Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2016 г. N 03АП-6816/15

г. Красноярск

02 июня 2016 г.

Дело N А74-5084/2015

Резолютивная часть постановления объявлена "24" мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен "02" июня 2016 года.

Судья Третьего арбитражного апелляционного суда Парфентьева О.Ю.,

при секретаре судебного заседания Егоровой Е.В.,

при участии:

от истца (общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инком трейд"): Горских Е.А., представителя по доверенности от 11.01.2016,

от ответчика (индивидуального предпринимателя Азовского Игоря Владимировича): Анцупова В.В., представителя по доверенности от 06.07.2015,

рассмотрев в судебном заседании в порядке упрощённого производства дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инком трейд" к индивидуальному предпринимателю Азовскому Игорю Владимировичу

о взыскании задолженности по договору аренды от 12 сентября 2005 года в сумме 4 160,32 условных денежных единиц, пени - 4160,32 условных денежных единиц, всего 8 320,64 условных денежных единиц в рублях по курсу Центрального Банка России на день фактического исполнения решения суда; задолженности по договору аренды от 14 октября 2005 года в размере 1 117,12 условных денежных единиц, пени - 1 117,12 условных денежных единиц, всего 2 234,24 условных денежных единиц в рублях по курсу Центрального Банка России на день фактического исполнения решения суда,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инком трейд" (ИНН 7710519851, ОГРН 1037783023700, далее - истец, ООО УК "Инком трейд") обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия к индивидуальному предпринимателю Азовскому Игорю Владимировичу (ИНН 190104980280, ОГРН 340190115600194, далее - ответчик, предприниматель) о взыскании 850 условных денежных единиц в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день фактического исполнения решения суда задолженности по арендной плате.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 17.08.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что 11.01.2010 (то есть до продажи объектов аренды) ОАО "Сибирский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт землеустройства и мелиорации земель" и ИП Азовский И.В. подписали дополнительные соглашения к упомянутым договорам, согласно которым с 01.01.2010 размер арендной платы составляет 16 740 и 4 500 рублей соответственно.

Во исполнение условий договоров аренды от 12.09.2005 и 14.10.2005 с учетом внесенных в данные договоры изменений дополнительными соглашениями от 11.01.2010 ИП Азовский И.В. ежемесячно перечислял на расчетный счет ОАО "Сибирский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт землеустройства и мелиорации земель" денежные средства в сумме 21 240 рублей, составляющие размер арендной плата за спорные объекты недвижимости (16 740 + 4 500).

О продаже объектов аренды обществу с ограниченной ответственностью "Инком трейд" ИП Азовский И.В. не извещался, и как следствие, вносил арендную плату прежнему собственнику - ОАО "Сибирский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт землеустройства и мелиорации земель", что подтверждается платежными документами за спорный период времени.

Более того, индивидуальный предприниматель Азовский И.В. не подписывал, не заключал и не представлял для государственной регистрации досрочного расторжения аренды спорных объектов недвижимости дополнительные соглашения, датированные 17.12.2013.

Таким образом, поскольку ИП Азовский И.В. не извещался о продаже объектов аренды ООО "Инком трейд" и вносил арендную плату за спорный период времени прежнему собственнику - ОАО "Сибирский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт землеустройства и мелиорации земель", ответчик надлежащим образом исполнил обязанность и уплатил арендную плату прежнему собственнику, соответственно, новый собственник не вправе взыскивать с него плату за уже оплаченный период.

Истец представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором возразил против удовлетворения жалобы, настаивая на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.11.2015 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 23.12.2015, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 29.12.2015.

Определением от 29.12.2015 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, назначил дело к судебному разбирательству на 03.02.2016.

Судебное заседание в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось до 25.02.2016, 29.03.2016, 14.04.2016, 24.05.2016.

27.01.2015 от истца в материалы дела поступило ходатайство об увеличении исковых требований, в котором истец просит взыскать с ответчика: задолженность по договору аренды от 12.09.2005 в сумме 4 160,32 условных денежных единиц, пени - 4160,32 условных денежных единиц, всего 8 320,64 условных денежных единиц в рублях по курсу Центрального Банка России на день фактического исполнения решения суда; задолженность по договору аренды от 14.10.2005 в размере 1 117,12 условных денежных единиц, пени - 1 117,12 условных денежных единиц, всего 2 234,24 условных денежных единиц в рублях по курсу Центрального Банка России на день фактического исполнения решения суда.

