Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2016 г. N 16АП-1464/16

г. Ессентуки

31 мая 2016 г.

Дело N А63-13726/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2016 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сомова Е.Г.,

судей: Бейтуганова З.М., Годило Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чуденцовой О.Ч.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.03.2016 по делу N А63-13726/2015 (судья Безлепко В.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Домоуправление N 2" (ОГРН 1022601940657, г. Кисловодск)

к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (ОГРН 1022601311281, г. Кисловодск)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, администрация города курорта Кисловодска (ОГРН 1022601316418, г. Кисловодск), Дума города-курорта Кисловодска (ОГРН 1042600144850, г. Кисловодск),

о признании незаконным отказа от 03.11.2015 N 01-15/2861 в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений и об обязании в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации указанного имущества и в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации направить проект договора купли-продажи арендуемых помещений,

от ООО Управляющая компания Домоуправление N 2": директора Рагулина Р.Н., Семенова А.О. по доверенности от 10.12.2015,

от Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска: Щербаковой И.В. по доверенности от 11.01.2016 N 5,

в отсутствие надлежаще извещенных третьих лиц,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Домоуправление N 2" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее - Комитет) о признании незаконным отказа от 03.11.2015 N 01-15/2861 в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений по договорам аренды от 11.01.2011 N 1 и N 2, расположенных по адресу: г. Кисловодск, ул. К. Цеткин, 28, литера А, цокольный этаж, помещения N 12 - 19, общей площадью 59,7 кв. м, и расположенных по адресу: г. Кисловодск, ул. Кирова/К. Цеткин, 64/67, литера А, 1 этаж, помещения N 1, 2, 4, 5, общей площадью 69,3 кв. м и помещения литера В, N 1, 2, 3, общей площадью 82 кв. м; об обязании в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации указанного имущества и в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации направить проект договора купли-продажи арендуемых помещений.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.03.2016 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд признал незаконным отказ комитета в предоставлении обществу преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества - спорных нежилых помещений по договорам аренды от 11.01.2011 N 1 и N 2; обязал комитет предоставить обществу преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а именно: 1) в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Суд пришел к выводу о том, что заявитель соответствует всем условиям, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Не согласившись с решением суда, комитет обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению подателя жалобы, суд не учел, что договоры аренды нежилых помещений не были в установленном законом порядке зарегистрированы, следовательно, у общества отсутствовало право аренды.

Согласно представленному отзыву общество считает доводы жалобы необоснованными, просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 12.04.2016 на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель комитета доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным, просил решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

Представители общества с доводами жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. От администрации г. Кисловодска поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в ее отсутствие. Таким образом, суд в порядке ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.

Проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд находит решение от 03.03.2016 подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, нежилые помещения N 12 - 19, общей площадью 59,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Кисловодск, ул. К. Цеткин, 28, литера А, цокольный этаж и нежилые помещения N 1, 2, 4, 5, общей площадью 69,3 кв. м и помещения литера В, N 1, 2, 3, общей площадью 82 кв. м, расположенные по адресу: г. Кисловодск, ул. Кирова/К. Цеткин, 64/67, литера А, 1 этаж, являются муниципальной собственностью муниципального образования города-курорта Кисловодска.

Указанные помещения на основании договоров аренды от 11.01.2011 N 1 и N 2 и актов приема-передачи от 11.01.2011 на период с 01.01.2011 по 30.12.2011 переданы комитетом (арендодатель) во временное владение и пользование обществу (арендатор).

Заявитель, полагая, что у него в силу положений Закона N 159-ФЗ возникло преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность, 30.10.2015 обратился в комитет с заявлением о выкупе (приобретении) арендуемых им помещений.

Письмом от 03.11.2015 N 01-15/2861 комитет ответил обществу, что отчуждение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в порядке реализации преимущественного права выкупа не предоставляется возможным.

