Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2016 г. N 01АП-3489/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31 августа 2016 г. N Ф01-3234/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владимир

26 мая 2016 г.

Дело N А43-14820/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 мая 2016 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Бухтояровой Л.В., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области, общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "СтройЭкспертА" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.04.2016 по делу N А43-14820/2015, принятое судьей Требинской И.В., по иску Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "СтройЭкспертА" (ИНН 5243014283, ОГРН 1085243001931) об установлении размера компенсации за изъятое имущество, третьи лица: индивидуальный предприниматель Шибанов Александр Николаевич, общество с ограниченной ответственностью "Премиум-Оценка".

При участии в судебном заседании представителей:

от заявителя (истца) - Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом;

от заявителя (ответчика) - общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "СтройЭкспертА" - Забурдаевой Ю.Е. по доверенности от 15.06.2015 сроком действия один год;

от третьего лица - индивидуального предпринимателя Шибанова Александра Николаевича - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом;

от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Премиум-Оценка" - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "СтройЭкспертА" (далее - Общество) с требованиями:

1) об изъятии в собственность Нижегородской области у ответчика для государственных нужд Нижегородской области следующих объектов:

- земельный участок площадью 1318 кв.м с кадастровым номером 52:18:0030020:59, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под нежилое здание, местоположение: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Стрелка, 10;

- нежилое здание площадью 251,9 кв.м с кадастровым номером 52:18:00300020:67, инвентарным номером 22:401:900:000271880, литер А, расположенное по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Стрелка, д. 10;

2) об установлении компенсации в связи с изъятием в размере 4 298 000 руб.;

3) о прекращении права собственности Общества на:

- нежилое здание общей площадью 251,9 кв.м с кадастровым номером 52:18:00300020:67, инвентарным номером 22:401:900:000271880, литер А, расположенное по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Стрелка, д. 10;

- земельный участок площадью 1318 кв.м с кадастровым номером 52:18:0030020:59, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под нежилое здание, местоположение: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Стрелка, 10.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области в отдельное производство выделено требование об установлении компенсации в связи с изъятием имущества в размере 4 298 000 руб. и делу присвоен N А43-14820/2015.

В процессе рассмотрения дела в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена истца - Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, на его правопреемника - Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (далее - Министерство).

Решением от 14.04.2016 Арбитражный суд Нижегородской области определил компенсацию в связи с изъятием имущества Общества для государственных нужд Нижегородской области в размере 9 820 072 руб.

(в том числе 2 718 986 руб. - стоимость нежилого здания, площадью 251,9 кв.м, литер А, по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Стрелка, д. 1, 6 955 086 руб. - стоимость земельного участка площадью 1318 кв.м с кадастровым номером 52:18:0030020:59, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под нежилое здание, местоположение: город Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Стрелка, д. 10, 146 000 руб. - убытки); обязал Министерство перечислить указанную компенсацию по реквизитам, обозначенным Обществом.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство и Общество обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Оспаривая законность принятого судебного акта, Министерство ссылается на то, что стоимость изымаемого имущества должна быть установлена в размере 4 031 000 руб., указывает на то, что из всех представленных в дело доказательств определения стоимости изымаемого имущества только отчет ИП Шибанова А.Н. имеет заключение саморегулируемой организации и является надлежащим доказательством по делу.

Общество в своей апелляционной жалобе указало на то, что заключение эксперта, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью "Независимое экспертное бюро" (далее - ООО "Независимое экспертное бюро"), не отвечает требованиям, предъявляемым к заключению по итогам судебной экспертизы, а потому не может быть положено в основу решения по делу; сообщило о том, что находит обоснованной сумму компенсации за имущество, изымаемое для государственных нужд, в размере 10 694 000 руб.

Министерство явку своего представителя в заседание суда не обеспечило.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы и просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы Министерства, указав на несостоятельность его доводов.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Министерства и третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением Правительства Нижегородской области от 14.03.2014 N 353-р в соответствии со статьей 30 Федерального закона Российской Федерации от 07.06.2013 N 108-ФЗ "О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 108-ФЗ), постановлением Правительства Российской Федерации от 20.06.2013 N 518 "О программе подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу" (далее - Постановление Правительства РФ N 518) было принято решение об изъятии путем выкупа для государственных нужд Нижегородской области земельного участка площадью 1318 кв.м с кадастровым номером 52:18:0030020:59, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под нежилое здание, местоположение: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Стрелка, 10.

На указанном земельном участке расположено нежилое здание площадью 251,9 кв.м с кадастровым номером 52:18:00300020:67, литер А, по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Стрелка, д. 10.

Данное распоряжение было опубликовано в газете "Правовая среда" от 21.03.2014 N 31.

11.12.2014 Общество получило на руки проект соглашения о выкупе объекта недвижимого имущества для государственных нужд, подготовленный на основании вышеназванного распоряжения Правительства Нижегородской области и отчета об оценке объекта от 01.12.2014 N 10-СВП (ГКN35/ОЦ).

