Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2016 г. N 01АП-512/16

г. Владимир

30 мая 2016 г.

Дело N А38-5580/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2016 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теплогазстрой" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 04.12.2015 по делу N А38-5580/2015, принятое судьей Черных В.А.,

по иску муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", к обществу с ограниченной ответственностью "Теплогазстрой", ИНН 1215104509, ОГРН 1051200093889,

о взыскании основного долга и договорной неустойки,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

установил.

Муниципальное образование городской округ "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Теплогазстрой" о взыскании основного долга по арендной плате в сумме 489 203 руб. 80 коп., неустойки в сумме 19 679 руб. 35 коп.

Иск мотивирован нарушением должником условий договора аренды земельного участка N 6611/2014 н от 10.11.2014 о сроке внесения арендной платы и обоснован ссылками на статьи 309, 606, 614 ГК РФ, статьи 42, 65 Земельного кодекса РФ (л.д. 7-11).

Решением от 04.12.2015 Арбитражный суд Республики Марий Эл исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "Теплогазстрой" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, дополнением к ней, в которых просит решение суда первой инстанции отменить.

Заявитель указывает, что начисление муниципальным образованием арендной платы за период с 08.12.2014 до 14.07.2015 является неправомерным в связи с незаконным отказом муниципального образования в предоставлении арендованного земельного участка в собственность общества.

Ссылается на злоупотребление муниципальным образованием своими правами.

Пояснил, что договор аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации, следовательно, срок оплаты за 4 квартал 2014 года не может быть ранее 09.02.2015.

Полагает, что с даты выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости арендная плата за пользование вышеуказанным земельным участком должна начисляться согласно пункту 1 Приложения к постановлению главы администрации города Йошкар-Олы от 21 января 2005 года N 64 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола".

Муниципальное образование городской округ "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" в отзыве на апелляционную жалобу, дополнении к нему указало на законность и обоснованность решения, просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Поступившим ходатайством просило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании судом апелляционной инстанции рассмотрен вопрос о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, приложенных к апелляционной жалобе (копий заявления о предоставлении земельного участка в собственность от 25.11.2014, свидетельства от 24.11.2014 серии 12-МР серии 959746). Документы приобщены к материалам дела (протокол судебного заседания от 16.05.2016).

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.

Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определениями от 28.03.2016, от 11.04.2016, от 25.04.2016.

В судебном заседании 16.05.2016 судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 23.05.2016.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

10 ноября 2014 года между Комитетом по управлению имуществом города Йошкар-Олы и ООО "Теплогазстрой" был заключен в письменной форме договор N 6611/2014 н аренды земельного участка, находящего в ведении муниципального образования.

В соответствии с условиями договора истец как арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 12:05:0701003:988 общей площадью 1875 кв.м, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Петрова (м-н "Молодежный"), на срок с 10 ноября 2014 года по 10 декабря 2015 года, а арендатор обязался вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 2 договора. Земельный участок предоставляется для размещения незавершенного строительством центрального теплового пункта (л.д. 13-15).

Заключая настоящий договор, Комитет по управлению имуществом города Йошкар-Олы действовал от имени муниципального образования "Город Йошкар-Ола".

Договор аренды земельного участка от 10.11.2014 был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Республике Марий Эл (л.д. 16).

Арендодатель исполнил свое обязательство, передав ответчику земельный участок по акту приема-передачи от 10.11.2014 (л.д. 15).

Пунктом 2.3 договора от 10.11.2014 установлен размер арендной платы в сумме 723 000 руб. в год, или 180 750 руб. за квартал, за IV квартал 2014 года - 102 163 руб. 04 коп. Размер арендной платы определяется на основании оценки рыночной стоимости права аренды, произведенной независимым оценщиком.

24.11.2014 ООО "Теплагазстрой" зарегистрировало право собственности на нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 322,1 кв.м, адрес (местонахождение): г. Йошкар-Ола, поз. 10 в м/е "Молодежный", расположенное на земельном участке, предоставленном в аренду по договору от 10.11.2014 (свидетельство о государственной регистрации права собственности 12-МР N 959746 от 24.11.2014).

Договор аренды расторгнут сторонами соглашением от 22.06.2015, из которого следует, что арендная плата вносится арендатором до даты государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (л.д. 18).

