Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2016 г. N 13АП-8636/16

г. Санкт-Петербург

24 мая 2016 г.

Дело N А42-9027/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Ершовой Е.И.

при участии:

от истца: не явился, извещён,

от ответчика: не явился, извещён,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8636/2016) ИП Пимяновой Елены Викторовны

на решение Арбитражного суда Мурманской области от 05.03.2016 по делу N А42-9027/2015 (судья Быкова Н.В.), принятое

по иску Администрации МО сельское поселение Зареченск Кандалакшского района

к Пимяновой Елене Викторовне

о взыскании долга, расторжении договора,

по встречному иску о взыскании,

установил:

Администрация муниципального образования сельское поселение Зареченск Кандалакшского района (ОГРН 1065102000116, ИНН 5102050698, место нахождения: ул.Кумская, д.2, нп.Зареченск, г.Кандалакша, Мурманская область, 184004; далее -Администрация) обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с иском к индивидуальному предпринимателю Пимяновой Елене Викторовне (ОГРНИП 312510214900022, ИНН 510200511411; далее - Предприниматель) о взыскании 161 215, 41 руб. долга по Договору от 19.06.2012 N 4 аренды недвижимого имущества, 1355, 05 руб. пени и о расторжении Договора аренды.

Определением от 29.12.2015 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление о взыскании с Администрации 233 779 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Администрация уточнила первоначальные исковые требования и просила взыскать с Общества 161 215, 41 руб. долга за ноябрь 2012 года - сентябрь 2015 года, 42 175, 16 руб. пени за просрочку оплаты за ноябрь 2012 год - сентябрь 2015, от требования о расторжении Договора аренды Администрация отказалась в связи с заключением соглашения от 29.02.2016 о расторжении Договора аренды.

Решением от 05.03.2016 суд принял отказ Администрации муниципального образования сельское поселение Зареченск Кандалакшского района от первоначального иска в части требования о расторжении Договора аренды от 19.06.2012 N 4. Производство по делу в данной части прекращено. Первоначальные исковые требования Администрации муниципального образования сельское поселение Зачеренск Кандалакшского района удовлетворены частично. С Предпринимателя в пользу Администрации взыскано 160 873, 36 руб. долга, 21 671, 09 руб. пени. В остальной части первоначальный иск оставлен без удовлетворения. По встречному иску суд признал обоснованными требования в сумме 59 493 руб. В остальной части встречный иск оставлен без удовлетворения. После зачета встречных однородных требований с индивидуального предпринимателя Пимяновой Елены Викторовны в пользу Администрации муниципального образования сельского поселения Зареченск Кандалакшского района взыскано 101 380, 36 руб. долга и 21 671, 09 руб. пени.

Не согласившись с принятым судебным актом, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы Предприниматель указывает, что с прежним главой Администрации была достигнута договоренность о том, что Предприниматель за свой счёт производит существенные изменения и улучшения технических характеристик объекта аренды, часть затрат на производство которых будет зачтена в счёт арендной платы.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители сторон не явились.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодателем) и Предпринимателем (арендатором) заключен договор от 19.06.2012 N 4 аренды недвижимого имущества (далее - Договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество - нежилое помещение N 8, площадью 63,9 кв.м, помещения N10, площадью 42,7 кв.м, расположенные по адресу: Мурманская область, Кандалакшский район, н.п. Зареченск, ул.Иовская, д.34 для целевого использования: торгового назначения (магазин).

Срок договора установлен в пункте 1.3 договора с 19.06.2012 по 18.06.2017.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункту 3.1 Договора арендная плата составляет 4 516, 64 руб. в месяц. Оплата производится ежемесячно равными долями до 15 числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы может быть изменен в меньшую сторону в случае восстановления арендатором отсутствующих систем отопления, водоснабжения, водоотведения и электрических систем по согласованию с арендатором. При этом подписывается дополнительное соглашение к договору.

Пунктом 4.1 договора установлено, что при неуплате арендатором платежей в установленный пунктом 3.1 договора сроки, начисляется пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, в перерасчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

Помещения переданы Предпринимателю по Акту приема-передачи от 19.06.2012.

