Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2016 г. N 10АП-4376/16

г. Москва

23 мая 2016 г.

Дело N А41-92215/15

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Катькиной Н.Н., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Ереминой А.Г.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области: Соколова Е.В., по доверенности от 19.01.2016 N 17;

от ООО "Уран": Хрони К.О., по доверенности от 22.12.2015; Берестников Ю.Г., генеральный директор по приказу N 14,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 11 февраля 2016 года по делу N А41-92215/15, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области к ООО "Уран", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области, о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Уран" с заявленными требованиями:

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "УРАН" задолженность по арендной плате за период с 01.04.2015 по 30.09.2015 года (т.е. за 2-й и 3-й кварталы 2015) в сумме 1 120 741 рубль 89 копеек, а также пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 01.08.2015 года по 30.09.2015 года в размере 31 712 рублей 07 копеек., а всего 1 152 453 рубля 96 копеек;

- расторгнуть договор от 08.10.2013 г. N 5825 аренды земельного участка площадью 2500 +/- 18 кв.м, с кадастровым номером 50:20:0030106:488, расположенного по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Вокзальная, дом 49а;

- обязать ООО "Уран" передать по акту приёма-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области земельный участок площадью 2500 +/-18 кв.м, с кадастровым номером 50:20:0030106:488, расположенный по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Вокзальная, дом 49а.

В качестве третьего лица в деле приняло участие Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 февраля 2016 года в удовлетворении заявленных требований Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке.

Ответчик представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, которые поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее соответственно.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между КУИ Администрации Одинцовского района (арендодатель) и ООО "Уран" (арендатор) был заключен договор аренды N 5825 от 08.10.2013 земельного участка с КН 50:20:0030106:488 общей площадью 2500 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, г.п.Одинцово, г.Одинцово, ул.Вокзальная, д. 49а, под офисное здание.

Срок аренды установлен с 08.10.2013 по 07.10.2016. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Условиями договора предусмотрена обязанность арендатора уплачивать арендную плату в порядке и в размере, установленных договором аренды.

В соответствии с п.п. 3.1 договора, арендная плата за участок устанавливается в соответствии с нормативно-правовыми актами РФ, Московской области и органов местного самоуправления.

Размер арендной платы на дату подписания договора определен сторонами в Приложении N 2 (Расчет арендной платы), которое является неотъемлемой частью договора аренды.

Арендная плата подлежала уплате ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца расчетного квартала (п. 3.3 договора).

Согласно п. 3.5 договора, размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения (введения) базового коэффициента арендной платы (Аб), коэффициента деятельности (Кд), корректирующего коэффициента (Пкд), коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка на территории муниципального образования (Км), перевода участка из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также в иных случаях, установленных нормативно-правовыми актами.

Размер арендной платы изменяется, а арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае, установленном данным пунктом, без согласования с арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления арендатору.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, коэффициента деятельности, корректирующего коэффициента, коэффициента Км, перевода участка из одной категории в другую и изменения вида разрешенного использования участка.

Пунктом 5.2 договора предусмотрена неустойка 0,05% за просрочку внесения арендной платы от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

Земельный участок с КН 50:20:0030106:488 передан арендатору по передаточному акту от 08 октября 2013 года.

Согласно Приложению N 2 к договору "Расчет арендной платы", арендная плата рассчитывается в соответствии со ст.14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", по формуле Ап = Аб х Кд х Пкд х Км х S. На момент заключения договора аренды Аб = 58,22, Кд = 4,2, Пкд = 3, Км = 1,56, S = 2500. Итого, размер арендной платы на дату заключения договора составил 2860930,80 руб. в год (715232,70 руб. в квартал).

Комитет направил ответчику уведомление от 16.01.2014 об арендной плате в 2014 году в размере 786 731,40 руб. в квартал. 11.12.2014 ответчику было направлено уведомление об арендной плате в 2015 году в размере 826903,35 руб. в квартал (с учетом изменения базового размера арендной платы Аб).

Дополнительным соглашением от 15.06.2015 была пересчитана арендная плата с учетом применения другого коэффициента Кд = 3, вместо Кд 4,2, признанного Комитетом ошибочным.

Таким образом, с учетом дополнительного соглашения, в период с 08.10.2013 по 31.12.2013 размер арендной платы составил 2 043 522 руб. в год (510 880,50 руб. в квартал), с 01.01.2014 по 31.12.2014 - 2 247 804 руб. в год (561 951 руб. в квартал), и 01.01.2015 по 31.12.2015 - 2 362 581 руб. в год (590 645,25 руб. в квартал).

Как указывает истец, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы, за ним образовалась задолженность по состоянию на 02.11.2015 - 1 470 741,89 руб.

В связи с изложенным, истец направил ответчику претензию с предложением погасить указанную задолженность.

