Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2016 г. N 09АП-18057/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 31 августа 2016 г. N Ф05-12255/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании недействительным договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

09 июня 2016 г.

Дело N А40-148900/15

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Солоповой А.А., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Суриловым М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "СИНТЕЗ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2016,

по делу А40-148900/15 (28-1183), принятое судьей Яниной Е.Н.,

по иску ООО "СИНТЕЗ" (ОГРН 5077746758920)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН

1037739510423)

третьи лица: 1) ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве, 2) Правительство города Москвы, 3) Управление Росреестра по Москве

о признании недействительным условие пункта 1.1. Договора аренды N М-04-037852 от

06.08.2012 земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001009:2445, общей площадью 10121+/-35 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ш. Энтузиастов, вл.5, стр.2,

о признании недействительным условие пункта 1.3. Приложения N 2 к Договору и применить последствие недействительности сделки в виде взыскания 20 048 750,42 руб.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Петрова Л.П. по доверенности от 25.04.2016 г.,

от ответчика: Дубчук Р.В. по доверенности от 30.12.2015 г.,

от третьих лиц: от 2-го третьего лица: Дубчук Р.В. по доверенности от 26.08.2015 г.,

от иных лиц - не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "СИНТЕЗ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Правительству города Москвы о признании недействительным условия пункта 1.1. договора аренды N М-04-037852 от 06.08.2012 г. земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001009:2445, общей площадью 10121+/-35 кв.м., расположенного по адресу: Москва, ш. Энтузиастов, вл. 5, стр. 2, заключенного между ООО "Синтез" и Правительством города Москвы в части условия о целевом назначении земельного участка, ввиду несоответствия и требованиям ст. 1 и ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); признании недействительным условия пункта 1.3. Приложения N 2 к договору аренды N М-04-037852 от 06.08.2012 г. в части размера ставки арендной платы ввиду несоответствия их требованиям ст. 1 и ст. 10 ГК РФ в редакциях действовавшей до 17.11.2015 г. и применении последствий недействительности части сделки в виде взыскания с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ООО "Синтез" 20048750 руб. 42 коп. в качестве возврата необоснованно полученного по недействительной части сделки (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.10.2015 г. в порядке ст. 47 АПК РФ произведена замена ответчика Правительства г.Москвы на Департамент городского имущества г.Москвы (далее - Департамент), в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Правительство г.Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2016 по делу N А40-148900/15 в удовлетворении иска отказано. Суд исходил из того, что истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал и документально не подтвердил обоснованность заявленных требований.

Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение Арбитражного суда города Москвы отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт.

Представитель ответчика и Правительства Москвы требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей 3-х лиц.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как видно из материалов дела, 06.08.2012 между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (правопредшественником ответчика, арендодателем) и истцом (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка предоставляемого правообладателю зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке N М-04-037852 (далее - Договор), предметом которого является земельный участок площадью 10121 кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:04:0001009:2445, имеющий адресный ориентир: Москва, шоссе Энтузиастов, вл. 5, стр. 2, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации торгово-офисного здания (п. 1.1.).

Установленная в п. 1.1. цель предоставления участка может быть изменена или дополнена на основании распорядительного акта уполномоченного органа власти города Москвы (п.1.3).

В соответствии с п. 2.1 Договора срок его действия до 27.06.2061 г.

Согласно п. 3.2. Договора в случае изменения целевого(функционального) использования объекта недвижимого имущества, расположенного на участке, размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке на основании уведомления.

В соответствии с п. 3.3. размер ежегодной арендной платы, счет, на который она вносится, указывается в Приложении 2 к Договору. Приложение 2 является составной и неотъемлемой частью настоящего договора.

Арендная плата определена в приложении N 2 к Договору из расчета кадастровой стоимости земельного участка 356.236.225,33, ставки арендной платы в в размере 1,5% от кадастровой стоимости, в итоге размер годовой арендной платы определён в сумме 5343543,38 руб.

Согласно предписанию Госинспекции недвижимости установлен факт использования истцом земельного участка с нарушением разрешенного использования земельный участок, так как по Договору земельный участок предоставлен для эксплуатации торгово-офисного здания; по факту - для эксплуатации здания, в котором размещена лаборатория по проведению научных испытаний кабельных изделий.