Согласно Акту приема-передачи от 19.06.2012 помещения площадью 106,6 кв.м. находятся в одноэтажном здании, цокольном. Характеристика здания: стены щитовые оштукатуренные, перегородки деревянные; крыша шиферная, требует частичного ремонта; полы дощатые; потолки крашенные, имеются провисы и подтеки; отсутствуют приборы отопления; отсутствует розлив системы отопления и водоснабжения; помещения не подключены к электроснабжению, электропроводка отсутствует; проемы оконные двухстворные; дверные проемы филенчатые, год постройки 1958. Заключение: имущество пригодно к эксплуатации.

В соответствии с дополнительным соглашением от 26.03.2015 размер арендной платы установлен в сумме 4981,85 руб. в месяц.

Ссылаясь на наличие у Предпринимателя за ноябрь 2012 года - сентябрь 2015 года, Администрация направила в адрес Предпринимателя претензию с требованием об оплате задолженности и с уведомлением о расторжении договора.

Дополнительным соглашением от 29.02.2016 N 1 сторонами расторгнут Договор аренды недвижимого имущества от 19.06.2012 N 4.

Ссылаясь на неисполнение Предпринимателем надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь Предприниматель, ссылаясь на осуществление им в арендованных помещениях неотделимых улучшений (работы по восстановлению системы водоснабжения, теплоснабжения, теплоснабжения и канализации), обратился со встречным иском о взыскании 233 779 руб. и зачёте данных средств в счёт первоначальных исковых требований.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения первоначального и встречного иска.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В подтверждение произведенных расходов Предприниматель представил в материалы дела следующие доказательства:

- Договор подряда от 20.06.2012 N 3, заключенный Предпринимателем (заказчиком) и ООО "ПрофСервис" (подрядчиком), согласно которому Предприниматель поручает, оплачивает расходы и принимает выполнение работ из материалов заказчика (производство земельных работ на трассе прокладка труб (ввод в здание от основного колодца) водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения по адресу с.п. Зареченск, ул.Иовская,д.34), а ООО "Профсервис" принимает на себя выполнение и сдачу работ. Цена работ по договору подряда от 20.06.2012 N 3 составляет 59 493 руб. Предпринимателем представлены локальная смета N ЛСN1, акт N 420 от 06.07.2012 о приемке работ на сумму 59 493 рублей, квитанции, подтверждающие оплату по договору подряда от 20.06.2012 N 3.

- Договор подряда от 05.06.2012 N 1, заключенный Предпринимателем (заказчиком) и ООО "ПрофСервис" (подрядчиком) на выполнение работ по устройству крыльца размером 2х4 м (из материала заказчика) с торца здания по адресу: с.п.Зареченск, ул.Иовская, д.34. Стоимость работ согласно Протоколу согласования договорной стоимости - 22 901,80 руб. Сторонами подписан Акт N 383 от 08.06.2012. Кроме того, Предпринимателем (заказчиком) и ООО "ПрофСервис" (подрядчиком) заключен Договор подряда от 15.06.2012 N 2, согласно которому Предприниматель поручает переборку полов, ремонт и замену лаг в помещениях N 10, N 8, установку 2-х железных дверей в здании по адресу: с.п. Зареченск, ул.Иовская, д.34; и оплачивает работы в сумме 13560,00 руб. Предпринимателем представлены Акт N 391 от 25.06.2012 и квитанция к ПКО N 185 от 29.06.2012.

- Договор на оказание услуг с физическим лицом N 1 от 19.06.2012, заключенный Предпринимателем (заказчиком) и гражданином Хатанзей О.А. (исполнителем), согласно которому Хатанзей О.А. выполняет услуги по ремонту ферм, стропил, частичной замены шифера 70 кв.м, устройство конька из железа, частичный ремонт чердачного перекрытия по адресу п.Зареченск, ул.Иовская, д.34; акт выполненных работ по договору N 1. Стоимость услуг составляет 37 500 рублей.

