Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2016 г. N 06АП-2623/16

г. Хабаровск

09 июня 2016 г.

А16-1700/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2016 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тихоненко А.А.

судей Гричановской Е.В., Дроздовой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Тиграняна Тиграна Гагиковича - Гурский М.А., представитель по доверенности от 14.09.2015 N 79АА 0125128;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области - не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области

на решение от 22.03.2016

по делу N А16-1700/2015

Арбитражного суда Еврейской автономной области

принятое судьей Козыревой М.А.

по иску индивидуального предпринимателя Тиграняна Тиграна Гагиковича (ОГРН 312790734600013, ИНН 790155893402)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (ОГРН 1077907001798, ИНН 7904504519)

о взыскании 938 000 руб.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Тигранян Тигран Гагикович (далее - ИП Тигранян Т.Г., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (далее - КУМИ Ленинского муниципального района, ответчик) о взыскании 938 000 руб. неосновательного обогащения, составляющего стоимость неотделимых улучшений имущества, расположенного по адресу: ЕАО, с. Бабстово, ул. Садовая, д.5.

Основанием иска указаны статьи 623, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и неисполнение ответчиком обязанности по возмещению стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений нежилого помещения.

До принятия судебного акта по существу спора истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), увеличил размер искового требования до 1 202 121 руб.

Решением от 22.03.2016 иск удовлетворен в полном объеме, с учетом принятых судом уточнений.

В апелляционной жалобе КУМИ Ленинского муниципального района, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование приводит доводы о несоблюдении предпринимателем Положения о порядке зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования "Ленинский муниципальный район" в счет арендной платы, утвержденного постановлением администрации муниципального образования "Ленинский муниципальный район" ЕАО от 09.08.2012 N 39; указывает на несогласование с комитетом перечня работ и затрат, заявленных истцом в качестве неотделимых улучшений арендованного помещения; подписание председателем КУМИ администрации Ленинского района Слюсаревым В.В. (на момент выполнения спорных работ) ведомости объемов работ свидетельствует о согласовании работ по капитальному ремонту пола с укладкой плиткой и оформлению фасада здания, которые должны производиться арендатором в соответствии с пунктом 2.2.7 договора аренды от 26.08.2013 N 12. Заявитель жалобы не согласен с выводом суда об освобождении предпринимателем спорного нежилого помещения по первому требованию администрации, указывая на отсутствие акта приема-передачи помещения, неисполнение последним решения Арбитражного суда Еврейской автономной области от 27.04.2015 по делу N А16-443/2015 в части передачи спорного нежилого помещения до февраля 2016 года. Ссылается на акт приема-передачи нежилых помещений от 24.02.2016 и фотографии, сделанные в период составления акта (в сравнение с фотографиями из отчета оценщика, сделанными 10.09.2015).

В отзыве на апелляционную жалобу истец выразил несогласие с изложенными в ней доводами, полагает решение суда законным и обоснованным.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца поддержал доводы отзыва, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда не явился, заявил ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

Учитывая отсутствие возражений со стороны представителя истца, апелляционная жалоба рассматривается согласно статье 156 АПК РФ без участия представителя ответчика.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 26.08.2013 между КУМИ Ленинского муниципального района (арендодатель) и ИП Тиграняном Т.Г. (арендатор) подписан договор аренды муниципального имущества N 12 (далее - договор от 26.08.2013 N 12, договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения N 16-27, общей площадью 219,0 кв.м, расположенные на 1 этаже в кирпичном двухэтажном здании, 1985 года постройки, кадастровый номер 79-79-01/005/2011-274, адрес объекта: Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Бабстово, ул. Садовая, д. 5 согласно акту приема-передачи (приложение N 1), целевое назначение - для оказания услуг общественного питания (пункт 1.1), срок действия договора - с 01.09.2013 по 31.08.2018 (пункт 6.1).

На основании пункта 1.2 договора имущество является собственностью муниципального образования "Ленинский муниципальный район" Еврейской автономной области.

Согласно пункту 1.3 договора размер годовой арендной платы (без учета коммунальных услуг и НДС) устанавливается по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества.

Расчет арендной платы по месяцам указывается в приложении N 2 к договору - годовая арендная плата составляет 318 327 руб.

Спорное имущество передано комитетом предпринимателю по акту приема-передачи от 26.08.2013 (т.1, л.д. 26).

