Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2016 г. N 18АП-5425/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 23 сентября 2016 г. N Ф09-8643/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

27 мая 2016 г.

Дело N А07-27906/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы муниципального унитарного предприятия "Бирский отдел капитального строительства" муниципального района Бирский район Республики Башкортостан, Апаевой Наталии Николаевны, Васильевой Юлианы Виталиевны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.03.2016 по делу N А07-27906/2015 (судья Бобылёв М.П.).

В судебном заседании приняли участие представители:

истца: Прокуратуры Республики Башкортостан - Смолина Елена Валентиновна (удостоверение),

ответчика: Муниципального унитарного предприятия "Бирский отдел капитального строительства" муниципального района Бирский район Республики Башкортостан - Гавришев Георгий Яковлевич ( трудовой договор от 05.06.2015 N 125), Альбеев Алмаз Камилевич (доверенность),

Комитета по управлению собственностью министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Бирскому району и городу Бирску - Мирзаянов Рустам Абузарович (доверенность от 19.01.2016 N 43,

Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан - Мирзаянов Рустам Абузарович (доверенность от 11.01.2016 N 01),

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: Апаева Наталия Николаевна лично, Васильева Юлиана Витальевна лично.

Заместитель прокурора Республики Башкортостан (далее - истец, прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию "Бирский отдел капитального строительства" муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее - МУП "Бирский ОКС" РБ, предприятие, ответчик 1), Комитету по управлению собственностью министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Бирскому району и городу Бирску (далее - КУС МЗИО по Бирскому району и городу Бирску, Комитет, ответчик 2), Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик 3) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 10.09.2014 N 209-14-47 зем., заключенного между КУС МЗИО по Бирскому району и городу Бирску и МУП "Бирский ОКС" РБ; дополнительного соглашения от 18.11.2014 N 1 к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 10.09.2014 N 209-14-47 зем., заключенного между КУС МЗИО по Бирскому району и городу Бирску и МУП "Бирский ОКС" РБ; применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания МУП "Бирский ОКС" РБ передать КУС МЗИО по Бирскому району и городу Бирску земельный участок с кадастровым номером 02:64:010403:84, находящийся по адресу: РБ, г. Бирск, ул. Свердлова, д. 25 (т.1 л.д. 4-10,87,128).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.01.2016 Апаева Наталия Николаевна (далее - Апаева Н.Н.), Васильева Юлиана Виталиевна (далее - Васильева Ю.В.) привлечены в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением суда первой инстанции от 30.03.2016 (резолютивная часть объявлена 28.03.2016) исковые требования удовлетворены. Суд признал договор N 209-14-47 зем. аренды земельного участка от 10.09.2014 и дополнительное соглашение к нему от 18.11.2014 недействительными, обязал МУП "Бирский ОКС" РБ передать Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан земельный участок с кадастровым номером 02:64:010403:84 (т.1 л.д. 131).

Не согласившись с принятым решением, МУП "Бирский ОКС" РБ, Апаева Н.Н. и Васильева Ю.В. (далее также - податели жалоб, апеллянты) обратились в арбитражный суд с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требований отказать.

В обоснование доводов апелляционных жалоб ее податели сослались на неправильное применение норм материального и процессуального права; несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела (т. 2 л.д.3, 13, 24).

Податели жалобы полагают, что оснований для признания договора недействительным не имелось, поскольку земельный участок сформирован и предоставлен в аренду предприятию в установленном порядке, находится в залоге у участников долевого строительства, к которым с момента регистрации права собственности на объект долевого строительства одновременно переходит право общей долевой собственности на земельный участок, право аренды земельного участка прекращается. Суд не учел добросовестность действий предприятия, взявшего на себя расходы по освоению земельного участка, не учел позицию третьих лиц (Апаевой Н.Н. и Васильевой Ю.В.) о нарушении их прав как участников долевого строительства, необоснованно отказал в привлечении третьим лицом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, которая могла разъяснить, что земельный участок находится в залоге у дольщиков.

Ответчик 1 также отметил, что он является единственным застройщиком многоквартирных домов в г. Бирске, что подтверждается протоколами заседаний комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков или права заключения договора аренды земельных участков от 11.07.2008, 11.07.2008, 20.01.2012, а потому полагает не установленным факт нарушения ответчиками антимонопольного законодательства.

