Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2016 г. N 10АП-3616/16

г. Москва

26 мая 2016 г.

Дело N А41-38847/15

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области: Жабинский И.Г. по доверенности N 448 от 27.04.16,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 02 февраля 2016 года по делу N А41-38847/15, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по иску Комитета по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Мега Строй Плюс", обществу с ограниченной ответственностью "РУБЕЖ",

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании суммы неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Мега Строй Плюс" о:

- признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 29.05.12, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, Истринский район, сельское поселение Павло-Слободское, с. Павловская Слобода, ул. Красная Слободка, д. 18, общей площадью 9 984 кв.м., кадастровый номер 50:08:0050340:21, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области и ООО "Мега Строй Плюс", с 29.05.12;

- применении последствий недействительности сделки в виде восстановления права собственности администрации Истринского муниципального района на земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, Истринский район, сельское поселение Павло-Слободское, с. Павловская Слобода, ул. Красная Слободка, д. 18, общей площадью 9 984 кв.м., кадастровый номер 50:08:0050340:21;

- взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 10 467 115 рублей 28 копеек за период с 29.05.12 по 29.05.15 (т. 1, л.д. 3-7).

Иск заявлен на основании статей 167, 395, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 08 сентября 2015 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены закрытое акционерное общество (ЗАО) "РУБЕЖ", Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по Московской области (т. 1, л.д. 56).

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 октября 2015 года было проведено процессуальное правопреемство на стороне третьего лица: ЗАО "РУБЕЖ" было заменено на ООО "РУБЕЖ" (т. 2, л.д. 146).

До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил:

- признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка от 29.05.12, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, Истринский район, сельское поселение Павло-Слободское, с. Павловская Слобода, ул. Красная Слободка, д. 18, общей площадью 9 984 кв.м., кадастровый номер 50:08:0050340:21, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области и ООО "Мега Строй Плюс";

- взыскать с ООО "Мега Строй Плюс" сумму неосновательного обогащения в размере 9 638 123 рубля 78 копеек;

- истребовать у ООО "РУБЕЖ" из незаконного владения для передачи Комитету по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, Истринский район, сельское поселение Павло-Слободское, с. Павловская Слобода, ул. Красная Слободка, д. 18, общей площадью 9 984 кв.м. с кадастровым номером 50:08:0050340:21 (т. 2, л.д. 157).

Определением Арбитражного суда Московской области от 01 декабря 2015 года ООО "РУБЕЖ" было исключено из числа третьих лиц и привлечено к участию в деле в качестве соответчика (т. 2, л.д. 159).

Решением Арбитражного суда Московской области от 02 февраля 2016 года договор купли-продажи земельного участка от 29.05.12 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:21, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области и ООО "Мега Строй Плюс" был признан недействительным в силу его ничтожности. С ООО "Мега Строй Плюс" в пользу Комитета по управлению имуществом Истринского муниципального района было взыскано 9 638 123 рубля 78 копеек неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении остальной части исковых требований было отказано (т. 2, л.д. 172-175).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Комитет по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требования об истребовании из незаконного владения ООО "РУБЕЖ" земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:21, указывая на неправильное применение норм материального права (т. 3, л.д. 3-4).

В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей соответчиков и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку лицами, участвующими в деле не заявлены возражения в пересмотре судебного акта в обжалуемой части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в части отказа в удовлетворении требований Комитета по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области об истребовании у ООО "РУБЕЖ" из незаконного владения для передачи Комитету по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, Истринский район, сельское поселение Павло-Слободское, с. Павловская Слобода, ул. Красная Слободка, д. 18, общей площадью 9 984 кв.м. с кадастровым номером 50:08:0050340:21.

Законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, присутствующего в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 29.05.12 между Комитетом по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области (Продавец) и ООО "Мега Строй Плюс" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого Продавец передает, а Покупатель принимает в собственность земельный участок, находящийся в государственной собственности, общей площадью 9 984 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 50:08:0050340:21, местоположением примерно в 1 730 м. по направлению на запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Истринский район, сельское поселение Павло-Слободское, с. Павловская Слобода, ул. Красная Слободка, д. 18, для использования в целях: под производственную базу (т. 1, л.д. 8-9).

В соответствии с пунктом 1.2. договора на участке находится объект недвижимого имущества, принадлежащий Покупателю на праве собственности, согласно свидетельства о государственной регистрации права на административное здание 50 АГ N 208811 от 23.12.11, запись регистрации 23.12.11 N 50-50-08/141/2011-172.

