Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2016 г. N 01АП-2136/16

г. Владимир

19 мая 2016 г.

Дело N А43-17726/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2016 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лагуна" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 05.02.2016 по делу N А43-17726/2015, принятое судьей Окороковым Д.Д., по иску общества с ограниченной ответственностью "Лагуна" (ИНН 5254032975; ОГРН 1065254018565) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Сарова (ИНН 5254006358;

ОГРН 1025202196491) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "АБ Консалтинг" (ИНН 5254028633, ОГРН 1035204785219).

В судебном заседании приняли участие представители:

от заявителя (истца) - общества с ограниченной ответственностью "Лагуна" - Пылев А.И. по доверенности от 01.09.2015;

от ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Сарова - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом;

от третьего лица - общество с ограниченной ответственностью "АБ Консалтинг" - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Лагуна" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Сарова (далее - Комитет) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, общей площадью 69,8 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Саров, пр. Ленина, д. 60, помещение В1, путем принятия пунктов 1.5, 3.1, 3.3, 4.4 и приложения N 2 к договору в редакции истца.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено общество с ограниченной ответственностью "АБ Консалтинг" (далее - ООО "АБ Консалтинг").

Определением от 27.10.2015 по делу была назначена экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Андрееву Денису Анатольевичу.

Арбитражным судом Нижегородской области принято решение от 05.02.2016 по делу N А43-17726/2015 о внесении изменений в проект договора купли-продажи муниципального имущества, встроенного нежилого помещения, общей площадью 69,8 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Саров, пр. Ленина, д. 60, пом. В1, а именно:

- изменить пункт 1.5 договора, изложив его в новой редакции: "Цена приобретаемого имущества определена в размере 2470000 (Два миллиона четыреста семьдесят) рублей на основании экспертного заключения N 27.05.15/01, составленного оценщиком Андреевым Д.А.";

- изменить пункт 3.1 договора, изложив его в новой редакции:

"Покупатель обязан в течение одного месяца со дня подписания сторонами настоящего договора оплатить 20% цены имущества, указанный в пункте 1.5 настоящего договора, в размере 494000 (Четыреста девяносто четыре) рубля.

Оставшаяся сумма в размере 1976000 (Один миллион девятьсот семьдесят шесть тысяч) рублей должна вноситься покупателем ежеквартально равными долями на расчетный счет продавца до 30 числа последнего месяца текущего квартала в течение всего срока предоставленной рассрочки платежа, указанной в пункте 1.8 настоящего договора. Покупатель имеет право досрочно оплатить имущество" ;

- внести изменения в пункт 3.3 договора, исключив из него фразу "в соответствии с графиком платежей указанным в приложении N 2 к настоящему договору";

- внести изменения в пункт 4.4 договора, исключив из него фразу "указанным в приложении N 2 к настоящему договору";

- исключить из договора Приложение N 2.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Заявитель жалобы ссылается на наличие противоречий в заключении эксперта. Указал на то, что суд первой инстанции, отказав в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы, лишил Общество возможности получить дополнительные доказательства в обоснование своих требований что, в свою очередь, повлекло ошибочный вывод суда о рыночной стоимости помещения.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы. Заявил ходатайство о назначении дополнительной судебной товароведческой экспертизы.

Ответчик и третье лицо явку своих представителей в заседание суда не обеспечили, отзывы по существу апелляционной жалобы в материалы дела не представили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Результат рассмотрения ходатайства Общества отражен в протоколе судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, с 01.12.2007 и по настоящее время Общество является арендатором нежилого помещения В1, площадью 69,8 кв.м, расположенного на цокольном этаже дома по адресу: г. Саров, пр. Ленина, д. 60, находящегося в муниципальной собственности.

Право аренды указанного выше помещения основано на договоре аренды нежилого помещения от 05.01.2006 N 29/06-А и перешло к Обществу на основании договора от 01.12.2007 о передаче прав и обязанностей.

В соответствии с заключенным сторонами соглашением от 20.01.2010 были внесены изменения в договор относительно срока аренды помещения, который был установлен по 30.06.2015, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.10.2011 внесена запись регистрации N 52-52-19/039/2011-086.

Спорные отношения возникли в связи с намерением истца реализовать свое право на выкуп арендуемого помещения по правилам, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Общество 19.12.2014 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого помещения, находящегося в муниципальной собственности в соответствии с требованиями статьи 3 Закона N 159-ФЗ с рассрочкой оплаты на три года.

