Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2016 г. N 15АП-6345/16

город Ростов-на-Дону

30 мая 2016 г.

дело N А32-44136/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Машневым А.Э.

при участии:

от истца: представитель Соломонова Л.С., паспорт, доверенность N 113 от 11.04.2016;

от ответчика: представитель Тихонова С.И., паспорт, доверенность от 02.12.2015;

от третьего лица: представитель Тихонова С.И., паспорт, доверенность от 19.01.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу непубличного акционерного общества "Красная поляна"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09 марта 2016 года по делу N А32-44136/2015

по иску непубличного акционерного общества "Красная поляна"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ИНСАЙТ ГРУПП"

при участии третьего лица: общество с ограниченной ответственностью "Гео-Информика"

о признании договора аренды прекратившимся, об обязании освободить нежилое помещение,

принятое в составе судьи Федькина Л.О.

УСТАНОВИЛ:

непубличное акционерное общество "Красная поляна" (далее - истец, НАО "Красная поляна") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ИНСАЙТ ГРУПП" (далее - ответчик, ООО "ИНСАЙТ ГРУПП") о признании договора аренды N КДА-А8И6-01 от 26.01.2015 прекратившимся; обязании освободить нежилое помещение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Гео-Информика" (далее - третье лицо, ООО "Гео-Информика").

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09 марта 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить, принять новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что ответчиком нарушен п. 2.4.1 договора аренды о запрете передавать свои права и обязанности по договору аренды, выразившееся в передаче арендуемого у истца помещения в субаренду ООО "Гео-Информика"; указывает на правомерность применения в указанном случае п. 5.8 договора об одностороннем расторжении договора и необходимости возврата помещения арендодателю. Суд не принял во внимание, что представитель ответчика и третьего лиц одно лицо. Составление акта о фиксации факта нарушения договорных обязательств не предусмотрено договором. Суд неверно квалифицировал закупочный акт как акт фиксации факта нарушения договорных обязательств. Самовольное перечисление арендной платы со стороны арендатора арендодателю суд неправильно расценил как принятие арендатором предложенного арендатором исполнения обязательства.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика и третьего лица возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных отзывах, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверена в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.01.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N КДА-А8В6-01, по условиям которого арендодатель обязуется передать за плату во временное пользование арендатору нежилое помещение, кадастровый номер 23:49:0420022:1528, общей площадью 203,6 кв.м, на 1 этаже здания N 8, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с. Эстосадок, ул. Горная карусель, д. 4.

Объект недвижимости принадлежит арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права 23 АЛ 847 428, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19 февраля 2014 года N 23:49:0420022:1347).

Согласно п. 1.3 договора арендуемое помещение предоставляется арендатору для ведения коммерческой деятельности с целью организации предприятия общественного питания под торговым наименованием "Европа" в соответствии с ассортиментным перечнем, согласованным сторонами в приложении N 2 к договору. Обязанность арендатора по организации в арендуемом помещении предприятия общественного питания под торговым наименованием "Европа" и по соблюдению ассортиментного перечня, согласованного сторонами в приложении N 2 к договору, является существенным условием договора по использованию арендуемого помещения по его целевому назначению.

В силу п. 2.4.1 договора арендатору запрещается передавать третьим лицам, в части или в целом свои права и обязанности по договору (перенаем), в том числе арендатору запрещается сдавать арендуемое помещение в субаренду (поднаем), предоставлять арендуемое помещение в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а также иными способами осуществлять действия по отчуждению прав и обязанностей арендатора по договору.

Согласно п. 5.8 договора при нарушении арендатором любого из пунктов раздела 2.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, предварительно уведомив арендатора за 15 календарных дней до даты отказа.

В силу п. 5.17 договора стороны устанавливают, что фиксация факта нарушения договорных обязательств арендатором, осуществляется арендодателем путём составления акта. При этом в случае отказа или уклонения арендатора от подписания такого акта, данный акт составляется и подписывается арендодателем комиссионно, с привлечением третьих лиц. Настоящий пункт применяется к положениям настоящего договора, в тексте которых предусмотрено составление указанного акта.

Истец, указывает на то, что ответчиком нарушен п. 2.4.1 договора аренды о запрете передавать свои права и обязанности по договору аренды, выразившееся в передаче арендуемого у истца помещения в субаренду обществу с ограниченной ответственностью "Гео-Информика".

В подтверждение указанного факта истцом представлены копии акта от 06.11.2015 фиксации нарушений условий договора N КДА-А8В6-01, кассового чека от 06.11.2015, закупочного акта от 06.11.2015.

Истец в суде первой инстанции указывал на правомерность применения в указанном случае п. 5.8 договора об одностороннем расторжении договора и необходимости возврата помещения арендодателю.

Письмом от 10.11.2015 исх. N 2328 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора N КДА-А8В6-01 от 26.02.2015, в соответствии с которым указал, что 06.11.2015 установлен факт осуществления коммерческой деятельности в помещении, арендуемом ответчиком, третьим лицом - ООО "Гео-Информика", что является основанием для досрочного расторжения договора во внесудебном порядке по инициативе арендодателя.

Названным письмом истец уведомил ответчика о расторжении с 28.11.2015 договора N КДА-А8В6-01 от 26.02.2015 и потребовал возвратить арендуемое помещение арендодателю, свободное от собственного товара, оборудования и посторонних предметов по акту сдачи-приемки в технически исправном состоянии с учетом естественного износа, произвести сверку взаиморасчетов по договору.

