 к договору увеличение размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке до 74 233 руб. 33 коп. в месяц на основании отчета об оценке, однако отказал во взыскании арендной платы за ноябрь 2015 года, поскольку объект недвижимости с 30.10.2015 г. находился в собственности у ответчика на основании заключенного договора купли-продажи.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "АртДевелопмент" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отмены судебного решения и принятия по делу нового судебного акта по следующим основаниям.

01.10.2011 г. ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (арендодатель) и ООО "АртДевелопмент" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 1527-Д, по условиям которого арендодатель обязался предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять за плату во временное владение и пользование нежилые помещения: 1 этажа N N 1д, 2д, 3д, 4д, 5д, 6д, 7д, подвал NN 1д, 2д, 3д, 4д, 5д, 6д, 7д, 8д, 9д, назначение нежилое, общая площадь 195,% кв.м., согласно техническому паспорту ОТИ по Авиастроительному району города Казани, инвентарный N10503 от 14.04.2005 г., расположенные: ул. Белинского/Челюскина, д. 9/6, литер 1. Цель использования - реализация продовольственных и непродовольственных товаров, срок аренды с 01.10.2011 г. по 30.09.2016 г.

В случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендодатель имеет право на сумму задолженности начислить неустойку (пени) в размере 0,2% за каждый день просрочки, начиная с первого дня просрочки по день фактической уплаты просроченной суммы, проценты за пользование чужими денежными средствами на условиях и в порядке предусмотренном статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 2 (двойной) учетной ставки ЦБ РФ, действовавшей на дату возникновения просрочки за период с первого дня просрочки по день фактической уплаты.

В соответствии с приложением N 3 к договору размер ежемесячной арендной платы не является фиксированным, состоит из двух составляющих постоянной и переменной. При этом размер постоянной составляющей арендной платы составляет 50 000 руб. в месяц (в т.ч. НДС 18%), размер переменной составляющей арендной платы эквивалентен стоимости понесенных арендодателем затрат, с учетом НДС по обслуживанию объекта, увеличенной на 24% (в том числе НДС 18%).

Постоянную составляющую арендной платы арендатор вносит ежемесячно в порядке предоплаты не позднее пятого числа текущего месяца.

Начиная со следующего календарного года с даты заключения настоящего договора арендодатель вправе один раз в год в бесспорном и одностороннем порядке изменить размер базовой арендной платы, установленный в пункте 1.2 приложения N 3 к договору путем направления арендатору соответствующего уведомления, при этом размер арендной платы повышается исходя из повышения арендной ставки за один кв.м. в пределах до 20% от ставки, предшествовавшей повышению. Новый размер арендной платы устанавливается с даты указанной в уведомлении о повышении арендной платы.

Обусловленное договором помещение было передано арендодателем арендатору по акту приема - передачи от 01.10.2011 г.

На основании мирового соглашения от 27.10.2011 г. N А65-16361/2010, определения Арбитражного суда Республики Татарстан об утверждении мирового соглашения от 27.10.2011 г. N А65-16361/2010, акта о приеме-передаче здания (сооружения) от 03.11.2011 г. N 0181 собственником помещения N 1000, назначение нежилое, общая площадь 196,8 кв.м., этаж N 1 подвал N 1, номера на поэтажном плане 1-го этажа N N 1д, 2д, 3д, 4д, 5д, 6д, подвального этажа NN 1д. 2д, 3д, 4д, 5д, 6д, 7д, 8д. 9д, адрес объекта: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Белинского/Челюскина, д. 9/6, с 06.02.2012 г. является муниципальное образование город Казань.

В соответствии с отчетом N 378Б/Оц-14 об определении рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости (годовой арендной платы за встроенное нежилое помещение), расположенным по адресу: Республика Татарстан, город Казань, улица Белинского/Челюскина, д. 9/6 (196,8 кв.м.) рыночная стоимость права пользования объектом недвижимости (годовой арендной платы за нежилое помещение) по состоянию на 20.07.2014 г. составляет 890 800 руб.

Письмом от 22.08.2014 г. Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (исх. N 15525) уведомил ООО "АртДевелопмент" об изменении арендной платы по договору аренды от 01.10.2011 г. N 1527-Д в соответствии с Положением о порядке предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Казани (утв. решениями Казанской городской Думы от 23.12.2009 г. N 8-45 от 17.06.2011 г. N 9-6), ее увеличении с 25.09.2014 г. до 87 595 руб. 32 коп. в месяц, включая НДС в размере 13 361 руб. 99 коп. (НДС вносится арендатором самостоятельно в соответствии с пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации). Арендатору предложено вносить на лицевой счет Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани ежемесячно арендную плату в сумме 74 233 руб. 33 коп.

Уведомление об изменении размера арендной платы получено арендатором 29.08.2014 г.