Судом также не учтено, что в силу положений пп. 9 п.2 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, на котором расположены здания, в том числе принадлежащее на праве хозяйственного ведения, без проведения торгов.

К дате судебного заседания от прокурора поступил отзыв на апелляционные жалобы, в которых истец указал, что с доводами апелляционных жалоб не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представители истца и ответчиков и третьи лица поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах и отзыве на них.

К апелляционной жалобе предприятием представлены в качестве дополнительных доказательств копии протоколов заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков от 11.07.2008 N 1, N 2, от 30.01.2012 N 2, справка затрат по освобождению площади под строительство многоквартирных домов жилых домов по адресу: ул. Свердлова, 25 в г. Бирске Республики Башкортостан.

Апаевой Н.Н. представлен в копии договор участия в долевом строительстве N 19-С-25/2 от 16.11.2015, Васильевой Ю.В. - договор участия в долевом строительстве N 17-С-25/2 от 04.08.2015.

В силу части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств. Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Ввиду того, что заявленные документы в суд первой инстанции предприятием не были представлены, уважительных причин, исключающих возможность представления данных документов в суд первой инстанции, ответчик 1 не назвал, а суд апелляционной инстанции не усматривает уважительных причин, не зависящих от ответчика 1 и исключающих возможность представления указанных документов в суд первой инстанции, а, копии договоров участия в долевом строительстве N 17-С-25/2 от 04.08.2015 и N 19-С-25/2 от 16.11.2015 содержатся в материалах дела, суд апелляционной инстанции на основании ст. 159, ч. 2 ст. 268 АПК РФ определил указанные документы к материалам дела в качестве доказательств не приобщать, возвратить подателям жалоб (протокол судебного заседания 24.05.2016).

В судебном заседании 24.05.2016 объявлялся перерыв до 27.05.2016 для выяснения вопроса о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимости.

После перерыва прокуратурой представлен акт осмотра земельного участка от 25.05.2016 с фотографиями и описанием, что расположено на спорном земельном участке. Предприятием представлены технические и кадастровые паспорта на объект незавершенного строительства и трансформаторную подстанцию 216, все представленные сторонами документы, необходимые для установления факта нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимости, приобщены апелляционной коллегией к материалам дела в соответствии с положениями ст.268 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.09.2014 на основании постановления Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан от 26.06.2014 N 1855 (т.1 л.д. 24) между КУС МЗИО по Бирскому району и городу Бирску (арендодатель), действующем от имени Администрации Бирского района Республики Башкортостан, и МУП "Бирский ОКС" РБ (арендатор) был подписан договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка N 209-14-47зем. (т.1 л.д. 14-16, далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:64:010403:84, находящийся по адресу: РБ, г. Бирск, ул. Свердлова, д. 25, для размещения и обслуживания котельной N 9 в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к Договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 9898 кв. м (п.1.1 договора). Срок действия договора аренды установлен с 26.06.2014 по 26.06.2019 (пункт 2.1 договора).

Факт передачи земельного участка с кадастровым номером 02:64:010403:84 и принятие его МУП "Бирский ОКС" РБ подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 10.09.2014 (т.1 л.д. 18).

18.11.2014 между КУС МЗИО по Бирскому району и городу Бирску (арендодатель) и МУП "Бирский ОКС" РБ (арендатор) подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, в соответствии с которым в пункте 1.1 договора вид разрешенного использования земельного участка изложен "для размещения и обслуживания многоквартирных домов" (л.д. 23).

Судом также установлено, что на спорном земельном участке было расположено здание котельной, которое передано МУП "Бирский ОКС" РБ в хозяйственное ведение на основании постановления главы администрации муниципального района Бирский район от 18.04.2014 N 1116 (т.1 л.д. 25) и акта приема-передачи N 01 от 22.04.2014 (т.1 л.д. 28-29). Здание котельной перешло в хозяйственное ведение МУП "Бирский ОКС" РБ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.05.2014 N 04 АЕ 025521 (т.1 л.д. 31).

