Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2016 г. N 12АП-3678/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20 октября 2016 г. N Ф06-12164/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга, о взыскании неустойки, о взыскании платежей, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, производство по делу прекращено, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Саратов

07 июня 2016 г.

Дело N А12-31006/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Богатырёвой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Сити-Град" (400080, г. Волгоград, ул. им. Довженко, д. 73 Г, ОГРН 1043400529908; ИНН 3448032755), временного управляющего Токарева Александра Васильевича (400074, г. Волгоград, а/я 9)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29 февраля 2016 года по делу N А12-31006/2015 (судья Самсонов В.А.)

по исковому заявлению Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (117418, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 69, ОГРН 1087799030846; ИНН 7709441907)

к обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Град" (400080, г. Волгоград, ул. им. Довженко, д. 73 Г, ОГРН 1043400529908; ИНН 3448032755)

о взыскании 17 159 586 рублей 29 копеек и расторжении договора аренды земельного участка N ДЗ-62 от 11.07.2013

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сити-Град" (400080, г. Волгоград, ул. им. Довженко, д. 73 Г, ОГРН 1043400529908; ИНН 3448032755)

к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (117418, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 69, ОГРН 1087799030846; ИНН 7709441907)

о взыскании 520 129 рублей 35 копеек и расторжении договора аренды земельного участка N ДЗ-62 от 11.07.2013,

при участии:

представителя общества с ограниченной ответственностью "Сити-Град" Буйлова А.В., действующего по доверенности от 24.08.2015, выданной сроком до 31.12.2016,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратился Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - истец, Фонд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Град" (далее - ответчик, ООО "Сити-Град") о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору N ДЗ-62 от 11.07.2013 аренды земельного участка за период с 01.04.2014 по 30.06.2015 в размере 13 063 813,25 руб., неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 06.08.2013 по 30.06.2015 в размере 3 757 273,74 руб., неустойку за нарушение сроков утверждения документации по планировке территории в границах участка в размере 54 832,50 руб., неустойки за нарушение срока предоставления отчетов в размере 283 666,80 руб., а всего 17 159 586,29 руб.

Одновременно истцом заявлено требование о расторжении договора N ДЗ-62 от 11.07.2013 комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенного между сторонами, и обязать ООО "Сити-Град" не позднее 30-ти дней с даты вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером 34:34:060060:54 общей площадью 111 000 кв. метров, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, по акту приема-передачи.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличил размер исковых требований и просил суд взыскать с ООО "Сити-Град" в его пользу задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014 по 30.09.2015 в размере 17 302 070 руб., неустойку за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 06.08.2013 по 13.08.2015 в размере 5 207 955,22 руб., неустойку за нарушение сроков утверждения документации по планировке территории в границах участка в размере 62 143,50 руб., неустойки за нарушение срока предоставления банковской гарантии в размере 3 655,50 руб., а всего 22 575 824,22 руб.

Увеличение истцом размера исковых требований принято судом к рассмотрению. На удовлетворении исковых требований в остальной части истец настаивал.

ООО "Сити-Град" в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлен встречный иск о расторжении договора N ДЗ-62 от 11.07.2013 комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенного между сторонами, а также о взыскании с Фонда в его пользу убытков (с учётом уточнения) в размере 8 169 515,25 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29 февраля 2016 года иск Фонда в части требования о расторжении договора N Д3-62 от 11 июля 2013 года аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства оставлен без рассмотрения.

В остальной части иск Фонда удовлетворен частично.

С ООО "Сити-Град" в пользу Фонда взыскана задолженность по арендной плате в размере 17 302 070 руб., неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 5 207 955 руб. 22 коп., неустойка за нарушение срока предоставления банковской гарантии в размере 3 655 руб. 50 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 114 798 руб., а всего 22 624 823 руб. 22 коп. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Иск ООО "Сити-Град" в части требования о расторжении договора N Д3-62 от 11 июля 2013 года аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства оставлен без рассмотрения.

В остальной части встречный иск ООО "Сити-Град" оставлен без удовлетворения.

С ООО "Сити-Град" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 34 104 руб.

Фонду из федерального бюджета возвращена уплаченная государственная пошлина в размере 6 000 руб.

С ООО "Сити-Град" в пользу индивидуального предпринимателя Григорьева Дмитрия Юрьевича взыскана стоимость судебной экспертизы в размере 65 000 руб.