Представитель ответчика в судебном заседании 29.03.2016 пояснил, что не возражает относительно принятия судом увеличения исковых требований. С учетом мнения ответчика, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции протокольным определением принял к рассмотрению увеличение исковых требований и продолжил рассмотрение дела с учетом данного обстоятельства.

Определением суда от 14.04.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Сибирский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт землеустройства и мелиорации земель".

19.05.2016 от третьего лица - ООО "Сибирский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт землеустройства и мелиорации земель" (далее - третье лицо, ООО "СИБНИИПИ") поступил отзыв на исковое заявление, в котором третье лицо просит исковые требования ООО Управляющая компания "Инком трейд" удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, в письменных дополнениях к нему и в заявлении об увеличении исковых требований. Просит удовлетворить исковые требования.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласен по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Третье лицо - ООО "Сибирский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт землеустройства и мелиорации земель", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копии определения о принятии апелляционной жалобы к производству, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет") явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителя третьего лица.

Дело рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

12.09.2005 между ОАО "Сибирский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт землеустройства и мелиорации земель" и предпринимателем Азовским И.В. заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование склад, площадью 348, 3 кв.м., нежимое помещение, этаж -1, расположенное по адресу г. Абакан, ул. Кирова, 100, состоящее из помещений N 32,33,34,35,36,37,38,39,40,48 (далее - договор аренды от 12.09.2015, т. 1 л.д. 15-17).

В соответствии с пунктом 2.1 договора течение срока аренды нежилого помещения, указанного в пункте 1.1 договора, начинается с даты его государственной регистрации и устанавливается на срок 30 лет.

В пунктах 4.1 - 4.3 договора определены размер и условия платежей и расчетов по договору, согласно которым арендатор принимает нежилое помещение в аренду на условиях оплаты арендодателю:

- арендной платы в размере 540 условных денежных единиц в месяц. Одна условная единица эквивалентна одному доллару США по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты. Размер арендной платы является неизменным на протяжении всего срока действия договора (пункт 4.1.1 договора);

- фактических эксплуатационных расходов (кроме расходов на электроэнергию) из расчета занимаемой площади по действующим ценам соответствующих организаций, в случае если их оплата производится арендодателем, что подтверждается счетами данных организаций (пункт 4.1.2 договора);

- фактических расходов электроэнергии согласно показаниям счетчика, установленного в арендуемом помещении, по действующим ценам энергоснабжающей организации, в случае если их оплата производится арендодателем, что подтверждается счетами энергоснабжающей организации (пункт 4.1.3 договора).

Согласно пунктам 4.2, 4.3 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10 числа следующего за оплачиваемым месяца путем перечисления денежных средств на счет арендодателя. Оплата эксплуатационных расходов производится арендатором на основании счетов, представленных арендодателем, не позднее 7 дней со дня представления арендодателем соответствующих счетов.

Соглашением от 03.11.2005 (т. 1 л.д.18-20) стороны внесли изменения в договор аренды нежилого помещения от 12.09.2005, в соответствии с которыми арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование склад площадью 389,7 кв. м (по внутреннему обмеру) нежилое помещение, 1 этаж, расположенное по адресу: город Абакан, улица Кирова, 100, состоящее из помещений NN 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 48, 67, 68, 69. План нежилого помещения прилагается (приложение N 1).

Соглашением от 28.12.2005 (т. 1 л.д. 21-23) стороны внесли изменения в договор аренды нежилого помещения от 12.09.2005, в соответствии с которыми арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование склад в стадии реконструкции под культурно-развлекательный центр площадью 386,5 кв. м (по внутреннему обмеру) нежилое помещение, этаж-1, расположенное по адресу: г. Абакан, ул. Кирова, 100, литера А, помещение 8Н. План нежилого помещения прилагается (приложение N 1).

