Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2016 г. N 08АП-3807/16

город Омск

24 мая 2016 г.

Дело N А46-8922/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Киричёк Ю.Н.,

судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Рязановым И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3807/2016) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 29.02.2016 по делу N А46-8922/2015 (судья Пермяков В.В.), принятое по заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью "Евразия-Омск" (ИНН 5503106669, ОГРН 1065503065561) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Евразия-Омск" к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о досрочном расторжении договора аренды и взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Лукьянова Наталья Михайловна по доверенности N Исх-ДИО/13935 от 13.08.2015 сроком действия на 1 год, личность установлена на основании служебного удостоверения;

от общества с ограниченной ответственностью "Евразия-Омск" - Лучинский Алексей Петрович по доверенности б\н от 01.12.2015 сроком действия на 1 год, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации; Игитян Алена Львовна, полномочия не подтверждены;

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Евразия-Омск" (далее по тексту - ответчик, ООО "Евразия-Омск") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.06.2012 N Д-Л-319209 в размере 1 159 135 руб. 26 коп. в связи с произведенным перерасчетом арендной платы на основании решения Омского городского Совета от 28.11.2012 N 80 "О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска", которое вступило в силу с 07.12.2012.

В свою очередь ООО "Евразия-Омск" предъявило Департаменту встречный иск о расторжении договора аренды N Д-Л-31-9209 от 01.06.2012 и взыскании с Департамента 1 456 897 руб. в качестве убытков, в связи с тем, что объект аренды был предоставлен с существенными и неустранимыми недостатками, вследствие чего использование его по целевому назначению является невозможным.

Решением Арбитражного суда Омской области от 29.02.2016 по делу N А46-8922/2015 в удовлетворении искового требования Департамента оказано, встречные исковые требования ООО "Евразия-Омск" к Департаменту удовлетворены: договор арены от 01.06.2012 N Д-Л-31-9209 расторгнут, с Департамента в пользу ООО "Евразия-Омск" взыскано 1 456 897 руб. в качестве убытков, а также 33 569 руб.расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Департамента в полном объеме и отказе в удовлетворении встречных требований Общества.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на наличие у Общества задолженности по арендной плате в связи с изменением арендной платы в результате принятия решения Омского городского Совета от 28.11.2012 N 80 "О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска", которым размер коэффициента к базовой ставке арендной платы, учитывающего вид использования земельного участка, с 2,5 увеличился до 5, а, следовательно, увеличился и размер арендной платы по договору аренды с 07.12.2012. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Кроме того, податель жалобы считает, что основания для расторжения договора аренды и взыскания с Департамента убытков отсутствуют, поскольку определенное целевой назначение земельного участка не может рассматриваться как недостатки переданного по договору аренды имущества. Невозможность использования имущества по целевому назначению не явялется недостатком., поскольку в договоре однозначно не определено, с какой целью используется земельный участок.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы и требования апелляционной жалобы.

Представитель ООО "Евразия-Омск" возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Игитян А.Л. к участию в судебном заседании в качестве представителя не допущена, поскольку его полномочия в качестве представителя ООО "Евразия-Омск" судом не признаны (в обоснование полномочий представлена доверенность с истекшим сроком действия).

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

01.06.2012 департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ООО "Евразия-Омск" был заключен договор N Д-Л-319209 аренды земельного участка сроком на 3 года.

Предметом договора согласно пункту 1.1 является земельный участок общей площадью 26065 кв. м, с кадастровым номером 55:36:17 01 11:1037, расположенный по адресу: ул. Сибирский проспект, д. 1.

Размер арендной платы согласно пункту 2.1. договора определен в размере 37 717 руб. 37 коп. Расчет арендной платы согласно приложению N 2 к договору аренды осуществлен в соответствии с постановлением Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска" и производится по формуле: A = BxSxKlxK2x КЗ/12, где: А - годовая арендная плата, рублей; Б - базовая ставка арендной платы по оценочным зонам; S -площадь земельного участка, кв.м; К1 - коэффициент к базовой ставке арендной платы, учитывающий вид использования земельного участка; К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате; КЗ - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков.

