Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2016 г. N 09АП-16815/16

г. Москва

26 мая 2016 г.

Дело N А40-144398/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н., судей Веклича Б.С., Лящевского И.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" на решение Арбитражного суда города Москвы от 05 февраля 2016 года по делу N А40-144398/2015 (10-1155), принятое судьей Л.В. Пуловой,

по иску Негосударственного образовательного частного учреждения высшего образования "Московский Институт Телевидения и Радиовещания "Останкино" (ОГРН 1037717002135, ИНН 7717138125) к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (ОГРН 1027739550156, ИНН 7705395248)

о признании величины ежемесячной арендной платы по договору аренды недостоверной, установлении размера арендной платы, исходы из рыночной стоимости арендной платы

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Смирнова Г.А. по доверенности от 30.06.2015 г.

от ответчика: Ханова И.С. по доверенности от 22.12.2015 г.

УСТАНОВИЛ:

Негосударственное образовательное частное учреждение высшего образования "Московский Институт Телевидения и Радиовещания "Останкино" (далее - НОЧУ ВО "МИТРО") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - ФГБУК АУИПИК) о признании величины ежемесячной арендной платы в размере 2 264 382 руб. 92 коп., определенной по состоянию на 07.10.2014 г., указанной в уведомлении ФГБУК АУИПИК от 23.04.2015 года N 894/12 к договору аренды N 01-1/12-2 от 24.05.2012 г. объекта культурного наследия федерального значения, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д.38, недостоверной; об установлении с 01.05.2015 г. величины ежемесячной арендной платы по договору аренды N 01-1/12-2 от 24.05.2012 г., исходя из рыночной стоимости арендной платы по состоянию на 07.10.2014 г. в размере 1 788 110 руб. (с учетом НДС) (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 февраля 2016 года по делу N А40-144398/2015 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФГБУК АУИПИК обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное выше решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы утверждает, что истцом заявлены требования об изменении условий договора, однако претензионный порядок не соблюден. Полагает, что отчет, представленный истцом, является недостоверным и оспаривает результаты проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

Проверив правильность применения норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

Материалами дела установлено, что 24.05.2012 г. между ФГБУК АУИПИК (Арендодатель) и НОЧУ ВО "МИТРО" (Арендатор) заключен договор аренды объекта культурного наследия федерального значения N 01-1/12-2, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование сроком на 15 лет объект культурного наследия федерального значения, находящийся в федеральной собственности и расположенный по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 38, для обеспечения сохранения объекта и использования его под административные цели.

Согласно п. 6.5 договора аренды размер годовой арендной платы может быть изменен Арендодателем в сторону увеличения в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.

Уведомление о перерасчете размера арендной платы направляется Арендатору заказным письмом с уведомлением либо вручается под роспись уполномоченному лицу Арендатора и является обязательным для Арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором Арендодателем было направлено уведомление о перерасчете арендной платы.

Как видно из материалов дела, 23.04.2015 г. в адрес Арендатора поступило уведомление Арендодателя N 894/12 об установлении ежемесячной арендной платы (с учетом НДС) за пользование объектом в размере 2 264 382 руб. 92 коп., устанавливаемой с 01.05.2015 г., со ссылкой на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 07.10.2014 г. N 14Н-0110/3.

Не согласившись с размером указанной арендной платы, ссылаясь на Отчет ООО "Аналитик-Эксперт" N 15Н/1205, в соответствии с которым величина рыночной стоимости объекта аренды составила 18 749 558 руб. в год., ежемесячная арендная плата - 1 570 796 руб., Арендатор направил Арендодателю уведомление о несогласии с установленным размером ежемесячной арендной платы, им предложенным Арендодателем.

Поскольку истец ответ от ФГБУК АУИПИК не получил, ссылаясь на то, что одностороннее увеличение арендной платы является незаконным, поскольку арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, Арендатор обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе определить условия, заключаемого ими договора по своему усмотрению (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

В соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества

Согласно п. 6.5 договора аренды N 01-1/12-02 от 24.05.2012 размер годовой арендной платы может быть изменен Арендодателем в сторону увеличения в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства дела, пришел к выводу о том, что арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, при этом назначил независимую судебную экспертизу с целью установления рыночной стоимости арендной платы за пользование спорным имуществом, с учетом заключения которой удовлетворил исковые требования Арендатора.

Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, ответчик утверждает, что по существу истцом заявлены требования об изменении условий договора, однако установленный законом претензионный порядок предъявления подобных требований не соблюден.

Данный довод был предметом исследования суда первой инстанции и признан несостоятельным.

Как видно из материалов дела, стороны не смогли урегулировать разногласия при определении новой арендной ставки, что подтверждается перепиской сторон.

Не согласившись с размером арендной платы, установленной Арендодателем в уведомлении от 23.04.2015 N 894/12, Арендатор направил Арендодателю возражения от 02.07.2015, которые были получены ответчиком 03.07.2015 г., однако НОЧУ ВО "МИТРО" ответа от ФГБУК АУИПИК не получило.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что между сторонами имеется спор в отношении существенного условия договора, который стороны самостоятельно не смогли урегулировать, и оснований для оставления исковых требований без рассмотрения не имеется.

Доводы ответчика относительно достоверности результатов судебной экспертизы, также не могут быть приняты судом во внимание.

В связи с тем, что представленные сторонами отчеты оценщиков содержали различную стоимость арендной платы, в рамках настоящего дела судом была назначена независимая судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного имущества.

Согласно заключению судебной экспертизы N 21/12/2015, выполненному ООО "Экспертно-правовое Бюро", рыночная стоимость арендной платы за спорный объект по состоянию на 07.10.2014 г. составляет 21 457 316 руб. в год., рыночная стоимость (без учета НДС) составляет 8 340 руб. в год за 1 кв.м.; рыночная стоимость (с учетом НДС) составляет 9 841 руб. в год за 1 кв.м.; рыночная стоимость (с учетом НДС) за пользование объектом в месяц 1 788 110 руб.

Основания полагать, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства, у судебной коллегии отсутствуют, при этом ответчик основания полагать заключение экспертизы недостоверным не представил.

Поскольку по результатам проведенной экспертизы была установлена рыночная стоимость, значительно ниже величины годовой арендной платы, указанной в отчете об оценке от 07.10.2014 N 14Н-0110/3, на который ссылался ответчик в оспариваемом уведомлении, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, учитывая при этом обстоятельства и судебные акты, принятые в рамках дела N А40-113585/2013.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ФГБУК АУИПИК является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 февраля 2016 года по делу N А40-144398/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

Б.С. Веклич И.С. Лящевский