Указанным соглашением пункт 3.3 договора аренды нежилого помещения от 12.09.2005 дополнен пунктом 3.3.5, в соответствии с которым арендатор обязан завершить за свой счет реконструкцию арендуемого нежилого помещения и сдать его в эксплуатацию, после чего внести изменения в договор аренды и осуществить за свой счет государственную регистрацию данных изменений в части, касающейся названия нежилого помещения, являющегося предметом договора и его площади, если она изменится.

К соглашению приложен план-схема нежилого помещения, переданного в аренду, подписанный сторонами, с изменениями, произведенными в процессе реконструкции.

По акту приема-передачи от 28.12.2005 арендодатель передал арендатору склад в стадии реконструкции под культурно-развлекательный центр площадью 386,5 кв. м (по внутреннему обмеру) нежилое помещение, этаж-1, расположенное по адресу: г. Абакан, ул. Кирова, 100, состоящее из помещений NN 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 48. Нежилое помещение передано в удовлетворительном состоянии (т. 1 л.д. 23).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Республике Хакасия. Указанные выше обстоятельства стороны не оспаривают.

Дополнительным соглашением N 1 от 11.01.2010 (т. 2 л.д. 22) стороны внесли изменения в пункт 4.1.1. договора аренды нежилого помещения от 12.09.2005, изложив его в следующей редакции: арендной платы в размере 16 740 рублей в месяц. Пунктом 2 соглашения стороны предусмотрели, что обязанности сторон, незатронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются в неизменном виде. Дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном порядке.

Истец ставит под сомнение факт заключения данного соглашения, в связи с тем, что оно не прошло государственную регистрацию.

06.06.2013 за ООО "Инком трейд" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 26.04.2013, зарегистрировано право собственности на склад в стадии реконструкции под культурно-развлекательный центр, назначение нежилое, общая площадь 386,5 кв.м. адрес г. Абакан, ул. Кирова, д. 100, литера А, помещение 8Н, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 19 АА 534438 от 06.06.2013 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Хакасия (т. 1 л.д.14).

В материалы дела истцом представлено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения б/н от 17.12.2013 (т. 1 л.д. 24), согласно которому ООО УК "Инком трейд" и предприниматель Азовский И.В. пришли к соглашению о расторжении договора аренды нежилого помещения б/н от 12.09.2005. Данное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Хакасия 27.01.2014. Предприниматель оспаривает факт подписания дополнительного соглашения о расторжении договора аренды.

В соответствии с пояснениями сторон указанное дополнительное соглашение является предметом самостоятельного спора, рассматриваемого в Арбитражном суде Республике Хакасия. В рамках настоящего дела суд апелляционной инстанции констатирует факт наличия указанного документа и его регистрации, вместе с тем суд не дает правовой оценки обстоятельствам заключения (не заключения) названного соглашения, поскольку с учетом, заявленных требований, данное обстоятельство не входит в предмет исследования по настоящему делу.

14.10.2005 между ОАО "Сибирский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт землеустройства и мелиорации земель" и предпринимателем Азовским И.В. заключен договор аренды здания, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование труборезный цех с цехом комбайнов, площадью 271,1 кв.м., нежилое здание, инв. N 403/4, литер В1, этажность: 1, по адресу г. Абакан, ул. Толстого, дом 77, литера В1, состоящее из помещений N 1,2,3,4 (далее - Договор аренды от 14.10.2005, т. 1 л.д.29-32).

В соответствии с пунктом 2.1 договора течение срока аренды нежилого помещения, указанного в пункте 1.1 договора, начинается с даты его государственной регистрации и устанавливается на срок 20 лет.

В пунктах 4.1 - 4.3 договора определены размер и условия платежей и расчетов по договору, согласно которым арендатор принимает нежилое помещение в аренду на условиях оплаты арендодателю:

- арендной платы в размере 145 условных денежных единиц в месяц. Одна условная единица эквивалентна одному доллару США по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты. Размер арендной платы является неизменным на протяжении всего срока действия договора (пункт 4.1.1 договора);

- фактических эксплуатационных расходов (кроме расходов на электроэнергию) из расчета занимаемой площади по действующим ценам соответствующих организаций, в случае если их оплата производится арендодателем, что подтверждается счетами данных организаций (пункт 4.1.2 договора);

- фактических расходов электроэнергии согласно показаниям счетчика, установленного в арендуемом помещении, по действующим ценам энергоснабжающей организации, в случае если их оплата производится арендодателем, что подтверждается счетами энергоснабжающей организации (пункт 4.1.3 договора).

