Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2016 г. N 04АП-1072/16

г. Чита

27 мая 2016 г.

Дело N А10-3745/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2016 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей: Рылова Д.Н., Басаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Москвитиной Виктории Юрьевны и Общества с ограниченной ответственностью "Сапфир" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 22 января 2016 года по делу N А10-3745/2015 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Сапфир" (ОГРН 1120327004808, ИНН 0326504596, адрес: 670000, ул.Корабельная, д.35, г.Улан-Удэ, Республика Бурятия) к индивидуальному предпринимателю Москвитиной Виктории Юрьевне (ОГРНИП 308384820500034, ИНН 382103944437, адрес: Иркутская область) о взыскании о взыскании 416 861 руб. 57 коп., из которых 334 518 руб. 70 коп. - сумма долга по базовой части арендной платы, 37 824 руб.- сумма долга по переменной арендной плате в части возмещения эксплуатационных платежей, 35 062 руб. 87 коп. - сумма долга по переменной арендной плате в части возмещения коммунальных расходов, 9456 руб.00 коп -сумма долга по маркетинговым платежам, по встречному иску о взыскании 533 960 руб. 48 коп, из которых 483 960 руб. 48 коп - убытки, 50 000 руб. моральный ущерб,

(суд первой инстанции - Л.Ф.Салимзянова).

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Сапфир" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Москвитиной Виктории Юрьевне (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании 416 861 руб. 57 коп, из которых 334 518 руб. 70 коп.- задолженность по базовой части арендной платы, 37 824 руб. - задолженность по переменной арендной плате в части возмещения эксплуатационных платежей, 9 456 руб.00 коп - задолженность по маркетинговым платежам, 35 062 руб. 87 коп. - задолженность по переменной арендной плате в части возмещения коммунальных расходов.

Определением суда первой инстанции от 07.10.2015 принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречный иск ИП Москвитиной Виктории Юрьевны о взыскании 533 960 руб 48 коп, из которых 483 960 руб 48 коп - убытки, 50 000 руб. моральный ущерб.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия первоначальный иск удовлетворен частично в сумме 70 697 руб 55 коп, из которых 17 285 руб 15 коп - сумма долга по базовой части арендной платы, 18 708 руб 65 коп - сумма долга по переменной арендной плате в части возмещения эксплуатационных платежей, 30 026 руб 59 коп - сумма долга по переменной арендной плате в части возмещения коммунальных расходов, 4 677 руб.16 коп - сумма долга по маркетинговым платежам. В удовлетворении требований по первоначальному иску в остальной части отказано. В удовлетворении встречного иска отказано. Взыскано с индивидуального предпринимателя Москвитиной Виктории Юрьевны (ОГРНИП 308384820500034, ИНН 382103944437) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Сапфир" (ОГРН 1120327004808, ИНН 0326504596) 72 620 руб 31 коп, из которых 17 285 руб 15 коп - сумма долга по базовой части арендной платы, 18 708 руб 65 коп - сумма долга по переменной арендной плате в части возмещения эксплуатационных платежей, 30 026 руб 59 коп - сумма долга по переменной арендной плате в части возмещения коммунальных расходов, 4 677 руб.16 коп - сумма долга по маркетинговым платежам, 1 922 руб 76 коп - расходы по уплате государственной пошлины. Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "Сапфир" (ОГРН 1120327004808, ИНН 0326504596) в доход федерального бюджета 9 337 руб. 00 коп -государственную пошлину. Взыскано с индивидуального предпринимателя Москвитиной Виктории Юрьевне (ОГРНИП 308384820500034, ИНН 382103944437) в доход федерального бюджета 7 679 руб. 00 коп - государственную пошлину.

В обосновании суд первой инстанции указал, что факт заключения договора аренды, передачи имущества и пользования помещением материалами дела подтверждается, но в связи с доказанностью обстоятельств, свидетельствующих, что ответчик не мог пользоваться помещением часть периода, по которому заявлено о взыскании задолженности по арендной плате, а также, учитывая, что арендатором вносилась гарантийная сумма, подлежащая зачету в счет арендной платы, требование о взыскании суммы долга подлежит удовлетворению частично. В удовлетворении встречного иска отказано судом первой инстанции в связи с недоказанностью обстоятельств, на которые ссылался ответчик.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного Суда Республики Бурятия от 22 января 2016 года по делу N А10-3745/2015 изменить в части удовлетворения встречного иска в пункте взыскания с ООО "Сапфир" в пользу ИП Москвитина В.Ю. убытка в размере 425 935 руб. 28 коп. (четыреста двадцать пять тысяч девятьсот тридцать пять рублей 28 коп.) за вычетом суммы установленной Судом к взысканию с ИП Москвитиной В.Ю. в пользу ООО "Сапфир" в размере 70 697 руб. 64 коп. (семьдесят тысяч шестьсот девяносто семь руб. 64 коп). Обязать ООО "Сапфир" вернуть торговое оборудование ИП Москвитиной В.Ю., согласно описи и в том техническом состоянии, в котором оно было удержано.