ООО "Сити-Град" не согласилось с решением суда первой инстанции в части удовлетворения первоначальных исковых требований и отказа в удовлетворении встречного иска и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме и удовлетворении встречного иска. В обоснование данной позиции апеллянт настаивает на неисполнении Фондом обязанности, предусмотренной статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениями пункта 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих обязанность стороны договора возместить другой стороне убытки, причиненные недостоверностью заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора. При этом указывает на то, что соблюдение в проектном решении зоны охраны вертолетной площадки и ограничений влечет за собой невозможность предусмотреть проектом строительство малоэтажного жилья с минимальным объемом общей площади жилых помещений 25 000 кв. м, а, следовательно, невозможность исполнения ООО "Сити-Град" принятых на себя обязательств по договору аренды N ДЗ-62 от 11.07.2013. Арендная плата уплачивалась ООО "Сити-Град" до получения заключения Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда и вынесения заключения с регистрационным номером ГД-14-992 от 24.03.2014 о направлении проекта планировки и межевания территории на доработку и необходимости соблюдения охранных зон существующей вертолетной площадки. После получения указанного заключения, полагая, что арендодатель передал земельный участок с недостатками, полностью препятствующими его использованию по назначению в соответствии с условиями договора, арендатором арендная плата не вносилась до решения вопроса о переносе вертолетной площадки. До настоящего времени указанный вопрос не разрешен.

В судебном заседании представитель ООО "Сити-Град" поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения.

Временный управляющий Токарев Александр Васильевич также не согласился с решением суда первой инстанции и в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, временного управляющего ООО "Сити-Град" Токарева А.В. и рассмотреть дело по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. В обоснование доводов жалобы её податель ссылается на пункт 43 Постановления Пленум ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве".

Фондом в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу ООО "Сити-Град", в котором указанное лицо возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители Фонда, временный управляющий ООО "Сити-Град" Токарев А.В. в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом путем направления почтовых извещений в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 07.05.2016.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанных лиц о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

В силу пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", следует, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку в порядке апелляционного производства ООО "Сити-Град" обжалуется только часть решения, при этом, остальные лица, участвующие в деле, до начала судебного разбирательства возражений против этого не заявили и на пересмотре судебного акта в полном объеме не настаивали, суд апелляционной инстанции не вправе выйти за пределы апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Законность и обоснованность принятого решения в обжалуемой части проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя ООО "Сити-Град", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и отзыва на апелляционную жалобу ООО "Сити-Град", проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемой части судебного акта, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, при этом исходит из следующего.

Как видно из материалов дела, 27 июня 2013 года состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 111 000 кв.м (кадастровый номер: :060060:54), расположенного в Советском районе г. Волгограда, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Организатор аукциона - Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд).

По итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (протокол N А230-21/2013/2 от 27.06.2013) 11 июля 2013 года между Фондом (Арендодатель) и ООО "Сити-Град" (Арендатор) заключён договор N ДЗ-62 (далее - Договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:060060:54 площадью 111 000 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе экономического класса с минимальным объемом площади жилых помещений - 25 000 кв.м.

Протокол N А230-21/2013/2 от 27.06.2013 об итогах аукциона признан неотъемлемой частью договора (статья 15 Договора).

Договор заключён сроком на три года и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Поскольку договор N ДЗ-62 от 11.07.2013 аренды земельного участка заключён на срок более одного года, 25.07.2013 он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи спорный земельный участок передан ответчику 11.07.2013.

Согласно подпункту 6.2.3 Договора арендатор обязуется уплачивать арендные платежи по договору в сроки, указанные в пункте 4.4 Договора.

На основании пункта 4.4 Договора арендатор уплачивает арендные платежи ежеквартально, не позднее 10-го числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала.

Арендатор перечисляет арендные платежи по договору в безналичной форме на счет арендодателя, указанный в статье 16 Договора.

В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Сити-Град" обязанности по внесению арендной платы по расчету истца образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014 по 30.09.2015 в размере 17 302 070 руб.

В соответствии с пунктом 9.4 договора за нарушение сроков оплаты арендных платежей Фонд вправе потребовать уплатить неустойку в мере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Истцом ответчику начислена неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 06.08.2013 по 13.08.2015 в размере 5 207 955,22 руб.

Пунктом 3.1.1 Договора установлено, что арендатор обязан разработать и обеспечить утверждение в установленном порядке документации по планировке территории в границах участка в срок, установленный протоколом об итогах аукциона: в течение 8 (восьми) месяцев со дня подписания акта приема-передачи участка по договору.

