Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2016 г. N 15АП-6321/16

город Ростов-на-Дону

26 мая 2016 г.

дело N А32-8963/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей Ванина В.В., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: представитель Бакуров С.Б. по доверенности от 03.11.2014, паспорт

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования города Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2016 по делу N А32-8963/2015 по иску Администрации муниципального образования города Краснодар к ответчику ООО "ВСВ-Гидрострой" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, пени, принятое в составе судьи Назыкова А.Л.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "ВСВ-Гидрострой" о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка N 4300017592 от 10.08.2011 в размере 1 610 590,25 руб. за период с 05.04.2012 по 31.12.2014, пеню в размере 208 698,09 руб. за по состоянию на 25.12.2014.

В порядке ст. 49 АПК РФ представитель администрации уточнил исковые требования, просил взыскать с ООО "ВСВ-Гидрострой" задолженность по арендной плате в размере 2 199 088 рублей 66 копеек за период с 05.04.2012 по 31.08.2015, пеню в размере 289 721 рублей 54 копейки по состоянию на 11.08.2015, а всего 2 488 810 рублей 20 копеек.

Определением от 20.08.2015 ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворено.

Решением суда от 05.02.2016 с общества с ограниченной ответственностью "ВСВ-Гидрострой" (ОГРН 1112311008160, ИНН 2311139390) в пользу администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799, ИНН 2310032246) взыскано 1 163 311 рублей 33 копейки задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:343 от 10.08.2011 г. N 4300017592 за период с 05.04.2012 по 31.08.2015, и 165 484 рубля пени по состоянию на 11.08.2015. В остальной части в иске отказано. С общества с ограниченной ответственностью "ВСВ-Гидрострой" (ОГРН 1112311008160, ИНН 2311139390) в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 26 288 рублей.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что вывод суда о поэтапном увеличении арендной платы не более 30 % в год не только по действующим договорам аренды, но и для случаев, когда земельный участок был изменен, в результате раздела, в результате чего был заключен новый договор аренды, является несостоятельным, поскольку данные изменения были приняты на основании постановления главы Администрации (губернатора) Краснодарского края от 15.07.2011 N 756, которое вступило в законную силу 18.09.2011, до заключения договора аренды. Суд неправомерно применил ставку арендной платы в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка в течение трехлетнего срока с момента заключения договора аренды. Полагает, что поскольку постановление главы Администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.11.2013 N 1365 вступило в законную силу 02.01.2014, к данным правоотношениям данная льгота не могла быть применена.

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.08.2011 между истцом (арендодатель) и ООО "Стройинтеркомплекс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 4300017592 (далее - договор), согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 5146 кв. м, расположенный в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по ул. имени Мачуги В.Н., 6/2 с кадастровым номером 23:43:0408001:343 (далее - спорный земельный участок). Договор действует до 09.04.2020 (пункт 6.1. договора).

Согласно пункту 2.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа начала каждого месяца.

В соответствии с п. 1.3. договора, участок предоставляется для строительства многоэтажного жилого комплекса (земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенные (предоставленные) для целей жилищного строительства).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается оттисками печати органа государственной регистрации.

Согласно акту приема-передачи спорный земельный участок по договору передан администрацией ООО "Стройинтеркомплекс".

В обоснование иска истец указал, что в нарушение условий договора аренды ответчиком обязательства по своевременной уплате арендных платежей не исполняются надлежащим образом. Задолженность ответчика по арендной плате по договору за период с 05.04.2012 по 31.08.2015 составляет 2 199 088 рублей 66 копеек (с учетом уточнения исковых требований).

Указанные требования послужили причиной обращения истца в суд с настоящим иском.

Придя к выводу об удовлетворении исковых требований в части, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки и ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из пункта 3 статьи 614 ГК РФ следует, что данной нормой установлены ограничения изменения размера арендной платы в силу волеизъявления сторон. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 г. N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - Постановление N 50) установлены ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

При этом в соответствии п. 3 названного Постановления, установлен переходный период на 2011-2013 годы, в соответствии с которым изменение размера годовой арендной платы за земельный участок (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30 процентов на очередной год; в отношении арендаторов, имеющих преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, размер арендной платы за земельный участок не может изменяться в большую или меньшую сторону более чем на 30 процентов за единицу площади на очередной год от размера арендной платы за единицу площади по ранее заключенному договору аренды земельного участка, из которого был образован земельный участок. Действие положений данного пункта распространяется на отношения, возникшие на основании договоров аренды земельных участков, заключенных до 1 апреля 2011 года.