Указывает, что арендодатель умышленно не явился на приемку помещения, с целью удержать торговое оборудование и лишить предпринимателя выгоды от продажи оборудования С.В.Канину. Следовательно, вина арендодателя в том, что предприниматель не осуществила обязательства по договору N 135 от 09.01.2015 перед С.В.Каниным, есть. Так же арендодатель сам учинил препятствие для своевременной оплаты аренды, так как не выставил счет на оплату и не явился на прием помещения.

Полагает, что сумма, установленная судом к взысканию с предпринимателя, должна быть зачтена в счет возмещения потерянной ею выгоды и стоимости удерживаемого торгового оборудования: 425 935 руб. 28 коп. - 70 697 руб. 64 коп. = 355 237 руб. 64 коп. (сумма ущерба, подлежащая к взысканию с ООО "Сапфир").

На апелляционную жалобу поступил отзыв общества, в котором оно соглашается с выводами суда первой инстанции и просит оставить решение суда первой инстанции в обжалуемой предпринимателем части без изменения, а апелляционную жалобу предпринимателя - без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 22.01.2016 г. по делу N А10-3745/2015 изменить. Удовлетворить исковое заявление ООО "Сапфир" к Индивидуальному предпринимателю Москвитиной Виктории Юрьевне о взыскании 416 861 руб. 57 коп., из которых: 334 518 руб. 70 коп. - суммы долга по базовой части арендной платы, 37 824 руб. - суммы долга по переменной арендной плате в части возмещения эксплуатационных платежей, 35062 руб. 87 коп. - сумма долга по переменной арендной плате в части возмещения коммунальных расходов, 9456 руб. - суммы долга по маркетинговым платежам.

Считает, что оно надлежащим образом выполняло свои обязательства по договору, а при расторжении договора гарантийный платеж согласно п.4.5 договора аренды должен остаться у общества. Полагает, что вывод суда о прекращении договора аренды с 16.01.2015 года без передачи помещения, не имеют отношения к начислению арендной платы за период пока помещение не было возвращено надлежащим образом арендодателю.

На апелляционную жалобу общества поступил отзыв (возражения) предпринимателя, в которых он соглашается с выводами суда первой инстанции в обжалуемой обществом части и просит оставить решение суда первой инстанции в обжалуемой обществом части без изменения, а апелляционную жалобу общества - без удовлетворения.

Определением Четвертого арбитражного суда от 15 апреля 2016 года судебное заседание было отложено до 19 мая 2016 года.

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2016 года произведена замена судьи Сидоренко В.А. на судью Рылова Д.Н.

19 мая 2016 года в судебном заседании был объявлен перерыв до 20 мая 2016 года.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционным жалобам размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 22.03.2016, 26.03.2016, 17.05.2016, 20.05.2016.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом. Ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, согласно договору аренды нежилого помещения N 01/КДА /УУ-А9 от 14.09.2014 г ООО "Сапфир" (арендодатель) передает во временное пользование ИП Москвитиной В.Ю. (арендатор) нежилое помещение общей площадью 63,04 кв.м., обозначенное на поэтажном плане под N А9, расположенное на первом этаже Торгово-развлекательного центра "Пионер" по адресу г.Улан-Удэ. ул. Корабельная, 41 ( пункты 1.1., 2.1. договора) ( л.д.12-19 т.1).

Сторонами подписан поэтажный план с указанием помещения арендатора N А9, являющийся приложением N 1 к договору аренды (л.д.20 т.1).

Арендатор обязуется использовать помещение только для осуществления коммерческой деятельности под торговой маркой "Карс" (п.2.2. договора).

Условия и порядок оплаты арендной платы определены разделом 3 договора.

Срок аренды предусмотрен 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи (п.5.1. договора).

Передача помещения в аренду произведена по акту приема-передачи от 28.10.2014 г., согласно которому помещение находится в исправном техническом состоянии (п.2. акта).

28.10.2014 г сторонами подписан акт начала коммерческой деятельности (л.д.21.22 т.1).