01.08.2014 Администрацией Бирского района РБ МУП "Бирский ОКС" выдано разрешение на снос объекта капитального строительства - котельной N 9 по адресу: г. Бирск, ул. Свердлова, 25 (т.1 л.д. 32). 11.09.2014 межведомственной комиссией по заявлению МУП "Бирский ОКС" РБ от 25.08.2014 N 376 составлен акт обследования объекта нежилого фонда - здания котельной N 9, расположенного по адресу: РБ, г. Бирск, ул. Свердлова, д. 25, согласно которому данный объект признан не подлежащим дальнейшей эксплуатации, рекомендовано произвести его демонтаж (т.1 л.д. 43).

На основании договора подряда от 01.10.2014 N А-01 (т.1 л.д. 45-48), заключенного между МУП "Бирский ОКС" РБ и ООО "Башкирская торгово-строительная компания", последним осуществлен демонтаж здания котельной N 9, что подтверждается актом приемки выполненных работ от 10.11.2014 (т. 1 л.д. 49).

21.08.2014 Администрацией муниципального района Бирский район РБ назначены публичные слушания по проекту внесения изменений в правила землепользования и застройки городского поселения город Бирск муниципального района Бирский район РБ, в соответствии с которыми предусмотрен перевод передаваемого в аренду МУП "Бирский ОКС" земельного участка из Зоны П-2 (зона предприятий V-VI классов вредности и складов) в зону Ж-2 (многоквартирных домов).

Постановлением Администрации от 18.09.2014 N 2799 названные публичные слушания отменены ввиду отсутствия кворума Комиссии по подготовке и проведению публичных слушаний в сфере градостроительной деятельности на территории муниципального района Бирский район Республики Башкортостан.

Постановлением от 18.09.2014 N 2794 Администрацией вновь назначены публичные слушания по проекту внесения изменений в правила землепользования и застройки городского поселения город Бирск муниципального района Бирский район Республики Башкортостан.

По результатам публичных слушаний, проведенных 20.10.2014 (т.1 л.д. 40,41), Администрацией принято постановление от 18.11.2014 N 3363, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка по адресу: РБ, г. Бирск, ул. Свердлова, д. 25, с кадастровым номером 02:64:010403:84 с "для размещения и обслуживания котельной N 9" на "для размещения и обслуживания многоквартирных жилых домов" (т.1 л.д. 42).

20.02.2015 Администрацией выдано МУП "Бирский ОКС" РБ разрешение N RU03513000-41 на строительство Многоквартирного жилого дома по адресу: РБ, г. Бирск, ул. Свердлова, д. 25/1 (т.1 л.д.50).

24.03.2015 Администрацией выдано МУП "Бирский ОКС" РБ разрешение N RU03513000-80 на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: РБ, г. Бирск, ул. Свердлова, д. 25/2 (т.1 л.д. 51).

25.11.2015 Бирской межрайонной прокуратурой с участием представителей предприятия и Администрации составлен акт обследования территории, в котором отражены выполненные строительные работы на земельном участке с кадастровым номером 02:64:010403:84 (т.1 л.д.62).

Ссылаясь на то, что изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего размещение (строительство) на участке многоквартирных жилых домов, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством, прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что до заключения договора аренды земельного участка (10.09.2014) для обслуживания котельной, ответчиками было принято решение о сносе указанной котельной, демонтаж здания был фактически произведен. В это же время ответчиками проведены действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка в целях строительства на нем многоквартирных жилых домов, подписано соответствующее дополнительное соглашение от 18.11.2014. Совокупность указанных действий ответчиков, свидетельствующих об отсутствии намерения использовать земельный участок для обслуживания котельной, позволила суду первой инстанции прийти к выводу о намерении предоставить данный участок для строительства многоквартирных жилых домов в обход установленной законом процедуры.

Учитывая, что договор аренды договор аренды земельного участка и дополнительное соглашение, изменяющее вид разрешенного использования земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов, заключены без проведения торгов, суд пришел к выводу о том, что оспариваемый договор и дополнительное соглашение к нему не соответствуют нормам действующего земельного законодательства.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта в части признания недействительными договора аренды от 10.09.2014 N 209-14-47 зем., и дополнительного соглашения к нему от 18.11.2014 N 1.

