Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2016 г. N 09АП-60269/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16 марта 2017 г. N Ф05-2177/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

13 декабря 2016 г.

Дело N А40-103749/15

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.Н.Садиковой,

судей Д.В.Пирожкова, Е.Б.Расторгуева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Г. Коробковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 июля 2016 года

по делу N А40-103749/15, принятое судьей Ю.Б. Павлюком

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Ранита"

(ОГРН 1027700323188)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423)

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Фаизов Е.Л. (доверенность от 05.12.2016)

от ответчика: Немченков Д.А. (доверенность от 21.09.2016)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РАНИТА" (далее - ООО "РАНИТА", общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к 2 Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 305,9 кв. м. и земельного участка, расположенных по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 38, площадью 836 кв. м.

Рассмотрев заявленные требования, суд решил: урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью "РАНИТА" (г. Москва, ОГРН 1027700323188, ИНН 7715021121) и Департаментом городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости 8 (нежилого помещения) общей площадью 305,9 кв. м. и земельного участка, расположенных по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 38, площадью 836 кв. м., изложив пункт 1.1 в следующей редакции: "1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя следующие объекты недвижимости (далее - Объекты): - отдельно стоящее здание, общей площадью 305,9 кв. м., расположенное по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д. 38 (далее - по тексту Объект 1); - земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, вл. 38, 836 кв. м. кадастровый номер 77:02:0007001:8018, вид разрешенного использования: объекты размещения организаций розничной торговли продовольственными и непродовольственными группами товаров (далее - по тексту Объект 2), а Покупатель принять и оплатить это имущество". Пункт 3.1 названного договора в следующей редакции: "3.1 Цена Объектов составляет 22 656 339 (двадцать два миллиона шестьсот пятьдесят тысяч триста тридцать девять) руб. в соответствии с заключением эксперта от 07.12.2015, составленного на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 28.10.2015 по делу N А40-103749/15-40-825, выполненного Примеровой М.Н., экспертом ООО "ИНТЕЛЛИС-оценка". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется". Пункт 3.6 изложить в следующей редакции: "Все расчеты по настоящему Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам: За Объект 1 в размере 9 639 133 (девять миллионов шестьсот девяносто три тысячи сто тридцать три) рубля все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 269 253 (двести шестьдесят девять двести пятьдесят три) рубля 69 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга_ За Объект 2 в размере 12 963 206 (двенадцать миллионов девятьсот шестьдесят три тысячи шесть) рублей все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 360 089 (триста шестьдесят тысяч восемьдесят девять) рублей 06 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга_". Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) в пользу общества с ограниченной 9 ответственностью "РАНИТА" (г. Москва, ОГРН 1027700323188, ИНН 7715021121) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы по проведению экспертизы в размере 20 000 руб.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявитель указал, что судом первой инстанции не дана оценка отчету, проведенному по заказу ответчика, полагает, что только собственник вправе устанавливать цену реализуемого объекта, полагает, что судебная экспертиза проведена с нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, представил отзыв по доводам апелляционной жалобы.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Судом установлено, что ООО "РАНИТА" является арендатором отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 38, общей площадью 305,9 кв.м. (объект 1) и земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 38, общей площадью 836 кв.м., кадастровый номер 77:02:0007001:8018 (объект 2) арендуемого истцом на основании договора аренды от 12.09.2005 N 03-00643/05 с Департаментом имущества города Москвы. Ответчик является правопреемником Департамента имущества города Москвы на основании Постановления Правительства Москвы от 08.02.2013 N 99-ПП.

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы. В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемых объектов с рассрочкой по оплате.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159- ФЗ истцом от ответчика 16.03.2015 (от 13.03.2015 N 33-5-34479/14-(1)) был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемых истцом объектов недвижимости по цене 38 018 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 04.02.2015 N 773Г/12, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 13.02.2015 N 51/С-154, подготовленным НП СРО "СВОД" без НДС. Посчитав, что цена спорных объектов необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений. Так, согласно отчету об оценке рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 21 389 451 руб. (отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 30.03.2015 N 1503301, выполнен ООО "ППО-Консалт") без НДС.

Истец подписал проект договора купли-продажи недвижимости, но с протоколом разногласий, указав цену объекта 21 389 451 руб.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, производство которой поручено ООО "Интелис-оценка", экспертом назначен эксперт Примерова М.Н., которая была предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно Заключению Эксперта по делу об оценке рыночной стоимости рыночная стоимость объекта 1 (здание) составила 9 693 133 руб., объекта 2 (земельный участок) - 12 963 206 руб.

В судебное заседание по ходатайству ответчика был вызван эксперт, который ответил на вопросы ответчика.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу. Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта, содержащихся в заключении, судебная коллегия противоречий не усматривает.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.

Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение, как установлено судом, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 июля 2016 года по делу N А40-103749/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Н.Садикова

Судьи

Е.Б.Расторгуев Д.В.Пирожков