Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2016 г. N 08АП-4300/16

город Омск

30 мая 2016 г.

Дело N А46-11749/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кливера Е.П.,

судей Киричёк Ю.Н., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Рязановым И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4300/2016) Администрации Таврического городского поселения Таврического муниципального района Омской области (далее - Администрация поселения, Администрация, истец) на решение Арбитражного суда Омской области от 26.02.2016 по делу N А46-11749/2015 (судья Храмцов К.В.), принятое

по исковому заявлению Администрации поселения (ИНН 5534010773, ОГРН 1055515028260)

к обществу с ограниченной ответственностью "УК Корпорация", ИНН 5534010614, ОГРН 1055515002289 (далее - ООО "УК Корпорация", Общество, ответчик),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: бюджетного учреждения здравоохранения Омской области "Таврическая центральная районная больница", Администрации Таврического муниципального района Омской области, Министерства имущественных отношений Омской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Омской области (далее также - третьи лица),

о взыскании 3 772 405 руб. 23 коп.,

по встречному иску ООО "УК Корпорация"

к Администрации поселения

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды муниципального имущества,

при участии в судебном заседании представителей:

от Администрации поселения - Негодяева Е.И. по доверенности б/н от 15.01.2016 сроком действия до 31.12.2016 (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);

от ООО "УК Корпорация" - Будылина Т.В. по доверенности б\н от 26.10.2015 сроком действия 3 года (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);

от бюджетного учреждения здравоохранения Омской области "Таврическая центральная районная больница", Министерства имущественных отношений Омской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Омской области - представители не явились, лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

установил:

Администрация Таврического городского поселения Таврического муниципального района Омской области обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "УК Корпорация" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 1 от 07.04.2014 за период с 07.04.2014 по 01.02.2016 в размере 4 998 662 руб. 93 коп., в том числе 2 434 323 руб. 34 коп. - основной долг, 2 430 285 руб. 09 коп. - неустойка, 134 054 руб. 50 коп. - штраф.

Определением Арбитражного суда Омской области от 28.10.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены бюджетное учреждение здравоохранения Омской области "Таврическая центральная районная больница" (далее - БУЗОО "Таврическая центральная районная больница", Учреждение), Администрация Таврического муниципального района Омской области (далее - Администрация района).

Определением Арбитражного суда Омской области от 30.11.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Омской области (далее - Минимущество Омской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области), ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Омской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области).

Кроме того, определением Арбитражного суда Омской области от 30.11.2015 к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО "УК Корпорация", уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации поселения о признании недействительными торгов по продаже права аренды здания бани N 1, расположенного по адресу: Омская область, р.п. Таврическое, ул. Чкалова, 8, состоявшихся 18.03.2014, о признании недействительным (ничтожным) договора аренды N 1 муниципального имущества, заключенного 07.04.2014 между Администрацией поселения и ООО "УК Корпорация", и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в форме двусторонней реституции.

Решением Арбитражного суда Омской области от 26.02.2016 в удовлетворении исковых требований Администрации поселения и встречных исковых требований ООО "УК Корпорация" отказано полностью.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что факт заключения спорного договора и передачи объекта аренды ответчику по акту приема-передачи сторонами не оспаривается, из того, что входящее в состав объекта аренды нежилое помещение 1П, назначение: прачечная, общей площадью 169,4 кв.м., принадлежит на праве оперативного управления и находится в фактическом владении третьего лица - БУЗОО "Таврическая центральная районная больница", а также из того, что часть объекта аренды, площадью 40,6 кв.м., занята имуществом муниципального унитарного предприятия "Коммунальник". Суд первой инстанции посчитал обоснованными доводы ООО "УК Корпорация" о том, что фактически в пользование арендатору истцом предоставлено имущество меньшей площади, по сравнению с площадью, предусмотренной договором, что должно повлечь уменьшение размера арендной платы.