В силу пункта 9.2 Договора Фонд вправе начислить арендатору неустойку за нарушение срока, установленного подпунктом 3.1.1 Договора, в размере 0,15% от суммы платы за право на заключение договора, указанной в пункте 4.2 Договора, за каждый месяц просрочки.

За нарушение сроков утверждения документации по планировке территории в границах участка ответчику начислена неустойка в размере 62 143,50 руб.

Согласно пункту 6.2.15 Договора арендатор обязан представлять в Фонд отчетность об исполнении обязательств по договору, а также о проведенных мероприятиях по строительному контролю с приложением копий подтверждающих документов (далее - отчеты) не позднее 10-го числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом.

Пунктом 9.6 Договора установлено, что Фонд вправе начислить арендатору неустойку за нарушение условий договора в размере 0,01% от суммы платы за право на заключение договора, указанной в пункте 4.2 Договора, за каждый день просрочки.

За нарушение срока предоставления банковской гарантии ответчику начислена неустойка в размере 3 655,50 руб.

Фондом в адрес Общества были направлены письма от 12.08.2014 N АФ-06/7255, от 05.11.2014 N АА-06/10247 и от 08.12.2014 N АА-06/11282 с требованием погасить задолженность по арендной плате, уплатить неустойки, начисленные за нарушение условий договора, а также представить согласие о неисполнении арендатором своих обязательств по договору.

В установленные сроки требования Фонда не выполнены, согласие не представлено.

Согласно подпункту 6.3.2 Договора арендодатель вправе требовать расторжения договора в случае невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.

Поскольку арендатор не внес арендные платежи за 5 (пять) кварталов, договор подлежит досрочному расторжению.

Истец направил ответчику письмо от 05.11.2014 N АА-06/10247 с предложением погасить задолженность по арендным платежам или досрочно расторгнуть договор по соглашению сторон. При этом Фонд уведомил арендатора, что в случае невыполнения указанных требований либо неполучения ответа на предложение о расторжении договора Фонд обратится в суд с иском о взыскании задолженности, неустоек и расторжении договора.

В установленный в письме срок арендные платежи и неустойки не были уплачены арендатором, соглашение о расторжении Договора от последнего не поступало.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Рассмотрев первоначальные исковые требования Фонда, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с доводами сторон, суд первой инстанции обоснованно счёл первоначальный иск в части взыскания задолженности по арендной плате и неустойки подлежащем частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, в нарушение условий Договора ответчиком арендная плата в установленном порядке и размере не вносилась, то есть ответчик в одностороннем порядке уклонился от исполнения обязательства по Договору.

По расчёту истца в результате ненадлежащего исполнения ООО "Сити-Град" своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 01.04.2014 по 30.09.2015 в размере 17 302 070 руб.

Расчёт суммы долга проверен судом первой инстанции и признан верным.

Контррасчёт ответчиком не представлен. Апелляционная жалоба не содержит доводов о наличии в расчете задолженности каких-либо неточностей и арифметических ошибок.

Не соглашаясь с обязанностью по уплате долга по арендной плате, апеллянт указывает на то, что арендная плата уплачивалась ООО "Сити-Град" до получения заключения Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда и вынесения заключения с регистрационным номером ГД-14-992 от 24.03.2014 о направлении проекта планировки и межевания территории на доработку и необходимости соблюдения охранных зон существующей вертолетной площадки. После получения указанного заключения, полагая, что арендодатель передал земельный участок с недостатками, полностью препятствующими его использованию по назначению в соответствии с условиями договора, арендатором арендная плата не вносилась до решения вопроса о переносе вертолетной площадки. До настоящего времени указанный вопрос не разрешен.

Указанные доводы были предметом полного и подробного рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая оценка.

Оценивая доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендной платы в связи с допущенными истцом нарушениями в ходе предоставления спорного земельного участка и заключения договора аренды, суд первой инстанции правомерно счел их необоснованными и подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Предметом первоначального иска является взыскание арендной платы и пени по договору аренды земельного участка.

В силу положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьёй 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Установлено, что договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.07.2013 N ДЗ-62 заключен на основании результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 11,1 га (кадастровый номер: 34:34:060060:54), расположенного по адресу: Волгоградская обл., г. Волгоград, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 2 и 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предаете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении выигравшего торги.

Извещение о проведении аукциона, опубликованное в "Российской газете" от 20.05.2013 N 105(6081), содержало, в том числе сведения об ограничениях использования участка.

Изучением извещения (т. 3, л.д. 25) следует, что в нём указаны следующие ограничения, а именно: "В юго-восточной части на границе участка находится вертолетная площадка.