Согласно пунктам 4.2, 4.3 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10 числа следующего за оплачиваемым месяца путем перечисления денежных средств на счет арендодателя. Оплата эксплуатационных расходов производится арендатором на основании счетов, представленных арендодателем, не позднее 7 дней со дня представления арендодателем соответствующих счетов.

По акту приема-передачи от 14.10.2005 арендодатель передал арендатору труборезный цех с цехом комбайнов, площадью 271,1 кв.м., нежилое здание, инв. N 403/4, литер В1, этажность: 1, по адресу г. Абакан, ул. Толстого, дом 77, литера В1, состоящее из помещений N 1,2,3,4 (т. 1 л.д. 32).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Республике Хакасия. Указанные выше обстоятельства стороны не оспаривают.

Дополнительным соглашением N 1 от 11.01.2010 (т. 2 л.д. 21) стороны внесли изменения в пункт 4.1.1. договора аренды нежилого помещения от 12.09.2005, изложив его в следующей редакции: арендной платы в размере 4500 рублей в месяц. Пунктом 2 соглашения стороны предусмотрели, что обязанности сторон, незатронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются в неизменном виде. Дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном порядке.

Истец ставит под сомнение факт заключения данного соглашения, в связи с тем, что оно не прошло государственную регистрацию.

06.06.2013 за ООО "Инком трейд" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 26.04.2013, зарегистрировано право собственности на труборезный цех цехом комбайнов по адресу г. Абакан, ул. Толстого, строение 77В, литера В1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 19 АА N 534439 Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республики Хакасия (т. 1 л.д. 13).

Как следует из искового заявления, дополнительным соглашением договор аренды расторгнут (в материалы дела дополнительное соглашение истцом не представлено). Предприниматель оспаривает факт подписания дополнительного соглашения о расторжении договора аренды.

В соответствии с пояснениями сторон дополнительное соглашение о расторжении договора аренды является предметом самостоятельного спора, рассматриваемого в Арбитражном суде Республике Хакасия. В рамках настоящего дела суд апелляционной инстанции не дает правовой оценки обстоятельствам заключения (не заключения) названного соглашения, поскольку с учетом, заявленных требований, данное обстоятельство не входит в предмет исследования по настоящему делу.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о взыскании задолженности по арендной плате за период с 06.06.2013 (дата регистрации права собственности на недвижимое имущество, переданное в аренду) по 27.01.2014 (дата регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды):

по договору аренды от 12.09.2005 в размере 4160,32 условных денежных единиц и пени в размере 4160,32 условных денежных единиц, всего 8320,64 условных денежных единиц;

по договору аренды от 14.10.2005 в размере 1117,2 условных денежных единиц и пени в размере 1117,2 условных денежных единиц, всего 2234,24 условных денежных единиц.

Изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, исследовав и оценив, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства, представленные сторонами в материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Правоотношения между истцом и ответчиком возникли из договоров аренды недвижимого имущества, и регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23).

Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (пункт 1 статьи 382 ГК РФ).

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 382 ГК РФ).

Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу (пункт 3 статьи 382 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 384 названного Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода права требования к этому лицу.

Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается актами приема-передачи от 12.09.2005 (т. 1 л.д. 19), от 28.12.2005 (т. 1 л.д. 23), 14.10.2005 (т.1 л.д. 32) и не опровергается ответчиком.

Таким образом, в связи с произошедшей переменой собственника арендуемых нежилых помещений на основании договора купли-продажи к истцу перешли все права и обязанности арендодателя по договорам аренды, а у предпринимателя возникла обязанность по внесению арендной платы новому собственнику на условиях и в порядке, предусмотренном договорами аренды.

Возражая, относительно предъявленного иска в целом, ответчик в качестве одного из доводов указывает, что ОАО "Сибирский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт землеустройства и мелиорации земель" (прежний арендодатель) и предприниматель 11.01.2010 (до продажи объектов недвижимости новому собственнику) заключили дополнительные соглашения к договорам аренды (т. 2 л.д. 21-22), согласно которым размер ежемесячной арендной платы изменен, по договору аренды от 12.09.2005 ежемесячный размер арендной платы установлен в сумме 16 740 рублей, по договору аренды от 14.10.2010 установлен в размере 4 500 рублей.