Кроме того, суд первой инстанции признал обоснованным довод ответчика о том, что последний правомерно зачёл стоимость проведенного им в арендуемом помещении капитального ремонта в счет арендных платежей. Суд первой инстанции указал на то, что необходимость проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, и на то, что истцом не опровергнуты доводы ответчика о том, что все произведенные в объекте аренды работы были вызваны неотложной необходимостью и до их производства использование объекта недвижимости по целевому назначению было невозможно. Суд первой инстанции посчитал установленным то, что в данном случае ООО "УК Корпорация" было вынуждено произвести ремонт в арендуемом помещении для устранения его недостатков, препятствующих пользованию таким имуществом, и, как следствие, нести соответствующие расходы на производство обозначенного ремонта. Кроме того, суд сослался на то, что оснований для применения к рассматриваемой ситуации пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, поскольку из материалов дела следует, что состояние объекта аренды арендатора не удовлетворяло, и он предпринимал меры по приведению его в надлежащее состояние и согласованию соответствующих действий с арендодателем.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что регистрация права оперативного управления иного лица на часть объекта недвижимости, являющегося предметом спорного договора аренды, сама по себе не свидетельствует о недействительности проведенного аукциона и заключенного по его результатам договора аренды, а также из того, что доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о принадлежности права собственности на арендованное имущество не арендодателю, а иным лицам, и о недействительности договора аренды по указанному основанию, не могут быть приняты во внимание в соответствии с правовой позицией высших судебных органов.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 26.02.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт.

При этом податель апелляционной жалобы ссылается на то, что о правах третьих лиц на объект аренды (помещение прачечной) истцу стало известно только после заключения договора аренды и передачи имущества Обществу, поскольку право оперативного управления оформлено Администрацией района после передачи здания бани в собственность поселения без ведома и участия Администрации поселения, и на то, что договор безвозмездного пользования в отношении части помещения площадью 40,6 кв.м. расторгнут и соответствующее помещение освобождено до передачи бани в аренду ООО "УК Корпорация". Администрация обращает внимание на то, что ответчиком при принятии в пользование арендуемого помещения подписан акт приема-передачи муниципального имущества, в котором указано на удовлетворительное состояние принимаемого имущества, и на то, что Обществом не опровергнут факт функционирования здания бани на момент его передачи в пользование ООО "УК Корпорация", а также не представлены доказательства необходимости проведения капитального ремонта такого здания в связи с невозможностью его эксплуатации.

По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание акты осмотров и обследования муниципального имущества (бани), подтверждающие удовлетворительное состояние арендуемого Обществом имущества, а также то, что результатом проведенных ООО "УК Корпорация" ремонтных работ является незаконная перепланировка объекта аренды. Кроме того, Администрация поселения указывает на то, что расходы на проведение капитального ремонта, как и разрешительная документация, не были согласованы Обществом с арендодателем, что противоречит действующему законодательству и условиям договора аренды, и на то, что ответчиком не представлены оригиналы платежных документов, подтверждающих факт оплаты выполненных работ по капитальному ремонту, при этом решение суда не может быть основано лишь на копиях документов, содержащих сведения о существенных для правильного разрешения дела обстоятельствах.

В судебном заседании представитель Администрации в полном объеме поддержал требования и доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ООО "УК Корпорация" в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу и в устном выступлении в суде не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили, представителей в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении судебного заседания по делу не заявили.

В связи с указанными обстоятельствами суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на неё, заслушав представителей Администрации поселения и ООО "УК Корпорация", суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Таврическому городскому поселению Таврического муниципального района Омской области принадлежит на праве собственности здание бани N 1, общей площадью 714, 50 кв.м., инвентарный номер 4500, литера А, расположенное по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Чкалова, номер 8, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АВ N 487009 от 09.07.2007 (т.1 л.д.17).

19.02.2009 зарегистрировано право оперативного управления БУЗОО "Таврическая центральная районная больница" на нежилое помещение 1П, назначение: прачечная, площадь общая 169,4 кв.м., литер А, расположенное по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Чкалова, дом N 8 (свидетельство о государственной регистрации права 55-АА 746356 - т.4 л.д.64).

07.04.2014 между Администрацией поселения (арендодатель) и ООО "УК Корпорация" (арендатор) на основании протокола N 02-140214/016268/02 от 18.03.2014 проведения открытого аукциона заключен договор аренды муниципального имущества N 1 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду здание бани N 1, расположенное по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Чкалова, д. 8, целевое назначение: для использования в соответствии с его целевым назначением и культурно-бытовой деятельности, не запрещенной законодательством Российской Федерации (т.1 л.д.12-16).

