Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2016 г. N 13АП-11999/15

г. Санкт-Петербург

24 мая 2016 г.

Дело N А56-87223/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Аносовой Н.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Соколовой О.К.

при участии:

от истца: Круглова О.В. (доверенность от 11.01.2016)

от ответчика: Фролов А.В. (доверенность от 09.04.2016)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11999/2015) ООО "ОСЦ"Люкс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2015 по делу N А56-87223/2014 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску Администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области

к ООО "ОСЦ"Люкс"

о взыскании,

установил:

Администрация Лужского муниципального района Ленинградской области (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ОСЦ "Люкс" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 1 907 092 руб. 59 коп. задолженности по арендной плате по договорам аренды от 01.01.2013 N 17/13 и от 01.08.2005 N 150/05-15г за период с 03.07.2013 по 17.11.2014, 7 017 764 руб. 96 коп. пеней за период с 03.07.2013 по 17.11.2014, расторжении договоров аренды от 01.01.2013 N 17/13 и от 01.08.2005N 150/05-15; обязании ответчика освободить занимаемые по договорам помещения по адресу: г. Луга, ул. Тоси Петровой, д. 10а, в 10-дневный срок с учетом нормального износа и передать их по акту приема-передачи истцу.

Решением от 23.03.2015 с Общества в пользу Администрации взыскано 1 907 092 руб. 59 коп. задолженности, 7 017 764 руб. 96 коп. пеней, требование о расторжении договоров оставлено без рассмотрения, в удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, просит решение в части удовлетворенных требований отменить, в удовлетворении иска отказать, указывая, что арендные отношения между сторонами прекратились заключением договора от 03.07.2013 купли-продажи здания, который не является недействительным. По мнению подателя жалобы, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.08.2014 по делу N 3399/2014 не является преюдициальным для рассмотрения настоящего спора, таким образом, при наличии действующего договора купли- продажи основания для взыскания задолженности и неустойки у суда отсутствовали. Кроме того, произведенный Администрацией расчет неустойки неверен, пени за период с 03.07.2013 по 17.11.2014 могут составлять не более 1 224 959 руб. 442 коп.

Администрация возразила против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просила решение изменить в части расторжения спорных договоров и обязания Общество освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи истцу, иск удовлетворить в полном объеме, полагая, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора, учитывая направление ответчику претензии от 17.11.2014 N 016-3768/14-0 и уведомления от 20.11.2014 N 016-3186/14-0.

Определением от 16.06.2015 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-35582/2015.

Определением от 10.03.2016 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнения к жалобе, представитель Администрации возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, не возражал против пересмотра обжалуемого решения только в обжалуемой части.

Законность и обоснованность решения в обжалуемой части проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Лужский район" Ленинградской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 01.08.2005 N 150/05-15г с дополнительными соглашениями N 1 от 01.01.2011, N 2 от 01.01.2012, N 3 от 01.01.2013 нежилого объекта по адресу: г. Луга, ул. Тоси Петровой, д. 10а, площадью 213,8 кв.м, для использования под душевой павильон, сроком по 01.08.2015.

Также между Муниципальным образованием Лужское городское поселение Лужского муниципального района Ленинградской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 01.01.2013 N 17/13 части нежилого здания по адресу: Ленинградская область, г. Луга, ул. Тоси Петровой, д. 10а, площадью 201,3 квадратных метра, для использования под оздоровительно-спортивный центр на срок по 30.12.2013.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по указанным договорам за период с 03.07.2013 по 17.11.2014, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что между Администрацией Лужского городского поселения Лужского муниципального района и ООО "ОСЦ ЛЮКС" был заключен договор купли-продажи от 03.07.2013 арендованного имущества в порядке реализации арендатором преимущественного права выкупа, таким образом, обязательство по оплате аренды прекратилось.

