Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2016 г. N 09АП-21992/16

г. Москва

08 июня 2016 г.

Дело N А40-8341/166

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июня 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е. Н.,

судей Лящевского И.С., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Магазин-К N 17" на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 марта 2016 года по делу N А40-8341/2016, принятое судьей Дудкиным В.В., по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) к Обществу с ограниченной ответственностью "Магазин-КN17" (ОГРН 1027700162907 ИНН 7701046038) о взыскании 4 479 532 руб. 24 коп., расторжении договора, выселении

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Семичева А.А. по доверенности от 09.12.2015 г.

от ответчика: Шевцов С.В. по доверенности от 31.05.2015 г., Гиков С.В. по доверенности от 09.03.2016 г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Магазин-КN 17" (далее - ООО "Магазин-КN 17") о взыскании суммы 4 479 532 руб. 24 коп., составляющей 4 177 887 руб. 50 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды от 28.09.1995 г. N 01-01931/95 за период с июля 2014 г. по декабрь 2015 г., 301 644 руб. 74 коп. - неустойка за просрочку оплаты арендных платежей за период с 06.08.2014 г. по 31.12.2015 г., а также расторжении договора аренды от 28.09.1995 г. N 01-01931/95, заключенного сторонами, и выселении ООО "Магазин-КN 17" из нежилого помещения площадью 310,80 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, ул. Госпитальный вал, д.5, корп.18 и обязании ответчика передать нежилые помещения истцу в освобожденном виде.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 марта 2016 года по делу N А40-8341/2016 требования, заявленные истцом, удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Магазин-КN 17" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что долг по арендной плате у Общества отсутствует, а одностороннее увеличение Департаментом арендной платы является неправомерным.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца, ответчика и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:

Материалами дела установлено, что 28 сентября 1995 года между Комитетом по управлению имуществом Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, Арендодатель) и ООО "Магазин-КN 17" (Арендатор) заключен договор N 01-01931/95 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы, в соответствии с условиями которого Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование в аренду нежилое помещение площадью 310,80 кв.м., расположенное по адресу: город Москва, ул. Госпитальный вал, д.5, корп.18, для использования под магазин.

Срок аренды договора установлен сторонами в п. 1.2 договора и составляет с 17.11.1994 г. по 17.11.2019 г.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены в разделе 3 договора аренды.

В соответствии с п. 3.1 размер арендной платы определяется согласно Расчету годовой арендной платы за нежилые помещения, являющемуся неотъемлемой частью договора, которая подлежит оплате ежемесячно до 5-го числа текущего месяца (в редакции дополнений и изменений к договору от 25.09.1998 г.).

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец ссылается на то, что ответчик обязательства по арендной плате надлежащим образом не исполнял, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с за период с июля 2014 г. по декабрь 2015 г. в сумме 4 177 887 руб. 50 коп. и настаивает на принудительном взыскании долга в указанной выше сумме и неустойки за просрочку исполнения обязательств, рассчитанной в соответствии с п. 2 распоряжения Правительства Москвы от 11.02.2000 г. N 522-р "О порядке применения распоряжения Мэра от 02.12.1999 г. N 1369-РМ" в размере 301 644 руб. 74 коп., а также о расторжении договора аренды и о выселении ответчика из арендуемого им нежилого помещения.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленного иска и принял решение об его удовлетворении.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции не основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и являются неправомерными.

Исходя из пунктов 1, 4 статьи 421, пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами; изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами и договором.

Возможность изменения условий договора, включая размер арендной платы, в предпринимательских отношениях допускается в случаях, в том числе и предусмотренных договором, по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

При заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы по определенной формуле и согласовали ее годовой размер.

В последующем, сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору об изменении условий оплаты аренды от 17.05.2011 г., в котором сторонами установлена годовая арендная плата в размере 559 440 руб. и 46 620 руб. в месяц.

Между тем, из материалов дела следует, что истец при начислении арендной платы применяет ежемесячную ставку арендной платы в июле 2014 г. в размере 191 153 руб. 91 коп., в августе - декабре 2014 г. в размере 281 803 руб. 92 коп., в январе-декабре 2015 г. в размере 309 984 руб. 41 коп.

Судебная коллегия отмечает, что порядок внесения изменений в договор в одностороннем порядке или путем подписания двухстороннего дополнительного соглашения к договору в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.

Однако, из пункта 3.1 договора аренды следует, что размер арендной платы определяется согласно Расчету годовой арендной платы за нежилые помещения, являющемуся неотъемлемой частью договора, при этом в договоре отсутствуют условия о том, что Арендодатель вправе в одностороннем порядке пересмотреть размер платы.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Как следует из содержания заключенного сторонами договора аренды и дополнительного соглашения к нему, условия о корректировке размера арендной платы при принятии городом Москвой актов об изменении ставок арендной платы в данном договоре отсутствуют.

В п. 4.3 договора стороны установили, что размер арендной платы по распоряжению Арендодателя может быть увеличен (до 5-кратного размера) в случае нарушения Арендатором положения договора, однако, как следует из буквального содержания договора, данное увеличение является ответственностью Арендатора за нарушение условий договора аренды.

При таких обстоятельствах, одностороннее увеличение Арендодателем ставки арендной платы за заявленный выше период судебная коллегия полагает неправомерным.

Ответчиком представлен расчет арендной платы в соответствии с дополнительным соглашением к договору от 17.05.2011 г., при этом указанные им платежные документы учтены Департаментом в расчете суммы задолженности, приложенном к исковому заявлению; данные документы подтверждают отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате за спорный период, напротив, из расчета следует наличие переплаты арендной платы.

В связи с изложенным судебная коллегия считает, что оснований для взыскания с ответчика задолженности в размере 4 177 887 руб. 50 коп. за период с июля 2014 г. по декабрь 2015 г. и неустойки за период с за период с 06.08.2014 г. по 31.12.2015 г. в сумме 301 644 руб. 74 коп. не имеется.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из материалов дела следует, что претензией от 21.10.2015 г. N N 33-6-29780/15-(0)-1 ответчику было предложено расторгнуть договор аренды, письменно подтвердив свое согласие в течение месяца с даты направления претензии.

Поскольку истец не представил доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора, а именно наличие просроченной задолженности по арендным платежам, то оснований для расторжения договора и выселения ответчика из спорных нежилых помещений не имеется.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на истца согласно статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 марта 2016 года по делу N А40-8341/2016 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Магазин-КN 17" 3 000 руб. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

И.С. Лящевский Н.И. Панкратова