Общая площадь сдаваемого в аренду помещения: 714,50 кв.м. (пункт 1.1 Договора).

При этом в соответствии с пунктом 2.2 Договора арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя и разрешений уполномоченных органов; производить в случае необходимости, капитальный ремонт арендуемого помещения на условиях, определяемых дополнительным соглашением к Договору, заключаемому сторонами, и являющимся неотъемлемой частью Договора. Арендатор производит капитальный ремонт помещений за счет собственных средств, без возмещения затрат, в счет арендной платы (подпункт 2.2.14 Договора).

Согласно пункту 3.2 Договора арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15-го числа текущего месяца, в первый месяц аренды арендатор перечисляет арендную плату в течение пяти рабочих дней даты подписания акта приема-передачи нежилого помещения сторонами. На момент заключения Договора величина арендной платы в месяц составляет 111 712 руб. 08 коп.

В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные Договором, начисляются пени по 0,3 % в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки (пункт 4.1.1 Договора).

За невыполнение обязанностей, предусмотренных разделом 2.2 Договора, а также за досрочное расторжение Договора по инициативе арендатора, арендатор уплачивает штраф в размере 10 % годовой арендной платы (пункт 4.1.2 Договора).

Во исполнение условий Договора предусмотренный им объект аренды передан ООО "УК Корпорация" по акту приема-передачи муниципального имущества от 07.04.2014; состояние переданного в аренду имущества оценено сторонами как удовлетворительное.

В соответствии с актом осмотра от 07.04.2014 бани N 1 для передачи помещения в аренду по договору аренды недвижимого имущества N 1 от 07.04.2014 комиссией в составе представителей арендодателя и арендатора установлено следующее техническое состояние передаваемого имущества:

- часть нежилого помещения, общей площадью 135, 9 кв.м., этаж N 1, требует капитального ремонта системы отопления, водообеспечения, канализации; отсутствует система вентиляции; система электрообеспечения выполнена алюминиевым проводом в одной изоляции, без заземления и защиты, РЩ разукомплектованы, что не соответствует нормам безопасной эксплуатации и пожаробезопасности; система противопожарного оповещения отсутствует, запасные выходы не функционируют; требуется замена дверных блоков, запасных выходов и бетонных входных площадок; требуется текущий ремонт стен, потолков, оконных и дверных откосов, подоконников, а также 50 % остекление оконных блоков, ремонт фрамуг, замена стеклянного оформления стен;

- часть нежилого помещения, общей площадью 295, 3 кв.м., этаж N 2, требует капитального ремонта системы отопления; замены горячего и холодного водообеспечения, чугунной КНС; ремонт системы вентиляции и вентиляционных шахт; система электрообеспечения выполнена алюминиевым проводом в одной изоляции, без заземления и защиты; силовые установки (электрооборудование) не заземлены, запитаны проводом несоответствующего сечения; отсутствуют РЩ, пускатели, автоматы, УЗО, датчики регулировки температуры и автоматического отключения, что не соответствует нормам безопасной эксплуатации и пожаробезопасности; система противопожарного оповещения отсутствует; неисправны запасные выходы; требуется полная замена дверных и оконных блоков в связи со 100 % износом;

- имеет место затопление помещений первого этажа в связи с неисправностью КНС и наличия трещин и разломов в перекрытиях первого и второго этажей;

- в санузлах отсутствуют раковины;

- текущий ремонт стен, потолков, оконных и дверных откосов, подоконников, полов на момент передачи не производился;

- в результате нефункционирования системы вентиляции, стены и потолки помещения 2-го этажа и лестничные марши поражены грибковыми заболеваниями;

- имеет место протекание перекрытий второго этажа и чердачного помещения;

- часть нежилого помещения, общей площадью 113, 9 кв.м. (пристрой к зданию бани с западной стороны) непригодна для эксплуатации, требует полного капитального ремонта полов, стен, потолков, оконных и дверных блоков: необходима замена системы электроснабжения, КНС, водопровода, отопления, необходим ремонт кровли;

- бойлерное оборудование, теплоузел находятся в удовлетворительном рабочем состоянии, установлены узлы учета газа, воды, электричества;

- подвальное помещение - цокольный этаж в результате водопроводного порыва находится в полностью затопленном состоянии, система КНС неисправна, требуется срочная откачка воды под всем зданием, система канализационных колодцев требует глубинную очистку и замены крышек перекрытий, смотровых люков и водоотводящих каналов;

- общий фасад здания имеет удовлетворительное состояние, требуется капитальный ремонт северной и западной стороны, текущий ремонт восточной и южной стороны (т.1 л.д.78).