Согласно указанному свидетельству серии 50 АГ N 208811 от 23.12.11 ООО "Мега Строй Плюс" на праве собственности принадлежит административное здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 116,2 кв.м., адрес объекта: Московская область, Истринский район, сельское поселение Павло-Слободское, с. Павловская Слобода, ул. Ленина, д. 83 (т. 1, л.д. 14).

На основании протокола общего собрания учредителей N 1 от 05.04.14 ООО "Мега Строй Плюс" внесло административное здание площадью 116,2 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050340:21 в качестве взноса в уставный капитал ЗАО "РУБЕЖ" (т. 1, л.д. 44-45).

Право собственности ЗАО "РУБЕЖ" на земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050340:21 и административное здание было зарегистрировано в установленном законом порядке 20.05.14 (т. 1, л.д. 44-45).

В дальнейшем ЗАО "РУБЕЖ" было реорганизовано путем преобразования в ООО "РУБЕЖ" (т. 2, л.д. 130-133).

Полагая, что земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050340:21 был приватизирован с нарушением норм действовавшего в тот момент законодательства, Комитет по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требования об истребовании земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:21 из владения ООО "РУБЕЖ", суд первой инстанции указал, что ООО "РУБЕЖ" на законных основаниях как собственник объекта недвижимости, общей площадью 116,2 кв.м. владеет частью спорного земельного участка, расположенной под данным объектом недвижимости и частью земельного участка необходимой для использования данного объекта недвижимости, в связи с чем истребование всего спорного земельного участка не представляется возможным.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Обращаясь, в арбитражный суд с настоящим иском, Комитет по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области указал, что оспариваемая сделка ничтожна, поскольку оснований для приватизации земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:21 у ООО "Мега Строй Плюс" в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имелось.

Из совокупного толкования норм пункта 1 статьи 36, пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент приватизации спорного земельного участка) следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Из абзаца 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Несоответствие площади земельного участка площади расположенного на нем здания является самостоятельным основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка на основании статей 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, установив, что площадь земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:21 (9 984 кв.м.) существенно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости (116,2 кв.м.), пришел к обоснованному выводу о том, что при заключении договора купли-продажи ООО "Мега Строй Плюс" не была обоснованна площадь земельного участка и, следовательно, не было обоснованно возникновение у общества исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, что свидетельствует о недействительности договора купли-продажи в силу его ничтожности.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка от 29.05.12 является недействительной сделкой, к отношениям сторон подлежит применению двухсторонняя реституция в виде возвращения их в первоначальное состояние.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.11 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Из материалов дела следует, что до приватизации земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:21 он находился у ООО "Мега Строй Плюс" на праве аренды в соответствии с договором аренды земельного участка от 12.08.10, заключенным на 49 лет до 11.08.59 (т. 2, л.д. 117-118).

Указанное свидетельствует о невозможности истребования земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:21 в пользу Комитета по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области, поскольку последствием недействительности договора купли-продажи данного земельного участка от 29.05.12 будет являться возвращение сторон в первоначальное положение, то есть восстановление права аренды ООО "Мега Строй Плюс" указанного земельного участка.

Кроме того, как следует из материалов дела, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:08:0050340:21 объект недвижимости - административное здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 116,2 кв.м., равно как и сам спорный земельный участок, принадлежат на праве собственности ООО "РУБЕЖ", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.05.14 была сделана запись о государственной регистрации (т. 1, л.д. 44-45).

Как разъяснено в пунктах 34 и 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ; если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерацииесли имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник в вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Решение о виндикации является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на спорный земельный участок.

Между тем, как указывалось выше, на земельном участке с кадастровым номером 50:08:0050340:21 находится объект недвижимости ООО "РУБЕЖ" - административное здание площадью 116,2 кв.м.

Истребование спорного земельного участка без решения судьбы названного объекта недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен собственником такого участка одновременно либо с иском о сносе самовольной постройки, либо с иском о признании права собственности на постройку по правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По правилам статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем иному лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком; при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, истребование земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:21 полностью, без учета площади участка, необходимой ООО "РУБЕЖ" для эксплуатации принадлежащего ему здания, не представляется возможным.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19 ноября 2015 года по делу N 308-ЭС15-8731, А32-8510/2012.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований в этой части.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на недобросоветсность приобретателя спорного земельного участка подлежат отклонению, поскольку не влияют на факт наличия у ООО "РУБЕЖ" исключительного права пользования соответствующей частью земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:21, занятого недвижимым имуществом общества.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 02 февраля 2016 года по делу N А41-38847/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

В.Ю. Бархатов С.А. Коновалов