Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2016 г. N 02АП-2891/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 октября 2016 г. N Ф01-3896/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о понуждении заключить договор, об обязании заключить дополнительное соглашение, об урегулировании разногласий при заключении договора

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Киров

25 мая 2016 г.

Дело N А82-14021/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2016 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей Поляковой С.Г., Тетервака А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой Н.И.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца - Прохановой Е.А.(директор), Проханова С.А. действующего на основании доверенности от 25.11.2015;

представителя ответчика - Богомоловой С.Н., действующей на основании доверенности от 10.09.2015

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НИТА" (ОГРН 1027601121536; ИНН 7610015226)

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.02.2016 по делу N А82-14021/2015, принятое судом в составе судьи Соловьевой Т.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "НИТА" (ОГРН 1027601121536; ИНН 7610015226)

к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск (ОГРН 1067610046570; ИНН 7610070227)

об обязании зачесть сумму неотделимых улучшений,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "НИТА" (далее - истец, ООО "НИТА") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск об урегулировании разногласий и обязании заключить дополнительное соглашение.

С учетом уточнений истец просил обязать ответчика произвести зачет неотделимых улучшений в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимости от 16.10.2014 N 348/а. в сумме 567 223 рубля.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 10.02.2016 истцу отказано в удовлетворении иска.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора купли-продажи помещения предложение о зачете стоимости неотделимых улучшений истцом не заявлялось, понуждение к изменению условий заключенного и исполненного договора не допускается.

ООО "НИТА" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить или изменить полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, в полном объеме доказано наличие оснований, дающих право на проведение зачета неотделимых улучшений в счет оплаты по договору купли-продажи N 348/а от 16.10.2014, а также документально подтвержден факт, размер и согласованный с арендодателем характер понесенных расходов, составляющих стоимость неотделимых улучшений.

Заявитель жалобе считает решение незаконным, поскольку судом не полно исследованы доказательства по делу, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и неправильно применены нормы материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривалось в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между сторонами 16.10.2014 заключен договор купли-продажи недвижимости.

В пункте 4 договора определена покупная цена договора, составила 622 000 рублей, что соответствует рыночной стоимости. В договоре отсутствуют условия, предусматривающие зачет неотделимых улучшений.

Сторонами к договору заключено дополнительное соглашение от 18.12.2014.

Истцом получено 06.03.2015 свидетельство о регистрации права собственности.

Впоследствии в апреле 2015 года истец ответчику направил письмо о зачете неотделимых улучшений на сумму 512 223 рубля. Ответчиком от 05.05.2015 отказано в зачете стоимости неотделимых улучшений.

Истцом в адрес ответчика в июне 2015 года направлено дополнительное соглашение об изменении стоимости выкупаемого имущества. Дополнительное соглашение ответчиком не подписано.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно пункту 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ) стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Кроме того, для реализации предусмотренного в части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ права арендатора, выкупившего имущество, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12).

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений входят также обстоятельства, подтверждающие наличие согласия владельца имущества на производство его улучшений.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает, что истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих факт создания в результате выполнения работ неотделимых улучшений.

Представленный истцом отчет оценщика (л.д.107) не содержит достаточных и полных сведений о характере выполненных работ, их результате и т.п., которые бы позволили сделать вывод о том, что результатом выполненного ремонта явилось создание неотделимых улучшений.

Позиция заявителя апелляционной жалобы по существу сводится к отождествлению результата проведенных им работ по ремонту объекта аренды (наружной стены, фасада здания) с неотделимыми улучшениями имущества. Однако подобный подход к применению норм статьи 623 ГК РФ, части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не соответствует практике, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12.

Таким образом, доводы заявителя апелляционной жалобы не основаны на правильном истолковании норм законодательства, не подтверждаются исследованными судами обеих инстанций материалами дела, в связи с чем не могут повлечь отмену либо изменение судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.02.2016 по делу N А82-14021/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НИТА" (ОГРН 1027601121536; ИНН 7610015226)- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.Г. Малых

Судьи

С.Г. Полякова А.В. Тетервак