В ответ на претензию ответчик частично погасил задолженность в сумме 350 000 руб. платежным поручением от 03.11.2015 N 175.

Как указывает истец, с учетом частичной уплаты, за ответчиком оставалась задолженность в сумме 1 120 741,89 руб. за период с 01.04.2015 по 30.09.2015.

Учитывая изложенное, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно указал следующее.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 4 ст. 22, ч. 4 ст. 65 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (абз. 2 ч. 3 ст. 65 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области (ч. 2 ст. 14 закона).

В силу ч. 3 ст. 14 закона, значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Из договора аренды, Приложения N 2 к нему и Дополнительного соглашения усматривается, что Комитетом первоначально применялся коэффициент Кд = 4,2, признанный затем ошибочным.

Впоследствии, между сторонами было заключено дополнительное соглашение от 15.06.2015, которым изменен коэффициент с Кд = 4,2 на Кд = 3, как для размещения иных объектов коммерческого назначения. В связи с уточнением коэффициента были внесены поправки в расчеты и размеры арендной платы с начала действия договора аренды - с 2013 года, произведен ее пересчет.

По мнению ответчика, в рассматриваемом случае должен применять коэффициент Кд = 1,5, как для строительства объекта.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что коэффициент Кд 1,5 устанавливается в период строительства (реконструкции) на земельном участке. В данной норме не говорится о том, что для применения данного коэффициента должен быть установлен соответствующий вид разрешенного использования "для строительства (реконструкции)".

Таким образом, если земельный участок формировался для размещения на нем объекта недвижимости, ранее на данном участке отсутствовавшем, то данный объект должен сначала быть построен. В этих случаях действуют положения ч. 3.1 ст. 14 закона, в частности, ее абзацы 1, 2, 3, 4.

В данном случае необходимо доказать, что участок был предоставлен без наличия на нем объектов недвижимости, и в целях строительства на нем данных объектов; строительство объектов имело место после образования участка и предоставления его в аренду.

Из материалов дела следует, что предметом договора аренды N 5825 от 08.10.2013 является земельный участок с КН 50:20:0030106:488 площадью 2500 кв.м. по адресу: г.Одинцово, ул.Вокзальная, д. 49а, предоставленный под офисное здание.

В соответствии с письмом ФГБУ "ФКП Росреестра" от 03.09.2013, земельный участок с КН 50:20:0030106:488, расположенный по адресу: г.Одинцово, ул.Вокзальная, д. 49а, находится в тех же границах и сформирован с теми же координатами, а также имеет равнозначные характеристики, что и земельный участок с КН 50:20:0030106:165, имеющим статус "аннулирован".

Постановлением Администрации Одинцовского района от 26.07.2010 N 2548 в ответ на обращение ООО "Уран" была утверждена схема расположения земельного участка площадью 2500 кв.м. из земель населенных пунктов, расположенного в границах Одинцовского района, г.п.Одинцово, с местоположением в г.Одинцово, микрорайон N 6, для строительства офисного здания.

Постановлением от 20.04.2014 N 393 земельному участку с КН 50:20:0030106:165 был присвоен почтовый адрес: Московская область, Одинцовский район, г.Одинцово, ул.Вокзальная, д. 49а.

Постановлением Администрации г.п.Одинцово от 24.05.2011 N 525 были назначены публичные слушания по установлению вида разрешенного использования участка "под офисное здание". Согласно протоколу и заключению публичных слушаний, решено считать возможным установление для земельного участка с КН 50:20:0030106:165 вида разрешенного использования "под офисное здание". Постановлением Администрации от 22.08.2011 для данного участка установлен вид разрешенного использования "под офисное здание".

Администрацией Одинцовского района вынесено постановление от 23.03.2012 об отнесении земельного участка с КН 50:20:0030106:165 к категории "земли населенных пунктов".

Постановлением Администрации Одинцовского района от 08.02.2013 N 243 земельный участок с КН 50:20:0030106:165 предоставлен ООО "Уран" в аренду на три года, под офисное здание.

Поскольку права ответчика на данный участок своевременно зарегистрированы не были, кадастровая палата вынесла решение об аннулировании земельного участка из ГКН в соответствии с ч. 4 ст. 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".

После чего 15 июля 2013 года кадастровой палатой на основании представленных документов был поставлен на кадастровый учет земельный участок с КН 50:20:0030106:488, который, согласно письму кадастровой палаты от 03.09.2013, имеет те же характеристики, что и участок с КН 50:20:0030106:165.

Из указанных документов следует, что земельный участок с КН 50:20:0030106:488 (предыдущий номер 50:20:0030106:165) изначально формировался по обращению ООО "Уран" для строительства на нем офисного здания, и до обращения общества не существовал как объект права.

Доказательств наличия на данном участке какого-либо объекта недвижимости, до его образования и постановки на кадастровый учет, не имеется.