В соответствии с Решением Омского городского Совета от 28.11.2012 N 80 "О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска", которое вступило в силу с 07.12.2012, размер указанного коэффициента стал равным 5, в связи с чем размер арендной платы по договору аренды с 07.12.2012 стал составлять 75 343 руб.75 коп.

С сопроводительным письмом от 22.05.2015 N Исх-ДИО/9068 Департаментом в адрес арендатора было направлено соглашение о внесении изменений в договор аренды в части изменения размера арендной платы.

Ссылаясь на то, что в результате произведенного перерасчета арендной платы сумма задолженности ООО "Евразия-Омск" по договору аренды N Д-Л-31-9209 за период с 07.12.2012 по 30.06.2015 составила 1 159 135 руб.26 коп., Департамент обратился в суд с требованием о взыскании указанной суммы.

Со своей стороны ООО "Евразия-Омск" предъявило встречный иск с требованием о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании с Департамента 1 456 897 руб. убытков.

29.02.2016 Арбитражный суд Омской области принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.

Из содержания приведенных норм права суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Указанный вывод был изложен в определении Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, и в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос N 4).

По условиям договора аренды N Д-Л-319209, получив земельный участок в пользование, ООО "Евразия-Омск" приняло на себя обязательство по внесению арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи, а Департамент обязался предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем для использования в целях, предусмотренных договором.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 55:36:17 01 11:1037 был предоставлен ООО "Евразия-Омск" в целевую аренду для строительства, однако в силу его расположения в лесном квартале N 56 в границах Омского лесопарка, размещение объектов капитального строительства, на нем запрещено. В 2008 году Общество обратилось в Администрацию города Омска с заявлением о предварительном согласовании места размещения Торгового центра примерной площадью 1500 кв.м. согласно прилагаемой схеме. Местоположение объекта было определено по ул. Сибирский проспект в Ленинском административном округе города Омска. По результатам утверждения акта выбора был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:170111:1037, площадью 26065 кв.м., N Д-Л-31-9209 от 01.06.2012, согласно пункту 1.2. которого "объект аренды предоставлен для строительства объектов общественного назначения (административно деловой и торгово-сервисный центр)".

10.09.2015 Общество обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

22.09.2015 Обществом получен отказ в выдаче разрешения на строительство.

Из содержания письма от 18.09.2015 N 08/15148 следует, что проектная документация не соответствует разделу 2.2.4 градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 55:36:170111:1037, утвержденного распоряжением департамента архитектуры от 07.09.2012 N 1365-р в части соблюдения ограничений, предусмотренных Приказом Федерального агентства лесного хозяйства от 02.05.2012 N 180 "Об определении количества лесопарков на территории города Омска и установлении их границ".

Исходя из представленной проектной документации с шифром 63 -ПД-19.01.2015, разработанной ООО "КонцептПРОЕКТ", автомобильные проезды, парковки автотранспорта предусмотрены на лесном участке, включенных в границы Омского лесопарка согласно Приказу Рослесхоза от 02.05.2012 N 180 "Об определении количества лесопарков на территории города Омска и установлении их границ" (квартал 56, выделы 4).

В материалы дела Обществом представлено заключение кадастрового инженера Абальцевой О.В., из содержания которого следует, что в результате совмещения сведений ГКН и предоставленных в электронном виде границ лесных участков 5223 5 56 4, 5223 5 56 18, 5223 5 56 19 установлен факт занятия части земельного участка с кадастровым номером 55:36:170111:1037 лесными участками в квартале N 56 выдела 4, 18, 19. Площадь лесных участков в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:170111:1037 составляет соответственно 13 335 кв.м., 439 кв.м., 133 кв.м. Площадь, свободная от лесных участков, в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:170111:1037 составляет 12 158 кв.м.

Между тем, ориентировочная площадь участка, необходимая для размещения объекта "Торгово-сервисного центра в Ленинском административном округе", составляет 14 090 м. Указанное подтверждено ответом ООО "КонцептПроект" N 48 от 06.10.2015 на письмо ООО "Евразия-Омск" о рассмотрении возможности размещения торгово-сервисного центра на части участка, свободной от Омского лесопарка.

