Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2016 г. N 13АП-3890/16

Требование: о взыскании долга и затрат, о взыскании убытков, о взыскании упущенной выгоды, о взыскании штрафа, о расторжении договора аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Санкт-Петербург

20 мая 2016 г.

Дело N А56-60303/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Самойловой О.С.,

при участии:

от истца (заявителя): Яковлев К.А., Фетисов А.А. (доверенность от 03.08.2015 г.)

от ответчика (должника): Розанова И.Н. (доверенность от 11.01.2016 г.), Калабий Т.Б. (доверенность от 11.01.2016 г.)

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3890/2016) ООО "Интерсотрудничество" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2015 по делу N А56-60303/2015(судья Преснецова Т.Г.), принятое по делу

по иску ООО "Интерсотрудничество"

к ФГБОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет"

3-е лицо: Министерство образования и науки Российской Федерации

о взыскании убытков и компенсации при расторжении договора аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Интерсотрудничество" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" (далее - Университет) о взыскании убытков и компенсации в связи с расторжением договора аренды N 12 от 1.04.1993 в общей сумме 93 106 664 руб., в том числе 24 089 590 руб. расходов на реконструкцию и содержание арендованного здания, 12 044 795 руб. предусмотренного договором штраф при расторжении договора аренды по инициативе Университета, 56 972 279 руб. упущенной выгоды.

Решением от 22.12.2015 г. в иске отказано.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, оспаривая вывода о недоказанности размера понесенных расходов на реконструкцию и содержание спорного здания.

В отзыве на апелляционную жалобу Университет изложенные в ней доводы отклонил.

Министерство образования и науки Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направило.

В судебном заседании представители Общества апелляционную жалобу поддержали, представители Университета возражали против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Университет (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.04.1993 заключили договор аренды здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, переулок Бойцова, дом 7 (набережная реки Фонтанки, дом 123/5, литера А), общей площадью 5302,65 кв. м.

В соответствии с пунктом 2.1 на момент заключения договора здание выведено из эксплуатации и требует реконструкции.

Пунктом 2.2 установлено, что арендатор организует и финансирует работы по реконструкции здания под гостинично-деловой комплекс, включающий в себя: помещения для занятий - офисы, помещения для проживания - апартаменты, ресторан, конференц-зал, комплекс общефизической подготовки и его эксплуатации. Указанный объект предназначался для размещения иностранных и российских специалистов на период их работы, учебы, туризма, других видов пребывания в Санкт-Петербурге, связанных с деятельностью Университета и направленных на расширение связей с зарубежными партнерами.

В соответствии с пунктом 7.1 договор действует с момента подписания приемо-сдаточного акта по 31.12.2043.

В пункте 7.2 стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случае, если арендатор не приступает к реконструкции в течение 6 месяцев с момента передачи здания по акту, по обстоятельствам непреодолимой силы, в случае банкротства арендатора без назначения правопреемника.

Пунктом 8.4 установлено, что прекращение действия договора по инициативе арендодателя, вне перечисленных выше условий, влечет за собой уплату неустойки в размере 50% от вложенных арендатором средств, возмещение арендатору расходов за реконструкцию здания, его содержание, а также, упущенную выгоду за весь остающийся срок аренды. Аренда прекращается с момента перечисления указанных платежей.

Дополнительным соглашением от 25.02.2005 стороны внесли в договор ряд изменений, в том числе изложили пункт 5.3 в следующем виде: "Досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя влечет за собой его обязанность выплатить штраф в размере 50% от вложенных арендатором средств, полное возмещение расходов арендатору по реконструкции и содержанию здания, а также упущенную выгоду за весь оставшийся срок аренды. В этом случае договор прекращается с момента выполнения платежей по договору"; дополнили пунктом 7.3 следующего содержания: "В одностороннем порядке досрочное расторжение настоящего договора по инициативе арендодателя возможно в порядке, предусмотренном пунктом 5.3; а по инициативе арендатора - с обязательным уведомлением арендодателя, направленным в срок не позднее одного года до даты расторжения"; исключили раздел 8.

Письмом от 01.06.2012 N 68-01-321 Университет предложил Обществу расторгнуть договор на основании пунктов 5.3 и 7.3 (в редакции дополнительного соглашения от 25.02.2005), согласовать предусмотренную пунктом 5.3 договора компенсацию в размере 500 000 руб. и освободить занимаемые помещения.

Из письма Общества от 06.07.2012 N 13 следует, что последнее не возражало против расторжения договора, но не согласилось с размером предложенной компенсации.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9.08.2013 по делу N А56-57006/2012, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.12.2013 удовлетворен иск Университета к Обществу части расторжения договора от 01.04.1993 и выселении Общества из помещений по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, дом 123/5, литера А, а также отказано в удовлетворении остальной части иска об определении следующих условий расторжения указанного договора: наличия оснований для выплаты Университетом Обществу компенсации согласно пункту 5.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 25.02.2005) или по иным причинам и размера такой компенсации при наличии оснований для ее выплаты.

