Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2016 г. N 15АП-7011/16

город Ростов-на-Дону

08 июня 2016 г.

дело N А53-26120/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Емельянова Д.В.,

судей Д.В. Николаева, А.Н. Стрекачёва,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

А.П. Баевой,

при участии:

от ООО Центральный торговый Дом "Азов": представитель Чирко П.Г. по доверенности от 03.02.2014,представитель Евтушенко П.Г. по доверенности от 23.12.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента имущественно - земельных отношений администрации города Азова Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.02.2016 по делу N А53-26120/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью Центральный торговый Дом "Азов" (ОГРН 1026101791418, ИНН 6140016749)

к Департаменту имущественно - земельных отношений администрации города Азова Ростовской области о признании недостоверной выкупной стоимости нежилых помещений, об обязании заключить договор купли-продажи, принятое в составе судьи Жигало Н.А.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Центральный торговый Дом "Азов" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений администрации города Азова Ростовской области (далее - ответчик, ДИЗО) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 4677,8 кв.м., расположенных по адресу: Ростовская область, г. Азов, пл. Петровская, указанную в отчете ООО "Южный Региональный Центр Оценки-ВЕАКОН" от 27.09.2013 N 46/20/0713; обязать Департамент имущественно-земельных отношений администрации г. Азова заключить с ООО Центральный торговый дом "Азов" договор купли-продажи нежилых помещений нежилых помещений Центрального торгового дома "Азов" общей площадью 4630,6 кв.м., расположенных по адресу: Россия, Ростовская область, г. Азов, пл. Петровская, 7, в соответствии с техническим паспортом от 20.02.2014, выполненным Азовским филиалом Государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Ростовской области: в литере А на 1 этаже комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 30, 31, в литере А1 на 1 этаже комнаты 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, в литере А на 2 этаже комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, в литере А на 3 этаже комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 23,14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, в литере А на 4 этаже комната 1, в литере А комнаты 2,3,4,5, указанные по 4 этажу, в литере п/А комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, в литере п/А1 комнаты 22,23, в литере п/А2 комнаты 24, 25, 26, 27, 28 по цене 17 802 742 рубля с рассрочкой оплаты стоимости выкупаемого имущества равными долями в течение 60 месяцев с начислением процентов на выкупную цену имущества исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества; обязать Департамент имущественно-земельных отношений администрации г. Азова зачесть в счет уплаты цены договора о выкупе арендованного имущества 900 000 рублей, уплаченных ООО "Центральный торговый дом "Азов" по платежным поручениям N 22 от 27.02.2015, N 30 от 27.03.2015, N 43 от 28.04.2015 (с учетом уточнений требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.02.2016 по делу N А53-26120/2013 (с учетом определения об исправления опечатки) признана недостоверной величина рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 4677,8 кв.м., расположенных по адресу: Ростовская область, г. Азов, пл. Петровская, указанную в отчете ООО "Южный Региональный Центр Оценки -ВЕАКОН" от 27.09.2013 N 46/20/0713. Департамент имущественно-земельных отношений администрации г. Азова обязан заключить с ООО Центральный торговый дом "Азов" договор купли-продажи нежилых помещений нежилых помещений Центрального торгового дома "Азов" общей площадью 4630,6 кв.м., расположенных по адресу: Россия, Ростовская область, г. Азов, пл. Петровская, 7, в соответствии с техническим паспортом от 20.02.2014, выполненным Азовским филиалом Государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Ростовской области: в литере А на 1 этаже комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 30, 31, в литере А1 на 1 этаже комнаты 23,24, 25, 26,27, 28,29, в литере А на 2 этаже комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, в литере А на 3 этаже комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39 в литере А на 4 этаже комната 1, в литере А комнаты 2, 3, 4, 5, указанные по 4 этажу, в литере п/А комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, в литере п/А1 комнаты 22, 23, в литере п/А2 комнаты 24, 25, 26, 27, 28 по цене 17 802 742 рубля за вычетом 900 000 рублей, уплаченных ООО "Центральный торговый дом "Азов" по платежным поручениям N 22 от 27.02.2015, N 30 от 27.03.2015, N 43 от 28.04.2015 с рассрочкой оплаты стоимости выкупаемого имущества равными долями в течение 60 месяцев с начислением процентов на выкупную цену имущества исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Перечислено с депозитного счета Арбитражного суда Ростовской области ООО "Оценочная Ростовская Компания" по счету N 004/02-2016 от 18.02.2016 за проведение судебной экспертизы 90 000 рублей, внесенных ООО ЦТД "Азов" по платежному поручению N63 от 10.07.2015. Перечислено с депозитного счета Арбитражного суда Ростовской области ООО "Центр Оценки" 80 000 рублей, внесенных УФК по Ростовской области (Департамент имущественных отношений города Азова) по платежному поручению N12178 от 09.10.2014. Отказано в удовлетворении заявления ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации о выплате 4 309 рублей.