- Договор на оказание услуг с физическим лицом N 2 от 21.06.2012, заключенный Предпринимателем (заказчиком) и гражданином Зеленковым П.В. (исполнителем), согласно которому исполнитель выполняет услуги: прокладка труб отопления д-32 с установкой запорной арматуры для приборов отопления, -142 м.п., д-25-26 м.п.; прокладка труб для водоснабжения д-25-32 м.п., с установкой запорной арматуры; прокладка труб канализации д-110 мм-7,5 м.п., д-50-4 м.п., установка приборов отопления по адресу п.Зареченск, ул.Иовская, д.34; акт выполненных работ по договору N 2. Стоимость услуг составляет 45 000 рублей. Предпринимателем так же представлены: счета на материалы N 16630 от 04.04.2012 на сумму 79083,57 руб., N 2703 от 04.07.2012 на сумму 44263, 37 руб., счет N 22467 от 12.07.2012 на сумму 19480,00 руб., платежные поручения N 8 от 17.07.2012 на сумму 44623,37 руб., N 9 от 17.07.2012 на сумму 19480,00 руб.

Администрацией признаны встречные исковые требования только в сумме 59 493 руб. составляющие расходы Предпринимателя по Договору подряда от 20.06.2012 N 3.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 170 АПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом. Суд принял признание Администрацией встречных исковых требований Предпринимателя в сумме 59 493 руб.

В остальной части встречных исковых требований Администрация возражала.

В силу статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом. Иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (пункт 1 статьи 616 ГК РФ).

Фактически ремонтные работы произведены Предпринимателем непосредственно после заключения договора - в 2012 году.

При этом, как правильно указал суд первой инстанции, согласно акту приема-передачи от 19.06.2012 помещение пригодно к эксплуатации, доказательств передачи в аренду непригодного к эксплуатации имущества, требующего капитального ремонта, а так же того, что после передачи имущества в аренду возникла неотложная необходимость в его капитальном ремонте, Предпринимателем не представлено, в связи с чем основания для применения статьи 616 ГК РФ отсутствуют.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что положения пунктов 2.4.9 и 3.5 Договора не свидетельствуют о безусловном согласии Администрации на оплату Предпринимателю текущего или капитального ремонтов сданного в аренду помещения. Оба пункта содержат указание на необходимость письменного согласия арендодателя на проведение ремонта.

Вместе с тем, доказательств согласия Администрации на проведение и оплату конкретных ремонтных работ в определенной сумме (кроме признанных при рассмотрении настоящего дела) не представлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В отсутствие надлежащих доказательств получения согласия Администрации на осуществление конкретных работ определенной стоимостью, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в части, не признанной Администрацией.

Доводы апелляционной жалобы о наличии договоренности с прежним главой Администрации не имеют надлежащего документального подтверждения.

Касательно требования Администрации о взыскании арендной платы.

Суд первой инстанции правомерно на основании статей 309, 310, 614 ГК РФ удовлетворил требование Администрации о взыскании с Предпринимателя в части 160 873, 36 руб. долга по договору за декабрь 2012 года - сентябрь 2015 года (за декабрь 2012 - март 2015 года по цене 4516,64 руб., за апрель - сентябрь 2015 года по цене 4981,85 руб.).

Дополнительное соглашение к договору аренды N 4, которым увеличен размер арендной платы до 4981, 85 заключено 26.03.2015, следовательно, начисление Администрацией платы за январь - март 2015 года по цене, согласованной в марте 2015 года, неправомерно.

С учётом изложенного, исходя из того, что начисление пени за январь - март 2015 года на арендную плату в сумме 4981,85 руб. неправомерно, судом произведен расчёт суммы пени за ноябрь 2012 года - сентябрь 2015 года на задолженность с 15 числа каждого месяца, согласно которому размер подлежащей взысканию неустойки составляет 21671,09 руб.

Предпринимателем в апелляционной жалобе не оспаривается произведенный судом расчёт суммы долга и пени по договору аренды.

С учётом частичного удовлетворения первоначального и встречного иска судом произведен зачёт встречных однородных требований, по результатам которого с Предпринимателя в пользу Администрации правомерно взыскано 101 380, 36 руб. долга и 21 671, 09 руб. пени.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, судебная коллегия полагает, что обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 05.03.2016 по делу N А42-9027/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Н.С. Полубехина И.А. Тимухина