Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2016 г. N 07АП-3401/16

г. Томск

23 мая 2016 г.

Дело N А27-19309/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2016 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Киреевой,

судей: Е.И. Захарчука, О.Б. Нагишевой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.А. Романовой,

при участии:

от истца: без участия (извещен);

от ответчика: без участия (извещен);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Отель-Сервис" (07АП-3401/2016) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29.02.2016 по делу N А27-19309/2015

(судья О.М. Засухин)

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области (ОГРН 1104205007840, ИНН 4205199592), город Кемерово

к обществу с ограниченной ответственностью "Отель-Сервис" (ОГРН 1114217011501, ИНН 4217138989), Кемеровская область, город Новокузнецк

о расторжении договора аренды и взыскании 189 632 руб. 28 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области (далее - ТУ Росимущества, истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Отель-Сервис" (далее - ООО "Отель-Сервис", ответчик) о взыскании задолженности в размере 145 940 руб. 80 коп. пени в размере 58 029 руб. 09 коп.(с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 29.02.2016 (резолютивная часть объявлена 25.02.2016) исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 145 940 руб. 80 коп. долга, 58 029 руб. 09 коп. пени., в доход федерального бюджета 7 079 руб. госпошлины.

Не согласившись с решением суда, ООО "Отель-Сервис" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, отказать ТУ Росимуществу в заявленных исковых требованиях в полном объеме, ссылаясь, в том числе на то, что вывод суда о том, что дополнительные соглашения к договору аренды от 01.12.2011 г. могли быть заключены только по результатам торгов не соответствует нормам действующего законодательства; доп. соглашением N 3 от 07.05.2013 г. стоимость работ определена 209 067,00 рублей, в связи с чем, по мнению Ответчика, данная сумма является предоплатой для последующей оплаты по договору аренды, а именно с 07.05.2013 г.; обязательства по договору аренды ответчик исполняет добросовестно, более того, его обязательства исполнены до 11.03.2016 г. в полном объеме; истцом не были оспорены ни дополнительные соглашения, предоставленные Ответчиком, ни пункты Договора аренды N 3/11 от 01.12.2011; ООО "Отель-Сервис" действовало в соответствии с дополнительными соглашениями, заключенными в рамках Договора аренды N 3/11 от 01.12.2011 г.

От ТУ Росимущества в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы истец не согласился, считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по результатам проведения торгов в форме аукциона 01.12.2011 между государственным унитарным предприятием "Профдезинфекция" (арендодатель) и ООО "Отель-Сервис" (арендатор) заключен договор аренды государственного имущества N 3/11, по условиям которого:

- арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение за плату квартиру, назначение: жилое, общая площадь 92,7 кв.м., этаж 2, расположенную по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Ленина, 71-4 (п.1.1.).

- объект принадлежит Российской Федерации на праве собственности и находится в хозяйственном ведении арендодателя (п.1.2.).

Объект передается для целей проживания (п.1.3.)

- арендатор обязуется за свой счет производить текущий ремонт объекта, а также капитальный в случаях ухудшения или повреждения объекта не по вине арендатора (п.2.2.10).

- арендная плата в месяц за пользование объектом составляет 9 189 руб. (в том числе НДС) (п.3.1).

- арендная плата должна быть внесена в срок до 10-го числа месяца, за который производится оплата (п 3.2).

- договор вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области и действует в течение пяти лет (пункт 5.1 договора).

Договор прошел государственную регистрацию согласно штампу на нем 14.02.2012

19.03.2014 государственное унитарное предприятие "Профдезинфекция" ликвидировано.

В материалы дела представлены дополнительные соглашения N 2 от 02.03.2012 и N 3 от 07.05.2013 к вышеуказанному договору, подписанные между ГУП "Профдезинфекция" и ООО "Отель-Сервис".

Согласно указанным дополнительным соглашениям, стороны внесли изменения в условия договора, согласно которым внесли дополнения в п.1.3. договора, касающийся целевого использования объекта "для сдачи с целью: субаренды, краткосрочного проживания", а также пункты договора, регулирующие порядок определения арендной платы, возможности заключения договора на новый срок без проведения торгов, касающихся отделимых и неотделимых улучшений.

В дополнительном соглашении N 3 стороны определили, что в соответствии с п.2.2.11 договора и дополнительного соглашения N 2 стоимость улучшений в виде ремонтно-строительных работ по отчету N 47Н-05/2013 "определение рыночной стоимости улучшений в виде ремонтно-строительных работ, произведенных в четырехкомнатной квартире, расположенной по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Ленина, 71-4 составляет 209 067 руб., дата составления отчета 03.05.2013.