Государственная регистрация перехода к ООО "Теплогазстрой" права собственности на спорный земельный участок проведена 14 июля 2015 года (л.д. 20).

Как указано в иске, за пользование земельным участком в спорном периоде арендатор должен был внести арендную плату в размере 489 203 руб. 80 коп., неоплата которой послужила основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из доказанности факта наличия долга по оплате арендной платы и оснований для его взыскания в заявленной сумме.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда в части размера подлежащих взысканию долга и неустойки по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также в силу действующих до 01.03.2015 положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Как следует из пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Согласно пункту 19 того же Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленным на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт передачи ответчику во временное пользование земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 10.11.2014.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме.

Поскольку ответчик доказательств полной уплаты истцу арендных платежей вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии основания для взыскания задолженности.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что размер долга составит 489 203 руб. 80 коп.

Вместе с тем судом не учтено следующее.

Муниципальным образованием заявлено о взыскании долга по арендной плате за период с 10.11.2014 по 13.07.2015.

По договору аренды земельного участка от 10.11.2014 размер арендной платы был определен в соответствии с пунктом 4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола", утвержденного постановлением Главы администрации города Йошкар-Олы N 64 от 21.01.2005 (далее - Порядок) на основе рыночной стоимости годового размера арендной платы, определяемой независимым оценщиком, с учетом использования земельного участка для целей строительства.

Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Согласно абзацу 7 пункта 4 Порядка арендная плата за земельные участки, предоставленные юридическим и физическим лицам для строительства (за исключением строительства жилищного фонда, медицинских, образовательных, детских дошкольных и других социальных учреждений, дачного строительства), начисляется в размере определяемом в соответствии с положениями настоящего пункта, до дня ввода построенного объекта в эксплуатацию и получения в соответствии с нормами градостроительного законодательства соответствующего документа-разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, либо, в случаях, когда получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию действующим законодательством не предусмотрено, до дня государственной регистрации права собственности на построенный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перерасчет арендной платы в связи с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо государственной регистрацией права собственности на построенный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется на основании письменного заявления арендатора с даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект в пределах финансового года, в котором подано заявление (абзац 8 Порядка введен постановлением администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" от 31.03.2014 N 739).

Как следует из материалов дела, 24.11.2014 за ООО "Теплогазстрой" зарегистрировано право собственности на объект - здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 322,1 кв.м, адрес (местонахождение): г. Йошкар-Ола, поз. 10 в м/е "Молодежный".

Учитывая, что с введением капитального объекта в гражданский оборот изменилось целевое использование земельного участка, суд приходит к выводу о том, что с даты государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости арендная плата за пользование вышеуказанным земельным участком должна начисляться согласно пункту 1 Порядка по соответствующей формуле.

Порядок определения размера арендной платы для земельные участки, установленный пунктом 4 Порядка за период с 24.11.2014 неприменим.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в определении ВС РФ от 04.09.2015 N 309-ЭС15-11939.

При этом отклоняется аргумент истца о несоблюдении ответчиком заявительного порядка перерасчета арендной платы, предусмотренного абзацем 8 пункта 4 Порядка.

В соответствии с абзацем 7 пункта 4 Порядка положения настоящего пункта при расчете размера арендной платы применяются лишь до момента ввода объекта в эксплуатацию или до дня государственной регистрации права собственности на построенный объект.

При этом исходя из положений абзаца 8 пункта 4 Порядка, перерасчет арендной платы производится в любом случае с даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект.

Учитывая, что размер арендной платы за земли находящиеся в государственной или муниципальной собственности, носит регулируемый характер (статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом в настоящее время вопрос о сумме задолженности по арендным платежам разрешается в суде, суд апелляционной инстанции полагает, что отсутствие заявления ответчика о перерасчете арендной платы не имеет правового значения.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о наличии у ответчика долга по арендной плате в размере 489 203 руб. 80 коп. суд апелляционной инстанции признает ошибочным, не соответствующим обстоятельствам дела.

Согласно пункту 1 Порядка размер годовой арендной платы за пользование земельным участком на территории муниципального образования "Город Йошкар-Ола" рассчитывается по формуле: А = Бса х К х S, где

А - размер годовой арендной платы, руб.;

Бса - ставка арендной платы за землю, руб./кв. м (га);

К - корректирующий коэффициент к ставкам арендной платы в зависимости от вида использования земельных участков и категорий арендаторов;

S - площадь земельного участка, предоставленного в аренду, кв. м (га).