Полагая, что ответчик ненадлежащим образом выполнил свои обязательства по договору, истец обратился в суд с иском с указанными выше требованиями. Ответчик заявил встречный иск.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия первоначальный иск удовлетворен частично, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции в части, истец и ответчик обратились в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзывов, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части по следующим мотивам.

Рассматривая дело в части первоначального иска, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

Иск заявлен о взыскании 416 861 руб. 57 коп, из которых 334 518 руб. 70 коп.- задолженность по базовой части арендной плате за период с 28.10.2014 г по 28.02.2015, 37 824 руб. - задолженность по переменной арендной плате в части возмещения эксплуатационных платежей, 35 062 руб. 87 коп. - задолженность по переменной арендной плате в части возмещения коммунальных расходов за период с 28.10.2014 г по 31.01.2015 г, 9 456 руб.00 коп - задолженность по маркетинговым платежам за период с 28.10.2014 г по 28.02.2015 г.

Существенные условия об объекте аренды, арендной плате сторонами согласованы. В соответствии со статьями 432, 606 Гражданского кодекса РФ между сторонами возникли правоотношения по договору аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3.1. договора размер арендной платы определяется путем суммирования Базовой части арендной платы и Переменной части арендной платы.

Размер Базовой части арендной платы за каждый календарный месяц составляет 126 080 руб. из расчета 2 000 руб. за каждый квадратный метр помещения (п.3.3. договора).

На период с 15.10.2014 г по 15.01.2015 г установлен льготный период внесения Базовой части арендной платы в размере 94 560 руб. за календарный месяц (п.3.4. договора).

Переменная часть арендной платы представляет собой сумму возмещения эксплуатационных расходов и сумму возмещения коммунальных расходов с момента подписания акта приема-передачи помещения (п.3.5 договора).

Стоимость возмещения эксплуатационных расходов, рассчитывается как произведение общей площади помещения в квадратных метрах на ставку в размере 200 руб за 1 кв.м. в месяц (НДС не облагается). Эксплуатационные расходы уплачиваются в связи с предоставлением арендодателем услуг по эксплуатации здания и помещения арендатора, которые приведены в перечне услуг по эксплуатации здания и помещения (п.3.6. договора).

Стоимость возмещения коммунальных расходов, потребленных арендатором, рассчитывается по тарифам, устанавливаемым для арендодателя поставщиками коммунальных услуг, как сумма:

стоимости фактически потребленной арендатором электроэнергии (в том числе для электроснабжения, электроосвещения, вентиляции, кондиционирования) в соответствии с показаниями приборов учета;

суммы, пропорциональной доле арендатора в общей стоимости фактически потребленных услуг по теплоснабжению, электроснабжению, вентиляции, кондиционированию, водоснабжению и водоотведению здания. При этом доля арендатора определяется как отношение общей площади помещения к арендопригодной площади здания, что составляет 0,088 ( п.3.7. договора).

Базовая часть арендной платы подлежит внесению арендатором авансом за календарный месяц не позднее 30-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу. Неполучение/просрочка получения арендатором счета не является основанием для неуплаты базовой части арендной платы в установленный срок ( п.3.8.1. договора).

Переменная часть арендной платы в части возмещения коммунальных расходов арендодателя подлежит внесению арендатором на основании счета арендодателя в течение 5-ти рабочих дней с момента получения такого счета ( п.3.8.2. договора).

Переменная часть арендной платы в части возмещения эксплуатационных расходов арендодателя подлежит внесению арендатором авансовым платежом за календарный месяц не позднее 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу (п.3.8.3. договора).

Согласно пункту 3.1. договора предусмотрена оплата арендатором маркетинговых услуг по ставке 50 руб. за 1 кв.м. площади помещения в месяц с момента подписания акта начала коммерческой деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пункту 6.3.2. договора арендодатель обязан в течение срока аренды обеспечивать условия для нормального функционирования всех систем жизнеобеспечения здания.

Согласно пункту 6.3.5. договора арендодатель обязан ознакомить арендатора с Едиными правилами Торгово-развлекательного центра "Пионер", Перечнем услуг по эксплуатации здания и помещения, Требованиями к коммерческой деятельности арендатора в помещении, Положением о разграничении эксплуатационной ответственности между арендодателем и арендатором путем вручения этих документов арендатору при подписании акта приема-передачи помещения либо путем направления этих документов в электронном виде на электронный адрес арендатора, указанный в договоре ( п. 6.3.5 договора).

