Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2016 г. N 18АП-5450/16

г. Челябинск

07 июня 2016 г.

Дело N А07-28215/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Карпачевой М.И., Фединой Г.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2016 по делу N А07-28215/2015(судья Кузнецов Д.П.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "МегаПром" - Муллатагирова Эльвира Салаватовна (доверенность от 15.02.2016 N 004).

Общество с ограниченной ответственностью "МегаПром" (далее - истец, общество, ООО "МегаПром") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших между ООО "Мегапром" и Администрацией при заключении договора купли-продажи земельного участка. Истец просил пункт 2.1 договора о предоставлении земельного участка площадью 329 кв.м., расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республика Башкортостан, ул. Маршала Жукова, дом 2 корп. 11, с кадастровым номером 02:55:020507:118 в собственность за плату изложить в редакции ООО "Мегапром": "Цена участка составляет 164667 руб. 50 коп.".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан ( далее - Управление, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2016 (резолютивная часть оглашена 10.03.2016) исковые требования ООО "МегаПром" удовлетворены. При урегулировании разногласий, возникших при заключении вышеназванного договора, пункт 2.1 принят в следующей редакции в части указания цены земельного участка: "164 667 (сто шестьдесят четыре тысячи шестьсот шестьдесят семь) руб. 50 (пятьдесят) коп., ".

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении исковых требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необходимость определения выкупной стоимости земельного участка с учетом кадастровой стоимости земельного участка, действовавшей на момент обращения ООО "Мегапром" с заявлением о выкупе - 19.08.2014. Поскольку на указанную дату решение Арбитражного суда Республики Башкортостан не вступило в законную силу, оснований для применения установленного им значения кадастровой стоимости не имеется.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель Администрации не явился.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании представитель заявителя изложил возражения на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, включая обстоятельства установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2015 по делу А07-23048/2014, ООО "МегаПром" является собственником административного здания общей площадью 809,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Достоевского, д. 135.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020507:118, по адресу: г.Уфа, ул. Достоевского, д. 135.

19.08.2014 истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность.

Письмом N 20135 от 12.09.2014 Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан в лице Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан было отказано в предоставлении земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2015 по делу N А07-23048/2014 отказ Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в предоставлении в собственность обществу с ограниченной ответственностью "МегаПром" земельного участка площадью 329 кв.м. с кадастровым номером 02:55:020507:118, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфа, ул. Достоевского, д. 135, выраженный в письме Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 20135 от 12.09.2014, признан незаконным. Суд обязал ответчика направить в адрес общества проект договора купли-продажи.

Во исполнение названного судебного акта обществу был представлен проект договора купли-продажи указанного земельного участка, с ценой выкупа, равной 6870036 руб. 53 коп (л.д.13-14).

Не согласившись с указанной ценой выкупа земельного участка, истец письмом от 28.07.2015 (л. д. 16) направил в Администрацию протокол разногласий, в котором просил принять пункт 2.1. договора купли-продажи с указанием цены участка в размере 25% от кадастровой стоимости земельного участка, а именно 658 670 руб., определенной на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.08.2014 по делу N А07-14908/2014 (л.д. 17).

Протокол разногласий был отклонен ответчиком со ссылкой на необходимость определения выкупной цены земельного участка исходя из кадастровой стоимости, действовавшей на момент подачи заявления (л.д. 18).

Полагая, что цена выкупа земельного участка подлежит определению на основании показателей рыночной стоимости земельного участка, установленной вышеназванным судебным актом, ООО "МегаПром" обратилось в суд с настоящим иском.

При рассмотрении заявления общества об урегулировании разногласий, возникших при заключении обязательного для Администрации договора купли-продажи, суд первой инстанции пришел к выводу об определении стоимости земельного участка в договоре купли-продажи исходя из кадастровой стоимости, установленной решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.08.2014 по делу N А07-14908/2014. Судом учтено, что на дату направления истцу проекта договора, действовало постановление Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках", пунктом 4 которого предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки: до 1 июля 2015 года - по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Настоящий спор возник в связи с тем, что сторонами не урегулированы разногласия относительно стоимости выкупаемого земельного участка, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Исходя из пункта 1 статьи 424 названного Кодекса, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период исследуемых отношений) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 названной статьи, не может превышать их кадастровую стоимость (пункт 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 422 названного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу названных норм, в рассматриваемом случае, момент заключения договора определяется принятием соответствующего судебного акта.

На дату вынесения обжалуемого решения Арбитражного суда Республики Башкортостан и направления истцу проекта договора, действовало Постановление Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках".

Пунктом 4 названного постановления предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки:

до 1 июля 2015 года - по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.08.2014 по делу N А07-14908/2014 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020507:118 установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 658 670 руб. по состоянию на 01.01.2011, о чем в государственный кадастр недвижимости внесена соответствующая запись (л.д. 51, 72).

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11, установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Поскольку решением суда установлена новая кадастровая стоимость, внесены изменения в государственный кадастр недвижимости и договор купли-продажи земельного участка после обращения истца за выкупом земельного участка не был заключен, при урегулировании разногласий по договору относительно цены выкупа подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная судом.

Ранее определенная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышала его рыночную стоимость, что подтверждено судебным актом.

Применение ранее определенной кадастровой стоимости при определении судом рыночной стоимости земельного участка на момент заключения договора купли-продажи нарушит права и законные интересы истца как лица, имевшего намерение приобрести в собственность спорный земельный участок, и, следовательно, противоречит положениям пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2016 по делу N А07-28215/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

М.И. Карпачева Г.А. Федина