Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2016 г. N 10АП-6036/16

г. Москва

09 июня 2016 г.

Дело N А41-102380/15

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марченковой Н.В.,

судей Боровиковой С.В., Катькиной Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Дорохиным Д.С.,

при участии в заседании:

от истца, Администрации Щелковского муниципального района Московской области: Маханек И.П. по доверенности от 28.12.15 N 1-33/1240;

от ответчика, ООО "Семёрочка": не явились, извещены;

от 3-го лица, Министерство имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Щелковского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 14 марта 2016 года по делу N А41-102380/15, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по иску Администрации Щелковского муниципального района Московской области к ООО "Семёрочка" о расторжении договора аренды,

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Щелковского муниципального района Московской области (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Семерочка" (далее - ответчик, ООО "Семерочка") о расторжении договора аренды земельного участка N 02-89/14 с кадастровым номером 50:14:0040371:49, заключенный с ООО "Семерочка". В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация Щелковского муниципального района Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика и 3-го лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Щелковского муниципального района Московской области и ООО "Семерочка" заключен договор аренды земельного участка N 02-89/14 от 12.02.2014 сроком на пять лет с 29.01.2014 по 29.01.2019.

Пунктом 1.1 указанного договора установлено, что земельный участок площадью 4300 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:14:0040371:49 предоставляется под размещение (строительство) торгового центра строительных материалов.

Как следует из акта обследования земельного участка от 27.02.2015, в ходе обследования установлено, что земельный участок захламлен мусором, из чего сделан вывод о том, что участок не используется по целевому назначению.

В уведомлении от 24.06.2015 администрация предложила обществу расторгнуть договор аренды досрочно.

В связи с отсутствием ответа, администрация обратилась в арбитражный суд с заявленным требованием.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции, применив положения пункта 2 ст. 46 ЗК РФ пришел к выводу, что с момента начала арендных отношений на момент подачи иска в суд и проведении судебного заседания не истек трехлетний срок на строительство, установленный ст. 45 ЗК РФ.

Суд первой инстанции указал, что ответчиком допускаются нарушения условий договора аренды, поскольку не представлено доказательств начала строительства (либо освоения) на спорном земельном участке, при этом пришел к выводу, что данное нарушение не может быть истолковано как существенное нарушение, так как не истек установленный законом трехлетний срок на строительство.

Апелляционный суд не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку суд первой инстанции рассмотрел заявленные требования по иным правовым основания, чем те, которые заявлены в исковом заявлении.

Истец в обоснование своих исковых требований не ссылался на положения п. 2 ст. 46 ЗК РФ, в исковом заявлении, истец указал положения п. 1 ст. 46 ЗК РФ, согласно которого аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Далее истец указал, что как следует из положений гражданского законодательства, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, согласно которой договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом изложенного, истец считает, что имеет право на расторжение договора по основаниям указанным в договоре.

Согласно пункту 4.1.1 договора, арендатор имеет право требовать расторжения договора при использовании Участка не по целевому назначению, при не внесении арендной платы два раза подряд (более чем за два платежных периода, указанных в п. 3.2), либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Как следует из акта обследования земельного участка от 27.02.2015, в ходе обследования установлено, что земельный участок захламлен мусором, из чего сделан вывод о том, что участок не используется по целевому назначению.

Ответчиком доказательств использования земельного участка по целевому назначению не представлено.

Таким образом, поскольку ответчиком обязательства по использованию земельного участка по целевому назначению предусмотренному договором не исполнены, данное обстоятельство является основанием для расторжения договора аренды.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В материалы дела представлено уведомление от 24.06.2015 N 2.5-3/22.2-493 Администрацией Щелковского района ООО "Семерочка" о расторжении договора аренды, с доказательствами, подтверждающими его направление в адрес общества (л.д.15-16).

Так как истцом подтвержден факт соблюдения претензионного порядка разрешения спора о расторжении договора аренды, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора на основании ч. 1 ст. 450 ГК РФ и условия договора, а именно п. 4.1.1 договора в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, решение Арбитражного суда Московской области от 14 марта 2016 года подлежит отмене, исковое требование о расторжении договора аренды N 02-89/14 земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040371:49 удовлетворить.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14.03.2016 года по делу N А41-102380/15 отменить.

Расторгнуть договор аренды N 02-89/14 земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040371:49, заключенный с ООО "Семерочка".

Взыскать с ООО "Семерочка" в доход федерального бюджета 9 000 руб. госпошлины.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи

С.В. Боровикова Н.Н. Катькина