Указанные в настоящем соглашении затраты, по требованию арендатора, могут быть оплачены Арендодателем в полном размере денежными средствами или иным образом возмещены арендатору, в том числе посредством уменьшения арендной платы на сумму произведенных улучшений и подтвержденных соответствующими документами.

Согласно штампам на указанных дополнительных соглашениях они прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Кемеровской области 09.11.2015.

Ссылаясь на то, что ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, у него образовалась задолженность за период с 20.03.2014 по 01.02.2016 в размере 145 940 руб. 80 коп., истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно пункту 2 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, что объект передан ответчику в аренду по акту приема-передачи, являющемуся приложением N 3 к договору, и использовался ответчиком, в том числе в спорный период, что не оспаривается самим ответчиком.

Доказательств оплаты ответчиком арендной платы за период за период с 20.03.2014 (с момента ликвидации ГУП "Профдезинфекция") по 01.11.2015 не представлено, в связи с чем, истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 145 940 руб. 80 коп., которая и была взыскана судом.

Довод о том, что в счет арендной платы должна была быть зачтена стоимость строительно-ремонтных работ в соответствии с дополнительными соглашениями N 2 и 3 к договору, отклоняется апелляционным судом.

Как следует из содержания дополнительного соглашения N 3 от 07.05.2013, стороны определили стоимость работ, произведенных ответчиком.

Соглашением установлено, что указанные в настоящем соглашении затраты, по требованию арендатора, могут быть оплачены Арендодателем в полном размере денежными средствами или иным образом возмещены арендатору, в том числе посредством уменьшения арендной платы на сумму произведенных улучшений и подтвержденных соответствующими документами.

Однако, как следует из материалов дела, указанные соглашения N 2 и N 3 были зарегистрированы в Росреестре 09.11.2015, то есть уже после того, как арендодателем по договору стало Теруправление и после обращения истца в октябре 2015 с настоящим требованием в суд.

Из материалов дела не следует воля собственника объекта на внесение в договор подобных условий и зачет арендной платы в счет проведенных ремонтных работ, а также не следует, что ответчик обращался к истцу с требованием о зачете стоимости ремонтных работ в счет арендной платы, в то время как, исходя из условий соглашения, арендатором должно быть заявлено об этом.

На основании изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что с учетом положений статей 309, 310, 614 ГК РФ оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При заключении договора аренды стороны в пункте 4.2 его предусмотрели ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца сумма подлежащей взысканию с ответчика пени за период с 11.04.2014 г. по 10.02.2016 г. составляет 58 029 руб. 09 коп.

Расчет истца судом проверен, признан арифметически верным, соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. Контррасчет неустойки ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлен, о применении ст. 333 ГК РФ не заявлено.

Поскольку факт наличия задолженности ответчика перед истцом подтвержден материалами дела, суд первой инстанции обоснованно взыскал ответчика неустойку в размере 58 029 руб. 09 коп.

Довод апеллянта относительно неверности выводов суда первой инстанции о нецелевом использовании объекта аренды отклоняется судом.

Как усматривается из материалов дела, спорное помещение используется ответчиком как мини-отель, что подтверждается представленной информацией из сети "Интернет" о размещении соответствующей рекламы, что в свою очередь не предусмотрено договором аренды.

При этом, ответчиком не опровергнуто и не представлено доказательств использования объекта аренды - жилого помещения, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Ленина, 71-4, для собственных нужд арендатора в соответствии с целевым назначением - квартира для проживания.

Также, по мнению апелляционного суда, обоснованными являются возражения истца, изложенные в пояснениях в суде первой инстанции и в отзыве на жалобу, относительно того, что договор был заключен по результатам торгов в соответствии с условиями и требованиями аукционной документации, в связи с чем, внесение изменений в условия договора, в том числе касающиеся целевого использования и арендной платы, то есть существенных условий, не соответствующих документации об аукционе, нарушают положения Приказа ФАС России от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды _." и Федерального закона РФ N 135-ФЗ "О защите конкуренции", ставя ответчика в преимущественное положение по отношении к другим лицам, которые могли бы составить конкуренцию на приобретение права аренды, в том числе, если бы условия были иными.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29.02.2016 по делу N А27-19309/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Е.И. Захарчук О.Б. Нагишева