Иными словами, названным постановлением предусмотрено поэтапное увеличение арендной платы не более 30% в год не только по действующим договорам аренды, но и для случаев, когда земельный участок был изменен, например, в результате его раздела, в результате чего заключен новый договор аренды, как в данном случае.

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.03.2012 г. (зарегистрирован 05.04.2012 г.) и соглашением о порядке обеспечения жильем дольщиков при строительстве ЖК "Изумрудный" от 02.05.2012 г., подписанным, в том числе, и администрацией, право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:343, перешло к ООО "ВСВ-Гидрострой" для целей строительства многоквартирных жилых домов.

Судом установлено, что ранее постановлением администрации МО г.Краснодар от 09.04.2010 г. N 2083, то есть до 1 апреля 2011 года, ООО "Стройинтеркомплекс" был предоставлен в аренду на 10 лет земельный участок по ул. Мачуги В.Н., 4/2, с кадастровым номером 23:43:0408001:315, площадью 32 714 кв. м.

В 2011 г. земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408001:315 был разделен на 6 земельных участков: 23:43:0408001:342, 23:43:0408001:343, 23:43:0408001:344, 23:43:0408001:345, 23:43:0408001:346, 23:43:0408001:347; с ООО "Стройинтеркомплекс" заключены новые договоры аренды, в том числе и договор от 10.08.2011 г. по спорному земельному участку.

В последующем по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.03.2012 г. ООО "Стройинтеркомплекс" передало права и обязанности арендатора участка ООО "ВСВ-Гидрострой".

На основании положений главы 24 ГК РФ при перемене лица в обязательстве на основании договора, все права и обязанности стороны переходят на новое лицо.

В связи с этим, суд правомерно отметил, что правила о поэтапном увеличении суммы арендной платы в переходном периоде 2011-2013 г. распространяются в равной степени как на арендатора - правопредшественника ООО "Стройинтеркомплекс", так и на его правопреемника ООО "ВСВ-Гидрострой".

Таким образом, в силу прямого указания п. 3 Постановления N 50, при расчете арендной платы в указанный период увеличение арендной платы на единицу площади не должно было быть больше 30% по сравнению предыдущим годом использования земельного участка.

Арендная плата в 2010 году составлял 39 руб. /кв. м.

С 01.04.2011 г. арендная плата должна была составить 50,70 руб. /кв. м (39 руб. + 30%).

В 2012 году арендная плата должна была составить 65,91 руб. /кв. м (50,70 руб. + 30%).

Таким образом, за период с 05.04.2012 г. по 31.12.2012 г. размер арендной платы для ответчика составляет:

5 146 * 65,91 / 366 * 271 = 251 136,19 руб., где: 5 146 - площадь земельного участка;

65,91 - арендная плата за 1 кв. м на основании п. 3 Постановления N 50;

366 - количество дней в 2012 году;

271 - количество дней в периоде.

В отношении периода начисления арендной платы с 01.01.2013 г. по 31.12.2013 г. суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 Приложения N 2 к Постановлению N 50 в редакции, действовавшей до 05.12.2013 г., установлена ставка арендной платы в размере 0,3% от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для целей жилищного строительства (за исключением земельных участков, указанных в пунктах 2 - 3).

Поскольку земельный участок был передан ООО "Стройинтеркомплекс" по договору аренды и приложенному к нему акту приема-передачи от 10.08.2011 г., зарегистрированному 15.08.2011 г., в течение трехлетнего срока с даты государственной регистрации договора (то есть до 15.08.2014 г.), суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что должна быть сохранена ставка арендной платы в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка.

126 062 642,66 * 0,3% + 5,5% = 398 988,26 руб., где: 126 062 642,66 - кадастровая стоимость земельного участка;

0,3% - ставка арендной платы;

5,5% - коэффициент инфляции на 2013 год.

Также, истцом начислена арендная плата за период с 01.01.2014 г. по 31.12.2014 г.

В соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 ноября 2013 г. N1365, Приложение N2 к Постановлению N 50 изложено в новой редакции, в соответствии с которой ставка арендной платы установлена в размере 0,3% в отношении земельных участков с расположенными на них многоквартирными домами и (или) иными объектами недвижимости, строительство которых не завершено, в связи с невыполнением застройщиками своих обязательств перед участниками долевого строительства.

Ставка арендной платы применяется в течение 3 лет по истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора аренды земельного участка в отношении лиц, взявших на себя в установленном законодательством порядке обязательства по завершению строительства указанных объектов, либо с даты приобретения в аренду в установленном порядке по иным основаниям земельных участков лицами, взявшими на себя в установленном законодательством порядке обязательства по завершению строительства указанных объектов.