На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 того же Кодекса).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Судом первой инстанции обоснованно, с учетом изложенных выше разъяснений, дана оценка договору аренды и дополнительному соглашению к нему, как совершенными с нарушением императивных требований закона о порядке предоставления земельного участка, влекущая нарушения прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленных законом процедур, требования прокурора признаны подлежащими удовлетворению.

ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора аренды N 209-14-47 зем. от 10.09.2014 и дополнительного соглашения к нему от 18.11.2014 регламентировалась ст. 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели мог быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Аналогичные требования содержатся и в новой редакции ЗК РФ, действующей с 01.03.2015 (статьи 39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18).

Из обстоятельств дела следует, что заключение договора аренды N 209-14-47 зем. от 10.09.2014 фактически было направлено не на использование земельного участка в целях размещения и обслуживания котельной, а для строительства многоквартирных жилых домов, о чем свидетельствует получение ответчиком разрешения на снос котельной еще до подписания договора аренды, действия по внесению изменений в правила землепользования и застройки городского поселения город Бирск с целью изменения градостроительного регламента земельного участка (первые публичные слушания назначены постановлением Администрации от 21.08.2014), а также последующее изменение вида разрешенного использования земельного участка.

С учетом изложенного, доводы ответчика 1 о его добросовестности при заключении договора аренды и необходимости освоения земельного участка судебной коллегией отклоняются.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ определено, что не допускаются действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Применительно к рассматриваемой ситуации недобросовестность ответчиков выразилась в заключении договора земельного участка, на котором изначально предполагалось осуществление строительства многоквартирных домов, минуя процедуру проведения торгов, путем последующего изменения вида разрешенного использования земельного участка. Между тем земельное законодательство допускает заключение договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного дома только по результатам проведения торгов.

При осуществлении субъективного права в противоречии с его назначением происходит конфликт между интересами общества и отдельно взятого лица.

Злоупотребление правом, по смыслу статьи 10 ГК РФ, то есть осуществление субъективного права в противоречии с его назначением, имеет место в случае, когда субъект поступает вопреки правовой норме, предоставляющей ему соответствующее право; не соотносит свое поведение с интересами общества и государства; не исполняет корреспондирующую данному праву юридическую обязанность.

Невозможность произвольного изменения вида разрешенного использования земельного участка, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 ГрК РФ, ст. 7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ.

Изменение разрешенного использования: "для размещения и обслуживания котельной N 9" на разрешенный вид использования "для размещения и использования жилых домов" путем внесения изменений в договор не по установленной процедуре, недопустимо в силу действовавших на момент предоставления земельного участка норм п. п. 1 и 2 ст. 30.1 ЗК РФ. При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах предприятия может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Заключение договора аренды земельного участка для размещения и обслуживания котельной при фактическом намерении использовать арендуемый земельный участок для целей строительства многоквартирных жилых домов, заключение дополнительного соглашения к договору аренды, по существу направлены на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, что является нарушением пунктов 1 и 2 статьи 30.1 ЗК РФ, действовавшей в момент предоставления земельного участка.

Указанная правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным судом Российской Федерации в Постановлении Президиума N 1756/13 от 25.06.2013, содержащем указание на обязательность ее применения.

Учитывая, что договор аренды и дополнительное соглашение к нему от 18.11.2014 не соответствуют требованиям действующего земельного законодательства, арбитражный суд первой инстанции обоснованно признал данные сделки недействительными в силу их ничтожности.

Ссылки предприятия на норму пп.9 п.1 ст. 39.6 ЗК РФ, допускающую заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения, судебная коллегия отклоняет, поскольку на момент заключения спорного договора действительная воля сторон не была направлена на использование земельного участка для эксплуатации расположенной на участке котельной. Указанный объект ответчиком 3 был разрешен к сносу до подписания договора аренды, о чем ответчику 1 было выдано соответствующее разрешение.

Доводы предприятия о том, что он является единственным застройщиком многоквартирных домов в городе Бирске, судебной коллегией во внимание не принимаются как не влияющие на обязанность соблюдения установленной процедуры предоставления земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов на торгах, позволяющих обеспечить баланс соблюдения публичного и частного интересов и равный доступ субъектов предпринимательской деятельности на рынок многоэтажного строительства. В данном случае сам факт заключения договора аренды без проведения торгов влечет ущемление прав и законных интересов неограниченного круга лиц. В рассматриваемом случае действия ответчиков не отвечают принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, препятствуют развитию добросовестной конкуренции и нарушают публичные интересы.