ООО "КонцептПроект" указало, что основания отказа в выдаче разрешения на строительство являются неустранимыми, поскольку разместить торгово-сервисный центр на участке с кадастровым номером 55:36:170111:1037 с учетом расположения границ городских лесов Омского лесопарка не представляется возможным.

На обращение ООО "Евразия-Омск" о предоставлении сведения об объеме и конфигурации наложения границ городских лесов Омского лесопарка (квартал 56 выдел 4) на границы земельного участка с кадастровым номером 55:36:170111:1037 Департамент имущественных отношений Администрации города Омска в письме от 21.10.2015 сообщил о том, что все лесные участки, входящие в состав Омского лесопарка, в соответствии со статьями 10, 12 и 102 Лесного кодекса РФ, отнесены по целевому назначению к защитным лесам и подлежат освоению в целях сохранения средообразующих, водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных и иных полезных функций лесов.

В соответствии с частью 5 статьи 102 Лесного кодекса РФ установлено, что в защитных лесах запрещается осуществление деятельности, несовместимой с их целевым назначением и полезными функциями. Пунктом 5.1 статьи 105 Лесного кодекса РФ определен правовой режим лесов, выполняющих функции защиты природных и иных объектов, а именно в городских лесах запрещается размещение объектов капитального строительства, за исключением гидротехнических сооружений.

Таким образом у ООО "Евразия-Омск" отсутствовала возможность использовать земельный участок с кадастровым номером 55:36:17 01 11:1037 по назначению, в связи с чем у Общества не возникло обязанности по оплате аренды земельного участка в спорный период.

Ссылка Департамента на Приказ Рослесхоза от 02.05.2012 N 180 "Об определении количества лесопарков на территории города Омска и установлении их границ" несостоятельна, поскольку графическая часть градостроительного плана, утвержденного спустя 3 месяца после заключения договора аренды, зону расположения зеленых насаждений и границы лесопарковой зоны не отражает.

Из пояснений Общества следует, что отсутствие в базе Консультант плюс графического приложения к Приказу Рослесхоза от 02.05.2012 N 180 "Об определении количества лесопарков на территории города Омска и установлении их границ" установить наличие ограничений для использования участка по целевому назначению не позволяет, а указание в градостроительном плане земельного участка на возможность получить соответствующее разрешение на снос зеленых насаждений при невозможности их сохранения и предусмотреть компенсационные посадки деревьев и кустарников ценных пород, не вызвало у Общества сомнений в наличии препятствий к строительству объекта. Однако на обращение Общества в Администрацию г.Омска о согласовании работ по сносу зеленых насаждений на рассматриваемом земельном участке в связи со строительством торгового центра ООО "Евразия-Омск" было отказано, по причине расположения на территории городских лесов.

Таким образом перечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что предоставленный Обществу земельный участок не мог быть использован им как арендатором по назначению. Причины, по которым ООО "Евразия-Омск" не могло использовать земельный участок по назначению, от арендатора не зависели. Обществу был передан в аренду земельный участок, непригодный для его использования в целях, для которых он был предоставлен. Следовательно, объект аренды в данном случае отсутствовал ввиду фактического непредоставления в аренду земельного участка, соответственно, обязанности по внесению арендной платы у арендатора не возникло.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Последствия обнаружения у сданного в аренду имущества недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, включают также предусмотренное частью 3 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации право потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно части 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой

лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Под убытками согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, для удовлетворения требования о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств по договору, необходимо установление в совокупности наличие следующих условий: причинение убытков, противоправности действий причинителя вреда и наличие причинной связи между этими двумя элементами.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, исходя из доводов и возражений сторон, установив наличие оснований для расторжения договора аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о доказанности ООО "Евразия-Омск" факта причинения ему убытков и наличием причинной связи между противоправностью действий Департамента и причиненными убытками.

При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении требований Департамента и правомерно удовлетворено встречное требование Общества в полном объеме.

Нормы материального права применены Арбитражным судом Омской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы Департамента в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, подлежащая уплате Департаментом, но от уплаты которой он в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден, распределению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 29.02.2016 по делу N А46-8922/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.Н. Киричёк

Судьи

Н.Е. Иванова О.Ю. Рыжиков