Проект соглашения не подписан сторонами, так как собственник не согласился со стоимостью выкупаемого имущества и размером убытков.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 29.06.2015 прекращено право собственности Общества на земельный участок площадью 1318 кв.м с кадастровым номером 52:18:0030020:59, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под нежилое здание, местоположение: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Стрелка, 10, и нежилое здание, площадью 251,9 кв.м с кадастровым номером 52:18:00300020:67, литер А, расположенное по адресу: Нижегородская область, Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Стрелка, д. 10.

Поскольку изъятие собственности в публичных интересах предполагает выплату собственнику стоимости утраченного имущества, спор об определении размера компенсации рассматривается арбитражным судом.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

В пункте 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284 - 286 настоящего Кодекса.

Из Постановления Правительства РФ N 518 (ред. от 26.03.2014) следует, что строительство стадиона для проведения чемпионата мира по футболу предполагается также в Нижнем Новгороде.

Для строительства стадиона предполагается занять, в том числе земельный участок площадью 1318 кв.м с кадастровым номером 52:18:0030020:59, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под нежилое здание, местоположение: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Стрелка, 10, на котором расположено нежилое здание, площадью 251,9 кв.м с кадастровым номером 52:18:00300020:67, литер А, расположенное по адресу: Нижегородская область, Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Стрелка, д. 10.

Данное обстоятельство подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 29.06.2015 по делу N А43-6526/2015 и на основании статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не требует доказывания в рамках настоящего процесса.

Пунктом 2 статьи 30 Закона N 108-ФЗ установлено, что в случае, если земельные участки, предназначенные в соответствии с документацией по планировке территории для размещения объектов инфраструктуры, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам либо юридическим лицам, за исключением государственных или муниципальных унитарных предприятий и государственных или муниципальных учреждений, на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды, изъятие указанных земельных участков для размещения объектов инфраструктуры осуществляется путем прекращения этих прав с возмещением в порядке, установленном земельным законодательством, правообладателям указанных земельных участков убытков, связанных с прекращением этих прав.

В ходе рассмотрения спора Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области был представлен отчет индивидуального предпринимателя Шибанова Александра Николаевича, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 2 743 284 руб., стоимость здания - 1 287 716 руб., размер убытков в связи с изъятием объектов недвижимости - 274 000 руб.

Ответчик не согласился с произведенной оценкой, указывая на то, что аналоги по земельному участку подобраны некорректно, при оценке нежилого здания сравнительным подходом к стоимости аналогов необоснованно применен коэффициент 0,57. В материалы дела в обоснование доводов о занижении стоимости представил отчет, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Премиум-Оценка", в соответствии с которым рыночная стоимость объектов недвижимости составила 11 247 000 руб.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (вопрос 7), разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В связи с изложенным вышеуказанные отчеты обоснованно не приняты во внимание судом первой инстанции при вынесении судебного акта.

Ввиду оспаривания размера стоимости объектов недвижимости и убытков в связи с изъятием определением суда от 30.09.2015 по делу была назначена экспертиза. При этом с целью исключения субъективного влияния конкретного оценщика на результаты проводимой экспертизы суд, руководствуясь правилами статьи 84 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначил проведение комиссионной экспертизы, в качестве экспертных учреждений определены общество с ограниченной ответственностью "Независимое экспертное бюро" (далее - ООО "Независимое экспертное бюро") - эксперт Лысов Д.В., и общество с ограниченной ответственностью "Консалтинг-центр "САНИНО" (далее - ООО "Консалтинг-центр "САНИНО") - эксперт Савельева С.В.

В ходе проведения экспертизы экспертам не удалось прийти к единому мнению по стоимости оцениваемых объектов недвижимости и размеру убытков в связи с изъятием.

Согласно заключению эксперта ООО "Независимое экспертное бюро" стоимость объектов недвижимости составила 9 674 072 руб., а по заключению эксперта ООО "Консалтинг-центр "САНИНО" - 10 548 000 руб.

Судом установлено, что разница в оценке у оценщиков составила менее 30%, что в силу действующего законодательства об оценке является допустимым расхождением.

В ходе рассмотрения спора судом были вызваны для дачи пояснений эксперты ООО "Консалтинг Центр "САНИНО" Савельева С.В. и ООО "Независимое экспертное бюро" Лысов Д.В., которые пояснили, что основной причиной, по которой произошла разница в результатах оценки стоимости объектов недвижимости, послужило применение различных аналогов и скидки на торг.

Из представленных заключений следует, что эксперт ООО "Независимое экспертное бюро" использовал скидку на торг в отношении здания 10%, в отношении земельного участка - 12%. Эксперт ООО "Консалтинг Центр "САНИНО" применяет скидку на торг в отношении здания 5%, в отношении земельного участка - 8%.

При оценке обоснованности применения коэффициентов на торг суд первой инстанции исходил из следующего.