Решением Волгоградской Думы от 02.04.2013 N 75/2246 "О внесении изменений в правила землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград" внесены изменения территориальных зон в границах территории земельного участка с зоны застройки специализированными объектами здравоохранения и социальной защиты (Д-4-1) и зоны лесопарков и городских лесов (Р2) на зону планируемой жилой застройки (Ж 5).

При проектировании и строительстве необходимо учесть расположение части территории в охранных зонах ЛЭП, ограничения по высоте вблизи вертолетной площадки для обеспечения безопасности полетов вертолетов.".

Ограничения использования земельного участка были учтены при учете параметров жилищного строительства (пункт 1.2 договора аренды, т.1, л.д. 15).

Также в извещении были указаны основные требованиями к параметрам и характеристикам планируемого развития территории в границах участка.

Подавая заявку на участие в аукционе, истец подтвердил, что на дату подачи заявки ознакомлен с условиями аукциона, в том числе существующими ограничениями использования участка, и согласен на участие в аукционе на условиях, указанных в извещении и в случае признания победителем аукциона обязался заключить в установленный срок договор аренды, а также выполнить предусмотренные договором аренды условия.

В целях установления наличия или отсутствия возможности комплексного освоения спорного земельного участка путем осуществления жилищного строительства определением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.10.2015 по настоящему делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту Григорьеву Дмитрию Юрьевичу.

Экспертное заключение не содержит категоричных выводов о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению.

При исполнении обязанностей все лица обязаны действовать в соответствии с требованиями добросовестности и честной деловой практики (пункт 3 статьи 1, статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, правило III.-1:103 Модельных правил европейского частного права).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Абзацем вторым указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора.

Таким образом, из анализа названных правовых норм следует, что способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии соответствующем условиям договора и назначению имущества, определены законом.

Судом апелляционной инстанции установлено, что ни одним из вышеперечисленных способов защиты гражданских прав арендатора, ответчик в установленном законом порядке не воспользовался.

Договор аренды, заключенный по результатам торгов, сторонами не расторгнут.

Установив фактические обстоятельства дела, порядок заключения спорного договора, оценив собранные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что неисполнение ответчиком встречных обязательств свидетельствует об одностороннем отказе арендатора от принятых на себя договорных обязательств.

В связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил первоначальные исковые требования в части взыскания с ответчика арендной платы.

В силу статей 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 9.4. Договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендной платы в виде пени в размере 0,15% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

Согласно расчёту истца, размер пени за просрочку платежей за период с 06.08.2013 по 13.08.2015 составил 5 207 955,22 руб.

Расчёт суммы долга проверен судом первой инстанции и признан верным.

Контррасчёт ответчиком не представлен. Апелляционная жалоба не содержит доводов о наличии в расчете пени каких-либо неточностей и арифметических ошибок.

Факт несвоевременного выполнения Арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие доказательств уплаты суммы пени, ходатайства о снижении размера пени в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и доказательств явной несоразмерности нарушенному обязательству, учитывая, что сторонами согласован в Договоре размер неустойки, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика пени за неисполнение обязанности по уплате арендной платы в заявленном истцом размере.

Также обоснованным является требование истца о взыскании с ООО "Сити-Град" неустойки за нарушение сроков предоставления банковской гарантии в размере 3 655,50 руб. Данное требование истца признано ответчиком в судебном заседании, в связи с чем в силу положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для удовлетворения иска в этой части.

Апелляционная жалоба доводов о несогласии с указанным выводом суда первой инстанции не содержит.

Кроме того, заявитель жалобы не согласен с оставлением без рассмотрения первоначального и встречного требований о расторжении договора.

Как следует из обжалуемого судебного акта, первоначальный и встречный иски о расторжении договора суд первой инстанции по настоящему делу оставил без рассмотрения в виду несоблюдения сторонами досудебного порядка.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Вместе с тем, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как пояснил в судебном заседании в суде первой инстанции представитель ООО "Сити-Град" предложение расторгнуть договор в адрес Фонда им не направлялось. На наличие таких доказательств апеллянт не ссылается и к апелляционной жалобе не прилагает.

Вывод суда первой инстанции о несоблюдении Обществом досудебного порядка регулирования спора соответствует фактическим обстоятельствам дела и закону.

