Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2016 г. N 01АП-2413/16

30 мая 2016 г.

Дело N А79-7013/2015

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зиновьевой И.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 26.02.2016 по делу N А79-7013/2015, принятое судьей Васильевым Е.В.., по иску общества с ограниченной ответственностью "Башмачок-Сервис" (ОГРН 1022100978525, ИНН 2127307660) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000, третьи лица - индивидуальный предприниматель Карташева Елена Александровна, администрация города Чебоксары, индивидуальный предприниматель Сидельник Илья Владимирович об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии:

от Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - Крайновой Д.В. по доверенности от 11.01.2016 N 039-6 (сроком по 31.12.2016);

от общества с ограниченной ответственностью "Башмачок-Сервис" - Конюховой Л.Н. по доверенности от 24.07.2015 (сроком на 1 год);

от индивидуального предпринимателя Карташевой Елены Александровны - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от индивидуального предпринимателя Сидельника Ильи Владимировича - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от администрации города Чебоксары - Крайновой Д.В. по доверенности от 30.12.2015 (сроком по 31.12.2016).

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Башмачок-Сервис" (далее - ООО "Башмачок-Сервис") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары (далее -Горкомимущество) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 4, общей площадью 76,4 кв.м, расположенное на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Текстильщиков, д. 12 на следующих условиях: пункт 1.3 договора "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 1 450 000 руб."; пункт 2.1 договора "Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в

пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

в течение 59-ти месяцев по 24 200 руб. ежемесячно; в течение 60-го месяца 22 200 руб., путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Определениями суда от 11.08.2015 и 03.02.2016 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены индивидуальный предприниматель Карташева Елена Александровна, администрация города Чебоксары, индивидуальный предприниматель Сидельник Илья Владимирович.

Определением суда от 03.11.2015 производство по делу N А79-7013/2015 приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.

По результатам экспертизы истец уточнил исковые требования и просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 4, общей площадью 76,4 кв.м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1), находящегося по адресу: г.Чебоксары, ул. Текстильщиков, д. 12 на следующих условиях: пункт 1.3 договора: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 1 026 000 руб."; пункт 2.1 договора: "Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания настоящего договора: в течение 59-ти месяцев по 17 000 руб. ежемесячно; в течение 60-го месяца 23 000 руб., путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Решением от 26.02.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил иск обязав Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Башмачок-Сервис" договор купли-продажи нежилого помещения N 4, общей площадью 76,4 кв.м., расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1), двумя пристроями (литеры А2, А3), тамбуром (литера а1), находящегося по адресу: г.Чебоксары, ул. Текстильщиков, д. 12, на следующих условиях: пункт 1.3 договора: "Стоимость нежилого помещения составляет 1 026 000 руб. без учета НДС"; пункт 2.1 договора: "Оплата стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 17 100 руб. ежемесячно путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Не согласившись с принятым судебным актом, Горкомимущество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с недоказанностью имеющих для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы считает, что в основу решения положено недопустимое доказательство - экспертное заключение Старостина В.М., указывая на использование экспертом источников 1997, 1998, 1999 годов, поскольку изменилась социально-экономическая обстановка и требования к стандартам оценки. Полагает, что заключение не содержит существенной информации об объекте оценки, не указаны дефекты конструктивных элементов, имеются нарушения федеральных стандартов оценки (определение физического износа определено только исходя из визуального осмотра экспертом конструкции дома, не ясно как определена социальная инфраструктура, влияние политических, экономических, социальных и экологических факторов описывается без наличия ссылок на литературу).

ООО "Башмачок-Сервис", возражая против доводов заявителя апелляционной жалобы, указало на их несостоятельность, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика заявил устное ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Суд, рассмотрев ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы, не нашел оснований для его удовлетворения (протокол от 24.05.2016).

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей третьих лиц Карташевой Е.А. и Сидельника И.В., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.12.2002 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодателем) и ООО "Башмачок-Сервис" (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности N 1421 (с учетом дополнительного соглашения от 12.09.2006), в соответствии с которым истцу передано по акту передачи в аренду нежилое помещение N 4, общей площадью 76,4 кв.м, расположенное на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул.Текстильщиков, д. 12 (далее - помещение) (пункт 1.1 договора, приложение 1.1 к договору "Описание объекта аренды").

Договор зарегистрирован Регистрационной палатой Чувашской Республики 12.02.2003.

30.04.2015 ООО "Башмачок-Сервис" обратилось с заявлением в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом о реализации

преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

Письмом N 039-11307 от 29.05.2015 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом известил истца о своем согласии на возмездное

отчуждение имущества и предоставление ООО "Башмачок-Сервис" преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, направив копию постановления администрации г. Чебоксары от 27.05.2015 N 1805, проект договора купли-продажи.

Согласно пункту 1.3 проекта договора купли-продажи стоимость объекта определена в размере 2 674 000 руб. без учета НДС на основании отчета N 128/14/12 от 08.05.2015, составленного ИП Карташевой Е.А.