В соответствии с ответом от 11.12.2015, исх. N 218 на названное письмо арендодателя ответчик указал на отсутствие нарушений п. 2.4.1 договора аренды, а также сослался на наличие договора комплексного обслуживания с ООО "Гео-Информика", в рамках которого указанным лицом оказываются услуги по ведению учета и аренде кассовых аппаратов; выразил несогласие с изложенными арендодателем обстоятельствами.

На основании изложенного, указывая на наличие в деяниях ответчика указанных существенных нарушений договора аренды, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как верно установлено судом первой инстанции, в п. 2.4.1 договора стороны установили запрет арендатору передавать третьим лицам, в части или в целом свои права и обязанности по договору (перенаем), в том числе сдавать арендуемое помещение в субаренду (поднаем), предоставлять арендуемое помещение в безвозмездное пользование, а также иными способами осуществлять действия по отчуждению прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

Пункт 5.8 договора предоставляет право арендодателю в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, предварительно уведомив арендатора, в случае нарушения арендатором п. 2.4.1 договора, содержащего запрет на осуществление действий по отчуждению прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

В обоснование заявленных требований истец в суде первой и апелляционной инстанций указывает на то, что ответчиком нарушен п. 2.4.1 договора аренды о запрете передавать свои права и обязанности по договору аренды, выразившееся в передаче арендуемого у истца помещения в субаренду обществу с ограниченной ответственностью "Гео-Информика".

В подтверждение указанного факта истцом представлена копия акта от 06.11.2015 фиксации нарушений условий договора N КДА-А8В6-01, в соответствии с которым арендодатель в лице начальника службы экономической безопасности Золотарева А.П., в присутствии сотрудника охранной организации ЧОП "АльфаАрсенал", осуществляющей охрану ТРЦ "Горки-Молл", - старшего смены Магамедова M., провел проверку деятельности арендатора на предмет соблюдения условий договора аренды N КДА-А8В6-01 от 26.01.2015, согласно которому ответчик арендует помещение для организации предприятия общественного питания под торговым наименованием "Европа". В ходе проверки Золотарев А.П. произвел контрольную закупку реализуемой в "Европа" продукции, установив, что арендатор осуществляет коммерческую деятельность и оказывает услуги населению (общественное питание) на арендуемых площадях, при этом оплата за услуги производится через третье лицо, что следует из кассового чека, выданного Золотареву А.П. - чек пробивается не от имени арендатора, а от имени третьего лица - ООО "Гео-Информика"; уголок потребителя, размещенный в арендуемом помещении, содержит информацию о продавце (лице, ведущем деятельность и оказывающем услуги) - о третьем лице.

Названные обстоятельства квалифицированы истцом как факты, свидетельствующие о существующих отношениях субаренды на арендуемой территории, в частности о нарушении пункта 2.4.1 договора.

Однако указанные доводы судом первой инстанции были обоснованно отклонены в силу следующего.

Акт от 06.11.2015 составлен в отсутствие арендатора и не содержит сведений об отказе или уклонении арендатора от подписания указанного акта, что является нарушением порядка составления акта, утвержденного сторонами в рассматриваемом договоре. Данный акт не содержит сведений относительно адреса места его составления, что исключает возможность идентификации поименованного в акте "кафе "Европа" и переданного в аренду помещения на основании рассматриваемого договора.

При рассмотрении представленных истцом копий кассового чека от 06.11.2015 N 114657 и закупочных актов от 06.11.2015, от б/д, судом первой инстанции были установлены следующие обстоятельства.

02.11.2015 между ответчиком и третьим лицом заключен договор N 42184-ККТ аренды контрольно-кассовой машины, согласно которому третье лицо в установленный договором срок передало ККТ ответчику по акту приема-передачи от 04.11.2015; в соответствии с актом N СЧ-0002692 от 09.11.2015 третье лицо сняло с учета переданную ККТ в ИФНС России N 7 по Краснодарскому краю.

Судом также установлено, что лицо, подписавшее закупочный акт от 06.11.2015 - Ларионова М.В. - в соответствии с представленной копией трудовой книжки ТК-1 N 1922965, является работником ответчика в должности менеджера с 20.07.2015 по настоящее время.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о невозможности достоверно установить факт передачи ответчиком помещения, арендуемого на основании договора аренды N КДА-А8В6-01, в субаренду третьему лицу, а соответственно, основание досрочного расторжения указанного договора.

В дело ответчиком представлены доказательства надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы платежными поручениями от 02.04.2015 N 29, от 07.05.2015 N 47, от 12.05.2015 N 49, от 26.05.2015 N 53, от 01.06.2015 N 57, от 10.07.2015 N 71, от 15.06.2015 N 60, от 19.08.2015 N 86, от 08.09.2015 N 94, от 10.10.2015 N 96, от 17.08.2015 N 81, от 17.08.2015 N 80, от 17.08.2015 N 81, от 10.07.2015 N 73, от 11.01.2016 N 2, от 18.11.2015 N 109, от 10.12.2015 N 119.

Согласно ч. 5 ст. 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Судом был обоснованно принят во внимание факт принятия истцом от ответчика предложенного исполнения обязательства по внесению арендной платы платежными поручениями от 11.01.2016 N 2, от 18.11.2015 N 109, от 10.12.2015 N 119, то есть после направления в адрес арендатора уведомления о расторжении договора (от 10.11.2015 исх. N 2328).

На основании ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В статье 65 АПК РФ указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09 марта 2016 года по делу N А32-44136/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

М.Г. Величко Н.В. Ковалева