Допущенные нарушения предписано устранить в срок до 02.11.2015 г.

Департаментом на основании обращения истца принято Распоряжение от 01.10.2015 г. N 17705 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001009:2445, в соответствии с которым установлен вид использования - обеспечение научной деятельности (3.9) (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (1.2.17).

На основании указанного Распоряжения между Департаментом и истцом подписано дополнительное соглашение от 17.11.2015 г.к Договору аренды, в соответствии с которым внесены изменения в п. 1.1. Договора в части цели предоставления земельного участка - "для целей эксплуатации здания под лабораторию по проведению научных испытаний кабельных изделий".

Также между сторонами подписано приложение N 2 к дополнительному соглашению от 17.11.2015 г., согласно п. 1.3 которого ставка арендной платы установлена исходя из 0,05% от кадастровой стоимости. Размер годовой арендной платы с 29.10.2015 г. составил 203136,21 руб.

Здание, под которым расположен земельный участок, предоставленный по Договору, приобретено истцом по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.05.2007 г. N 5/2 с ОАО "Всероссийский научно-исследовательский, проектно-конструкторский и технологический институт кабельной промышленности", в соответствии с которым истцу отчуждался объект недвижимости: здание, расположенное по адресу: Москва, шоссе Энтузиастов, д. 5, стр. 2, общей площадью 8869,2 кв.м., согласно выписки из технического паспорта на здание, выданной ЮВ ТБТИ г. Москвы от 19.07.2006 г. N дела 1874/1 поэтажного плана от 20.07.2006 г. и экспликации 19.07.2006 г. (п.1.2.). технические характеристики и иные характеристики объекта недвижимости соответствует данным, указанным в документах. Выданных Юго-Восточным ТБТИ г. Москвы, перечисленных в п.1.2. настоящего договора.

Покупатель осведомлен о произведённых на объекте недвижимости перепланировках, не согласованных в установленном порядке (п. 1.3.).

В обоснование иска истец указал, что приобретенное им здание предполагалось использовать под торгово-офисное для чего истец обратился в архитектурно-проектную организацию, где ему было разъяснено, что с учетом возведения здания (более 35 лет назад) для целей научной лаборатории, исходя из технических характеристик оно не может быть реконструировано для использования в качестве торгово-офисного, более того, любая другая реконструкция здания в целях изменения его назначения потребует проведения большого комплекса общестроительных работ и неоправданных финансовых затрат.

Полагая, что заключая Договор, стороны заблуждались, предполагая в дальнейшем провести реконструкцию здания под торгово-офисное, а ставка арендной платы земельного участка должны определяться исходя из того, что земельный участок используется для учено-научных целей, истец обратился в суд с иском, при этом в качестве нормативно-правового обоснования истец сослался на ст. 10 ГК РФ.

Суд, анализируя положения ст. 10 ГК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2008 года N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", определения Конституционного Суда РФ от 21.06.2011 N807-О-О, и отказывая в удовлетворении иска, принял во внимание, что для квалификации сделки как совершенной со злоупотреблением правом в дело должны быть представлены доказательства того, что, заключая спорную сделку, стороны или одна из них намеревались реализовать какой-либо противоправный интерес.

Арбитражный суд города Москвы посчитал, что вопреки требованиям ст.ст. 4,9. 65, 71 АПК РФ истцом в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что стороны договора, при его заключении и включении спорных положений в Договор п. 1.1., (п. 1.3. Приложения) намеревались реализовать противоправный интерес.

Ссылка истца о применении ставки арендной платы земельного участка с иным целевым назначением и для эксплуатации здания изначально предусмотренного в качестве научно-производственного, а не торгово-офисного, как указали стороны, само по себе не является основанием для признания данных пунктов сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ. При этом суд паи правомерно указал, что стороны свободны при заключении договора и согласовании его условий в силу ст. 421 ГК РФ.