Также 07.04.2014 ООО "УК Корпорация" обратилось к Администрации поселения с письмом N 8, в котором ходатайствовало о разрешении проведения ремонтно-строительных работ в помещении бани: замены электропроводки и электрооборудования; замены КНС, раковин и унитазов; замены дверных и оконных блоков; заливки бетонных полов, заделки трещин и проломов стен и бетонных потолков; замены парильных помещений; восстановлении системы вентиляции, а также о проведении ремонта стен, полов и потолков помещений общего пользования, лестничных маршей, мотивировав необходимость проведения указанных работ полным износом и несоответствием нормам безопасной эксплуатации помещений бани (т.1 л.д.84).

В ответ на указанное ходатайство Администрация поселения письмом от 21.04.2014 N 01-19/435 сообщила об отсутствии возражений относительно проведения Обществом ремонтно-строительных работ в помещении бани, при условии, что такие работы не связаны с реконструкцией и перепланировкой нежилого помещения (т.1 л.д.85).

19.05.2014 произведена государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества N 1 от 07.04.2014.

05.05.2014 между обществом с ограниченной ответственностью "Кремень" (подрядчик) и ООО "УК Корпорация" (заказчик) заключен договор подряда, предметом которого являются монтажные и пусконаладочные работы системы АПС, СОУЭ и ОС в помещениях бани N 1, расположенной по адресу: Омская область, р.п. Таврическое, ул. Чкалова, д. 8 (т.3 л.д.26).

Факт выполнения предусмотренных договором подряда от 05.05.2014 работ подтверждается локальным сметным расчетом N 21, справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 16.05.2014, актом о приемке выполненных работ за май 2014 (т.3 л.д.27-36), а факт их частичной оплаты - платежным поручением N 65 от 01.08.2014 на сумму 27 715 руб. 94 коп. (т.5 л.д.131).

Кроме того, 11.05.2014 между индивидуальным предпринимателем Жила Еленой Николаевной (подрядчик) и ООО "УК Корпорация" (заказчик) заключен договор N 1 на выполнение подрядных работ, по условиям которого подрядчик обязуется выполнить ремонтно-строительные работы по ремонту здания центральной бани N 1, расположенного по адресу: Омская область, р.п. Таврическое, ул. Чкалова, д. 8, а заказчик обязуется принять выполненные работы и оплатить их (т.3 л.д.37-39).

Факт выполнения предусмотренных договором подряда от 11.05.2014 работ подтверждается локальным сметным расчетом, актом о приемке выполненных работ за май 2014 года - февраль 2015 года, справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 01.02.2015 (т.3 л.д.40-52), а факт их частичной оплаты - платежными поручениями N 167 от 20.10.2015 на сумму 440 000 руб., N 182 от 02.11.2015 на сумму 105 000 руб., N 185 от 18.11.2015 на сумму 220 000 руб., N 223 от 31.12.2015 на сумму 860 000 руб., N 192 от 30.11.2015 на сумму 119 000 руб. (т.3 л.д.53-55, т.5 л.д.129-130).

Также между обществом с ограниченной ответственностью "АСТРОН" (подрядчик) и ООО "УК Корпорация" (заказчик) заключен договор подряда от 16.05.2014, предметом которого являются работы по ремонту электропроводки и электрооборудования в здании центральной бани N 1, расположенной по адресу: Омская область, р.п. Таврическое, ул. Чкалова, д. 8 (т.3 л.д.56).