На основании изложенного предприниматель считает, что при наличии оснований для удовлетворения исковый требований задолженность по арендной плате должна исчислять не в условный единицах, а в рублях, как предусмотрено дополнительными соглашениями.

В обоснование приведенного довода предпринимателем представлены в материалы дела дополнительные соглашения (т.2 л.д. 21-22), а также счета, выставленные прежним арендодателем по договорам аренды на общую сумму 21240 рублей от 30.04.2012 N 107, от 30.09.2012 N 284, от 31.10.2012 N318,от 30.11.2012 N 354 (т. 2 л.д. 135-138), платежные поручения о перечислении арендной платы в размере 21240 рублей прежнему арендодателю за период с 08.10.2012 по май 2015 (т.1 л.д. 1 л.д. 79-81; т.2 л.д. 139-162).

Оценив, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства представленные ответчиком, суд апелляционной инстанции соглашается с доводами ответчика относительно того, что задолженность по арендной плате должна исчисляться исходя из размера установленного дополнительными соглашениями от 11.01.2010 (т.2 л.д. 21-22).

Доводы истца о том, что дополнительные соглашения от 11.01.2010 не были зарегистрированы в установленном порядке и, следовательно, является незаключенными, подлежит отклонению в силу следующего.

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

При этом суд исходит из того, что заключенными дополнительными соглашениями стороны изменили порядок определения арендной платы, согласовали фиксированный размер арендной платы в рублях. Дополнительные соглашения исполнялись сторонами договора, арендатор оплачивал арендную плату в рублях, а прежний арендатор принимал платежи.

Доказательств, свидетельствующих о том, что прежнему арендодателю не был понятен порядок расчета арендной платы в соответствии с заключенными дополнительными соглашениями, не представлено.

Прежний арендодатель, подписав дополнительные соглашения без каких-либо замечаний, выразил свое согласие с изменением и установлением фиксированного размера арендной платы в рублях. Неопровержимых доказательств иного истец в материалы дела не представил.

Суд апелляционной инстанции относится критически к доводам третьего лица (правопреемника прежнего арендодателя) о том, что соглашение об изменении арендной платы не заключалось. В отзыве ООО "СИБНИИПИ" указывает, что ему ничего не известно относительно изменения арендной платы. У третьего лица отсутствуют дополнительные соглашения от 11.01.2010, таковые не были зарегистрированы в установленном порядке. В период нахождения объектов аренды в собственности ООО "СИБНИИПИ" арендная плата выставлялась в условных единицах, эквивалентных доллару США по курсу Центрального банка на день оплаты. Соответственно на день платежа при выставлении счета размер арендной платы пересчитывался в рубли и выставлялся в рублях. Приведенные доводы не основаны на материалах дела, противоречат доказательствам, представленным ответчиком.

Третьем лицом и истцом не представлено в материалы дела доказательств того, что размер арендной платы в общей сумме 21240 рублей, соответствовал размеру арендной платы, определенной в условных единицах, эквивалентных доллару США по курсу Центрального банка на дату выставления счетов, а также не представлено доказательств того, что с момента подписания дополнительного соглашения от 11.01.2010 на протяжении нескольких лет курс доллара не изменялся.

При таких обстоятельствах доводы третьего лица отклоняются как документально не подтвержденные.

На основании изложенного, исходя из положений статей 617, 382 ГК РФ, и учитывая, что к моменту заключения (06.06.2013) договора купли-продажи арендуемых помещений прежним арендодателем и арендатором было достигнуто соглашение о размерах ежемесячной платы в рублях и исполнялось ими, суд апелляционной инстанции полагает, что к новому собственнику перешло право требования арендной платы в размере 16740 рублей ежемесячно по договору аренды от 12.09.2005 и в размере 4500 рублей ежемесячно по договору аренды от 14.10.2010. Соответственно размер задолженности должен определяться, исходя из условий дополнительного соглашения.