Постановлением Администрации г.п.Одинцово от 14.07.2014 N 642 утвержден градостроительный план земельного участка с КН 50:20:0030106:488 (земли населенных пунктов, под офисное здание), находящегося в аренде у ООО "Уран", разработанный для строительства 6-ти уровневого механизированного паркинга открытого типа на 93 м/мест, административно-офисного здания и здания охраны.

Ответчик с момента заключения договора аренды спорного земельного участка провел ряд строительных работ, в частности, подготовил и согласовал с Управлением архитектуры и градостроительства г.Одинцово проект и схему планировочной организации Административно-офисного здания; разработал и утвердил градостроительный план земельного участка.

В рамках утвержденного градостроительного плана истцом были получены технические условия на телефонизацию, на радиофикацию, на вынос ЛКС, для присоединения к электрическим сетям (100 кВт), на организацию учета электрической энергии (30 кВт), для присоединения к электрическим сетям (30 кВт), на организацию учета электрической энергии (30 кВт), на присоединение к тепловым сетям, на вынос сетей водопровода и канализации, на узел учета тепловой энергии, на автоматизацию и диспетчеризацию ИТП, на организацию диспетчерского контроля работы лифтов, на вынос КЛ-10.

Также ответчик подготовил проектную документацию офисного здания и здания охраны, в т.ч. проект инженерно-геодезических и геологических изысканий, проект внешнего электроснабжения, проект выноса высоковольтных кабелей с территории застройки, проект выноса коллектора с территории застройки, проект на механизацию строительства.

В целях осуществления строительства ответчик подал заявку на присоединение к городской системе водоотведения в МУП "Водосток".

Также ООО "Уран" заключил с ОАО "Одинцовская электросеть" договор на техническое присоединение энергопринимающих устройств (100 кВт).

Ответчик 10 июля 2014 года поставил на кадастровый учет построенное им на арендуемом участке вспомогательное строение с КН 50:20:0030106:3299. 19 сентября 2014 года зарегистрировано право собственности ООО "Уран" на здание 1-этажное общей площадью 9,8 кв.м., находящееся по адресу: г.Одинцово, ул.Вокзальная, д. 49а.

Таким образом, из представленных ответчиком документов и пояснений следует, что в настоящее время ответчиком на земельном участке с КН 50:20:0030106:488 с видом разрешенного использования "для офисного здания" осуществляется строительство этого офисного здания, на данный момент уже построено и передано в собственность обществу вспомогательное строение.

Доказательств обратного, а именно, что на спорном земельном участке на момент его предоставления в аренду ответчику по договору аренды N 5825 от 08.10.2013 уже находился объект недвижимости - офисное здание, и участок был предоставлен ответчику не для его строительства, а для эксплуатации, истцом не представлено.

Напротив, все имеющиеся в деле документы свидетельствуют о том, что строительство на спорном участке началось после заключения договора аренды от 08 октября 2013 года.

Таким образом, апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы комитета, который указал, что земельный участок с КН 50:20:0030106:488 имеет вид разрешенного использования "под офисное здание", а не "под строительство офисного здания". По мнению истца, такой вид использования земельного участка "под офисное здание" был установлен Постановлением Главы г.п.Одинцово от 22.08.2011 N 936, которое не обжаловано и в установленном порядке недействительным не признано.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку на земельном участке осуществляется строительство предназначенного для размещения на нем объекта - "офисного здания", то в течение трех лет после начала строительства при расчете арендной платы подлежит применению коэффициент Кд, установленный ч. 3.1 ст. 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", равный 1,5. Коэффициент Кд = 3 будет применяться после истечения установленного данной нормой трехлетнего срока после начала строительства на участке объекта - офисного здания.

Расчеты арендной платы за период действия договора аренды производились комитетом по вышеуказанной формуле, с применением сначала коэффициента Кд = 4,2, затем коэффициента Кд = 3.

Согласно доводам Комитета, задолженность по арендным платежам стала возникать у ответчика начиная с 01 января 2015 года.

Между тем, ответчиком представлен перерасчет арендной платы за весь период действия договора аренды с применением коэффициента Кд = 1,5. Из представленного ответчиком расчета видно, что обязанности по внесению арендных платежей, с учетом пониженного коэффициента Кд, ответчиком выполнены. Доказательств обратного Комитетом не представлено.

Таким образом, истец обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании арендной платы и пеней.

Относительно требования о расторжении договора аренды суд первой инстанции обоснованно указал следующее.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с ч. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Материалами дела опровергается факт систематического (более двух периодов) невнесения в установленном законом и договором порядке арендной платы арендатором арендодателю, а имеются основания полагать надлежащее и своевременное исполнение ответчиком своих договорных обязанностей.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 11 февраля 2016 года по делу N А41-92215/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Н.Н. Катькина Н.В. Марченкова