Комитет письмом от 25.12.2014 N 01.1704/1762 сообщил о невозможности заключить договор купли-продажи в отношении спорного помещения по причине непринятия Городской Думой г. Сарова решения об утверждении условий приватизации помещения.

Не согласившись с данным решением, Общество обратилось в суд и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 13.04.2015 по делу N А43-1124/2015 признано незаконным бездействие Городской Думы г. Сарова Нижегородской области в части непринятия решения об условиях приватизации арендуемого недвижимого имущества: нежилого помещения, инвентарный N 01300, общей площадью 69,8 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Саров, пр. Ленина, д. 60, пом. В1.

28.05.2015 Городской Думой г. Сарова принято решение N 44/5-гд "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: пр. Ленина, д. 60, пом. В1". Согласно данным Условиям цена продажи помещения была определена Городской Думой г. Сарова в размере 1 970 000 руб.

Комитет письмом от 05.06.2015 N 01.17-04/763 направил Обществу проект договора купли-продажи помещения с приложениями.

В пункте 1.5 проекта договора цена помещения была установлена в размере 3 123 000 руб.

Условие о цене объекта недвижимости ответчиком было утверждено на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу; Нижегородская область, г. Саров, пр. Ленина, д. 60, пом. В1, подготовленного ООО "АБ Консалтинг".

В соответствии с данным отчетом рыночная цена объекта недвижимости составляет 3 123 000 руб.

Общество обратилось в экспертную организацию для проведения экспертизы рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно экспертному заключению от 08.06.2015 N 08.06.2015, подготовленному оценщиком Шаповаловым А.С., рыночная стоимость спорного помещения составляет 1 844 000 руб.

Общество подписало проект договора с протоколом разногласий и передало его в Комитет.

Письмом от 24.06.2015 N 01.17-04/820 Комитет заявил об отказе подписать договор с протоколом разногласий.

Поскольку урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора, сторонам во внесудебном порядке не удалось, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

По правилам статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Вопросы приватизации муниципального имущества в силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируются законами о приватизации.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В статье 8 Закона N 135-ФЗ указано, что при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, а также при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку в материалы дела Общество и Комитет представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, суд первой инстанции по ходатайству истца назначил судебную экспертизу.

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 15.12.2015 N 27.05.15/01, подготовленное индивидуальным предпринимателем Андреевым Денисом Анатольевичем.

Согласно данному заключению рыночная стоимость объекта оценки составляет 2 470 000 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Заключение судебной экспертизы признано судом первой инстанции надлежащим достоверным доказательством.

Оценив представленные в дело доказательства, в том числе отчет об оценке от 27.05.2015 N 270515/01, подготовленный ООО "АБ Консалтинг", экспертное заключение от 08.06.2015 N 08.06.2015, подготовленный оценщиком Шаповаловым А.С., в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции пришел к выводу, что экспертное заключение, подготовленное индивидуальным предпринимателем Андреевым Денисом Анатольевичем в рамках проведенной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и указанная в нем величина рыночной стоимости объекта в размере 2 470 000 руб. может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

С учетом указанных обстоятельств суд первой инстанции правомерно признал обоснованной цену объекта в размере 2 470 000 руб. и посчитал, что договор купли-продажи спорного объекта надлежит заключить по указанной цене, внеся в него соответствующие изменения.

Ходатайство Общества о назначении дополнительной экспертизы судом первой инстанции было рассмотрено и отклонено ввиду отсутствия процессуальных оснований для его удовлетворения.

Содержащиеся в апелляционной жалобе доводы о наличии противоречий в заключении судебной экспертизы и недостаточной ясности вывода эксперта, в связи с чем имеется необходимость назначения повторной экспертизы, подлежат отклонению апелляционным судом в силу нижеследующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Исходя из изложенного, назначение дополнительной экспертизы носит факультативный характер, и суду предоставляется право ее назначения в определенных случаях, в частности, при возникновении сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличии противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

Полученное способом, предусмотренным статьями 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательство - экспертное заключение от 15.12.2015 N 27.05.15/01 - соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает принципу относимости и допустимости, недостоверность его не подтверждена. Истцом не доказано наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность оценки.

Возражения Общества относительно результатов экспертизы, по сути, сводятся к несогласию с выводами эксперта и не являются безусловным основанием для назначения повторной экспертизы.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции оснований для назначения повторной экспертизы не усмотрел, в связи с чем соответствующее ходатайство Общества отклонено.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 05.02.2016 по делу N А43-17726/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лагуна" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.В. Устинова

Судьи

Е.Н. Наумова Д.Г. Малькова