Кроме того, доказательств того, что Департамент знал о невозможности использовать здание по своим конструктивным особенностям не иначе как исключительно в качестве лаборатории, и при заключении договора с включенными оспариваемыми истцом условиями, скрыл от истца это обстоятельство и воспользовался, чтобы намеренно увеличить ставку арендной платы за пользование участком и неосновательно обогатится тем самым за счет истца, в материалы дела не представлено.

Истец является субъектом предпринимательской деятельность, приобретая здания, не был лишен возможности оценить возможность здания изначально, и реальность его реконструкции в соответствии с целями и задачами (в качестве торгового и офисного), которые истец для себя поставил, приобретая здания, бывшее в употреблении научно-исследовательского института, тем самым его невозможность реконструировать, является коммерческим риском истца, последствия которого не могут быть возложены на Департамент, недобросовестность действий которых никак не проявляется.

К тому же, Департамент отреагировал на заявление истца об изменении целевого использования земельного участка с торгово-офисного на эксплуатации здания под лабораторию по проведению научных испытаний кабельных изделий, соответствующие соглашения и изменения ставки арендной платы сторонами заключены.

Суд первой инстанции правомерно указал на то, что ссылка истца на то, что данные соглашение распространяются только на будущее время и не восстанавливает нарушенное право истца, начина с 2012 г., не является основанием к признанию спорных положений недействительными по обстоятельству заблуждения истца относительно технических характеристик здания, расположенного на земельном участке, переданного истцу в аренду, и не свидетельствует о том, что Департамент знал об этом и намеренно воспользовался данным обстоятельством.

Истец указал, включение фразы "для целей эксплуатации торгово-офисного здания" вместо "для эксплуатации научно-производственного здания" привело к тому, что сумма арендной платы значительно превысила сумму, которая, учитывая фактическое назначение здания: научно-производственное, при сравнимых обстоятельствах, должна была быть оплачена по спорному договору, то есть не по ставке 1,5%, а по ставке 0,05 от кадастровой стоимости земельного участка.

Сумма переплаты истцом определена как разница арендных платежей, уплаченных истцом по ставке 1,5% за период с августа 2012 г. по июнь 2015 г. (18.658.080 руб. 90 коп.) и арендная плата, которая должна была уплачиваться, в случае иного определения использования земельного участка, исходя из ставки 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка (1.073.913,76 руб.). Сумма переплаты согласно расчету истца составила 17584167 руб. 14 коп.

По условиям раздела 3 Договор и Приложения 2 к Договору арендная плата за спорный земельный участок определяется по ставке 1,5% от кадастровой стоимости этого участка. Разделом 3 Договора допускается возможность изменения размера арендной платы в связи с централизованным изменением ставок арендной платы или кадастровой стоимости уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации и (или) Москвы, и не требует внесение изменений в договор.

Суд первой инстанции в данном случае учел, что по смыслу действующих нормативных актов кадастровая стоимость ставка арендой платы земельного участка определяются, исходя из вида его разрешенного использования. При этом вид разрешенного использования земельного участка определяется исходя из назначения здания, расположенного на этом земельном участке.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, являющейся регулируемой ценой, и стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Аналогичная норма до 01.03.2015 содержалась в абз.2 п.3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшем на момент возникновения спорных правоотношений, в соответствии с которым за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В данном случае стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, включая размер арендной платы, изначально истцу было известно назначение здания, которое располагается на земельном участке, предположения истца об использовании здания в качестве торгово-офисного и как следствие установление целевого использования земельного участка, является коммерческим риском истца, а не злым умыслом и недобросовестными действиями ответчика, договор подписан сторонами, его условия соблюдались, что свидетельствует о добровольном исполнении сторонами своих обязательств, договор вступил в законную силу и в силу п. 1 ст. 425 ГК РФ стал обязательным для исполнения сторонами с момента его заключения.

Суд первой инстанции посчитал, что истцом не обосновано и не подтверждено, что ГК РФ, другими законами или договором предусмотрена возможность в иных случаях, кроме существенного нарушения договора другой стороной, изменять по решению суда договор аренды в части размера арендной платы по требованию одной из сторон.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что данных приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2016 по делу N А40-148900/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.А. Солопова Г.С. Александрова