Не согласившись с решением суда от 26.02.2016 по делу N А53-26120/2013 ДИЗО обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции безосновательно не принято во внимание заключение независимого оценщика - ООО "Южный Региональный Центр Оценки - ВЕАКОН", установленные в нем недочеты являются незначительными. Экспертным заключением, проведенным в рамках дела, стоимость спорного имущества занижена на 90 миллионов рублей и является существенной для бюджета.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ростовской области от 26.02.2016 по делу N А53-26120/2013 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание представитель ДИЗО не явился, извещен.

Представитель ООО Центральный торговый Дом "Азов" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя участвующего в деле лица, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 05.05.2004 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Азова (арендодатель) и ООО ЦТД "Азов" (арендатор) заключен договор аренды N 472 (далее - договор), по условиями которого, арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приемки-передачи в аренду отдельно стоящее здание с энергопринимающими устройствами по адресу: г. Азов, пл. III Интернационала, 7, технический паспорт от 05.02.2004 лит. А общей площадью 4803,9 м2, в том числе полезной площадью 1729,1 м2.

В соответствии с пунктом 13 договора, срок аренды установлен на 10 лет с момента подписания договора. Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 05.05.2004.

Настоящий договор зарегистрирован в установленном законом порядке учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на экземпляре договора.

01.11.2006 между Департаментом имущественных отношений, потребительского рынка и малого бизнеса администрации города Азова и ООО ЦТД "Азов" заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 472 от 05.05.2004, в соответствии с которым, стороны изложили пункт 1 договора в следующей редакции: "Арендодатель" сдает, а "Арендатор" принимает по акту приемки передачи в аренду отдельно стоящее здание с энергопринимающими устройствами по адресу: Ростовская обл., г. Азов, пл. Петровская, 7, общей площадью 4803,9 кв.м, за исключением встроенных нежилых помещений, расположенных на 1-ом этаже, литер А, комнаты: 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 65, 66, 67, общей площадью 126,1 кв.м.".

29.07.2013 ООО ЦТД "Азов" обратилось в ДИЗО администрации города Азова с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

21.10.2013 генеральному директору ООО ЦТД "Азов" Энгель О.П. в ДИЗО администрации города Азова выдан проект договора купли-продажи арендованного имущества, в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1.1 проекта договора ДИЗО (продавец) передает обществу (покупателю) имущество, находящееся в муниципальной собственности г. Азова: нежилые помещения в порядке и на условиях, предусмотренных договором, покупатель принимает его в свою собственность, оплачивает и соблюдает иные условия, предусмотренные договором.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора, цена имущества установлена в размере 120 203 тыс. руб., определенная на основании отчета независимого оценщика ООО "Южный Региональный Центр Оценки - ВЕАКОН" от 27.09.2013 N 46/20/0713, с учетом НДС - 18%.

Согласно пункту 2.2 проекта договора, покупатель обязуется оплатить стоимость (без учета НДС) имущества, указанного в пункте 1.1 договора, с рассрочкой платежа сроком на 3 (три) года, путем перечисления равными долями ежеквартально не позднее 25-го числа последнего месяца отчетного квартала на счет городского бюджета.

ООО ЦТД "Азов" не согласилось с предложенной ценой имущества в размере 120 203 000 руб., указанной в пункте 2.1. договора, в соответствии с оценкой независимого оценщика ООО "Южный Региональный Центр Оценки - ВЕАКОН" отчет от 27.09.2013 N 46/20/0713, с учетом НДС -18%, в связи с чем обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования, исходя из следующего.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Наличие у общества преимущественного права на выкуп арендуемых помещений ДИЗО не оспаривает.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

В пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Судом первой инстанции установлено, что в нарушение положений ФСО N 1 и ФСО N 3 в отчете от 27.09.2013 г. N 46/20/0713 предметом оценки является здание в целом. Вместе с тем, оценщикам при проведении оценки достоверно известно, что объект оценки является лишь часть нежилых помещений в объекте - нежилом здании по адресу: г. Азов, пл. Петровская, 7.