Как следует из пункта 3 акта приемам-передачи помещения от 28.10.2014 г арендатор ознакомлен и выражает согласие с Едиными правилами Торгово-развлекательного центра "Пионер", Перечнем услуг по эксплуатации здания и помещения, Требованиями к коммерческой деятельности арендатора в помещении, Положением о разграничении эксплуатационной ответственности между арендодателем и арендатором.

Согласно пункту 7.3. Единых правил Торгово-развлекательного центра "Пионер", утв. генеральным директором ООО "Сапфир" Хойковым В.Г. ( далее "Правила"), предусмотрено, что по всем административным вопросам, а также по всем вопросам, связанным с инженерной эксплуатацией помещения арендатора и иным вопросам, необходимо обращаться к Администрации ТРЦ "Пионер", расположенную по адресу г.Улан-Удэ, ул.Корабельная, 41, в письменном виде. Администрация в своей деятельности подчинена арендодателю (п.7.1 Правил).

При возникновении неисправностей или аварийных ситуаций инженерного оборудования немедленно сообщать администрации здания. Любой факт обнаружения неисправности фиксируется подписанием двустороннего акта с участием представителей арендатора и арендодателя ( п.9.1. Правил).

Как правильно установлено судом первой инстанции, арендатором направлены в адрес арендодателя претензии от 21.10.2014 г и от 17.11.2014 г., получение которых арендодателем подтверждено в ответе от 18.11.2014 г N 80 (л.д. 99 т.2).

Претензия от 21.10.2014 г ( л.д. 93 т.2) о доведении температуры до эксплуатационных норм торгового зала, дератизации торгового зала направлена до передачи помещения а аренду, которое состоялось 28.10.2014 г.

Претензия от 17.11.2014 г содержит требование о проведении замеров температурного режима в павильоне о доведении температуры до эксплуатационных норм торгового зала, а также о проведении профилактических и ремонтных работ по устранению протечек канализационной системы. Арендатор указал, что 12.11.2014 г в арендованном помещении прорвало канализационную трубу в результате чего залило кассовое оборудование, выведен из строя сетевой фильтр. Также указано, что в помещении температура не превышает 15 0С. ( л.д.98 т.2).

Согласно акту от 12.11.2014 г в результате протечки канализационных труб залило кассовую стойку, выведен из строя сетевой фильтр. Работниками управляющей организации проведен профилактический осмотр места протечки, предоставлен б/у сетевой фильтр. Акт подписан арендатором в одностороннем порядке, с указанием, что представители администрации ТРЦ "Пионер" в составлении акта отказались участвовать. Однако на акте имеется расписка тех.администратора и электрика о том, что сетевой фильтр возвращен в исправном состоянии 09.12.2014 г ( л.д. 97 т.2).

При данных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал доказанным факт протечки канализационных труб 12.11.2014 г.

Доводы общества о том, что акт составлен в одностороннем порядке, поэтому не может быть принят в качестве достоверного, отклоняются, поскольку суд первой инстанции исходил из совокупности доказательств, в том числе отметок третьих лиц, которые не опровергнуты иными доказательствами.

Далее, как правильно указывает суд первой инстанции, 19.11.2014 г арендатор обратился в адрес арендодателя с заявлением о составлении акта о затоплении павильона 12.11.2014 г, а также о составлении акта о замерах температуры в павильоне в рабочее время ( л.д.101 т.2). Данное заявление получено арендодателем 19.11.2014 г вх.N 1144.

Действий по составлению акт о затоплении павильона 12.11.2014 г арендодателем в нарушение пункта 9.1. Единых правил ТРЦ "Пионер" не предпринято.

Как следует из акта от 28.11.2014 г ( л.д.32 т..2) 28.11.2014 г в бутике "Карс" с 10 час 30 мин по 11 час 20 мин проведены сантехнические работы. Акт подписан тех.администратором, мастером по обслуживанию ТРЦ.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что довод о протечке труб 27.11.2014 г является обоснованным. Соответствующие доводы общества отклоняются, по указанным выше мотивам.

В отношении протечки труб 29.12.2014 г, 04.01.2015 г суд первой инстанции указал, что ответчиком не представлено надлежащих доказательств. Выводы суда первой инстанции в данной части не оспариваются.

Рассмотрев доводы о необеспечении арендодателем температурного режима в торговом павильоне, суд первой инстанции правильно указал следующее.

В материалы дела истцом представлены подлинники актов по результатам проверки температурного режима, составленные по обращению ИП Москвитиной В.Ю. от 21.10.2014 г: от 27.10. 2014 г - температура в 19 час 21 0С, от 30.10.2014 г - в течение дня 22 0С, от 31.10.2014 г в течение дня 22-230С, от 01.11.2014 г в течение дня 23-240С, от 02.11.2014 г в течение дня 23-250С, от 03.11.2014 г в течение дня 23-240С, от 04.11.2014 г в т10 и в 15 час. 23-260С, в 19 час. 180С, от 05.11.2014 г - в 10 час и 15 час. 200С, в 19 час 190С, от 25.11.2014 г - в 10 час. 220С.