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 27.04.2015 по делу N А16-443/2015 в пользу комитета с предпринимателя взыскано 607 319 руб. 50 коп., из которых 442 490 руб. 50 коп. - не полученные доходы (задолженность по внесению арендной платы) и 164 829 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами. Кроме того, предприниматель обязан передать комитету по акту приема-передачи нежилые помещения N 16-27, общей площадью 219,0 кв.м, кадастровый номер 79-79-01/005/2011-274, расположенные по адресу: Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Бабстово, ул. Садовая, д. 5.

Указанным судебным актом установлено отсутствие государственной регистрации договора от 26.08.2013 N 12 в установленном законом порядке и, соответственно, сделан вывод о незаключенности договора в силу прямого указания закона (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

В период пользования спорными помещениями с учетом целевого назначения (для оказания услуг общественного питания) ИП Тигранян Т.Г. выполнил в них ремонтные работы, заключив 12.09.2013 договор подряда с ООО "Армстрой".

Стоимость работ в соответствии со сметой, локальным сметным расчетом, актом о приемке выполненных работ за 2013 год от 07.11.2013 N 1 составила 1 202 121 руб.

Для установления рыночной стоимости неотделимых улучшений ИП Тигранян Т.Г. обратился к оценщику. Согласно отчету ИП Вайсерман О.В. N 201-2015 об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения, расположенного по адресу: ЕАО, Ленинский район, с. Бабстово, ул. Садовая, д. 5, общей площадью 219,00 кв.м по состоянию на 30.09.2015 итоговая рыночная стоимость неотделимых улучшений указанного нежилого помещения, с учетом износа, с учетом допустимого округления и без учета НДС, составила 938 000 руб.

Ссылаясь на то, что в период действия договора предприниматель выполнил ряд согласованных комитетом работ, результаты которых являются улучшениями, не отделимыми без вреда для помещения, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании стоимости этих неотделимых улучшений.

Проверив обоснованность доводов сторон, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на нее, заслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно пунктам 1 - 3 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

При подписании договора от 26.08.2013 N 12 арендодателем и арендатором были согласованы существенные условия арендной сделки, определены подлежащие передаче в аренду нежилые помещения, установлена методика расчета размера арендной платы и непосредственно размер этой платы. Объект аренды (муниципальное имущество) передан во владение и пользование предпринимателем и принят последним в аренду без замечаний и (или) возражений.

Тем самым, вне зависимости от государственной регистрации арендной сделки, необходимой, прежде всего, в целях соблюдения установленного публичного порядка, прав и охраняемых законом интересов третьих лиц во взаимоотношениях последних с участниками незарегистрированных договоров по поводу соответствующего недвижимого имущества, КУМИ Ленинского муниципального района и ИП Тигранян Т.Г. были связаны определенными обязательствами.

Таким образом, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 12.08.2013 N 12 к правоотношениям сторон по пользованию нежилыми помещениями подлежат применению положения этого договора (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Таким образом, арендодатель (комитет), давая письменное согласие в рамках и в соответствии с условиями заключенного им с предпринимателем договора аренды на проведение арендатором неотделимых улучшений, тем самым принимает на себя бремя ответственности за совершение неотделимых улучшений и последующее возмещение их стоимости арендатору.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований, в связи с чем удовлетворил их в заявленном размере.

При оценке того, являются ли произведенные предпринимателем работы неотделимыми улучшениями спорного имущества, суд исходил из следующего.

Пунктом 1.6 договора установлено, что неотделимые улучшения арендованного имущества могут производиться арендатором только по соответствующему соглашению с арендодателем.

В материалы дела представлена ведомость объемов работ (ремонт помещений в здании по ул. Садовая, 5 с. Бабстово Ленинского района ЕАО) от 05.09.2013.

Свидетельскими показаниями Слюсарева Вячеслава Викторовича, являвшегося на момент подписания ведомости объемов работ председателем КУМИ администрации Ленинского района ЕАО, установлено, что стоимость работ, указанная в договоре подряда от 12.09.2013, соответствует сумме, дописанной от руки в ведомости объемов работ. Договор подряда и сопутствующие документы были представлены в обоснование ведомости. Дописка об общей стоимости работ по смете в ведомости объемов работ была произведена по его настоянию в момент подписания указанной ведомости.

В материалы дела представлены расходные кассовые ордеры от 12.09.2013, от 16.10.2013, от 20.11.2013, от 19.12.2013, подтверждающие расходы ИП Тиграняна Т.Г. на оплату произведенных работ на сумму 1 202 121 руб.

В соответствии с пунктом 6 Положения о порядке управления и распоряжения имущества, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования "Ленинский муниципальный район" Еврейской автономной области, утвержденного решением Собрания депутатов от 26.03.2014 N 34 (далее - Положение) уполномоченным органом по управлению муниципальной собственностью является комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района осуществляющий действия по управлению и распоряжению муниципальной собственностью в пределах его компетенции.