Согласно п. 4 ФСО N 3 содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности). Как нарушение данного принципа следует рассматривать следующие обстоятельства. При проведении оценки на основании сравнительного подхода, а также при определении окончательного определения стоимости объекта оценки оценщиками не было учтено то, что объект оценки имеет обременения. При этом исходя из отчета для сравнения учитывались объекты оценки, не имеющие обременений. Итоговая стоимость объекта оценки не скорректирована на стоимость обременений. Вместе с тем, ненадлежащий учет существующих обременений объекта оценки является нарушением п. 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, и не соответствует статьям 3, 12, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При проведении оценки объекта на основании затратного подхода имеют место существенные нарушения ФСО N 1. Согласно п. 15 указанных стандартов затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Данной нормой установлен перечень затрат, которые оценщик имеет право принять в расчет для целей определения стоимости объекта на основании затратного подхода.

Вместе с тем на стр. 120-123 отчета оценщики при определении стоимости объекта на основании затратного подхода включают помимо, установленных п. 15 ФСО N 1 показателей, еще и прибыль, что необоснованно увеличивает стоимость объекта на 17,21 % или на 27 016 258 руб. При этом исходя из самого определения затратного метода следует, что при его проведении используются только показатели затрат, но никак не доходов, которые должны учитываться исключительно при ином методе - доходном подходе.

При определении рыночной стоимости объекта оценки, оценщиками использована информация, указанная в приложении N 2 (стр. 234-261). Данная информация представлена в виде скриншотов с определенных сайтов в сети "Интернет".

Таким образом, фактически все источники информации, за исключением информации на стр. 244 и 245 отчета, не содержит в себе дату получения информации (число, месяц, год). Ряд источников информации вообще не мог быть использован для целей оценки. Так в информации на стр. 256, 258, 259, 260 отчета отсутствую сведения либо о цене объектов, либо об их площади.

Учитывая выявленные нарушения, судом первой инстанции назначена по делу судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного имущества.

Согласно заключению ЮРЦСЭ от 10.07.2014 N 1053/10-3 рыночная стоимость спорных помещений составляет 19 507 715 рублей. Однако экспертом не обоснованы примененные корректировки, судом назначена повторная экспертиза.

Согласно экспертному заключению N 2718-014 эксперта Кремешова Ю.Н. ООО "Центр Оценки" рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 23.10.2014 составляет 30 353 000 рублей.

В силу статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.

С учетом данных обстоятельств, указаний суда кассационной инстанции, изложенных в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.05.2015, определением суда от 29.07.2015 назначена судебная экспертиза. На разрешение экспертов Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации поставлен следующий вопрос:

- определить, какие из проведенных ООО ЦТД "Азов" работ в нежилых помещениях Центрального торгового дома "Азов", расположенных по адресу: Россия, Ростовская область, г. Азов. Пл. Петровская, 7, в соответствии с техническим паспортом от 20.02.2014, выполненным Азовским филиалом Государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Ростовской области: в литере А на 1 этаже - комнаты 1-22, 30-31, в литере А1 на 1 этаже - комнаты 23-29., в литере А на 2 этаже комнаты 1-16, в литере А на 3 этаже комнаты 1 -39, в литере А на 4 этаже комната 1, в литере А комнаты 2-5, указанные по 4 этажу, в литере п/А комнаты 1 -21, в литере п/А1 комнаты 22,23, в литере п/А2 комнаты комнат 24-28, являются работами по созданию неотделимых улучшений данного здания, какова рыночная стоимость указанных работ по состоянию на 29 июля 2013 года.

На разрешение эксперта ООО "Центр оценки" Кремешова Юрия Николаевича поставлен следующий вопрос:

- определить по состоянию на 29 июля 2013 года с использованием доходного, затратного и сравнительного подходов рыночную стоимость нежилых помещений Центрального торгового дома "Азов", расположенных по адресу: Россия, Ростовская область, г. Азов, пл. Петровская, 7, в соответствии с техническим паспортом от 20.02.2014, выполненным Азовским филиалом Государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Ростовской области: в литере А на 1 этаже - комнаты 1 -22, 30-31, в литере А1 на 1 этаже - комнаты 23-29., в литере А на 2 этаже комнаты 1-16, в литере А на 3 этаже комнаты 1 -39, в литере А на 4 этаже комната 1, в литере А комнаты 2-5, указанные по 4 этажу, в литере п/А комнаты 1 -21, в литере п/А1 комнаты 22,23, в литере п/А2 комнаты комнат 24-28.