Факт выполнения предусмотренных договором работ подтверждается справкой о стоимости выполненных работ N 1 от 30.0.2014, локальным сметным расчетом, актом о приемке выполненных работ за июль 2014 года (том 3 л.д. 57-65), а факт их оплаты - расходными кассовыми ордерами N 29 от 22.03.2015 на сумму 37 997 руб. 97 коп., N 33 от 07.04.2015 на сумму 48 000 руб., N 35 от 19.04.2015 на сумму 48 000 руб., N 42 от 17.05.2015 на сумму 45 000 руб., N 52 от 14.06.2015 на сумму 45 000 руб., N 58 от 11.07.2015 на сумму 40 000 руб., N 62 от 25.07.2015 на сумму 35 000 руб. (т.3 л.д.66-72).

Письмом от 20.08.2014 N 1113 БУЗОО "Таврическая центральная районная больница" проинформировало ответчика о том, что нежилое помещение 1П, назначение: прачечная, общей площадью 169, 4 кв.м., литер А., расположенное по адресу: Омская область, р.п. Таврическое, ул. Чкалова, 8, принадлежит Учреждению на праве оперативного управления, согласно свидетельству о государственной регистрации права 55-АА N 745356 (т.1 л.д.80).

В связи с неполной оплатой арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества N 1 от 07.04.2014 истцом в адрес ответчика направлены претензии от 08.10.2014 N 01-19/1372, от 30.01.2015 N 01-19/114 о необходимости исполнения обязательств по Договору в полном объеме (т.1 л.д.18,19).

В ответ на указанные претензии письмами N 03/12 от 03.12.2014, N 03/02 от 12.02.2015 ООО "УК Корпорация" проинформировало Администрацию поселения о выявившемся несоответствии переданных в аренду площадей нежилого помещения и о наличии правоустанавливающих документов на часть площади помещений у третьих лиц, а также о том, что фактически площадь переданных в аренду нежилых помещений составляет 295, 3 кв.м.

Кроме того, ответчик уведомил истца о том, что с 12.05.2014 в помещениях бани проводится восстановительный, капитальный ремонт, в связи с чем, просил утвердить сметную документацию, заключить дополнительное соглашение к Договору и провести зачет расходов на капитальный ремонт в счет арендной платы (т.1 л.д.23, 24).

Письмом N 04/12 от 03.12.2014 ответчик также просил истца утвердить план капитального ремонта помещений бани N 1 с переносом ненесущих перегородок, совмещением смежных, неиспользуемых (а также замурованных) комнат, освобождением противопожарных проходов, строительством санузлов для персонала (т.1 л.д.88).

Письмом от 12.01.2015 N 01-19/06 Администрация поселения сообщила ответчику о невозможности приостановления начисления арендной платы (т.1 л.д.89).

В письме N 02/02 от 12.02.2015 ООО "УК Корпорация" сообщило истцу, что с момента заключения договора аренды до 01.02.2015 в объекте аренды осуществлялся капитальный ремонт, и что помещения 1 этажа и пристрой общей площадью 419, 2 кв.м. в процессе оказания банных услуг не используются, из них 155, 3 кв.м. занимает БУЗОО "Таврическая центральная районная больница", 40, 6 кв.м. - МУП "Коммунальник", 113,9 кв.м. находятся в аварийном состоянии, в связи с чем, просило внести изменения в Договор в части уменьшения площади помещений, сдаваемых в аренду для оказания банных услуг населению (т.1 л.д.92).

Письмом от 18.02.2015 N 01-19/231 истец сообщил ООО "УК Корпорация", что Администрацией поселения ведется работа по вопросу несоответствия переданных в аренду площадей, пересчет арендной плате по которым возможен только после урегулирования данной ситуации. В части затрат по капитальному ремонту со ссылкой на положения Договора указал, что дополнительное соглашение должно быть заключено до проведения капитального ремонта с предварительным согласованием видов, объемов и стоимости работ, сроков проведения капитального ремонта, утверждением порядка внесения арендной платы за период проведения капитального ремонта (т.1 л.д.21).