Довод предпринимателя о том, что он не был уведомлен о смене собственника арендуемого имущества, вследствие чего производил платежи прежнему арендодателю и у него отсутствует обязанность уплачивать новому собственнику арендные платежи за спорный период (06.06.2013 по 27.01.2014) подлежат отклонению в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 3 статьи 382 ГК РФ, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

Данная норма устанавливает правило, обеспечивающее защиту интересов должника, исключая предъявление к нему повторного требования новым кредитором.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" разъяснил, что если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор вправе истребовать исполненное должником от прежнего кредитора как неосновательно полученное.

Исходя из указанных норм права и предоставленных ответчиком платежных поручений о перечислении арендных платежей прежнему арендодателю, исследованию подлежит вопрос о том, было ли получено предпринимателем уведомление о смене собственника арендуемого имущества.

Истец представил в материалы дела: копию уведомления без номера и даты (т. 1 л.д.25) о смене собственника арендованного имущества с предложением подписать дополнительное соглашение от 01.08.2013 (т. 1 л.д. 26); копию почтового конверта, направленного 08.08.2013 предпринимателю по адресу г. Абакан, ул. Торосова 18-121 с отметкой отделения почтовой связи о возвращении с истечением срока хранения (т. 1 л.д. 28); копию почтового уведомления с отметкой о вручении предпринимателю 26.08.2013 уведомления и счетов 1 (т. 2 л.д. 105); копию почтового конверта, направленного предпринимателю 10.10.2013 и возвращенного по истечении срока хранения (т. 2 л.д. 106-107); копию платежного поручения N 828 от 29.11.2013 о возврате предпринимателю прежним арендодателем 136560 рублей арендной платы и коммунальных платежей по договорам от 12.09.2005, от 14.10.2005, от 09.01.2007 (т. 3 л.д. 12).

Предприниматель факт получения 26.08.2013 корреспонденции от истца не опровергал, но при этом утверждал, что уведомление о смене собственника в почтовом конверте отсутствовало, предприниматель получил только счет N 3 от 15.08.2013, выставленный ООО УК "Инком Трейд" (счет представлен в электронном виде).

Исследовав, представленные истцом документы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что довод заявителя апелляционной жалобы о его ненадлежащем извещении о смене собственника арендованных помещений, не нашел своего подтверждения. Оценив в совокупности и взаимосвязи, предоставленные истом документы, суд апелляционной инстанции, полагает доказанным факт уведомления предпринимателя о смене собственника.

Из содержания счета N 3 от 15.08.2013, представленного предпринимателем в материалы дела, усматривается, что ООО УК "Инком Трейд" выставляет счет за аренду нежилого помещения (ул. Кирова д. 100, литера А, пом.8Н) и за аренду нежилого помещения (ул. Толстого стр.77В, литера В1), с указанием новых реквизитов для оплаты. На почтовом уведомлении имеется отметка "Уведомление Азовскому, счета" (т. 2 л.д. 105).

Также суд апелляционной инстанции учитывает, что истец 08.08.2013 направлял по юридическому адресу предпринимателя, соответствующему на тот момент адресу регистрации по месту жительства предпринимателя уведомление, которое не было получено предпринимателем и возвращено истцу по истечении срока хранения (т. 2 л.д. 28).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с доводами истца о надлежащем уведомлении предпринимателя о смене собственника. Учитывая почтовое уведомление, содержащего отметку о получении предпринимателем 26.08.2013 документов, направленных истцом (т. 2 л.д. 105), суд апелляционной инстанции считает датой уведомления предпринимателя о смене собственника 26.08.2013 и полагает, что с указанной даты у предпринимателя возникла обязанность уплачивать арендные платежи новому собственнику. Доказательств обратного в материалы дела сторонами не представлено.

Таким образом, за период с 26.08.2013 по 27.01.2014 предприниматель обязан был уплатить арендные платежи новому собственнику.

При таких обстоятельствах довод предпринимателя о том, что он правомерно перечислял арендные платежи прежнему арендодателю, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что в данном случае прежний арендодатель платежным поручением N 828 от 29.11.2013 (т. 3 л.д. 12) вернул предпринимателю арендные платежи в сумме 135 560 рублей. Факт получения указанной суммы предпринимателем не опровергается.

То обстоятельство, что предприниматель при изложенных выше обстоятельствах продолжал перечислять арендные платежи прежнему собственнику, не имеет правового значения для целей рассмотрения настоящего искового требования.