Согласно экспертному заключению Кремешова Ю.Н. ООО "Центр Оценки" N 2941-015 от 25.08.2015 рыночная стоимость спорных помещений с использованием доходного, затратного и сравнительного подходов по состоянию на 29.07.2013 составляет 30 801 000 рублей.

От ФБУ ЮРЦСЭ Министерства юстиции Российской Федерации поступило сообщение от 19.10.2015 о невозможности дать заключение по поставленному вопросу, в связи с чем определением суда от 27.10.2015 проведение экспертного исследования по вопросу о наличии и стоимости неотделимых улучшений в спорных помещениях поручено эксперту ООО "Оценочная Ростовская Компания" Жученко Михаилу Константиновичу.

Заключением ООО "Оценочная Ростовская Компания" от 22.12.2015 N 31/12-15 определен перечень неотделимых улучшений спорных помещений (т. 9 л.д.105-108), а также их стоимость, которая по состоянию на 29.07.2013 составила 15 187 955 рублей.

Определением суда от 10.02.2016 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза по вопросу стоимости неотделимых улучшений, поскольку экспертом не были учтены фактическое состояние, износ, степень повреждения выявленных неотделимых улучшений.

Согласно полученному заключению ООО "Оценочная Ростовская Компания" от 15.02.2016 N 10/02-16 рыночная стоимость произведенных истцом улучшений спорных помещений с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения составляет 12 998 258 рублей по состоянию на 29.07.2013.

Таким образом, поскольку в материалы дела представлены письма Департамента имущественно-земельных отношений администрации города Азова (т.11 л.д. 13-30), которыми ответчик согласовывал производимые истцом неотделимые улучшения, суд обоснованно уменьшил выкупную стоимость спорных помещений на стоимость неотделимых улучшений.

Выводы, изложенные в полученных судом заключениях от 15.02.2016 N 10/02-16 и от 25.08.2015 N 2941-015, ответчик не оспорил, каких-либо возражений не представил.

С учетом изложенного суд обоснованно принял результаты судебных экспертиз при определении выкупной стоимости спорных помещений.

Таким образом, за вычетом стоимости неотделимых улучшений выкупная стоимость спорных помещений составила 17 802 742 руб. (30 801 000-12 998 258 руб.).

Кроме того, в материалы дела истец представил платежные поручения N 22 от 27.02.2015, N 30 от 27.03.2015, N 43 от 28.04.2015 на общую сумму 900 000 рублей, перечисленных Департаменту имущественно-земельных отношений администрации города Азова в качестве оплаты выкупной стоимости по договору купли-продажи арендованного имущества N79/ВП от 31.01.2015, заключенному сторонами во исполнение решения Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2014 по настоящему делу, отмененному постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.05.2015.

Поскольку указанные денежные средства перечислены в счет выкупной стоимости спорных помещений, при отсутствии возражений ответчика, суд обоснованно уменьшил установленную выкупную стоимость на 900 000 рублей, перечисленных истцом ответчику в счет выкупной стоимости ранее.

Согласно п. 1-4 ст. 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

При таких обстоятельствах суд удовлетворил требования истца о рассрочке платежа, с начислением процентов в указанном размере.

С учетом изложенного судом первой инстанции обоснованно признана недостоверной величина рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 4677,8 кв.м., расположенных по адресу: Ростовская область, г. Азов, пл. Петровская, указанную в отчете ООО "Южный Региональный Центр Оценки -ВЕАКОН" от 27.09.2013 N 46/20/0713; а Департамент имущественно-земельных отношений администрации г. Азова обязан заключить с ООО Центральный торговый дом "Азов" договор купли-продажи нежилых помещений нежилых помещений Центрального торгового дома "Азов" общей площадью 4630,6 кв.м., расположенных по адресу: Россия, Ростовская область, г. Азов, пл. Петровская, 7, в соответствии с техническим паспортом от 20.02.2014, выполненным Азовским филиалом Государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Ростовской области: в литере А на 1 этаже комнаты 1-22, 30, 31, в литере А1 на 1 этаже комнаты 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, в литере А на 2 этаже комнаты 1-16, в литере А на 3 этаже комнаты 1-39, в литере А на 4 этаже комната 1, в литере А комнаты 2-5, указанные по 4 этажу, в литере п/А комнаты 1-21, в литере п/А1 комнаты 22, 23, в литере п/А2 комнаты 24 - 28 по цене 17 802 742 рубля за вычетом 900 000 рублей, уплаченных ООО "Центральный торговый дом "Азов" по платежным поручениям N 22 от 27.02.2015, N 30 от 27.03.2015, N 43 от 28.04.2015, с рассрочкой оплаты стоимости выкупаемого имущества равными долями в течение 60 месяцев с начислением процентов на выкупную цену имущества исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В суде первой инстанции стороны заявили об отнесении судебных расходов по делу на плательщиков, в связи с чем понесенные сторонами судебные расходы не подлежали распределению.