Общество, полагая, что отказ в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества противоречит закону и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении спора суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц. Такое заявление может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Кодекса, пункт 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие). В соответствии со статьей 9 данного Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении трех условий:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В силу части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом N 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что общество является арендатором нежилых помещений N 12 - 19, общей площадью 59,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Кисловодск, ул. К. Цеткин, 28, литера А, цокольный этаж и нежилых помещений N 1, 2, 4, 5, общей площадью 69,3 кв. м и помещения литера В, N 1, 2, 3, общей площадью 82 кв. м, расположенных по адресу: г. Кисловодск, ул. Кирова/К. Цеткин, 64/67, литера А, 1 этаж, на основании договоров аренды от 11.01.2011 N 1 и N 2; указанное имущество по состоянию на 30.10.2015 (дату обращения с заявлением о выкупе) находилось во временном владении и пользовании общества непрерывно в течение более двух лет (с 11.01.2011); задолженность по арендной плате у общества отсутствует; названное имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства; общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, отвечая критериям, определенным в ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что заявитель соответствует всем условиям, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Отклоняя довод комитета о том, что договоры аренды в установленном законом порядке не были зарегистрированы, и поэтому у общества отсутствовало легитимное право аренды, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 606, п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", правомерно указал, что поскольку договоры аренды от 11.01.2011 N 1 и N 2 были заключены на срок мене 1 года, то они не подлежали государственной регистрации.

Кроме того, согласно пункту 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Суд также правомерно отклонил довод комитета о прекращении срока действия договоров аренды.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 2 пункта 2 статьи 610 настоящего Кодекса).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622, п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что после окончания срока действия договоров аренды от 11.01.2011 N 1 и N 2 со сроком действия с 01.01.2011 по 30.12.2011, общество в отсутствие возражений со стороны комитета продолжило пользоваться нежилыми помещениями муниципальной собственности, осуществляя платежи за это пользование. Комитетом и третьими лицами не представлено доказательств того, что в спорный период помещения были возвращены обществом комитету или передавались каким-либо иным лицам. Не представлено суду и возражений заинтересованных лиц в отношении продолжения пользования обществом имуществом.

При этом уведомление о прекращении договорных отношений и выселении из занимаемых помещений в течение трех месяцев комитетом в адрес общества не направлялось, то есть арендодатель не воспользовался своим правом на отказ от договора в соответствии с законом.

С учетом изложенного суд обоснованно указал, что договоры аренды от 11.01.2011 N 1 и N 2 после истечения срока действия (30.12.2011) были возобновлены на неопределенный срок и в настоящее время являются действующими.

Суд также учел правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 5153/10, согласно которой отказ арендодателя от договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, при условии, что до такого отказа арендатор заявил о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества, является злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод комитета о том, что спорные помещения не включены в прогнозный план приватизации, и, следовательно, не могут быть приватизированы, судом правомерно отклонены, поскольку из приведенных выше норм можно сделать вывод о том, что с 01.01.2009 законодательством установлено, что отчуждение имущества из муниципальной собственности лицам, соответствующим требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ, допускается по инициативе арендатора, при этом возможность реализации права на выкуп арендуемого помещения в соответствии со статьей 9 данного Закона не поставлена в зависимость от наличия в отношении помещения решения о его приватизации, принятого до подачи субъектом малого и среднего предпринимательства соответствующего заявления. Кроме того, указанный довод противоречит положениям Федеральном закона N 159-ФЗ, пунктам 1, 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 134 и правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении N 337/11 от 14.07.2011.

Оценив и исследовав по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд, установив наличие у общества преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений, обоснованно признал отказ комитета в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений не соответствующим Закону N 159-ФЗ и возложил на комитет обязанность восстановить нарушенные права заявителя путем совершения всех предусмотренных действующим законодательством и правовыми актами действия, направленных на реализацию обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений.

Каких-либо иных доводов, основанных на доказательствах, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной коллегией не установлено.

С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1.1. части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.03.2016 по делу N А63-13726/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

З.А. Бейтуганов Н.Н. Годило