30.10.2015 г. МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (продавец) и ООО "АртДевелопмент" (покупатель) заключили договор N 227 купли-продажи арендуемого имущества, по условиям которого ООО "АртДевелопмент" приобрело в собственность нежилые помещения назначение нежилое, общая площадь 196,8 кв.м., этаж N 1 подвал N 1, номера на поэтажном плане 1-го этажа N N 1д, 2д, 3д, 4д, 5д, 6д, подвального этажа NN 1д. 2д, 3д, 4д, 5д, 6д, 7д, 8д. 9д, адрес объекта: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Белинского/Челюскина, д. 9/6.

По состоянию на 16.12.2015 г. согласно выписке из ЕГРПН переход права собственность на объект к ответчику не зарегистрирован.

Из содержания апелляционной жалобы усматривается, что решение суда первой инстанции в той его части, в которой требования истца были оставлены без удовлетворения, ответчиком по делу не оспариваются.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания. Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, поданной на часть решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит судебный акт, в резолютивной части которого указывает выводы относительно обжалованной части судебного акта. Выводы, касающиеся необжалованной части судебного акта, в резолютивной части судебного акта не указываются.

В силу изложенного законность и обоснованность обжалованного решения суда проверяется судом апелляционной инстанции только в обжалованной части - в части удовлетворенных требований истца.

Удовлетворяя исковые требования истца в части суд первой инстанции счел доказанным наличие у ответчика задолженности по уплате арендной платы за октябрь 2015 года в размере 159, 88 коп., а также пени за 30 дней просрочки (с 11.11.2015 г. по 11.12.2015 г.)в сумме 4, 80 руб.

Между тем суд апелляционной инстанции не усматривает наличие у ответчика задолженности по уплате арендной платы в указанном периоде времени.

В соответствии с пунктом 3 Приложения N 3 к договору аренду установлено ограничение для повышения размера арендной платы - в пределах до 20% от ставки, предшествующей повышению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Удовлетворяя частично требования истца суд первой инстанции обоснованно указал на право истца в одностороннем порядке изменить размер арендной платы путем направления в адрес арендатора соответствующего уведомления, однако, при этом судом проигнорированы возражения ответчика относительно пределов такого повышения.

Между тем смена собственника арендованного имущество сама по себе не влечет за собой изменение условий заключенного договора аренды нежилого помещения без внесения в указанный договор соответствующих изменений. Таким образом установленное пунктом 3 Приложения N 3 к договору ограничение размера роста арендной платы после перехода права собственности на спорное помещение к муниципальному образованию сохраняет свою силу. При этом никакого значения не имеет то обстоятельство, что до 2014 года арендодатель не воспользовался своим правом и не увеличивал размер арендной платы.

По состоянию на 01.10.2014 г. (дату, с которой истец повысил арендную плату) размер согласованной сторонами арендной платы составлял 50 000 руб. (в т.ч. НДС 18%) в месяц.

С 01.10.2014 г. арендодатель в соответствии с условиями договора был вправе увеличить размер арендной платы до 60 000 руб. в месяц (в т.ч НДС 18%).

В связи с этим увеличение размера арендной платы на основании письма от 22.08.2014 г. на сумму, превышающую указанную является незаконным, противоречит условиям договора.

В силу этого с 01.10.2014 г. ООО "АртДевелопмент" надлежало уплачивать арендную плату в размере 50 847 руб. 46 коп. - на счет арендодателя, а НДС 9 152 руб. 54 коп. арендатор должен был оплатить самостоятельно.

Поскольку письмом от 22.08.2014 г. размер арендной платы был увеличен с 01.10.2014 г. последующее увеличение размера арендной платы возможно только с 01.10.2015 г., однако указанным правом истец в последующем не воспользовался и более уведомлений об изменении размера арендной платы в адрес ответчика не направлял.

В соответствии с расчетом истца в период с октября 2014 г. арендатором внесена арендная плата в размере 926 965 руб., в то же время в указанный период арендатор в соответствии с условиями договора должен был внести арендную плату в размере 661 016 руб. 98 коп. Сторонами в дело не представлены платежные поручения, в силу чего суд не может сделать более подробный расчет взаимоотношений сторон в указанном периоде, в связи с чем принимает во внимание, что очевидно с учетом ошибочного начисления истцом арендной платы в большем размере у ответчика имеется переплата, точный размер которой не подлежит установлению в рамках настоящего спора, но может быть установлен в ином деле.

Изложенное свидетельствует об отсутствии по состоянию на 01.11.2015 г. у арендатора какой - либо задолженности по уплате арендных платежей и пеней, а поэтому в удовлетворении иска следует отказать.

В силу этого решение суда подлежит отмене, а по делу надлежит принять новый судебный акт об отказе в иске.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 марта 2016 года, принятое в порядке упрощенного производства по делу N А65-362/2016, отменить.

Принять новый судебный акт.

В исковых требованиях отказать.

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АртДевелопмент" - удовлетворить.

Взыскать с муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674, город Казань) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АртДевелопмент" (ОГРН 1111690027536, ИНН 1661028575, город Казань) в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

Е.А. Терентьев