Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2016 г. N 13АП-7828/16

г. Санкт-Петербург

30 мая 2016 г.

Дело N А56-28396/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Самойловой О.С.,

при участии:

от истца (заявителя): Фололеева Т.Ю. (доверенность от 20.05.2016 г.)

от ответчиков (должника): 1 - Гаврилова С.А. (доверенность от 29.12.2015 г.), 2 - не явился, извещен

от 3-го лица: Коршунова Н.В. (доверенность от 11.01.2016 г.), Демьянова И.Н. (доверенность от 11.02.2016 г.)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7828/2016) ООО "Альтаир" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.02.2016 по делу N А56-28396/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску ООО "Альтаир"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

об обязании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Альтаир" (далее -Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) об обязании Комитета в лице Фонда имущества заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу город Санкт-Петербург, ул. Трефолева, д. 22/25, литер "А", общей площадью 112,5 кв. м, с кадастровым номером 78:15:8041:1:6:14 с указанием в п.2.1 договора цены продажи данного объекта, определенной судом в ходе рассмотрения дела, с внесением соответствующих изменений в график платежей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН).

Определением от 07.10.2015 производство по настоящему делу было приостановлено в связи с назначением экспертизы для определения рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу город Санкт-Петербург, ул. Трефолева, д. 22/25, литер "А", общей площадью 112,5 кв. м, с кадастровым номером 78:15:8041:1:6:14 по состоянию на 11.12.2012.

Протокольным определением от 16.12.2015 производство по делу возобновлено.

Решением от 01.02.2016 г. Комитет в лице Фонда имущества обязан заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Трефолева, д.22/25, литер "А", общей площадью 112,5 кв.м, с кадастровым номером 78:15:8041:1:6:14 по цене 8 328 000 руб., с указанием данной цены в пункте 2.1 договора, а также внесением соответствующих изменений в графике платежей.

Не согласившись с решением в части определенной судом выкупной цены спорного помещения, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, заявив ходатайство о назначении повторной экспертизы.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержала, представители ответчика, третьего лица возражали против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2013 по делу N А56-37976/2013 признан незаконным отказ Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, оформленный письмами от 08.04.2013 N 1124-05/13, от 04.06.2013 N 1737-05/13, в реализации преимущественного права Общества на выкуп арендуемого нежилого помещении 19-Н, площадью 112.5 кв.м, с кадастровым номером 78:15:8041:1:6:14 в здании по адресу: Санкт- Петербург, ул. Трефолева, д.22/25, литер А, и на Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу принять решение о продаже Обществу данного нежилого помещении, направив в адрес Общества проект договора купли-продажи.

Названным судебным актом установлено, что Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе рассматриваемого помещения в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) 11.12.2012.

В последующем Обществом получен проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, пунктом 2.1 которого установлено, что цена продажи объекта составляет 8 300 000 руб.

Общество сопроводительным письмом представило в Комитет в лице Фонда имущества протокол разногласий, которым предложило установить цену продажи объекта в размере 6 500 000 руб.

Письмом от 09.04.2015 N 1344/30 Фонд имущества уведомил Общество об отсутствии возможности изменения выкупной цены рассматриваемого нежилого помещения во внесудебном порядке.

Общество, ссылаясь на то, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения от 24.11.2014 N 31-8-0168(028)-2014 содержит недостоверные сведения о величине рыночной стоимости, поскольку она определялась не на дату подачи Обществом заявления о выкупе, обратилось в арбитражный суд с иском об установлении цены продажи объекта в размере рыночной стоимости, определенной на дату обращения с заявлением о выкупе, то есть по состоянию на 11.12.2012.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ)

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

Судом установлено, что Общество является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, и при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия, в том числе относительно величины рыночной стоимости помещения, правильно определив предмет настоящего спора, руководствуясь статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, разрешил по существу спорные разногласия.

Суд не принял отчет ГУП ГУИОН от 24.11.2014 г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию в качестве допустимого доказательства применительно к целям выкупа помещения. С учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, суд пришел к выводу о том, что определение рыночной стоимости нежилого помещения следует производить на дату получения Комитетом заявления Общества о реализации преимущественного права выкупа помещения, то есть по состоянию на 11.12.2012 г.

