Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2016 г. N 09АП-21164/16

г. Москва

08 июня 2016 г.

Дело N А40-169358/15

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июня 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р.Валиева,

судей Н.В.Лаврецкой, Н.И.Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Г.Коробковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 марта 2016 года по делу N А40-169358/15, принятое судьёй Михайловой Е.В.

по иску ООО "Р Силуэт"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании возникших при заключении договора разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Литвинова А.В. (доверенность от 11.11.2015)

от ответчика: Карпова Д.А. (доверенность от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

ООО "Р СИЛУЭТ" (далее Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) в окончательной редакции содержащий

требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. 3-я Фрунзенская, дом 7 (кадастровый номер 77:01:0005018:7597) общей площадью: 223,1 кв.м, (этаж 1. пом. I, ком. 1-16, 8а) изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

"п. 1.1 Продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: Москва, ул. 3-я Фрунзенская, дом 7 (кадастровый номер 77:01:0005018:7597) общей площадью 223,1 кв.м. (этаж 1, пом. I, ком. 1-16, 8а), а Покупатель принять и оплатить это имущество.";

"п. 3.1. Цена объекта составляет 15 940 269 (Пятнадцать миллионов девятьсот сорок тысяч двести шестьдесят девять рублей) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";

"п. 3.2. Оплата по договору осуществляется в течении пяти лет со дня его заключения"

"п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты регистрации Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 265 672 (Двести шестьдесят пять тысяч шестьсот семьдесят два рубля) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга."

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 марта 2016 года по делу N А40-169358/15, урегулированы разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "Р СИЛУЭТ" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. 3-я Фрунзенская, дом 7 (кадастровый номер 77:01:0005018:7597) общей площадью 223,1 кв.м. (этаж 1. пом. I, ком. 1-16, 8а) изложены спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

"п. 1.1 Продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: Москва, ул. 3-я Фрунзенская, дом 7 (кадастровый номер 77:01:0005018:7597) общей площадью 223,1 кв.м. (этаж 1, пом. I, ком. 1-16, 8а), а Покупатель принять и оплатить это имущество."

"п. 3.1. Цена объекта составляет 15 940 269 (Пятнадцать миллионов девятьсот сорок тысяч двести шестьдесят девять рублей) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";

"п. 3.2. Оплата по договору осуществляется в течении пяти лет со дня его заключения"

"п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты регистрации Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 265 672 (Двести шестьдесят пять тысяч шестьсот семьдесят два рубля) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга."

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст.6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.

Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Выкупная цена определена судебной экспертизой не верно.

Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст.270 АПК РФ, для отмены решения от 24 марта 2016 года и удовлетворения жалобы.

Как усматривается из материалов дела, в обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что он является субъектом малого предпринимательства, отвечает требованиям, названным в ст.3 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, для предоставления преимущественного права выкупа арендуемого помещения, чем обусловлены действия ответчика, связанные с направлением истцу, оферты - подписанного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Ответчик против иска возражал, выражая несогласие с ценой спорного нежилого помещения указанной истцом в просительной части искового заявления, в обоснование своей позиции сослался на отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта N 773Г/856 выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительное экспертное заключение N 1093/С-15 выполненным НП СРО "СВОД", согласно которым цена спорного объекта составляет 29 857 000 рублей (без учета НДС).

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Истец, на основании договора от 14.06.1996 N 1-534/96 заключенного с Департаментом, является арендатором нежилого помещения общей площадью

нежилого помещения Москва, ул. 3-я Фрунзенская, дом 7 (кадастровый номер 77:01:0005018:7597) общей площадью 223,1 кв.м., (этаж 1. пом. I, ком. 1-16, 8а).

Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, что следует из выписки из технического паспорта ТБТИ по состоянию.

Реализуя право преимущественного приобретения спорного объекта истец, являясь субъектом малого предпринимательства, письмом обратился к ответчику.

В ответ Департамент направил в адрес Истца проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения, согласно пункту 3.1. проекта которого цена объекта составляет 29 857 000 рублей (без учета НДС) рублей

В связи с отклонением Департаментом переданного протокола разногласий, истец в порядке предусмотренном ст.ст. 445, 446 ГК РФ, обратился с иском содержащем рассматриваемое требование.

Таким образом, предметом рассматриваемого иска является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли- продажи нежилого помещения, при этом, решение о его заключении принято на основании соответствующего распоряжения уполномоченного на распоряжение государственным имуществом города органа исполнительной власти, не отмененного и не признанного недействительным в установленном законом порядке.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца, перечислившего на депозит суда денежные средства в счета оплаты производства экспертизы, суд, Определением от 01.12.2015 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту АНО "Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса".

29.12.2015 в суд, через канцелярию, поступило экспертное заключение.

Согласно заключению эксперта АНО "Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса", предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по состоянию на 21.05.2015 составила 15 940 269 руб. (без учета НДС).

Как установлены судом, заявлением, соответствующим требованиям Закона N 159-ФЗ, с приложением необходимых документов истец обратился к ответчику 21.05.2015, следовательно, с указанной даты у государственного органа,

осуществляющего полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственности города Москвы, в силу ч. 3 ст. 9 Закона возникла обязанность обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, в связи с чем, определение рыночной стоимости спорного объекта следует осуществлять по состоянию на указанную дату.

В процессе проведения судебной экспертизы экспертом была подробно изучена и проанализирована документация, перечисленная выше. Экспертом, также был

проведен осмотр нежилого помещения являющегося объектом оценки..

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный подход оценки спорного объекта.

Для дачи пояснений, при наличии у стороны спора замечаний по результатам проведенной экспертизы, в судебное заседание был вызван эксперт. Эксперту заданы вопросы относительно представленного заключения судом и представителями лиц участвующих в деле, получены ответы, подтверждающие что, при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Результатом работ, проведенных экспертом-оценщиком поскольку способы и методы оценки при проведении оценочной экспертизы устанавливается экспертом по собственному усмотрению используя накопленные знания, навыки и опыт, несогласие стороны с которыми не может свидетельствовать о противоречии экспертного заключения и выводов в нем содержащихся нормативным требованиям

законодательства.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что в заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для удовлетворения ходатайства о проведении повторно судебной экспертизы у суда не имеется.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд пришел к выводу о том, что выкупная цена спорного нежилого помещения подлежит определению с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, то есть в размере 15 940 269 (Пятнадцать миллионов девятьсот сорок тысяч двести шестьдесят девять рублей) рублей, в связи с чем, суд, признает правомерным требование истца, изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

"п. 3.1. Цена объекта составляет 15 940 269 (Пятнадцать миллионов девятьсот сорок тысяч двести шестьдесят девять рублей) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";

"п. 3.2. Оплата по договору осуществляется в течении пяти лет со дня его заключения"

"п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты регистрации Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 265 672 (Двести шестьдесят пять тысяч шестьсот семьдесят два рубля) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга."

Кроме того, поскольку проект договора купли-продажи содержит неточности в описании объекта сделки, суд также посчитал верным изложить пункт 1.1 договора в редакции истца, а именно: "п. 1.1 Продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: Москва, ул. 3-я Фрунзенская, дом 7 (кадастровый номер 77:01:0005018:7597) общей площадью 223,1 кв.м. (этаж 1, пом. I, ком. 1-16, 8а), а Покупатель принять и оплатить это имущество."

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3,4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил уточненные исковые требования.

При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.

Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.

Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 марта 2016 года по делу N А40-169358/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Н.В. Лаврецкая Н.И. Левченко