Доказательств проведения замеров температуры по заявлению арендатора о несоответствии температурного режима в помещении от 17.11.2014 г. истцом не представлено.

Согласно актам о результатах проверки температурного режима, составленным ответчиком в одностороннем порядке, от 27.11.2014 г температура в 10 час. 23 0С, в 15 час. около кассы 15 0С, в 19 час около кассы 10 0С, от 28.11.2014 г около кассы в 15 час 15 0С, в 19 час. 18 0С, от 29.11.2014 г в 10 час около окна 15 0С, в 15 и 19 час 16 0С, от 30.11.2014 г - около кассы в течение дня от 16 до 19 0С ( л.д.6-7 т.3). Согласно актам, составленным с участием администратора ТРЦ "Пионер" Буяновой С.А., от 01.12.2014 г температура около кассы в 10 час. 11 0С, в 15 час. 16 0С, в зале в 19 час. 22 0С, от 02.12.2014 г в течение дня 23-24 0С, от 03.12.2014 г в течение дня 22-25 0С, от 04.12.2014 г в течение дня 20-12 0С, от 05.12.2014 г в 10 час. около кассы 14 0С, в 15 час в зале 19 0С, в 19 час. в зале 22 0С ( л.д.6-10 т.3).

Согласно Санитарных правил и норм СанПиН 2.2.4.548-96 "Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений" допустимое значение для категории работ Iб 19 °C - 24 °C.

Перепад температур воздуха по горизонтали, а также ее изменение в течение смены не должны превышать при категории 1б - 4 °C (п.6.4. СанПиН 2.2.4.548-96).

Как правильно указывает суд первой инстанции, из актов замеров температуры следует, что данные требования не соблюдались, поэтому доводы ответчика о том, что в арендуемом помещении не был обеспечен температурный режим, соответствующий требованиям санитарных норм, обоснован.

Доводы общества о том, что температура ниже нормы была только у окна, а, в целом, в течение дня она была в пределах нормы, отклоняются, поскольку указанными нормативными актами и договором аренды не предусмотрено специальных правил о том, что температура должна быть в пределах допустимых значений не постоянно и не во всех местах помещения.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как правильно указано судом первой инстанции, на момент передачи помещения в аренду температурный режим соответствовал нормам, что подтверждается актами по результатам проверки температурного режима за период с 27.10.2014 г по 03.11.2014 г. Передача помещения с неисправностью труб в потолочных перекрытиях не была оговорена сторонами при заключении договора аренды. Следовательно, оснований для освобождения арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, предусмотренных пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ при обнаружении недостатков, препятствующих пользованию имуществом, арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Согласно пункту 11.5.2 договора аренды договор аренды может быть расторгнут до истечении срока его действия по инициативе арендатора в одностороннем внесудебном порядке, если переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором при осмотре помещения при передаче по акту приема-передачи.

Расторжение договора в таком случае производится с уведомлением арендодателя за один месяц (30 дней) до момента прекращения договора.

Как установлено судом первой инстанции, арендатор письмом от 08.12.2014 г уведомил арендодателя о расторжении договора со ссылкой на пункт 11.5.2, указав на затопление павильона и отказ арендодателя составить акт о затоплении, а также не готовность павильона к зимнему периоду ( л.д.106 т.2). Также арендатор просил гарантийную сумму в размере 126 080 руб. зачесть в счет аренды за ноябрь 2014 г, остаток от гарантийной суммы перенести на январь 2015 г и предъявить счет на оставшуюся сумму задолженности за январь 2015 г. Как следует из ответа от 19.12.2014 г N 45, арендодатель получил данное уведомление 16.12.2014 г ( л.д.107 т.2). Арендодатель в ответе от 16.12.2014 г указал, что договор аренды прекращает действие 16.01.2015 г, в части гарантийной суммы отказался произвести зачет в счет арендной платы со ссылкой на пункт 4.5. договора.

Согласно пункту 4.5. договора в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, которое не было обусловлено нарушением обязательств со стороны арендодателя предусмотренных договором, или не исполнения обязательств в соответствии с пунктом 11.2. договора, гарантийная сумма возврату арендатору или зачету в соответствии с п.4.4. договора не подлежит и остается у арендодателя в качестве неустойки.

Апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции в том, что отказ арендодателя в зачете гарантийной суммы со ссылкой на пункт 4.5. договора не состоятелен, поскольку расторжение договора связано с нарушением арендодателем обязательств по договору аренды, а именно предоставлением помещения, не соответствующего санитарным нормам по температурному режиму, а также отказ в нарушение Единых правил ТРЦ "Пионер" в составлении акта на затопление помещения. Следовательно, гарантийная сумма, внесенная арендатором в размере 126 080 руб., подлежит зачету в счет арендной платы. Доводы апелляционной жалобы об обратном отклоняются апелляционным судом по тем же мотивам, что и судом первой инстанции.

Далее, судом первой инстанции правильно установлено, что павильон был опечатан истцом 15.01.2015 г, и с 16.01.2015 г арендатор не имел доступа в арендуемое помещение (л.д49-52 т.2). Арендатор уведомил арендодателя о готовности вернуть помещение телеграммой, врученной арендодателю 15.01.2015 ( л.д.45 т.2). Ответчик указал, что в связи с тем, что охрана ТРЦ не допускала его в павильон, был вынужден вызвать полицию. Данное обстоятельство подтверждается талоном-уведомлением N 120 от 16.01.2015 г ( л.д.48 т.2).

16.01.2014 г ответчиком составлен односторонний акт сдачи-приемки помещения, содержащий запись о неявке ООО "Сапфир" на передачу помещения, а также подпись капитана полиции УМВД России по г.Улан-Удэ и ( л.д.47т.2).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно посчитал, что обязательство арендатора по возврату помещения считается исполненным, а доказательств пользования ответчиком помещением после 16.01.2015 г истцом не представлено.

Поскольку допуск арендатора в арендуемом помещение прекращен арендодателем с 16.01.2015 г, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что начисление арендной платы должно производиться по 15.01.2015 г., а требование истца подлежит удовлетворению в части с учетом следующего.

Истцом заявлена ко взысканию базовая часть арендной платы в сумме 334 518 руб 70 коп из расчета 441 280 руб (начисление базовой части арендной платы за период с 28.10.2014 г по 31.01.29015г) - 106 761 руб 30 коп ( сумма оплаты).

В соответствии с пунктом 3.4. договора размер базовой арендной платы за период с 28.10.2014 г по 15.01.2015 г составляет 250 126 руб 45 коп из расчета 12 201 руб 29 коп ( с 28.10.2014 г по 31.10.2014 г) + 189 120 руб ( 94 560 руб х 2 (ноябрь, декабрь 2014 г) + 45 754 руб 84 коп ( с 01.01.2015 г по 15.01.2015 г).

Оплачено ответчиком 106 761 руб 30 коп, в том числе по платежным поручениям N 49 от 24.11.2014 г - 12 201 руб 30 коп (счет N 504 от 12.11.2014 г), N 50 от 01.12.2014 г -94 560 руб (счет N 539 от 19.11.2014 г). Также платежным поручением N 45 от 06.11.2014 г произведен гарантийный платеж на сумму 126 080 руб.

Итого оплачена арендная плата в части базового платежа в сумме 232 841 руб 30 коп. Задолженность по оплате базовой части арендной платы составляет 17 285 руб 15 коп (250 126 руб 45 коп - 232 841 руб 30 коп).

Также судом первой инстанции сделаны выводы о том, что с учетом производившихся оплат согласно пункту 3.6. договора переменная часть арендной платы в виде эксплуатационных расходов составит 18 708 руб 65 коп., задолженность по маркетинговым услугам составит 4 677 руб 16 коп., а задолженности по оплате переменной арендной платы в части стоимости возмещения коммунальных расходов составит 30 026 руб 59 коп. Данные выводы суда первой инстанции сторонами не оспариваются, апелляционный суд с ними согласен.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил, что задолженность ответчика составляет 70 697 руб 55 коп из расчета 17 285 руб 15 коп ( базовая часть арендной платы ) + 18 708 руб 65 коп ( переменная часть арендной платы в размере эксплуатационных расходов) + 30 026 руб 59 коп ( переменная часть арендной платы в размере коммунальных расходов) + 4 677 руб 16 коп ( маркетинговые услуги), а заявленные требования по первоначальному иску подлежат удовлетворению частично.

Рассмотрев требования по встречному иску, суд первой инстанции пришел к следующим правильным выводам.