Кроме того, от ФГБУ "ЮРЦСЭ" поступило заявление от 10.02.2016 на возмещение фактически понесенных расходов, связанных с составлением мотивированного сообщения о невозможности дать заключение по делу, в размере 4 309 рублей.

Рассмотрев указанное заявление, суд обоснованно отказал в его удовлетворении ввиду следующего.

Письмом от 30.06.2015 N 10-2625 ФГБУ ЮРЦСЭ сообщило о возможности проведения экспертного исследования по вопросу об определении наличия и стоимости неотделимых улучшений, выполненных в помещениях арендуемого здания, указав на необходимость представления актов выполненных работ по неотделимым улучшениям с перечнем и объемом выполненных работ.

Определением от 29.07.2015 ФГБУ ЮРЦСЭ направлена представленная суду первичная документация по выполненным работам (локальные сметы, акты, договоры, счета, платежные поручения, техническая документация).

Письмом от 07.09.2015 N 10-3608 ФГБУ ЮРЦСЭ сообщило о том, что вопрос об определении, какие из проведенных ООО ЦТД "Азов" работ в нежилых помещениях Центрального торгового дома "Азов" являются работами по созданию неотделимых улучшений данного здания, выходит за пределы компетенции эксперта-строителя, так как действующими строительными нормами и правилами признаки принадлежности строительных работ к неотделимым улучшениям не регламентируются. Стоимость указанных работ может быть определена при условии предоставления перечня с указанием объема проведенных ООО ЦТД "Азов" работ в нежилых помещениях Центрального торгового дома "Азов", относящихся к неотделимым улучшениям.

Кроме того, от ФГБУ ЮРЦСЭ поступило сообщение от 19.10.2015 N 2786/10-3 о невозможности дать заключение.

Согласно представленному расчету в стоимость производства сообщения о невозможности дать заключения входят следующие затраты рабочего времени: 1) организация производства экспертизы (сообщение о невозможности дать заключение) - 1 эксперто-час; 2) ознакомление с материалами дела, подготовка и направление ходатайства - 2 эксперто-часа; 3) составление и оформление сообщения о невозможности дать заключение, формирование наблюдательного производства - 2,8 эксперто-часов. Стоимость 1 эксперто-часа составляет 743 рубля.

Требуемый ФГБУ ЮРЦСЭ перечень неотделимых улучшений в виде отдельного документа в материалах дела отсутствовал. В материалы дела представлена лишь первичная документация в подтверждение произведенных истцом работ, в связи с чем экспертам предлагалось определить, какие из проведенных ООО ЦТД "Азов" работ в нежилых помещениях Центрального торгового дома "Азов", расположенных по адресу: Россия, Ростовская область, г. Азов, Пл. Петровская, 7, в соответствии с техническим паспортом от 20.02.2014, выполненным Азовским филиалом Государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Ростовской области: в литере А на 1 этаже - комнаты 1 -22, 30-31, в литере А1 на 1 этаже - комнаты 23-29., в литере А на 2 этаже комнаты 1 -16, в литере А на 3 этаже комнаты 1 -39, в литере А на 4 этаже комната 1, в литере А комнаты 2-5, указанные по 4 этажу, в литере п/А комнаты 1 -21, в литере п/А1 комнаты 22,23, в литере п/А2 комнаты комнат 24-28, являются работами по созданию неотделимых улучшений данного здания и какова рыночная стоимость указанных работ по состоянию на 29.07.2013.

Вместе с тем, поскольку ФГБУ ЮРЦСЭ сообщило о невозможности дать заключение о том, какие работы являются неотделимыми улучшениями, судом произведена замена эксперта определением от 27.10.2015; фактически никакие исследования ФГБУ ЮРЦСЭ не производились.

Таким образом, поскольку судебная экспертиза экспертами ФГБУ ЮРЦСЭ по поставленному вопросу не проводилась, оснований для перечисления денежных средств за проведение судебной экспертизы данной экспертной организации у суда не имелось.

В указанной части выводы суда сторонами не оспариваются в суде апелляционной инстанции

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 АПК РФ, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.02.2016 по делу N А53-26120/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Д.В. Емельянов

Судьи

Д.В. Николаев А.Н. Стрекачёв