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.03.2012 г. и соглашением о порядке обеспечения жильем дольщиков при строительстве ЖК "Изумрудный" от 02.05.2012 г., подписанным, в том числе, и администрацией МО г. Краснодар, право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:347, перешло к ООО "ВСВ-Гидрострой" для целей строительства многоквартирных жилых домов.

Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды зарегистрирован 05.04.2012 г.

Поскольку льготная ставка арендной платы в размере 0,3% должна применяться в течение 3 лет по истечении двенадцати месяцев с даты приобретения в аренду в установленном порядке земельных участков лицами, взявшими на себя в установленном законодательством порядке обязательства по завершению строительства указанных объектов, признается правомерным вывод суда о том, что в спорном периоде арендная плата должна определяться с применением коэффициента в размере 0,3%.

Таким образом, на основании п. 2 Приложения N 2 к Постановлению N 50 в редакции от 25 ноября 2013 г., суд пришел к верному выводу о том, что к расчету арендной платы в периоде 2014-2015 годов должна применяться ставка 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка.

Расчет за 2014 год произведен судом первой инстанции следующим образом:

126 062 642,66 * 0,3% + 5,5% + 5% = 418 937,68 руб., где: 126 062 642,66 - кадастровая стоимость земельного участка;

0,3% - ставка арендной платы;

5,5% - коэффициент инфляции на 2013 год;

5% - коэффициент инфляции на 2014 год.

Расчет арендной платы за период с 01.01.2015 г. по 31.08.2015 г. произведен следующим образом:

126 062 642,66 * 0,3% / 365 * 243 + 5,5% + 5% + 5,5% = 294 249,20 руб.

где: 126 062 642,66 - кадастровая стоимость земельного участка;

0,3% - ставка арендной платы;

365 - количество дней в 2015 году;

243 - количество дней в периоде;

5,5% - коэффициент инфляции на 2013 год;

5% - коэффициент инфляции на 2014 год;

5,5% - коэффициент инфляции на 2015 год.

Всего за спорный период арендная плата за земельный участок составила:

251 136,19 + 398 988,26 + 418 937,68 + 294 249,20 = 1 363 311,33 руб.

При таких обстоятельствах, проверив выполненный судом первой инстанции перерасчет, апелляционная коллегия признает правомерными выводы суда о взыскании с ответчика задолженности в сумме 1 163 311,33 руб., учитывая частичные оплаты.

Принимая во внимание изложенное, суд выполнил перерасчет пени, в связи с чем, исковые требования в части взыскания пени правомерно удовлетворены судом в размере 165 484 рубля 00 копеек.

В остальной части иска отказано правомерно.

Доводы апелляционной жалобы истца подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 г. является нормативным правовым актом, обязательным для применения ко всем сторонам спорных правоотношений, в том числе и в части установленного переходного периода на 2011 - 2013 годы (поскольку это прямо установлено нормативным актом), включая и спорный период (2012 год).

При этом, как видно из материалов дела, заявитель жалобы в своих расчетах арендной платы за 2012 год учитывает правило о 30% ограничении на увеличение арендной платы.

Заявитель жалобы необоснованно ссылается на необходимость расчета арендной платы в 2012 году исходя из кадастровой стоимости земельного участка 181 273 922,28 руб., указанной в приложении к договору от 10.08.2011 г., поскольку, как установлено Постановлением N 50, в периоде 2011 - 2013 г. существовало правило о переходном периоде, обязывающее стороны учитывать размер арендной платы, установленный за единицу площади участка по ранее заключенному договору, то есть до 01.04.2011 г.

Поскольку арендная плата в 2010 году составляла 39 руб./кв.м., следовательно с 01.04.2011 г. арендная плата должна была составить 50,70 руб./кв.м. (39 руб. + 30%).

При этом кадастровая стоимость земельного участка составляла не 181 273 922,28 руб., а 126 062 642,66 руб., что сам заявитель жалобы не оспаривает. Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости применения к расчету арендной платы ставки 0,6% основан на неверном понимании норм материального права.

По общему правилу, нормы права применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие, если иное прямо не предусмотрено нормативным правовым актом. К отношениям по расчету арендной платы за 2014 и 2015 год подлежат применению нормы права, принятые в установленном законом порядке к указанному времени, исходя из фактически сложившихся отношений.

В соответствии с п. 2 Приложения N 2 к Постановлению N 50 в редакции от 25 ноября 2013 г., ответчик как лицо, взявшее на себя в установленном порядке обязательства по завершению строительства жилых объектов, в течение 3 лет с даты приобретения права аренды имеет право на применение ставки арендной платы в размере 0,3%.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в связи с чем, признаются апелляционной коллегией несостоятельными и подлежат отклонению поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2016 по делу N А32-8963/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

В.В. Ванин Н.В. Ковалева