Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2016 г. N 10АП-5099/16

г. Москва

30 мая 2016 г.

Дело N А41-93269/15

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Ивановой Л.Н., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Каменецкой Я.Д.,

при участии в заседании:

от ООО Ресторан "ЦЕНТРАЛЬНЫЙ": представитель не явился, извещен,

от Администрации Ступинского м/р МО: Асонова М.Н., представитель по доверенности от 29.12.2015 N 4131/2-35,

от КУИ Администрации Ступинского м/р МО: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ступинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 01 марта 2016 года по делу N А41-93269/15, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью Ресторан "ЦЕНТРАЛЬНЫЙ" к Администрации Ступинского муниципального района Московской области, при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Ресторан "ЦЕНТРАЛЬНЫЙ" (далее - ООО Ресторан "ЦЕНТРАЛЬНЫЙ") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - Администрация Ступинского м/р МО) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 725,6 кв.м., адрес (местоположение) объекта: Московская область, г. Ступино, ул. ул.Комсомольская, д. 17/16, а именно:

принять п. 4.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости и составляет 16 368 737 (шестнадцать миллионов триста шестьдесят восемь тысяч семьсот тридцать семь) рублей без учета НДС";

принять п. 4.3. договора в следующей редакции: "Оплата недвижимого имущества осуществляется в рассрочку, срок которой составляет пять лет, посредством ежеквартальных выплат в равных долях, начиная с даты подписания настоящего договора купли-продажи. На сумму денежных средств, по плате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества";

принять п. 7.2.1. договора в следующей редакции: "Оплатить выкупленное имущество в полном в соответствии с п.4.1. и в срок, установленный в п.4.2. настоящего договора";

принять п. 7.2.5. договора в следующей редакции: "В течение семи календарных дней после ежеквартальной оплаты стоимости Имущества представить Продавцу документы подтверждающие оплату";

пункт 7.2.7. договора исключить из текста договора (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к рассмотрению уточнений искового заявления).

К участию в рассмотрении дела N А41-93269/15 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитета по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - КУИ Администрации Ступинского м/р МО).

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.03.2016 по делу N А41-93269/15 исковые требования ООО Ресторан "ЦЕНТРАЛЬНЫЙ" удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением суда, Администрация Ступинского м/р МО обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Администрации Ступинского м/р МО поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.

Представители ООО Ресторан "ЦЕНТРАЛЬНЫЙ" и КУИ Администрации Ступинского м/р МО в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя заявителя апелляционной жалобы, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2014, оставленным без изменения определением Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС14-93 от 07.10.2014, суд признал отказ КУИ Администрации Ступинского м/р МО в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ООО Ресторан "ЦЕНТРАЛЬНЫЙ" нежилого помещения площадью 725,60 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул.Комсомольская, д.17/16, выраженный в письме от 17.02.2012 N И2- 21/543, незаконным, как несоответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При этом, суд обязал Администрацию Ступинского м/р МО совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

Также, суд обязал КУИ Администрации Ступинского м/р МО принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить ООО Ресторан "ЦЕНТРАЛЬНЫЙ" проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ООО Ресторан "ЦЕНТРАЛЬНЫЙ" указало, что ответчиком в адрес общества был направлен проект договора купли-продажи, по итогам рассмотрения которого последним был подготовлен и направлен ответчику направлен протокол разногласий.

Поскольку стороны не пришли к согласию по протоколу, истец обратился в суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела наличия правовых оснований, предусмотренных действующим законодательством, для их удовлетворения.

Обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции, Администрация Ступинского м/р МО ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств по настоящему делу, ввиду чего, как полагает ответчик, заявленные обществом исковые требования были необоснованно удовлетворены судом.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как следует из материалов дела, в п.4.1 представленного ответчиком проекта договора Администрация Ступинского м/р МО указывает цену продажи имущества, расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул.Комсомольская, д.17/16, общей площадью 725,6 кв.м, равной его рыночной стоимости, определенной в отчете об определении рыночной стоимости от 30.04.2015 N 2/05/15, и составляет 43 975 050 руб. (без учета НДС).