ИП Москитиной В.Ю. заявлено о взыскании 533 9060 руб 48 коп - убытков, в том числе 9 421 руб 20 коп - упущенная выгода в размере неполученной выручки в результате простоя 12.11.2014 г, 5 535 руб 00 коп - упущенная выгода в размере неполученной выручки в результате простоя 29.12.2014, 14 419 руб 00 коп - убытки в размере стоимости товара, списанного в результате затопления, 28 650 руб - убытки в размере транспортных расходов и монтажа, 212 967 руб 64 коп- упущенная выгода, 212 967 руб 64 коп - стоимость оборудования, удерживаемого истцом, 50 000 руб 00 коп - моральный ущерб.

Как правильно указано судом первой инстанции, материалами дела подтверждается факт протечки 12.11.2014 г канализационных труб, расположенных в потолочном перекрытии павильона и отказ арендодателя от составления акта о протечке в нарушение пункта 9.1. Единых правил ТРЦ "Пионер". Согласно акту от 12.11.2014 г, составленному арендатором в одностороннем порядке, в результате протечки канализационных труб продажи не производились с 13 час до 17 час.

Размер упущенной выгоды в сумме 9 421 руб. 20 коп определен исходя из средней выручки за час 2 355 руб. 30 коп (28 263 руб. 67 коп/12 час) и времени простоя 4 час из расчета 847 910 руб. (выручка за период с 01.11.2014 г по 30.11.2014 г ) /30 дней = 28 263 руб. 67 коп /12 час).

В обоснование размера выручки ответчиком представлена информация, содержащая сведения о продавце, дате, выручке за указанную дату (л.д.92 т.2).

Апелляционный суд, изучив указанный документ, соглашается с судом первой инстанции в том, что данная информация доказательством получения указанной в информации выручки не может являться, поскольку не является ни первичным бухгалтерским документом, ни налоговым, ни бухгалтерским регистром.

Также суд первой инстанции указал, что в соответствии с ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт" от 23.04.2003 г N 54-ФЗ учет наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт осуществляется с применением контрольно-кассовой техники (ККТ), однако, показания ККТ ответчиком не представлены.

Апелляционный суд отмечает, что ч.2.1. ст.2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ установлены случаи, когда субъекты предпринимательской деятельности могут не использовать ККМ, однако, об этом предпринимателем не заявлено, более того, и иных документов, в том числе, первичных (о закупе товара, его передаче в реализацию, реализации товара, торговой наценке и т.п.) не представлено.

Таким образом, апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции в том, что доводы ответчика о размере выручки не обоснованы, размер убытков в виде неполученной выручки в связи с простоем не доказан.

Далее, суд первой инстанции правильно указывает, что протечка канализационных труб 29.11.2014 г ответчиком не доказана, следовательно, требование о возмещении убытков в сумме 5 535 руб. в размере упущенной выручки отклоняются. Кроме того, ответчиком не доказан размер выручки за ноябрь 2014 г и средний размер выручки за час. Акт на списание N 1 от 01.12.2014 г на сумму 14 419 руб. составлен ответчиком в одностороннем порядке. Доказательств вызова арендодателя для составления акта списания товара в материалы дела не представлено. Требование о взыскании убытков в сумме 14 419 руб. не обосновано.

Рассмотрев требования о взыскании упущенной выгоды в сумме 212 967 руб. 64 коп и стоимости удерживаемого оборудования в сумме 212 967 руб. 64 коп., суд первой инстанции пришел к следующим правильным выводам.

В обоснование убытков в сумме 212 967 руб. 64 коп ответчик указал, что вынужден был вернуть покупателю Канину С.В. стоимость оборудования, которую удержал арендодатель.

Из материалов дела следует, что ответчик заключил с Каниным С.В. договор купли-продажи торгового оборудования и продукции с логотипом ТД "Карс" на сумму 2 050 000 руб. Оплата по договору произведена Каниным С.В. на сумму 2 050 000 руб по приходным кассовым ордерам N 12 от 09.01.2015 г на сумму 1 230 000 руб. и N 13 от 13.01.2015 г на сумму 820 000 руб.

19.01.2015 г ИП Москвитина В.Ю. и Канин С.В. расторгли договор купли-продажи в части оборудования на сумму 212 967 руб. 64 коп. в связи с невозможностью его исполнения. Расходным кассовым ордером N 1 от 19.01.2015 г ИП Москвитина В.Ю. вернула Канину С.В. 212 967 руб. 64 коп.

Требования о взыскании упущенной выгоды в сумме 212 967 руб. 64 коп и стоимости удерживаемого оборудования в сумме 212 967 руб 64 коп суд первой инстанции правильно нашел не обоснованными по следующим мотивам.

