Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2016 г. N 10АП-5001/16

г. Москва

24 мая 2016 г.

Дело N А41-92769/15

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Н.С.,

судей Игнахиной М.В., Мальцевой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания Дорохиной Е.А.,

при участии в заседании:

от истца - Лытус В.Э. представитель по доверенности от 01.11.2015 г., Давтян Л.И. генеральный директор решение от 15.02.2013 г., приказ N 4-к от 01.03.2013 г.,

от ответчика - Михайлюк А.И. представитель по доверенности N ТП-1-011215Д от 01.12.2015 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Голосок" на решение Арбитражного суда Московской области от 20 февраля 2016 года по делу N А41-92769/15, принятое судьей Плотниковой Н.В., по иску ООО "Голосок" (ИНН 5029067960, ОГРН 1035005510330) к ООО "ВЕЛЕС ТРАСТ" (ИНН 7703603950, ОГРН 5067746107391) об обязании исполнить условия договора,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ГОЛОСОК" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ВЕЛЕС ТРАСТ" об обязании ООО "ВЕЛЕС ТРАСТ" Д.У. Рентным ЗПИФ "ТРЦ Перловский" исполнить обязательства, предусмотренные пунктами 1.4. и 5.1.3. Договора аренды здания с правом выкупа N МР-08/12-1 от 07.08.2012 (с учетом дополнительных соглашений NN1 и 2), а именно: - подготовить и заключить с ООО "Голосок" договор купли-продажи следующих объектов недвижимого имущества: здания кафе-бистро, назначение: нежилое, 1 -этажный, общая площадь 265,4 кв. м, инв. N 139:042- 4376, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, г. Мытищи, ул. В. Волошиной, дом 10, кадастровый (или условный номер): 50:12:10:00190:002, по цене в размере 2 120 000 (два миллиона сто двадцать тысяч) рублей 00 копеек, в т.ч. НДС 18%, что составляет 323 389 (триста двадцать три тысячи триста восемьдесят девять) рублей 83 копейки; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгово-развлекательного центра, площадь 975 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, вблизи платформы Перловская, кадастровый номер 50:12:0100411:264, по цене 1044 342 (один миллион сорок четыре тысячи триста сорок два) рубля 00 копеек (из расчета 1071 (одна тысяча семьдесят один) рубль 12 копеек за один квадратный метр земельного участка), НДС не облагается; - совершить все иные необходимые и достаточные действия для совершения сделки и регистрации права собственности ООО "Голосок" на указанные здание и земельный участок.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-92769/15 от 20.02.2016 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Голосок" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального и материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

Представитель ООО "ВЕЛЕС ТРАСТ" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве и письменных пояснениях, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как видно из материалов дела, в соответствии с Договором аренды здания с правом выкупа N МР-08/12-1 от 07.08.2012 (с учетом дополнительных соглашений NN1 и 2) (далее - Договор) ООО "Голосок" (Арендатор) арендует у ООО "ВЕЛЕС ТРАСТ" Д.У. Рентным ЗПИФ "ТРЦ Перловский" (Арендодатель) здание кафе-бистро, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 265,4 кв. м, инв. N 139:042-4376, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, г. Мытищи, ул. В. Волошиной, дом 10, кадастровый (или условный номер): 50:12:10:00190:002 (далее - Объект аренды).

Согласно пункту 1.4. названного Договора (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 27.08.2014) Арендатору принадлежит право выкупа Объекта аренды.

В случае, если в течение срока действия Договора аренды Арендодателем будет приобретен в собственность земельный участок, на котором расположен Объект аренды, правом на выкуп Объекта аренды и земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации Объекта аренды, Арендатор вправе воспользоваться по истечении 2 (двух) календарных месяцев с даты приобретения Арендодателем в собственность указанного земельного участка и его межевания с выделением земельного участка под Объектом аренды.

О намерении выкупить Объект аренды Арендатор уведомляет Арендодателя в письменном виде не позднее чем за 1 (один) календарный месяц до предполагаемой даты такого выкупа.

Пунктом 1.4. Договора определена выкупная цена Объекта аренды в размере 2 120 000 (два миллиона сто двадцать тысяч) рублей 00 копеек, в т.ч. НДС 18%, что составляет 323 389 (триста двадцать три тысячи триста восемьдесят девять) рублей 83 копейки, а также выкупная цена земельного участка под Объектом аренды в размере 1 071 (одна тысяча семьдесят один) рубль 12 копеек за один квадратный метр земельного участка, НДС не облагается.

Ориентировочные границы земельного участка, являющегося необходимым и достаточным для обслуживания и эксплуатации Объекта аренды и подлежащего выкупу при приобретении Арендатором Объекта аренды, указаны в Приложении N 1 к Договору.

Согласно п.5.1.3. Договора Арендодатель обязан совершить необходимые и достаточные действия для возникновения у Арендатора права собственности при выкупе Объекта аренды, а равно регистрации его прав.

Арендодатель осуществил выкуп земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгово- развлекательного центра, площадь 975 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, вблизи платформы Перловская, кадастровый номер 50:12:0100411:264 (далее - земельный участок), о чем имеется запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50-50/012-50/012/008/2015-2820/1 от 20 02.2015 г.

На указанном земельном участке расположен Объект аренды, данный земельный участок в целом соответствует земельному участку, границы которого определены в Приложении N 1 к Договору, указанный земельный участок является необходимым и достаточным для обслуживания и эксплуатации Объекта аренды.

