Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2016 г. N 07АП-3570/16

г. Томск

27 мая 2016 г.

Дело N А27-20639/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23.05.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 27.05.2016.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе председательствующего судьи Д.Г. Ярцева

судей: Е.В. Афанасьевой, М.Ю. Кайгородовой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.А. Киселевой

при участии в судебном заседании:

от истца: без участия (извещен)

от ответчиков: индивидуального предпринимателя Федорова Светлана Геннадьевна, лично, паспорт, ООО "Научно-исследовательский институт Ресурсы развития" - Бардокина Д.Е., по доверенности N 1/16 от 12.01.2016 г.

от третьего лица: без участия (извещено)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинск-Кузнецкого района (номер апелляционного производства 07АП-3570/16) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03 марта 2016 г. по делу N А27-20639/2015 (Судья И.В. Мишина)

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Ленинск-Кузнецкого района (ОГРН 1024201305776, ИНН 4236003151)

к индивидуальному предпринимателю Федоровой Светлане Геннадьевне (ОГРНИП 304421216800189, ИНН 421202507494) и ООО "Научно-исследовательский институт Ресурсы развития" (ОГРН 1114205041664, ИНН 4205232345)

третье лицо: Муниципальное образование "Ленинск-Кузнецкий муниципальный район" в лице Администрации Ленинск-Кузнецкого муниципального района

о признании недостоверными отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Ленинск-Кузнецкого района (далее по тексту истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Федоровой Светлане Геннадьевне (далее ИП Федорова С.Г.) и обществу с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательский институт Ресурсы развития" (далее ООО "Научно-исследовательский институт Ресурсы развития") о признании недостоверным отчета об оценке N ОН/267-03-12-2014-5 от 05.12.2014 г. рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:06:0000000:1404; признании недостоверным отчета об оценке N ОН/5-16-01-2015-5 от 19.01.2015 г. рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:06:0105005:454; признании недействительной сделки, заключенной между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Ленинск-Кузнецкого муниципального района и Федоровой С.Г. от 16.01.2015 г. по продаже земельного участка, расположенного по адресу, Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, Шабановское сельское поселение, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для промышленного использования, общей площадью 374303 кв.м., кадастровый номер 42:06:0000000:1404, применении последствий недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение, зарегистрировав право Ленинск-Кузнецкого муниципального района на данный объект недвижимости; признании недействительной сделки, заключенной между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Ленинск-Кузнецкого муниципального района и Федоровой С.Г. от 01.04.2015 г. по продаже земельного участка, расположенного по адресу, Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, Шабановское сельское поселение, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 13 922 кв.м., кадастровый номер 42:06:0105005:454, применении последствий недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение, зарегистрировав право Ленинск- Кузнецкого муниципального района на данный объект недвижимости.

Протокольным определением от 24.12.2015 г., к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора было привлечено Муниципальное образование "Ленинск-Кузнецкий муниципальный район" в лице Администрации Ленинск-Кузнецкого муниципального района.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03.03.2016 г. (резолютивная часть объявлена 03.03.2016 г.) в удовлетворении требований истца было отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Ленинск-Кузнецкого района подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей апелляционной жалобы ее податель указал, что судом необоснованно было отклонено ходатайство о проведении судебной экспертизы оспариваемых отчетов, что лишило истца возможности доказать свою правовую позицию; наличие двух отчетов одного и того же оценщика в отношении одного и того же земельного участка, но с различной величиной рыночной стоимости объекта оценки свидетельствует о недобросовестности оценщика.

ИП Федорова С.Г. в порядке ст. 262 АПК РФ представила письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором с доводами и требованиями апеллянта не согласилась, просила оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Истец и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного заседания в суде апелляционной инстанции, своих представителей в заседание суда не направили, иных письменных отзывов на апелляционную жалобу в материалы дела не поступило.

На основании ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьего лица, по имеющимся материалам.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ИП Федорова С.Г. и представитель ООО "Научно-исследовательский институт Ресурсы развития" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Заслушав ИП Федорову С.Г. и представителя второго ответчика, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и письменного отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 03.03.2016 г., Седьмой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 03.12.2014 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Ленинск-Кузнецкого района (заказчик) и ООО "Научно-исследовательский институт Ресурсы развития" (оценщик) был заключен договор на выполнение работ по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N ОН/267-03-12-2014-5, по условиям которого, заказчик поручил, а оценщик принял обязательство по выполнению работ по оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер 42:06:0000000:1404, площадью 374 303 кв.м., разрешенное использование: для промышленного использования, расположенный по адресу: Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, Шабановское сельское поселение (п. 1.1 договора) (л.д. 148-153, т. 1).

В соответствии с отчетом оценщика N ОН/267-03-12-2014-5 от 05.12.2014 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:06:0000000:1404 составила 187 000 руб.

На основании отчета оценщика N ОН/267-03-12-2014-5 от 05.12.2014 г., между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Ленинск-Кузнецкого района (продавец) и индивидуальным предпринимателем Федоровой С.Г. (покупатель) на основании протокола N 36 подведения итогов торгов (в форме открытого аукциона) от 14.01.2015 г. был заключен договор купли-продажи земельного участка от 16.01.2015 г., по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора, земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для промышленного использования, общей площадью 374 303 кв.м., кадастровый номер 42:06:0000000:1404, расположенного по адресу: Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, Шабановское сельское поселение (п. 1.1 договора) (л.д. 99-100, т. 2).