Суд первой инстанции посчитал требования Администрации в части взыскания арендной платы и пеней обоснованными.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнения к жалобе, возражения Администрации, апелляционный суд пришел к выводу, что решение в обжалуемой части подлежит отмене.

Как установлено апелляционным судом, спорное здание площадью 606,9 кв.м является имуществом казны муниципального образования Лужское городское поселение, внесено в реестр муниципального имущества под N 00000116-72.

На основании постановления администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области от 04.06.2013 N 450 "О приватизации муниципального имущества путем осуществления преимущественного права" между муниципальным образованием Лужское городское поселение Лужского муниципального района Ленинградской области (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи от 03.07.2013 нежилого двухэтажного здания душевого павильона, лит. А, кадастровый номер 47-35- 4/2002-48, общей площадью 606,9 кв.м (из них по первому этажу 400,5 кв.м., по второму, подсобному этажу - 206,4 кв.м.), в котором расположены помещения, ранее арендуемые Обществом по вышеуказанным договорам.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим. Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации). В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Суд первой инстанции отклонил возражения ответчика, сделав вывод, что арендные отношения не могут считаться прекратившимися, поскольку решением по делу N А56-3399/2014 установлено отсутствие у ответчика преимущественного права выкупа помещений площадью 206, 4 кв.м, являющихся частью предмета договора купли- продажи от 03.07.2013.

Вместе с тем, в рамках дела N А56-3399/2014 Обществом оспаривался отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области от 21.10.2013 в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, при этом суд, отказывая в удовлетворении требований Общества в рамках указанного дела, сослался только на отсутствие в материалах дела доказательств того, что помещения второго этажа спорного здания площадью 206. 4 кв.м имеют вспомогательный характер и не могут использоваться как самостоятельные помещения.

Спорный договор купли- продажи в установленном законом порядке не признан недействительным и не расторгнут.

Напротив, в материалы настоящего дела ответчиком представлено заключение специалиста N 1 от 03.04.2015, согласно которому второй этаж спорного здания по своему назначению является техническим, предназначенным для обслуживания первого этажа здания, разделение первого и второго этажа здания на два самостоятельных кадастровых объекта невозможно.

Администрация выводы заключения специалиста не оспаривала, подтвердив невозможность использования первого этажа по целевому назначению без использования второго этажа.

Согласно п. 3 Постановления Пленума от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) право собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. При этом при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (п. 5 Постановления N 64).

Таким образом, в силу заключения между сторонами договоров аренды от 01.08.2005 N 150/05-15 и от 01.01.2013 N 17/13 у Общества возникло право пользования помещениями второго этажа, отсутствие самостоятельного договора аренды помещений второго этажа, не влияет на наличие у Общества права на выкуп спорного здания в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", учитывая, что на момент заключения договора купли- продажи Общество соответствовало необходимым условиям, иные помещения, которые не находились у Общества в аренде и имели бы самостоятельное назначение, в спорном здании отсутствуют, фактически на основании заключенных договоров аренды во владение и пользование ответчику передано здание в целом.

Поскольку договор купли-продажи здания действующему законодательству не противоречит, а согласно вышеприведенным разъяснениям Постановления N 73 обязательство по внесению арендной платы на будущее время прекращается заключением договора купли-продажи, оснований для удовлетворения иска Администрации в части взыскания задолженности и пеней не имеется, решение в указанной части подлежит отмене, в удовлетворении требований о взыскании 1 907 092 руб. 59 коп. задолженности, 7 017 764 руб. 96 коп. пеней следует отказать.

С учетом заявления Администрации об отсутствии возражений относительно пересмотра решения только в обжалуемой Обществом части, в остальной части решение не подлежит апелляционной проверке.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2015 по делу N А56-87223/2014 в обжалуемой части отменить.

В удовлетворении требований о взыскании 1 907 092 руб. 59 коп. задолженности и 7 017 764 рублей 96 копеек пеней отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Н.В. Аносова Е.В. Жиляева