Таким образом, обязательства предпринимателя за период с 26.08.2013 по 27.01.2014 (за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2013 года, январь 2014 года) перед надлежащим арендодателем не считаются исполненными.

В силу положений пункта 3 статьи 382, 385 ГК РФ, суд апелляционной инстанции исключает из требований период с 06.06.2013 по 26.08.2013 (июнь, июль, август 2013), поскольку истцом не представлены доказательства уведомления предпринимателя в указанный период о смене собственника арендованного имущества, а ответчиком представлены в материалы дела платежные поручения N 0016 от 06.06.2013, N 0018 от 08.07.2013, N 0022 от 12.08.2013 о перечислении арендных платежей за указанный период прежнему арендодателю (т.1 л.д. 79-81).

На основании изложенного исковые требования о взыскании арендных платежей подлежат частичному удовлетворению за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2013 года и январь 2014 года в сумме 106 200 рублей, в том числе: по договору аренды от 12.09.2005 - 83 700 рублей, по договору аренды от 14.10.2005 - 22 500 рублей.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, при этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Таким образом, уменьшение неустойки, взыскиваемой с субъекта предпринимательской деятельности, является правом суда, реализуемым только при заявлении таким лицом о ее явной несоразмерности.

Пунктами 7.1 договоров аренды от 12.09.2005 и от 14.10.2005 предусмотрено, что арендатор в случае задержки любого из платежей в срок, установленный настоящим договором, уплачивает пени в размере 0,5 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки при своевременном предоставлении счетов арендодателем.

Учитывая установленный факт нарушения ответчиком сроков оплаты по договорам аренды, суд, пришел к выводу о наличии оснований для начисления неустойки в соответствии с пунктами 7.1. договоров.

Истцом произведен расчет пени, исходя из размера арендной платы предусмотренной в условных единицах. В соответствии с произведенным расчетом размер пени составил 18912 условных единиц. При этом истец указал, что добровольно уменьшает неустойку до суммы основного долга, подлежащего взысканию за спорный период.

Суд неоднократно откладывал судебное заседание, предлагал сторонам изложить свои позиции по основаниям взыскания пени по ее размеру, а также предлагал сторонам подготовить расчет (контррасчет) пени исходя из размера арендной платы, предусмотренной дополнительными соглашениями от 11.01.2010 в рублях.

Стороны не предоставили суду расчетов (контррасчетов).

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что истцом предложена методика расчета пени за спорный период. По мнению истца пени, подлежит взысканию в размере суммы основного долга, определенного как в условных единицах, так и в рублях.

Ответчиком расчет истца по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не оспорен, заявлений о снижении судом размера неустойки не заявлено, доказательств несоразмерности заявленной суммы не представлено.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания по собственной инициативе снижать размер неустойки.

Учитывая результаты рассмотрения спора в части взыскания задолженности арендной платы, а также предложенную истцом методику определения и расчета пени, суд апелляционной инстанции полагает, что требования истца о взыскании пени подлежит удовлетворению в части, исходя из размера суммы основного долга подлежащего взысканию, а именно в сумме 106 200 рублей, в том числе: по договору аренды от 12.09.2005 - 83 700 рублей, по договору аренды от 14.10.2005 - 22 500 рублей.

В соответствии с пунктом 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьей 170 Кодекса.

В виду приведенных выше норм, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 17 августа 2015 года в пределах, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд в силу части 6.1 статьи 268, пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о необходимости отмены решения арбитражного суда первой инстанции с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований в части.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "17" августа 2015 года по делу N А74-5084/2015 отменить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инком трейд" удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Азовского Игоря Владимировича (ИНН 190104980280, ОГРН 340190115600194) в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инком трейд" (ИНН 7710519851, ОГРН 1037783023700) задолженность в сумме 106 200 рублей, в том числе: по договору аренды от 12.09.2005 - 83 700 рублей, по договору аренды от 14.10.2005 - 22 500 рублей, пени в размере 106 200 рублей, в том числе: по договору аренды от 12.09.2005 - 83 700 рублей, по договору аренды от 14.10.2005 - 22 500 рублей, 3 045 рублей 90 копеек судебных расходов.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инком трейд" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 220 рублей 62 копейки.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

О.Ю. Парфентьева