Соблюдение процедуры перевода земельного участка из одной зоны в другую в целях изменения вида разрешенного использования в данном случае не свидетельствует о законности предоставления земельного участка для жилищного строительства минуя процедуру торгов.

Суд апелляционной инстанции также признает ошибочной позицию апеллянтов о том, что при наличии заключенных предприятием с третьими лицами (Апаевой Н.Н. и Васильевой Ю.В.) договоров участия в долевом строительстве N 19-С-25/2 от 16.11.2015 и N 17-С-25/2 от 04.08.2015 (т.1 л.д. 93,98) суд первой инстанции не вправе был удовлетворять требования прокурора о признании сделок недействительными.

В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214) исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.

С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 Закона N 214).

В соответствии с ч. 2 ст. 12 Закона N 214 обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.

Рассматривая настоящий спор, судом первой инстанции лица, заключившие договоры участия в долевом строительстве, привлечены к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 АПК РФ с учетом того, что наличие залоговых обязательств затрагивает права и законные интересы залогодержателей.

Между тем их возражения относительно заявленных требований, мотивированные фактом заключения названных договоров, не являются основанием для отказа в признании сделки ничтожной, поскольку в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ залогом лишь обеспечивается возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Законом и (или) договором.

Поскольку право собственности на объекты долевого участия (квартиры) за третьими лицами не зарегистрировано, ссылки апеллянтов на возникновение у собственников помещений права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, судебной коллегией во внимание не принимаются.

Оснований для привлечения к участию в деле третьим лицом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, вопреки мнению апеллянтов, не имеется, поскольку судебный акт по настоящему делу не может повлиять на права и обязанности указанного государственного органа по отношению к одной из сторон, для установления обстоятельства нахождения права аренды земельного участка в залоге у участников долевого строительства привлечения регистрирующего органа к участию в деле не требуется.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах в части необоснованности удовлетворения требования о признании договора аренды и дополнительного соглашения к нему ничтожными сделками, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта в указанной части, и не подтверждены надлежащими доказательствами.

При таких обстоятельствах решение суда в части признания сделок недействительными подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

При проверке обоснованности удовлетворения требования о применении последствий недействительности сделок в виде возврата спорного земельного участка органу местного самоуправления, апелляционная коллегия руководствуется следующим.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ранее постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, которым в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" был внесен пункт 24, было также разъяснено, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.

Из материалов дела, в том числе дополнительных документов, представленных в суд апелляционной инстанции, следует, что на спорном земельном участке расположена трансформаторная подстанция 216, введенная в эксплуатацию в 2015 году и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:64:010403:727, площадью застройки 822.9 кв.м., степенью готовности - 20%.

Согласно техническому описанию объекта (раздел 6.3 Технического паспорта объекта незавершенного строительства, составленного по состоянию на 23.07.2015, на земельном участке выполнены строительные работы, возведен фундамент (монолитный железобетонный пояс фундаментный блок стеновой толщиной 0,5 м.).

Учитывая, что земельный участок не может быть возвращен органу местного самоуправления в первоначальном состоянии, существовавшем на момент совершения сделки, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований применения последствий недействительности договора аренды и дополнительного соглашения к нему.

Кроме того, возврат земельного участка Администрации невозможен без разрешения вопроса о судьбе расположенных на нем объектов и без разрешения вопроса о правах на данные объекты.

Поскольку спор в части применения последствий недействительности ничтожных сделок разрешен при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, апелляционная коллегия усматривает наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции только в указанной части по приведенным в мотивировочной части выводам (пункты 3 части 1 ст.270 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части применения последствий недействительности ничтожных сделок, при этом, учитывая направленность доводов ответчиков и третьих лиц, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционных жалоб без удовлетворения относятся на их подателей.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.03.2016 по делу N А07-27906/2015 отменить в части требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В указанной части в удовлетворении исковых требований прокуратуры Республики Башкортостан отказать.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы муниципального унитарного предприятия "Бирский отдел капитального строительства" муниципального района Бирский район Республики Башкортостан, Апаевой Наталии Николаевны, Васильевой Юлианы Виталиевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.А. Суспицина