Цена участка составляет 196 163 руб. (п. 2.1 договора).

01.04.2015 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Ленинск-Кузнецкого района (продавец) и Федоровой С.Г. (покупатель) на основании протокола N 46 подведения итогов торгов (в форме открытого аукциона) от 25.03.2015 г. был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого, продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 42:06:0105005:454, расположенный по адресу, Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, Шабановское сельское поселение (п. 1.1 договора) (л.д. 104-105, т. 2).

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи от 01.04.2015 г. цена участка составила 10 490 руб.

Перед заключением данного договора Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинск-Кузнецкого района был получен отчет оценщика ООО "Научно-исследовательский институт Ресурсы развития" N ОН/5-16-01-2015-5 от 19.01.2015 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:06:0105005:454 составила 10 000 руб.

14.08.2015 г. ИП Федорова С.Г., являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 42:06:0000000:1404, обратилась в Кемеровский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, представив отчет N ОН/132-02-06-2015-4 от 17.07.2015 г., также подготовленный ООО "Научно-исследовательский институт Ресурсы развития", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:06:0000000:1404 составляет 7 752 000 руб.

Ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 42:06:0000000:1404 тесно связан географическим расположением и составляет единый комплекс с земельным участком с кадастровым номером 42:06:0105005:454, а также полагая, что наличие двух отчетов (N ОН/267-03-12-2014-5 от 05.12.2014 г. и N ОН/132-02-06-2015-4 от 17.07.2015 г.) одного и того же оценщика в отношении одного и того же земельного участка (с кадастровым номером 42:06:0000000:1404), но с различной величиной рыночной стоимости объекта оценки свидетельствует о недобросовестности оценщика и о недостоверности отчета N ОН/267-03-12-2014-5 от 05.12.2014 г. и, соответственно, отчета N ОН/5-16-01-2015-5 от 19.01.2015 г., истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении требований истца по, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемые отчеты по своей правовой природе не являются идентичными; основания для признания оспариваемых договоров недействительными и удовлетворения ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы отсутствуют.

Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

В силу п. 1 ст. 8 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. (далее по тексту Закон об оценочной деятельности), проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 Закона об оценочной деятельности).

Разделом 1.2 отчета N ОН/267-03-12-2014-5 от 05.12.2014 г. установлено, что целями и задачами оценки является установление рыночной стоимости для последующего заключения договора купли-продажи (л.д. 20, т. 1).

Тогда как, целями и задачами оценки в отчете N ОН/132-02-06-2015-4 от 17.07.2015 г. является определение рыночной стоимости объекта оценки для установления кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости (п. 1.2 отчета) (л.д. 68, т. 1).

В соответствии с п. 11 Приказа N 297 Минэкономразвития России "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20.05.2015 г., основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что оспариваемые отчеты не являются идентичными и допускают различную оценку объекта в зависимости от целей оценки.

В этой связи расхождение установленной независимым оценщиком величины рыночной стоимости объекта оценки (для целей купле-продажи), с величиной его рыночной стоимости (для целей установления кадастровой стоимости), не может являться само по себе свидетельством недостоверности указанных отчетов (одного из отчетов), доказательством наибольшей оценки, и, как следствие, наличием оснований для высказывания каких-либо суждений относительно достоверности определенной независимым оценщиком величины рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности, рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Цена договора купли-продажи земельного участка от 16.01.2015 г. определена исходя из рыночной стоимости земельного участка, установленной в отчете N ОН/267-03-12-2014-5 от 05.12.2014 г.

Цена договора купли-продажи земельного участка от 01.04.2015 г. так же определена исходя из рыночной стоимости земельного участка, установленной в отчете N ОН/5-16-01-2015-5 от 19.01.2015 г.

С учетом того, что оспариваемые договоры купли продажи земельных участков заключены и фактически исполнены сторонам, истцом, в нарушение требований п. 1 ст. 65 АПК РФ не доказана недостоверность отчетов оценщика N ОН/5-16-01-2015-5 от 19.01.2015 г. и N ОН/267-03-12-2014-5 от 05.12.2014 г. возможность признания договоров купли-продажи земельного участка от 16.01.2015 г. и от 01.04.2015 г. отсутствует.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно было отклонено ходатайство о проведении судебной экспертизы оспариваемых отчетов судом апелляционной инстанции отклоняется.

В соответствии с. п. 1 ст. 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Истцом в суде первой инстанции заявлялось ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы (л.д. 59-60, т. 3).

В удовлетворении ходатайства о назначении по делу экспертизы судом первой инстанции было отказано протокольным определением от 03.03.2016 г. (л.д. 78-81, т. 3) обоснованно, поскольку истцом не представлено должного обоснования необходимости назначения экспертизы, которая при данных обстоятельствах повлекла бы затягивание судебного разбирательства.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции от 03 марта 2016 г. по делу N А27-20639/2015 является законным и обоснованным, суд полно и всесторонне исследовал имеющиеся в материалах дела доказательства и дал им правильную оценку. Нарушения норм материального или процессуального права судом допущено не было, поэтому оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, установленных ст. 270 АПК РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе по правилам ст. 110 АПК РФ относится на ее подателя.

Руководствуясь ст. 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03 марта 2016 г. по делу N А27-20639/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Д.Г. Ярцев

Судьи

Е.В. Афанасьева М.Ю. Кайгородова