Как установлено в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.12.2013 по делу N А456-57006/2012, в пунктах 5.3. и 7.3. договора в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ сторонами согласовано право арендодателя требовать расторжения договора в судебном порядке, а не право на односторонний отказ от него. В соответствии с пунктом 5.3 договор считается расторгнутым с момента выплаты предусмотренных указанным пунктом денежных средств. Таким образом, из буквального толкования указанного пункта следует, что данный платеж является условием расторжения, а не мерой ответственности за такое расторжение, поскольку без ее уплаты договор не считается расторгнутым.

Указанное соответствует содержащемуся в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.08.2009 по делу N А56-26975/2008 выводу о том, что применение сторонами в пункте 5.3 терминов "штраф" и "упущенная выгода" само по себе не свидетельствует о необходимости применения к данным отношениям норм гражданского законодательства об ответственности за нарушение обязательств.

Общество, ссылаясь на пункт 5.3. договора, обратилось в суд с настоящим иском о возмещении убытков и взыскании компенсации понесенных расходов на содержание арендованного имущества, на его ремонт и реконструкцию, а также предусмотренного договором штрафа за расторжение договора по инициативе арендодателя и возмещении упущенной выгоды в виде недополученной арендной платы по договорам субаренды.

Согласно п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 5.3. дополнительного соглашения от 25.02.2005 досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя влечет за собой обязанность арендодателя выплатить штраф в размере 50 % от вложенных арендатором денежных средств, полное возмещение арендатору расходов по реконструкции и содержанию здания, а также упущенную выгоду за весь оставшийся срок аренды.

Из буквального содержания указанного пункта 5.3. следует, что размер подлежащих при расторжении договора по инициативе арендодателя выплат, кроме упущенной выгоды, определяется исходя из объема и размера фактически вложенных Обществом денежных средств.

Данное толкование судом договора основано на положениях статьи 431 Гражданского кодекса РФ, а также на буквальном значении содержащихся в пункте 5.3. слов и выражений.

В предмет доказывания по иску Общества о взыскании компенсации за вложения в объект аренды и штрафа входит подтверждение произведенных Обществом затрат и расходов на арендованное здание, его реконструкцию и содержание, на что обоснованно указал суд в решении.

В обоснование размера исковых требований Общество представило Отчет N 394-13/Н от 4.03.2015 об оценке обязательств (права требования), возникших в связи с досрочным расторжением договора, выполненный по заказу Общества ЗАО "Управляющая компания "МАГИСТР" (далее - Отчет об оценке).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд пришел к правильному выводу о недоказанности Обществом размера исковых требований.

Представленный Обществом Отчёт об оценке составлен в целях определения рыночной стоимости объекта оценки, а именно, размера денежных средств, вложенных Обществом в период с 01.05.1993 по 1.08.2013 в помещения 16Н - 23Н и Л1, Л2 в здании, и упущенной выгоды.

Согласно Отчету об оценке рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 31.12.2013 составляет 56 400 000 руб., размер средств, вложенных Обществом в период с 01.05.1993 по 1.08.2013 в помещения, а также размер расходов по реконструкции и содержанию объекта составляет 24 089 590 руб., размер упущенной выгоды - 56 972 279 руб.

При проведении оценки оценщиком были использованы следующие документы - задание на оценку; договор аренды N 12 от 1.04.1993 с дополнительными соглашениями от 25.02.2005 и от 21.09.2006; приложение N 1 к договору аренды от 1.04.1993; технический паспорт на здание от 10.06.1997; отчет о движении денежных средств за январь-декабрь 2013 года; расшифровки статьи 4121 отчета о движении денежных средств за 2012 год и за 2013 год; информационное письмо о расшифровке статьи 4111 отчета о движении денежных средств.

Однако, как правильно указал суд в решении, при оценке не исследовались проектная документация, а также какие-либо финансовые документы Общества за весь период с 1.05.1993 по 1.08.2013 с указанием видов и размеров затрат на конкретные виды работ и услуг, а также о состоянии здания за весь период, в том числе, подтверждающие его изменение вследствие производимых вложений, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ свидетельствует о недоказанности несения Обществом расходов на заявленную в иске сумму.

Кроме того, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно данным технического паспорта 2009 года, а также выписке ГУП ГУИОН от 14.06.2013 и представленному истцом Отчету об оценке значительная часть арендуемых Обществом помещений относится к специализированному жилому фонду - общежитию, которые в соответствии с действующим законодательством не подлежат передаче в субаренду и использованию под нежилые цели.

Таким образом, не доказана и возможность получения истцом прибыли от сдачи помещений в субаренду.

Представленный Обществом Отчет об оценке носит предположительный характер и не подтверждается документальными доказательствами, договорами субаренды и иными документами, свидетельствующими о том, что истец совершил необходимые действия для получения указанной прибыли в последующие годы до декабря 2043 года, и сдача помещений в субаренду с получением такой прибыли носила реальный характер.

Представленные в материалы дела копии договоров субаренды к таким доказательствам, по мнению суда, не относятся, поскольку они были заключены Обществом в 2012-2013 гг на срок 11 месяцев, на что правомерно указал суд в решении.

Судом полно и всесторонне исследованы и оценены все представленные доказательства, на основании которых установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом при рассмотрении дела и разрешении спора не допущено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2015 г. по делу N А56-60303/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик О.Р. Старовойтова