Согласно акту обследования помещений бани N 1 от 10.12.2014, комиссией из числа работников ООО "УК Корпорация" проведен осмотр помещений, расположенных на первом этаже здания бани N 1 по адресу: р.п. Таврическое, ул. Чкалова, 8, в результате которого установлено, что в помещениях первого этажа (пристрой к зданию бани, вход с ул. Чкалова с западной стороны) размещены: кабинет N 5 офис, N 8 склад МУП "Коммунальник" площадью 40, 6 кв.м. (т.3 л.д.1). Аналогичный акт обследования составлен 12.11.2015 с участием представителей ООО "УК Корпорация" и БУЗОО "Таврическая центральная районная больница" (т.3 л.д.4).

Ссылаясь на то, что обязательства по уплате арендной платы по договору аренды муниципального имущества N 1 от 07.04.2014 исполнены ООО "УК Корпорация" не в полном объеме, и что задолженность по арендным платежам в размере 2 434 323 руб. 34 коп. Обществом добровольно не погашена, Администрация поселения обратилась в Арбитражный суд Омской области с соответствующим исковым заявлением.

Полагая, что при заключении договора аренды муниципального имущества N 1 от 07.04.2014 были допущены нарушения норм действующего законодательства, влекущие недействительность результатов торгов, а также недействительность заключенного между истцом и ответчиком договора аренды недвижимого имущества N 1 от 07.04.2014, ООО "УК Корпорация" заявило встречный иск о признании Договора недействительным, признании недействительными проведенных торгов и о применении последствий недействительности сделки.

26.02.2016 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судом апелляционной инстанции в части выводов об отсутствии оснований для взыскания с ООО "УК Корпорация" в пользу Администрации поселения суммы задолженности, пени и штрафа по договору аренды недвижимого имущества N 1 от 07.04.2014 по тем доводам и основаниям, которые заявлены истцом в апелляционной жалобе.

При этом суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Проанализировав договор аренды недвижимого имущества N 1 от 07.04.2014, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые параграфами 1, 4 главы 34 ГК РФ (аренда).

В силу положений пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из содержания представленного в материалах дела договора аренды недвижимого имущества N 1 от 07.04.2014, размер арендной платы за предоставленное в аренду здание, площадью 714,50 кв.м., составляет 111 712 руб. 08 коп. в месяц.

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела и не опровергнуто подателем апелляционной жалобы, что входящее в состав объекта аренды нежилое помещение 1П, назначение: прачечная, общей площадью 169,4 кв.м., литер А, принадлежит на праве оперативного управления и находится в фактическом владении третьего лица - БУЗОО "Таврическая центральная районная больница", в связи с чем не может использоваться ООО "УК Корпорация".

Кроме того, часть арендуемого здания площадью 40,6 кв.м. занята имуществом муниципального унитарного предприятия "Коммунальник" Таврического городского поселения Таврического муниципального района Омской области, которое ранее занимало спорное помещение на основании договора безвозмездного пользования объектами муниципальной собственности N БВП от 13.12.2007, а последующем - ликвидировано на основании определения Арбитражного суда Омской области от 31.03.2015 по делу N А46-7732/2014 о завершении конкурсного производства, о чем 08.05.2015 в единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись.

При этом то обстоятельство, что возврат помещения, используемого по договору безвозмездного пользования объектами муниципальной собственности N БВП от 13.12.2007, оформлен Администрацией поселения и муниципальным унитарным предприятием "Коммунальник" 12.03.2014, само по себе, вопреки позиции подателя жалобы, не опровергает факт нахождения в соответствующем помещении имущества указанной организации вплоть до её ликвидации, а также фактическую невозможность использования соответствующего помещения ООО "УК Корпорация".

В то же время пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, при заключении договора аренды недвижимого имущества N 1 от 07.04.2014 Администрация поселения, как собственник объекта аренды, была обязана уведомить ООО "УК Корпорация" о правах третьих лиц на части передаваемого в аренду имущества, при этом, поскольку данная обязанность истцом не выполнена, постольку Общество вправе требовать уменьшения арендной платы, предусмотренной условиями Договора.

Данный вывод согласуется и с разъяснениями, данными в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

При этом доводы подателя апелляционной жалобы о том, что указанное выше право оперативного управления было передано Учреждению не Администрацией поселения, а Администрацией района, и о том, что истцу не было известно о передаче прав на часть помещения бани третьему лицу, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, как не опровергающие факт наличия оснований для применения положений статьи 613 ГК РФ в обозначенной выше части.