Подпунктом "а" пункта 24 Положения комитет в сфере управления муниципальной собственностью представляет права собственника и несет обязанности, в том числе и в суде, в отношении муниципального имущества.

На основании пунктов 20 и 21 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района ЕАО руководит деятельностью комитета заместитель главы администрации муниципального района по вопросам управления муниципальным имуществом, земельных отношений, природопользования и охраны окружающей среды, назначаемый и освобождаемый от должности главой администрации муниципального района. В полномочия заместителя главы администрации муниципального района действует на основании положения о комитете, а также без доверенности представляет интересы комитета по всем вопросам его деятельности.

Принимая во внимание наличие соответствующих полномочий у Слюсарева В.В., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о надлежащем согласовании предпринимателем с администрацией соответствующего вида и объема работ, производимых арендатором по условиям пункта 1.6 договора.

Доводы заявителя апелляционной жалобы, основанные на положениях пункта 5.4 договора, не принимаются судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку доказательств проведения арендатором реконструкции арендуемого имущества материалы дела не содержат.

Согласно пункту 2.2.7 договора арендатор обязался осуществить капитальный ремонт пола с укладкой его плиткой, оформить фасад здания.

Вместе с тем, из текста договора не усматривается, что стоимость таких работ арендатору не возмещается.

В этой связи, довод заявителя жалобы о согласовании данного вида работ в качестве работ по капитальному ремонту спорного имущества в соответствии с пунктом 2.2.7 договора, отклоняется апелляционным судом.

Как верно указал суд первой инстанции, правовая природа неотделимых улучшений состоит в том, что в отличие от ремонта (в том числе капитального), который необходим для поддержания имущества в рабочем состоянии, улучшения арендованного имущества повышают его качественные характеристики и ценность. К неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности. В результате же осуществления ремонта никаких новых качеств у объекта не появляется, его технические характеристики не улучшаются.

Для произведения неотделимых улучшений арендатор не обязан доказывать их техническую необходимость, как в случае с ремонтом - в данном случае достаточно лишь согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений и указание видов таких улучшений.

Принимая во внимание, что произведенные предпринимателем работы относятся к улучшениям арендованного помещения, неотделимым без вреда для него, их производство было согласовано собственником, стоимость улучшений документально подтверждена представленными в материалы дела договором подряда и первичными документами, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск в заявленном размере - 1 202 121 руб.

При этом суд обоснованно не принял в качестве доказательства размера стоимости неотделимых улучшений отчет оценщика от 30.09.2015 N 201-2015, которым установлена рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения, расположенного в двухэтажном кирпичном здании по адресу: ЕАО, Ленинский район, с. Бабстово, ул. Садовая, 5, по состоянию на сентябрь 2015 - 938 000 руб., а также контррасчет ответчика на сумму 83 913 руб. 48 коп., поскольку реальные расходы истца понесены в сентябре 2013 года на сумму 1 202 121 руб., подлежащие возмещению арендодателем в соответствии со статьей 623 ГК РФ.

С учетом установленного, судом апелляционным судом отклоняются за необоснованностью доводы апелляционной жалобы о несоблюдении предпринимателем Положения о порядке зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования "Ленинский муниципальный район" в счет арендной платы, утвержденного постановлением администрации муниципального образования "Ленинский муниципальный район" ЕАО от 09.08.2012 N 39 и о несогласовании с комитетом перечня работ и затрат, заявленных истцом в качестве неотделимых улучшений арендованного помещения.

Доводы апелляционной жалобы о ненадлежащем состоянии спорных нежилых помещений по состоянию на 10.09.2015 не принимаются судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку в нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено достоверных доказательств, свидетельствующих о недобросовестности арендатора в период пользования спорными помещениями (с момента понесенных затрат на неотделимые улучшения до момента фактического освобождения помещения).

Само по себе составление акта приема-передачи спорных помещений в период судебного разбирательства по настоящему делу не является доказательством отсутствия оснований к возмещению понесенных истцом расходов по улучшению арендованного имущества. Кроме того, претензии арендодателя к арендатору, вытекающие из нарушений последним обязанности по возврату арендуемого имущества по акту приема-передачи, могут быть предметом иного судебного разбирательства.

Исходя из повторной оценки имеющихся в деле доказательств, Шестой арбитражный апелляционный суд полагает выводы суда первой инстанции обоснованными, соответствующими нормам материального права. Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 22.03.2016 по делу N А16-1700/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.А. Тихоненко

Судьи

Е.В. Гричановская В.Г. Дроздова