Полагая указанную стоимость завышенной, истец представил в материалы дела отчет независимого оценщика ИП Макаркина Валерия Егоровича N 669 от 12.11.2014 "Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 725,6 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул.Комсомольская, д.17/16", согласно которому цена приобретаемого имущества составляет 25 550 000 руб. (без учета НДС), в связи с чем в протоколе разногласий истец полагает правомерной выкупную стоимость имущества в размере 25 550 000 руб. без учета НДС.

В целях определения рыночной стоимости спорного имущества на дату обращения ООО Ресторан "ЦЕНТРАЛЬНЫЙ" с соответствующим заявлением, арбитражным судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.

Так, согласно представленному в материалы дела экспертному заключению N 2597, выполненному ООО "Защита" на основании определения суда, рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 725,6 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул. Комсомольская, д. 17/16, по состоянию на 18.01.2012 без учета НДС составляет 16 368 737 руб.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно признал правомерной редакцию истца пункта 4.1 договора.

В соответствии с п.4.2 представленного ответчиком проекта договора, Покупатель обязуется в течение 10 (десяти) рабочих дней после подписания настоящего договора купли-продажи перечислить стоимость приобретенного Имущества, указанную в п.4.1 договора, на расчетный счет Продавца. Обязательства покупателя по оплате стоимости Имущества считаются выполненными с момента поступления денежных средств на расчетный счет продавца.

В соответствии п.2 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей в пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с п. 4.3 представленного ответчиком проекта договора купли-продажи муниципального имущества в редакции ответчика: "Форма платежа единовременно перечислением денежных средств на расчетный счет Продавца".

В протоколе разногласий истец предложил следующую редакцию п. 4.3 договора купли-продажи муниципального имущества: "Оплата недвижимого имущества осуществляется в рассрочку, срок которой составляет пять лет, посредством ежеквартальных выплат в равных долях, начиная с даты подписания настоящего договора купли-продажи. На сумму денежных средств, по плате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества".

Данный пункт соотносится с положением ст. 5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Пункты 7.2.1 и п. 7.2.5 договора также правомерно приняты в редакции истца, поскольку они не противоречат вышеуказанным условиям п. 4.3 договора.

Ссылка ответчика на неправомерность обжалуемого судебного акта ввиду его противоречия Приказу КУИ Администрации Ступинского м/р МО от 05.10.2015 N 39 об условиях приватизации сопрного муниципального имущества, которым определены условия об оплате недвижимого имущества и его рыночная стоимость, а также административный регламент предоставления муниципальной услуги по предоставлению в собственность арендуемого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства при реализации их преимущественного права, представляющий собой нормативный правовой акт, отклоняется арбитражным апелляционным судом.

Из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п.п.1, 5 Информационного письма Президиума от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" усматривается, что при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Согласно ч.4 ст. 7 Федерального закона Российской федерации N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", муниципальные правовые акты не должны противоречить федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации.

Право выбора субъектом малого или среднего предпринимательства порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных пределах установлено ч.2 ст.5 Федерального закона N 159 - ФЗ.

Так, вышеуказанный Приказ, на который ссылается ответчик, не содержит возможности рассрочки при оплате, следовательно, противоречит Федеральному закону N 159-ФЗ.

Кроме того, право субъектов малого и среднего предпринимательства обжаловать в судебном порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, прямо предусмотрено п. 2 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 7240/12 от 18.10.2012, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1988, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица (в том числе об оспаривании ненормативного акта) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Так, в рамках настоящего дела была проведена судебная экспертиза, по итогам проведения которой в материалы дела представлено экспертное заключение, определившее выкупную стоимость спорного имущества. Указанное заключение в установленном законом порядке оспорено не было, о проведении повторной экспертизы ответчиком заявлено не было.

Пункт 7.2.7 договора также правомерно исключен судом первой инстанции, так как положения Федерального закона N 159-ФЗ не устанавливают обязанность покупателя страховать приобретаемое имущество.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не обоснованы и подлежат отклонению.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 01 марта 2016 года по делу N А41-93269/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

Л.Н. Иванова Н.С. Юдина