Таким образом, с учетом изложенного, а также того, что письмами N 03/12 от 03.12.2014, N 03/02 от 12.02.2015 ООО "УК Корпорация" проинформировало Администрацию поселения о выявившемся несоответствии переданных в аренду площадей нежилого помещения, суд первой инстанции правильно отметил, что за период с 07.04.2014 по 01.02.2016 Администрация поселения вправе требовать внесения Обществом арендной платы только в части суммы, приходящейся на фактически переданную площадь нежилых помещений, составляющую 504,5 кв.м. (714,50 кв.м. - 169,40 кв.м. - 40,60 кв.м).

При этом начисление и взыскание суммы арендной платы в любом случае должно осуществляться с учетом положений пункта 2.2.14 договора аренды недвижимого имущества N 1 от 07.04.2014, согласно которому, как уже указывалось выше, в счет арендной платы засчитываются расходы на произведенный арендатором капитальный ремонт арендуемых помещений.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как правильно отметил суд первой инстанции, из буквального содержания процитированных выше положений действующего законодательства следует, что необходимость проведения ремонта (в том числе капитального) может быть как связана, так и не связана с наличием недостатков, препятствующих пользованию арендованным имуществом.

Как следствие, указание в акте приема-передачи имущества по Договору на удовлетворительное состояние передаваемого в пользование объекта аренды само по себе, вопреки позиции подателя апелляционной жалобы, не опровергает факт наличия в арендуемом здании недостатков, требующих проведения ремонта, и не свидетельствует о пригодности такого помещения для его использования в соответствии с функциональным назначением.

Так, необходимость проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества подтверждается имеющимся в материалах дела актом осмотра от 07.04.2014 бани N 1 для передачи помещения в аренду по договору аренды недвижимого имущества N 1 от 07.04.2014, а также фотографиями, представленными ООО "УК Корпорация" (т.3 л.д.5-25, т.6 л.д.9-26).

Кроме того, материалами дела подтверждается, что необходимость проведения капитального ремонта арендуемого Обществом здания фактически была согласована с Администрацией поселения, которая в письме от 21.04.2014 N 01-19/435 сообщила об отсутствии возражений относительно проведения Обществом ремонтно-строительных работ в помещении бани, при условии, что такие работы не связаны с реконструкцией и перепланировкой нежилого помещения (т.1 л.д.85).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что доводы ответчика о неотложной необходимости произведенных на объекте аренды работ, обусловленной невозможностью использования арендуемого объекта недвижимости по целевому назначению, а также об обоснованности произведенных расходов на оплату ремонтных работ, истцом не опровергнуты.

При этом ссылка истца, заявлявшаяся в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и изложенная в апелляционной жалобе, о том, что ООО "УК Корпорация" не соблюден предусмотренный пунктом 2.2.14 Договора порядок согласования вопроса о проведении капитального ремонта путем заключения дополнительного соглашения к Договору, обоснованно отклонена судом первой инстанции, как не опровергающая обоснованность и правомерность несения Обществом соответствующих расходов, а также возможность включения таких расходов в счет арендных платежей, поскольку материалами дела подтверждается, что арендатор неоднократно обращался к арендодателю с письмами (в том числе письмом от 12.02.2015 N 03/02 с приложенными к нему документами, подтверждающими проведение ремонтных работ), содержащими просьбу о согласовании выполненных им работ, заключении дополнительного соглашения к Договору и о зачете стоимости произведенного им ремонта в счет арендной платы, однако соответствующие просьбы оставлены Администрацией поселения без удовлетворения.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что в соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ право арендатора на непосредственное удержание суммы понесенных им расходов на устранение недостатков полученного в аренду имущества из арендной платы поставлено лишь под условие о предварительном уведомлении об этом арендодателя (которое в данном случае надлежащим образом соблюдено ООО "УК Корпорация"), суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что ООО "УК Корпорация" вправе требовать удержания суммы фактически понесенных им расходов на устранение выявленных недостатков из арендной платы.