С учетом того, что оспаривание величины стоимости объекта оценки посредством назначения иной независимой оценки не исключается, суд первой инстанции по ходатайству Общества, в целях установления действительной рыночной стоимости отчуждаемого имущества обоснованно в соответствии со статьями 12, 13 Закона N 135-ФЗ и разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", назначил судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Установив, что судебная экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями, и заключение эксперта от 30.11.2015 г. является допустимым доказательством по делу, суд пришел к обоснованному выводу о достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества в размере 8 328 000 руб.

Доводы Общества о цене выкупа другого помещения по адресу нахождения объекта не имеют правового значения для дела, поскольку обстоятельством, подлежащим доказыванию в рамках настоящего дела, является величина рыночной стоимости объекта, представляющего собой иной объект недвижимости.

Ссылка истца на заключение независимого оценщика, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на декабрь 2012 года находится в диапазоне от 5 000 000 руб. до 7 900 000 руб., также не может быть принята во внимание в силу следующего.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом 3 Федерального стандарта оценки N 3, итоговым документом, содержащим подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке.

Статьей 11 указанного Федерального закона, а также положениями ФСО N 3 установлены обязательные требования к содержанию и составлению отчета об оценке, описанию в отчете информации, методологии оценки и расчетов. Кроме того, отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, в том числе, требованиями федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Вместе с тем имеющееся в материалах дела заключение специалиста, на которое ссылается истец, не является отчетом об оценке, не соответствует указанным требованиям к отчету об оценке как по форме, так и по содержанию. Более того, заключение никем не подписано и не содержит сведений о его составителе.

Поэтому заключение специалиста не может рассматриваться в качестве документа, содержащего достоверные сведения о рыночной стоимости объекта, а также.

При этом указанное заключение содержит вывод о потенциальном диапазоне рыночной стоимости не на декабрь 2012 года, как утверждает истец, а на 16.12.2014, в связи с чем оно не может быть признано относимым доказательством по настоящему делу.

В заключении содержится вывод о потенциальном диапазоне определяемой рыночной стоимости Объекта от 6 200 000 руб. до 8 500 000 руб. за Объект (а не от 5 000 000 руб. до 7 900 000 руб., как указывает истец).

Учитывая, что при подготовке заключения его составителем не выполнялись какие-либо расчеты, а также тот факт, что самим составителем указанный диапазон поименован, как возможный, заключение специалиста не может рассматриваться как документ доказательственного значения.

В соответствии с определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2015 перед экспертом поставлен вопрос о величине рыночной стоимости Объекта по состоянию на 11.12.2012. Вопрос о динамике ценовых показателей рынка нежилых помещений за 2012-2014 годы перед экспертом не ставился. В рамках исследования экспертом также не выносилось суждение о величине рыночной стоимости Объекта по состоянию на 4 квартал 2014 года. В этой связи, утверждение истца о том, что Заключение эксперта противоречит фактическим рыночным данным не обоснованно и не соответствует действительности.

При определении величины рыночной стоимости Эксперт использовал сравнительный и доходный подходы. В рамках сравнительного подхода был применен метод сравнительного анализа продаж, суть которого состоит в сравнении Объекта оценки со схожими объектами, предлагающимися на свободном рынке, и корректировке цен предложения этих объектов- аналогов с учетом имеющихся отличий между объектом оценки и объектами-аналогами.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость." При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оцени N 7, в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. К тому же подпункт "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7 прямо указывает на возможность отличия объектов-аналогов от объекта оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и на необходимость проведения корректировок цен объектов аналогов на величину вклада отличий характеристик объектов аналогов от характеристик объекта оценки.

Названные требования в Заключении эксперта полностью соблюдены. Все объекты-аналоги, указанные в таблице 9.1 на стр. 29 Заключения, как и Объект, относятся к рынку коммерческой недвижимости торгового назначения и расположены в Кировском районе Санкт-Петербурга. В рамках сравнительного подхода были проведены корректировки объектов аналогов по всем ценообразующим факторам, включая фактор "общая площадь".

В соответствии с расчетом, представленным в Таблице 9.7 на стр. 36 Заключения абсолютные итоговые корректировки цен аналогов в % от первоначальной величины составляют от 14 до 26 %.

Таким образом, утверждение истца о том, что выводы эксперта нельзя признать обоснованными, не соответствует действительности.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы и назначения повторное экспертизы апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.02.2016 г. по делу N А56-28396/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик О.Р. Старовойтова