18.05.2015 ООО "Голосок" направлено в адрес ответчика письменное уведомление (исх. N 2 от 18.05.2015) о намерении выкупить Объект аренды и указанный выше земельный участок 18.06.2015 в порядке и на условиях, предусмотренных Договором.

Истец указывает, что в ответ на данное уведомление от ответчика поступило письмо (исх. ТП-1- 250515И от 25.05.2015), в котором он предложил осуществить выкуп Объекта аренды и земельного участка по цене значительно выше, чем определено в Договоре.

По мнению истца, подобное предложение является неприемлемым.

08.06.2015 в адрес ответчика была направлена претензия (исх. N 10 от 08.06.2015) с требованием исполнить обязательства, предусмотренные пунктами 1.4. и 5.1.3. Договора, подготовить 18.06.2015 договор купли-продажи Объекта аренды и земельного участка на условиях, предусмотренных Договором, заключить указанный договор, а также совершить иные необходимые и достаточные действия для совершения сделки и регистрации права собственности ООО "Голосок" на Объект аренды и земельный участок.

Исковые требования предъявлены в соответствии со ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ и мотивированы тем, что ответчик фактически отказался от исполнения требований, изложенных, в претензии, и вновь своим письмом (исх. N ТП-3-170615И от 17.06.2015) предложил неприемлемые для истца условия выкупа Объекта аренды и земельного участка.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывал, что в соответствии с Отчетом независимого оценщика АО "НЭО Центр" N ТП-3-260712/4 от 31.07. 2015 рыночная стоимость по состоянию на 22.07.2015 составляет: - здания кафе-бистро, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 265,4 кв. м, инв. N139:042- 4376, лит.А, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, г. Мытищи, ул. Веры Волошиной, дом 10, кадастровый (или условный) номер: 50:12:10:00190:002 - 11 389 159 (одиннадцать миллионов триста восемьдесят девять тысяч сто пятьдесят девять) рублей, без учета НДС; - земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгово-развлекателыюго центра, площадь 975 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Московская область. Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, вблизи платформы Перловская, кадастровый номер 50:12:0100411:264 - 6 467 169 (шесть миллионов четыреста шестьдесят семь тысяч сто шестьдесят девять) рублей, без учета НДС.

Рыночная стоимость указанных выше объектов недвижимости в несколько раз превышает цену выкупа этих объектов, заявленную истцом.

Ответчик неоднократно ставил в известность истца о своей готовности осуществить продажу истцу указанных объектов с учетом их рыночной стоимости.

Однако согласия в этом вопросе стороны не нашли.

Суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 8, 11, 12, 309, 310, 445, 606, 624 ГК РФ и ст. ст. 4, 9 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований, исходя из того, что истец не представил на рассмотрение суда требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении и не воспользовался правом уточнить исковые требования, в связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали полномочия по выходу за пределы сформулированных оснований и предмета заявленных требований.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Заключенный сторонами договор аренды содержит указанное условие.

При аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора, а только при истечении определенного срока.

Договор аренды с правом выкупа предполагает уплату арендных платежей и выкупной стоимости.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, при этом, лицо, обратившееся за судебной защитой, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также тот факт, что избранный способ защиты приведет к его восстановлению.

Ст. 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется заявителем. Однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Избранный способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру его нарушения.

Присуждение к исполнению обязанности в натуре является в силу статьи 12 ГК РФ самостоятельным способом защиты гражданских права, применяемым с целью реального исполнения должником обязательства.

Присуждение к исполнению обязанности в натуре как способ защиты гражданских прав заключается в понуждении должника выполнить конкретные действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства (договора).

При этом обязательство должно носить строго определенный и бесспорный характер.

Статьей 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.

Пунктом 2 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как правомерно указал суд первой инстанции, из положений договора аренды с правом выкупа не следует, что обязанность подготовить проект договора купли-продажи лежит на ответчике.

Заявитель апелляционной жалобы возражал против данных выводов суда первой инстанции указав при этом на то, что требование о заключении договора по цене и на условиях о которых стороны договорились заранее, охватывает в том числе и вопрос определения стоимости подлежащих отчуждению ответчиком объектов.

Данные возражения признаются судом апелляционной инстанции необоснованными.

Истец в адрес ответчика направил проект договора купли-продажи недвижимости, с указанием о цене объектов в соответствии с п. 1.4 и 5.1.3. договора аренды с правом выкупа.

Ответчик не отрицал получение указанного проекта договора.

При этом, между сторонами имеется спор относительно стоимости выкупаемого имущества.

Между тем, как правомерно указал суд первой инстанции, избранный истцом способ защиты, при котором истец предъявил в суд требование о подготовке и заключении договора купли - продажи объектов недвижимости, а также совершить все иные необходимые и достаточные действия для совершения сделки и регистрации права собственности не является надлежащим.

Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что истец не передавал на рассмотрение суда требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

В ходе судебного разбирательства правом на изменение исковых требований в порядке и на основании ст. 49 АПК РФ истец не воспользовался.

Поскольку, истец не воспользовался правом на изменение исковых требований предусмотренным ст. 49 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у суда полномочий при рассмотрении спора и вынесении решения по выходу за пределы сформулированных оснований и предмета заявленных требований, в связи с чем, отказал в удовлетворении исковых требований.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что рассматриваемое обязательство заключить договор по своей природе подпадает под признаки договора о намерениях заключить в будущем договор купли-продажи объектов недвижимости подлежит отклонению как не основанный на соответствующих нормах права.

Доводы, изложенные заявителем в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены и не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Учитывая изложенное выше и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 20.02.2016 года по делу А41-92769/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.С. Юдина

Судьи

М.В. Игнахина С.В. Мальцев