При этом доводы подателя апелляционной жалобы о том, что проведенные Обществом работы фактически повлекли переустройство и переоборудование арендуемых помещений в отсутствие на то разрешительной документации, что является нарушением требований градостроительного законодательства, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, как не имеющие правового значения для правильного разрешения спора о взыскании арендных платежей и не опровергающие сформулированные выше выводы.

Так, обозначенные доводы лишь подтверждают факт проведения Обществом ремонтных работ в арендуемом здании и наличие у ООО "УК Корпорация" права на отнесение понесенных им расходов в счет арендных платежей, в то время как устранение последствий самовольного переустройства не является предметом заявленных по настоящему делу требований и может быть основанием для самостоятельного иска Администрации к Обществу.

Как усматривается из материалов дела, факт несения Обществом расходов на осуществление ремонтных работ в арендуемых по договору аренды недвижимого имущества N 1 от 07.04.2014 помещениях подтверждается платежными документами по взаимоотношениям с подрядчиками по договорам подряда от 05.05.2014, от 11.05.2014, от 16.05.2014, при этом общая сумма расходов составляет 2 070 713 руб. 91 коп. (27 715 руб. 94 коп. + 440 000 руб. + 105 000 руб. + 220 000 руб. + 860 000 руб. + 119 000 руб. + 37 997 руб. 97 коп. + 48 000 руб. + 48 000 руб. + 45 000 руб. + 45 000 руб. + 40 000 руб. + 35 000 руб.).

Таким образом, поскольку общий размер задолженности по арендной плате, исчисленной за период с 07.04.2014 по 01.02.2016 исходя из фактически предоставленной в пользование Обществу площади помещений (504,5 кв.м.), с учетом произведенной ответчиком оплаты в сумме 1 000 руб., не превышает общий размер расходов ООО "УК Корпорация" на устранение недостатков переданного в аренду здания - 2 070 713 руб. 91 коп., постольку оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований Администрации поселения о взыскании с ООО "УК Корпорация" задолженности по арендным платежам не имеется.

При этом довод подателя апелляционной жалобы о том, что расходы на ремонт не могут быть установлены только на основании копий платежных поручений и иных документов, представленных ответчиком, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, как не опровергающий вывод о законности обжалуемого судебного акта, поскольку в соответствии с частью 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации копии документа не могут быть приняты судом в качестве подтверждающих соответствующий факт только в том случае, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств. Между тем, наличие указанных обстоятельств в настоящем случае истцом не подтверждено и из материалов дела не усматривается.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что Администрацией не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о недостоверности данных, указанных в представленных истцом договорах, первичных и платежных документах, суд апелляционной инстанции считает, что ответчиком обеспечено выполнение ремонтных работ в отношении имущества, являющегося объектом аренды по договору аренды недвижимого имущества N 1 от 07.04.2014, на общую сумму 2 070 713 руб. 91 коп., в связи с чем, истец обязан зачесть указанную сумму понесенных Обществом расходов в счет арендных платежей в соответствии с пунктом 2.2.14 Договора.

Как следствие, в данном случае Обществом не допущено нарушений исполнения обязательства по уплате арендной платы за период с 07.04.2014 по 01.02.2016, поэтому судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении как требования о взыскании с ООО "УК Корпорация" суммы основного долга по Договору, так и требования о взыскании договорной неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей.

Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции также правомерно оставил без удовлетворения требование Администрации поселения о взыскании с ООО "УК Корпорация" штрафа, начисленного в соответствии с пунктом 4.1.2 договора аренды недвижимого имущества N 1 от 07.04.2014, поскольку наличие предусмотренных названным выше пунктом Договора оснований для назначения такого штрафа истцом надлежащими и достаточными доказательствами не подтверждено.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что основания для удовлетворения исковых требований Администрации поселения о взыскании с ООО "УК Корпорация" задолженности, пени и штрафа по договору аренды недвижимого имущества N 1 от 07.04.2014 отсутствуют.

При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены доводы сторон и представленные участвующими в деле лицами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены решения арбитражного суда в обжалуемой части не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как Администрация поселения освобождена от её уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 26.02.2016 по делу N А46-11749/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.П. Кливер

Судьи

Ю.Н. Киричёк О.Ю. Рыжиков