Эксперт ООО "Консалтинг Центр "САНИНО" Савельева С.В. в своем заключении указывает, что по данным Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки (сборник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельный участков 2014 г.) размер скидки на торг при продаже земельных участков под офисно-торговую застройку составляет 5-11% (в среднем 8%).

В свою очередь, эксперт ООО "Независимое экспертное бюро" указывает, что анализ макроэкономических показателей имеет отрицательную динамику, аналогичную 2009 году, в связи с чем скидка на торг увеличивается. Согласно информации данных профессиональной сети "Оценщики и эксперты" (справочник оценщика. Скидки на цены земельных участков под коммерческие объекты (в процентах от цен) на 3 кв. 2015 год) скидка на торг составляет 12%, а согласно Справочника оценщика. Скидки на цены офисной недвижимости 10%.

Таким образом, принимая во внимание экономическую ситуацию, сложившуюся в Российской Федерации, влияние негативных внешних факторов, ухудшение условий для экономического роста, инвестиционной активности, снижение покупательской способности, суд первой инстанции счел обоснованным применение большей скидки на торг в размере 12% и 10% соответственно, указав, что данный процент наибольшим образом отражает происходящие в настоящее время экономические процессы в Российской Федерации. Также суд отметил, что оценка рыночной стоимости объектов недвижимости производилась на основании определения от 30.09.2015, в связи с чем применение экспертом ООО "Независимое экспертное бюро" скидок на торг, определенных по состоянию 3 кв. 2015 года наибольшим образом актуализированы к моменту оценки.

Кроме того, судом установлено, что объект исследования представляет собой трехэтажное здание.

При этом при определении затрат на замещении объекта эксперт исследовал в качестве аналогов по Сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости двух- и четырехэтажные административные здания, в то время как сборником предусмотрен трехэтажный аналог.

Доводы Общества о том, что трехэтажный аналог в Сборнике представляет собой здание для банка, судом правомерно отклонен, поскольку документально не обосновано, что применение стоимости двух- и четырехэтажных зданий наибольшим образом отражает характеристики спорного объекта и никоим образом не влияет на итоговую стоимость имущества.

При расчете рыночной стоимости участка эксперт использовал аналог N 2, на котором расположено незавершенное строительством здание, без какой-либо корректировки на данный объект. Эксперт ООО "Консалтинг-Центр "САНИНО" в заседании суда пояснил, что нахождение объекта незавершенного строительства, права на который не зарегистрированы, не могло повлиять на стоимость земельного участка. Между тем, доказательств отсутствия влияния объекта незавершенного строительства на стоимость участка в дело не представлено.

Оценив выполненные экспертами заключения в отношении определения стоимости здания и земельного участка, суд первой инстанции мотивированно признал наиболее обоснованными и подлежащими применению результаты оценки эксперта Лысова Д.В. в соответствующей части.

В силу пункта 2 статьи 30 Закона N 108-ФЗ компенсации ответчику подлежат иные убытки, возникшие у него в связи с изъятием здания.

В соответствии с заключением ООО "Независимое экспертное бюро" размер убытков определен в сумме 146 000 руб., по заключению ООО "Консалтинг-центр "САНИНО" - 124 000 рублей.

Из представленных в дело заключений и пояснений эксперта Савельевой С.В. следует, что разница в размере убытков в сумме 22 000 руб. произошла в результате того, что в размер убытков эксперт включил сумму госпошлины в размере 22 000 руб. В тоже же время эксперт ООО "Независимое экспертное бюро" размер госпошлины определил в сумме 44 000 рублей (за здание и земельный участок).

При государственной регистрации права собственности на здание и земельный участок собственнику необходимо уплатить госпошлину в размере 44 000 руб., в связи с чем суд первой инстанции счел обоснованным размер убытков в сумме 146 000 руб., определенной экспертом ООО "Независимое экспертное бюро".

Апелляционные жалобы содержат доводы, которые направлены на переоценку представленных в дело доказательств.

В части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В абзаце 3 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Оценив представленные в дело документы, в том числе экспертные заключения, по правилам указанных норм права, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что общий размер компенсации составляет 9 820 072 руб., в том числе 9 674 072 руб. - стоимость здания и земельного участка, 146 000 руб. - убытки. При этом в суде первой инстанции о проведении дополнительной или повторной экспертизы никем из участников процесса заявлено не было.

Повторно исследовав представленные доказательства, коллегия судей не находит оснований для иной по сравнению с судом первой инстанции оценки представленных в дело документов, в связи с чем довод Общества о несогласии с выводами экспертных заключений и утверждение Министерства о том, что надлежащим доказательством по делу является только отчет индивидуального предпринимателя Шибанова А.Н., судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.04.2016 по делу N А43-14820/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области, общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "СтройЭкспертА" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.В. Устинова

Судьи

Л.В. Бухтоярова Д.Г. Малькова