Письмо Фонда от 05.11.2014 исх. N АА-06/10247 (т.1, л.д 58-60) также не может быть расценено судом в качестве доказательства соблюдения досудебного порядка расторжения договора.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов:

- направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;

- предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);

- требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Между тем, в направленном ответчику письме от 05.11.2014 исх. N АА-06/10247 не содержится предложения расторгнуть договор.

Иных предупреждений (уведомлений), направленных истцом в адрес ответчик, содержащих четкое и однозначное предложение расторгнуть договор в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения, истцом в материалы дела не представлено.

В связи с изложенным, в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции обоснованно оставил первоначальный и встречный иск в данной части без рассмотрения.

Отказывая в удовлетворении встречного иска в части взыскания с Фонда убытков (с учётом уточнения) в размере 8 169 515,25 руб., суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, не установил обстоятельств, обуславливающих обязанность Фонда по первоначальному иску возместить Обществу убытки.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (статья 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с указанной нормой Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При рассмотрении требований о взыскании убытков в предмет доказывания входит установление следующих обстоятельств: факт причинения и наступления вреда, вина лица в причинении убытков, неправомерность его действий, причинная связь между наступлением убытков и противоправностью поведения, размер убытков.

Требование о возмещении убытков может быть удовлетворено только при доказанности всех названных элементов в совокупности. Отсутствие одного из вышеназванных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о возмещении вреда.

В рассматриваемом споре ООО "Сити-Град" не доказало совокупность элементов с которыми закон связывает возмещение убытков, а именно, факт причинения и наступления вреда ООО "Сити-Град", вину Фонда в причинении убытков, неправомерность его действий, причинная связь между наступлением убытков и противоправностью поведения Фонда, размер убытков.

Правовых оснований для отмены либо изменения судебного акта в обжалуемой Обществом части у суда апелляционной инстанции не имеется.

Производство по апелляционной жалобе временного управляющего Токарева Александра Васильевича подлежит прекращению по следующим основаниям

Согласно части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", основанием для привлечения к участию в деле третьего лица является доказанность того, что оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя.

Таким образом, по правилам арбитражного процессуального законодательства при разрешении вопроса о привлечении к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, подлежит установлению наличие заинтересованности лица в исходе рассмотрения дела.

В силу положений пункта 1 статьи 64 Федерального закона от 16.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) введение процедуры наблюдения и назначение временного управляющего не является основанием для отстранения руководителя должника и иных органов управления должника. Согласно статье 34 Закона о банкротстве арбитражный управляющий является лицом, участвующим в деле о банкротстве.

Из содержания абзаца 1 пункта 43 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" следует, что поскольку рассмотрение в ходе наблюдения исков имущественного характера, истцом или ответчиком по которым является должник, в том числе рассмотрение указанного в пункте 28 настоящего Постановления иска в общем порядке после введения наблюдения, может иметь значение для дела о банкротстве, рассматривающий его суд по своей инициативе или по ходатайству временного управляющего либо должника привлекает временного управляющего к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне должника (статья 51 АПК РФ).

При этом необходимость привлечения соответствующего лица к участию в деле, возбужденном по иску имущественного характера, оценивается судом исходя из фактических обстоятельств каждого конкретного дела.

Указанной выше нормой не установлена безусловная обязанность суда по привлечению временного управляющего к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, а указывается на необходимость его привлечения, если судебный акт может повлиять на права и обязанности привлекаемого третьего лица.

В рассматриваемом случае подателем жалобы не указано, как вынесенное решение по настоящему делу нарушает права и обязанности внешнего управляющего ООО "Сити-Град" Токарева А.В.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что решением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.04.2016 по делу N А12-40134/2015 ООО "Сити-Град" признано банкротом в отношении него открыто конкурсное производство и Токарев А.В. назначен конкурсным управляющим, который в соответствии с положениями закона о банкротстве является законным представителем Общества, в связи с чем правовых оснований для привлечения временного управляющего Токарева А.В. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, не имеется.

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что производство по апелляционной жалобе временного управляющего ООО "Сити-Град" Токарева А.В. от 07.04.2016 N 12АП-3678/2016 подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд апелляционной инстанции исходит из положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29 февраля 2016 года по делу N А12-31006/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сити-Град" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сити-Град" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Производство по апелляционной жалобе временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Сити-Град" Токарева Александра Васильевича от 07.04.2016 N 12АП-3678/2016 - прекратить.

Возвратить временному управляющему общества с ограниченной ответственностью "Сити-Град" Токареву Александру Васильевичу из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную по чеку-ордеру от 25.04.2016, за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

И.И. Жевак В.Б. Шалкин