|
24 мая 2016 г.
|
Дело N А55-25194/2015
|
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 мая 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бажана П.В.,
судей Кувшинова В.Е., Холодной С.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Резник А.С.,
с участием:
от заявителя - Солуянова О.В., доверенность от 02 ноября 2015 года N 304,
от ответчика - Нескоромнова О.Н., доверенность от 28 августа 2015 года N 12-6118,
от третьих лиц:
Мэрии городского округа Тольятти - не явился, извещён,
УК "Жилой квартал "Лесной" - Дуцева С.Ю., доверенность от 12 мая 2016 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Финансово-строительная компания "Лада-Дом" на решение Арбитражного суда Самарской области от 02 марта 2016 года по делу N А55-25194/2015 (судья Лихачев А.А.),
по заявлению акционерного общества "Финансово-строительная компания "Лада-Дом" (ОГРН 1026301997776), город Тольятти Самарской области,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, город Самара,
с участием третьих лиц:
Мэрии городского округа Тольятти, город Тольятти Самарской области,
УК "Жилой квартал "Лесной" (ОГРН 1146320006425), город Тольятти Самарской области,
о признании незаконным решения и обязании устранить допущенные нарушения,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество "Финансово-строительная компания "Лада-Дом" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра), с учетом уточнений, принятых судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ, с привлечением третьих лиц Мэрии городского округа Тольятти и УК "Жилой квартал "Лесной", о признании незаконным решения (сообщения) управления об отказе в государственной регистрации права от 09 июля 2015 года N 63/009/400/2015-3256, и обязании зарегистрировать право собственности за обществом на сооружение с кадастровым номером 63:09:0101183:6004 (телефонная канализация до подъезда N 12).
Решением суда в удовлетворении заявленных требований обществу отказано.
Общество, не согласившись с решением суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, о чем в судебном заседании просил и представитель общества.
Представитель УК "Жилой квартал "Лесной" в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу общества, просил решение суда отменить, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных обществом требований.
Представитель управления в судебном заседании апелляционную жалобу отклонил, по основаниям, приведенным в отзыве, приобщенном к материалам дела, и просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
На основании ст. 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей Мэрии городского округа Тольятти, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.
В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 10.052016 г. до 10 час. 10 мин. 18.05.2016 г. Информация о перерыве в судебном заседании была объявлена публично на официальном сайте апелляционного суда в сети Интернет и на доске объявлений в здании суда. После перерыва судебное заседание было продолжено.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся представителей сторон, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, общество является застройщиком жилого дома поз. Л 6.1 в составе II этапа строительства комплекса зданий и сооружений жилищного и социального назначения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. 40 лет Победы, д. 45, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию RU 63302000-383 от 31.12.2014 г. (т. 1 л.д. 131 - 132) и договором аренды земельного участка N 1272 от 02.12.2005 г. (т. 1 л.д. 32 - 33).
22.04.2015 г. общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на сооружение - телефонная канализация до подъезда N 12, с кадастровым номером 63:09:0101183:6004, расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. 40 лет Победы, д. 45 (т. 1 л.д. 67- 68), однако последним решением (сообщением) N 63/009/400/2015-3256 от 09.07.2015 г. заявителю отказано в государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости (т. 1 л.д. 10 - 15).
Считая отказ незаконным, общество оспорило его в судебном порядке.
При принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств.
Как следует из заключения государственной экспертизы N 63-1-4-0552-08 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию RU 63302000-383 от 31.12.2014 г. телефонная канализация до подъезда N 12 входит в состав объекта капитального строительства - жилого дома поз. Л 6.1 в составе II этапа строительства комплекса зданий и сооружений жилищного и социального назначения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. 40 лет Победы, д. 45.
Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Также, в соответствии с п. 20 ст. 2 Федерального закона РФ N 384-ФЗ от 30.12.2009 г. "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", сеть инженерно-технического обеспечения - совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений. Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
С учетом изложенных обстоятельств, а также того, что заявитель является застройщиком жилого многоквартирного дома, строительство которого осуществлялось за счет средств участников долевого строительства, суд первой инстанции посчитал, что у заявителя не может возникать право собственности на объекты производственного назначения, в том числе и на телефонную канализацию, входящие в состав строящегося жилого дома.
Кроме того, как следует из ответа и.о. заместителя мэра г.о. Тольятти N 5752/5 от 13.07.2015 г. телефонная канализация до подъезда N 12 является частью объекта капитального строительства (т. 1 л.д. 133).
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
При этом судом указано в решении, что по смыслу положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
Также суд пришел к выводу о том, что в связи с отсутствием у спорного объекта качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком, в связи с чем принял решение об отказе обществу в удовлетворении заявленных требований.
Однако при вынесении решения судом не были учтены следующие обстоятельства.
Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 АПК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу п. 1 ст. 13 Закона о регистрации регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов, а согласно ст. 16 данного Закона государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Согласно п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.
В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством РФ требуется получение такого разрешения.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством РФ (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации).
В рассматриваемом случае обществом на государственную регистрацию права собственности с заявлением были представлены следующие документы: платежное поручение N 1630 от 22.04.2015 г.; доверенность от 23.09.2014 г. N 4Д-2581; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU-63302000-383 от 31.12.2014 г.; кадастровый паспорт от 08.04.2015 г. N 63-00-1025/15-296265; Договор аренды земельного участка от 02.12.2015 г. N 1272; Дополнительное соглашение к договору от 10.12.2009 г., акт приема-передачи земельного участка от 02.12.2005 г., что подтверждается распиской в получении документов.
Вместе с тем, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU-63302000-383 от 31.12.2014 г. соответствует форме разрешения, утвержденной постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 г. N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", действующего в тот период. Разрешение выдано уполномоченным органом власти в связи с тем, что вновь построенный объект недвижимого имущества соответствует требованиям технических регламентов, нормативных правовых актов и проектной документации (шифр проекта 00484).
Однако Управление Росреестра отказало в государственной регистрации права собственности на указанное сооружение, поскольку не установило, является ли сооружение "телефонная канализация N 12" (кадастровый номер 63:09:0101183:6004) частью объекта капитального строительства "Жилой дом поз. Л 6.1 в составе II этапа строительства комплекса зданий и сооружений жилищного и социального назначения", принятого в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU63302000-383 от 31.12.2014 г. либо сооружение "телефонная канализация N 12" является самостоятельным объектом капитального строительства, при этом указав, что иные документы, которые могут являться основанием для регистрации права собственности на сооружение за время приостановление государственной регистрации в Управление Росреестра не поступили и на государственную регистрацию представлены не были.
Из пояснений общества следует, что какой либо иной технической документации на спорный объект недвижимости помимо приобщенной к материалам дела в суде первой инстанции у них не имеется.
Ссылки Управления Росреестра на то обстоятельство, что поскольку заявитель является застройщиком жилого многоквартирного дома, строительство которого осуществлялось за счет средств участников долевого строительства, то у него не может возникать право собственности на объекты производственного назначения, в том числе и на телефонную канализацию, входящие в состав строящегося жилого дома отклоняются апелляционным судом с учетом следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что строительство спорного объекта недвижимости "телефонная канализация до подъезда N 12" осуществлялось заявителем в составе комплекса зданий и сооружений жилищного и социального назначения по ул. 40 лет Победы восточнее кварталов 14 и 17, вторая очередь строительства жилой дом поз. Л 6.1, для чего обществом были получены Технические условия на телефонизацию 2-й очереди строительства 14 "А" квартала Автозаводского района г. Тольятти исх. 1256/03 (т. 2 л.д. 12), на основании которых разработана проектная документация на телефонизацию (160-50/5ЛГО).
Указанные документы в составе иной документации на весь комплекс зданий и сооружений 2 очереди строительства и жилого дома поз. Л 6.1 были переданы на утверждение ГУ Самарской области "Государственная экспертиза проектов в строительстве", а по результатам проведения государственной экспертизы было выдано Положительное заключение государственной экспертизы N 63-1-4-0552-08 от 26.12.2008 г. (т. 2 л.д. 13 - 17) на возведение комплекса зданий и сооружений жилищного и социального назначения по ул. 40 лет Победы восточнее кварталов 14 и 17, 2 очередь строительства, жилой дом поз. Л 6.1.
Данное положительное заключение явилось основанием для выдачи Мэрией г.о. Тольятти разрешения N RU63302000-389 на строительство жилого дома поз. Л 6.1 в составе II этапа строительства комплекса зданий и сооружений жилищного и социального назначения.
Как следует из пояснений общества, в октябре 2012 г. заявитель приступил к возведению всего комплекса зданий и сооружений 2 очереди строительства по жилого дома поз. Л 6.1, а в ноябре 2014 г. обществом была подготовлена рабочая документация 00484 "Строительство ВОЛС в строящемся жилом доме поз. Л 6.1 по ул. 40 лет Победы" (т. 1 л.д. 138 - 146).
В период с ноября по декабрь 2014 г. ООО "СТК-Стандарт" выполнены строительно-монтажные работы по возведению телефонной канализации N 12, что подтверждается Актом приемки законченного строительством объекта N 3 от 23.12.2014 г. (т. 2 л.д. 9 - 10).
Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию RU N 63302000-383 от 31.12.2014 г. (т. 1 л.д. 30 - 31) телефонная канализация N 12 в составе комплекса зданий и сооружений 2 очереди строительства по жилому дому поз. Л 6.1 была сдана в эксплуатацию.