В соответствии со статьей 359 Гражданского кодекса РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.

Как правильно указывает суд первой инстанции, поскольку ИП Москвитина В.Б имела задолженность по оплате арендной платы, арендодатель имеет право на удержание имущества арендатора.

Доводы предпринимателя об обратном отклоняются, как не учитывающие указанную норму права.

Согласно объяснению от 10.01.2015 г, представленному Москвитиной В.Ю. капитану полиции Турунхаеву, Москвитина В.Ю. оставляет оборудование в залог до оплаты задолженности, которую обязуется погасить до 16.01.2015 г.

Таким образом, суд первой инстанции правильно не усмотрел противоправности в действиях арендодателя по удержанию оборудования арендатора до исполнения арендатором обязательств по оплате задолженности по арендной плате, и пришел к выводу, что вины ООО "Сапфир" в том, что ИП Мсоквитина В.Ю. не исполнила надлежащим образом обязательства перед Каниным С.В. по договору купли-продажи имущества N 135 от января 2015 г не имеется, поэтому требования о взыскании убытков в 212 967 руб. 64 коп - упущенной выгоды не обоснованы и подлежат отклонению.

Доводы предпринимателя о том, что нет гарантий того, что после оплаты ею задолженности она получит свое имущество в надлежащем состоянии, не могут быть учтены, поскольку данные обстоятельства (возврат удержанного имущества) не являются предметом рассмотрения по настоящему делу.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что не подлежат удовлетворению требования о взыскании стоимости удерживаемого арендодателем оборудования в сумме 212 967 руб. 64 коп, поскольку удержание имущества произведено в порядке статьи 359 Гражданского кодекса РФ и действительно до момента погашения арендатором задолженности.

Требование о взыскании 28 650 руб. - транспортные расходы и расходы на монтаж оборудования также правильно отклонены судом первой инстанции, поскольку расчет данной суммы ИП Москвитиной В.Ю. не представлен. Транспортные расходы и монтаж оборудования содержатся в заказе покупателя N 2882 от 06.10.2014 г и расходной накладной N 7907 от 09.10.2014 г. Данные расходы к убыткам не относятся, поскольку произведены предпринимателем в ее интересах в целях оснащения ее торговой точки оборудованием.

Рассмотрев требование о взыскании морального ущерба в сумме 50 000 руб., суд первой инстанции правильно нашел его не обоснованным в связи со следующим.

В соответствии со статьей 151 Гражданского кодекса РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

ИП Москвитина В.Ю. указала, что моральный вред причинен в связи с угрозами в адрес предпринимателя, удержанием арендодателем имущества арендатора, действиями арендодателя, повлекшими расторжение договора аренды.

Согласно абзацам 1, 2 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20.12.1994 N 10 "Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда" под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна и т.п.), или нарушающими его личные неимущественные права (право на пользование своим именем, право авторства и другие неимущественные права в соответствии с законами об охране прав на результаты интеллектуальной деятельности) либо нарушающими имущественные права гражданина.

Моральный вред, в частности, может заключаться в нравственных переживаниях в связи с утратой родственников, невозможностью продолжать активную общественную жизнь, потерей работы, раскрытием семейной, врачебной тайны, распространением не соответствующих действительности сведений, порочащих честь, достоинство или деловую репутацию гражданина, временным ограничением или лишением каких-либо прав, физической болью, связанной с причиненным увечьем, иным повреждением здоровья либо в связи с заболеванием, перенесенным в результате нравственных страданий и др.

Как правильно указывает суд первой инстанции, доказательств умаления арендодателем личных неимущественных прав и других нематериальных благ предпринимателя не представлено, как не представлено и доказательств нарушения имущественных прав ИП Москвитиной В.Ю. Причинение морального вреда предприниматель связывает с осуществлением ею предпринимательской деятельности, которая в силу статьи 2 Гражданского кодекса РФ сопряжена с предпринимательским риском. Доказательств того, что бездействие ООО "Сапфир" при исполнении договора аренды в отношении температурного режима, отказа в оформлении документов о протекании труб причинили ИП Москвитиной В.Ю. нравственные и физические страдания не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требования по встречному иску ИП Москвитиной В.Ю. не обоснованы и подлежат отклонению.

Апелляционный суд по результатам исследования материалов дела приходит к тем же выводам, что и суд первой инстанции, который приведенные сторонами доводы рассмотрел и дал им надлежащую оценку.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, доводы которых проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части и удовлетворения апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 22 января 2016 года по делу N А10-3745/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.О.Никифорюк

Судьи

Д.Н.Рылов Д.В.Басаев