Истец подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, при этом рыночную стоимость объекта указал в размере 1 450 000 руб. без учета НДС согласно отчету от 18.06.2015 N 2015/76, выполненному ООО "Экспертная компания "Консультант", по его заказу.

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом не согласился с редакцией истца.

Недостижение соглашения по условиям заключаемого договора в упомянутой части послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал требования ООО "Башмачок-Сервис" обоснованными и удовлетворил заявление, обязав администрацию заключить договор в редакции общества.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, апелляционная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

Общество является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.

Таким образом, предметом настоящего спора является урегулирование разногласий, возникших при определении рыночной стоимости нежилого помещения N 4, общей площадью 76,4 кв.м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Текстильщиков, д. 12, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости государственного имущества N 128/14/12 от 08.05.2015, составленного ИП Карташевой Е.А.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений пунктов 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом указанного, а также принимая во внимание заявленное истцом ходатайство, суд первой инстанции определением от 03.11.2015 назначил по делу судебную экспертизу на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 08 мая 2015 года N 128/14/12, подготовленного ИП Карташевой Е.А., требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. В случае выявленных несоответствий стандартам и правилам оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение рыночной стоимости объекта оценки, определить рыночную стоимость объекта оценки.

Согласно заключению судебной экспертизы от 09.12.2015 N Э/15-019, выполненному экспертом Старостиным В.М., выявленные несоответствия отчета N 128/14/12 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки влияют на определение рыночной стоимости объекта экспертизы. Рыночную стоимость объекта экспертизы эксперт определил по состоянию на 30.04.2015 в размере 1 026 000 руб.

Экспертом проведен анализ объявлений о продаже объектов недвижимости, схожих с объектом оценки по району и назначению, стоимость которых варьируется от 450 руб. до 91 667 руб. за 1 кв.м., за период с января по март 2015 года. При выборе объектов-аналогов экспертом учтены временные периоды между датами предложений оценки, рынок коммерческой недвижимости города Чебоксары, наличие достаточной информации по описанию объектов-аналогов, чтобы разница между минимальными и максимальными скорректированными значениями на выходе не превышала бы 30%.

Суд первой инстанции признал заключение эксперта от 09.12.2015 N Э/15-019 допустимым доказательством по делу.

Не соглашаясь с результатами экспертизы, Горкомимущество сослалось на использование экспертом источников 1997, 1998, 1999 годов, указав при этом, что социально-экономическая обстановка и требования к стандартам оценки изменились. Одновременно полагает, что заключение не содержит существенной информации об объекте оценки, не указаны дефекты конструктивных элементов, имеются нарушения федеральных стандартов оценки (определение физического износа определено только исходя из визуального осмотра экспертом конструкции дома, не ясно как определена социальная инфраструктура, влияние политических, экономических, социальных и экологических факторов описывается без наличия ссылок на литературу).

Данные доводы признаются несостоятельными. Экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что экспертом Старостиным В.М. при проведении экспертизы была использована литература 1997, 1998 и 1999 годов является несостоятельной. Указанная в заключении эксперта литература касается методики проведения судебной экспертизы и не касается вопросов оценки имущества.

Аргумент об изменении социально-экономической обстановки и требований к стандартам оценки также необоснован. Методика проведения судебной экспертизы не изменилась, а при определении рыночной стоимости объекта оценки эксперт руководствовался положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

Довод ответчика об отсутствии в заключении эксперта доказательств наличия дефектов конструкций также является несостоятельным, поскольку при проведении экспертизы экспертом был осуществлен осмотр объекта оценки, состояние объекта оценки зафиксировано и в наглядном виде представлено в заключении в виде фотографий, из которых явно усматривается наличие повреждений конструкций. Согласно пункту 7.1 Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений (СП 13-102-2003), принятых Постановлением Госстроя РФ от 21.08.2003 N 153, предварительная оценка технического состояния строительных конструкций по внешним признакам осуществляется на основании визуального обследования.

Не может быть признана состоятельной и ссылка заявителя жалобы на определение физического износа имущества лишь исходя из визуального осмотра конструкций. Из заключения экспертизы следует, что экспертом износ установлен с учетом сведений, содержащихся в техническом паспорте здания и соотношения удельной цены объекта, требующего капитального ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии.

По мнению апелляционного суда, приведенные Горкомимущество доводы относительно того, что заключение не содержит существенной информации об объекте оценки, а также использования в отчете недостоверной информации, не подтверждены допустимыми доказательствами, в связи с чем не представляются убедительными. Учитывая изложенное, апелляционный суд не усмотрел предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции сделал верный вывод об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно, обоснованно и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные вопросы.

Представленные ссылки не свидетельствует о недостатках экспертного

заключения, которые могли бы поставить под сомнение определенную экспертом величину рыночной стоимости объекта оценки.

Исходя из изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 26.02.2016 по делу N А79-7013/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.В. Бухтоярова

Судьи

Е.Н. Наумова Н.В. Устинова