После ввода в эксплуатацию управление многоквартирным жилым домом было передано ООО "УК "Жилой квартал "Лесной".
Вместе с тем, согласно акта приема-передачи сетей теплоснабжения, водоснабжения, канализации объекта Л 6.1 (40 лет Побуды, 45) от 31.12.2014 г. (т. 2 л.д. 3) граница эксплуатационной ответственности установлена по внешней границе стены многоквартирного дома, то есть телефонная канализация не входит в зону обслуживания управляющей компании, что обусловлено нормами действующего законодательства в сфере ЖКХ: ст. 36 Жилищного кодекса РФ, а также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491.
В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 (далее - Правила), в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (8 Правил).
В соответствии с указанными нормами граница эксплуатационной ответственности ООО "УК "Жилой квартал "Лесной" установлена по внешней границе стены многоквартирного дома. Кроме того, из исполнительной съемки спорного объекта видно, что сами сети телефонной канализации не примыкают непосредственно к многоквартирному жилому дому поз. Л 6.1 и соответственно не могут относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает необоснованным вывод суда о том, что спорный объект не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, а является составной частью сложной вещи, в связи с чем, не подлежит государственной регистрации в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а только в составе сложной вещи, поскольку согласно положений ст. 130 ГК РФ, п. 1 ст. 8 Федерального закона от 07.07.2003 г. N 126-ФЗ "О связи", ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу, государственная регистрация права собственности и других вещных прав на которое осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. Особенности государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи устанавливаются Правительством РФ; объекты недвижимости подлежат государственному кадастровому учету.
При этом ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) предусмотрено, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Определение объекта в качестве объекта недвижимости и подтверждение его существования в качестве такового осуществляется органом кадастрового учета при рассмотрении документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, с учетом положений нормативных правовых актов, составляющих правовую основу регулирования кадастровых отношений.
Согласно Порядку ведения государственного кадастра недвижимости, утв. Приказом Министерства экономического развития РФ от 04.02.2010 г. N 42, объектами кадастрового учета являются объекты недвижимости, в том числе здания, сооружения и помещения, при этом в отношении каждого объекта недвижимости в кадастр недвижимости вносятся сведения, перечисленные в п. 8 указанного Порядка.
В силу п. 3 ч. 2 ст. 14 Закона о кадастре сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде кадастрового паспорта объекта недвижимости.
Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные названным Законом сведения об объекте недвижимости (ч. 4 ст. 14 Закона о кадастре).
Органы технической инвентаризации вправе составлять единый технический и кадастровый паспорт только в отношении тех объектов, которые связаны единой правовой судьбой.
Таким образом, учитывая, что в отношении телефонной канализации, о государственной регистрации права на которую обратился заявитель, проведена процедура кадастрового учета указанного объекта недвижимости, по результатам которой заявителю выдан отдельный кадастровый паспорт на этот объект, суд апелляционной инстанции, с учетом указанных норм, а также отсутствия доказательств иного, считает указанное обстоятельство свидетельствующим о том, что спорный объект является самостоятельным объектом недвижимости, обладающим уникальными характеристиками.
Судом апелляционной инстанции также принимается во внимание, что в ходе рассмотрения дела судом неоднократно запрашивались у Мэрии г.о. Тольятти сведения о том, является ли сооружение "телефонная канализация до подъезда N 12" (кадастровый номер 63:09:0101183:6004) частью объекта капитального строительства "Жилой дом поз. Л 6.1 в составе II этапа строительства комплекса зданий и сооружений жилищного и социального назначения", принятого в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63302000-383 от 31.12.2014 г. либо сооружение "телефонная канализация до подъезда N 12" является самостоятельным объектом капитального строительства, на что Мэрия в отзыве (т. 1 л.д. 128 - 129) сообщила о том, что данная информация запрашивалась на основании запроса управления N 63/009/400/2015, на который Мэрией направлен ответ от 13.07.2015 г. N 5752/5 (т. 1 л.д. 133), что указанные сооружения являются частью объекта капитального строительства жилой дом поз. Л 6.1.
При этом, Мэрия указала, что данный вывод был сделан на основе анализа документов, представленных в составе пакетов документов, приложенных к заявлениям на выдачу разрешения на строительство объекта Жилой дом поз. Л 6.1, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, градостроительным планом земельного участка, а также проектной документации, в соответствии со ст. ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ.
В рассматриваемом случае, то обстоятельство, что телефонная канализация до подъезда N 12 создана для обслуживания объекта капитального строительства "Жилой дом поз. Л 6.1 в составе II этапа строительства комплекса зданий и сооружений жилищного и социального строительства", не свидетельствует о невозможности осуществления государственной регистрации на нее как на самостоятельный объект недвижимого имущества.
Кроме того, возможность регистрации права собстве