Ставки арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола", установлены постановлением главы администрации г.Йошкар-Олы от 21.01.2005 N 64 с изменениями и дополнениями к нему, опубликованными в средствах массовой информации. Ставка арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола" для 2 территориально-экономической оценочной зоны за 1 кв.м. на 2014 год установлена Постановлением администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" от 20.12.2013 N 3222 в размере 51,84 руб., ставка на 2015 год установлена Постановлением администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" от 23.12.2014 N 3234 в размере 55,88 руб.

В рассматриваемом случае корректирующий коэффициент, подлежащий применению - 1,2, прочие виды использования земельных участков.

На необходимость применения при расчете арендной платы с 24.11.2014 корректирующего коэффициента 1,2 указано ответчиком в своем контррасчете.

Истец свои возражения относительно данного обстоятельства не привел и документально не опроверг.

Произведя расчет арендной платы за спорный период с учетом даты ввода объекта в эксплуатацию, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что размер долга составит 117 106 руб. 03 коп. При этом до 24.11.2014 расчет арендной платы производится в соответствии с условиями договора аренды.

Довод заявителя жалобы о том, что у общества возникла обязанность вносить арендные платежи лишь с момента государственной регистрации договора, несостоятелен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 10.11.2014 (л.д. 15).

Вышеназванный довод ответчика противоречит принципу платности земли, установленному подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

Взимание с должника неустойки предусмотрено пунктом 5.2 договора, согласно которому ответчик обязан уплатить неустойку в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, произведя расчет неустойки, пришел к выводу что ее размер составит 5625 руб. 60 коп. за период с 18.11.2014 по 03.09.2015.

При таких обстоятельствах исковые требования муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" подлежат частичному удовлетворению, с ООО "Теплогазстрой" подлежит взысканию долг в сумме 117 106 руб. 03 коп., неустойка в сумме 5625 руб. 60 коп.

Принятое по делу решение подлежит изменению на основании пунктов 1, 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, апелляционная жалоба ООО "Теплогазстрой" частичному удовлетворению.

Довод ответчика о том, что начисление муниципальным образованием арендной платы за период с 08.12.2014 до 14.07.2015 является неправомерным в связи с незаконным отказом муниципального образования в предоставлении арендованного земельного участка в собственность общества, судом апелляционной инстанции проверен и признается несостоятельным.

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 30.04.2015 по делу N А38-7303/2014 признан незаконным и несоответствующим Земельному кодексу Российской Федерации решение администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", изложенное в письме от 08.12.2014 N 023-33/8570, об отказе ООО "Теплогазстрой в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701003:988, общей площадью 1875 кв.м., расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г.Йошкар-Ола, ул.Петрова.

Однако соглашением о расторжении договора аренды земельного участка от 22.06.2015 стороны установили, что начисление арендной платы производится до даты регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок. Ответчик взял на себя обязательство по перечислению задолженности по арендной плате.

Таким образом, при подписании данного соглашения ответчик выразил свое волеизъявление на уплату задолженности по арендным платежам и не усматривал нарушение со стороны истца своих прав.

Также судом апелляционной инстанции учитывается, что ответчик в свою очередь не исполнял свою обязанность по оплате за пользование земельным участком в течение всего срока действия договора аренды.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчик также не указывал на злоупотребление муниципальным образованием своими правами по начислению арендной платы связи с незаконным отказом в предоставлении арендованного земельного участка в собственность общества, правом на предъявление встречного иска не воспользовался.

Учитывая изложенное суд апелляционной инстанции не находит оснований для применения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, пропорционально удовлетворенным требованиям.

В силу пункта 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдает арбитражный суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл 04.12.2015 по делу N А38-5580/2015 изменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теплогазстрой" удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Теплогазстрой", ИНН 1215104509, ОГРН 1051200093889, в пользу муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" долг в сумме 117 106 руб. 03 коп., неустойку в сумме 5625 руб. 60 коп.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Теплогазстрой" государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2276 руб. 46 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Теплогазстрой", ИНН 1215104509, ОГРН 1051200093889, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 3178 руб. 17 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

М.А. Максимова Д. Г. Малькова