Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2016 г. N 07АП-3793/16

г. Томск

09 июня 2016 г.

Дело N А67-8066/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2016 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: Кайгородовой М. Ю.

Судей: Ярцева Д. Г.

Афанасьевой Е. В.

при ведении протокола судебного заседания помощником Киселевой Т.А.,

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: представителей Куликовой Е.Ю., по доверенности от 25.09.2014 года, Тарханова Е.В. по доверенности от 02.10.2014 года;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу от общества с ограниченной ответственностью "КУЗОВЛЕВСКОЕ" на решение Арбитражного суда Томской области от 18 марта 2016 года по делу N А67-8066/2015 (Судья Пирогов М.В.)

по иску по иску муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211) к обществу с ограниченной ответственностью "Кузовлевское" (ИНН 7017154940, ОГРН 1067017163685)

о взыскании суммы задолженности по арендным платежам

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее - Департамент недвижимости) обратилось к обществу с ограниченной ответственностью "Кузовлевское" (далее - ООО "Кузовлевское") с иском о взыскании 485 459 рублей 06 копеек задолженности по арендной плате за период с 19 ноября 2012 года по 30 сентября 2015 года, а также 234 272 рубля 76 копеек пени за период с 19 ноября 2012 года по 30 сентября 2015 года.

Исковые требования обоснованы статьями 309, 310, 395, 421, 432, 606-611, 614-616, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка N ТО-21-8541 от 18.02.1998 года.

Решением Арбитражного суда Томской области исковые требования удовлетворены.

ООО "Кузовлевское" не согласилось с решением Арбитражного суда Томской области, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на необоснованность взыскания арендной платы.

Апеллянт считает, что договор аренды земельного участка N ТО-21-8541 от 18.02.1998 года расторгнут; факт передачи ответчику земельного участка по акту приема-передачи не доказан; необходимость обратной передачи земельного участка по акту приема-передачи как основание для прекращения начисления арендной платы ошибочна.

По мнению заявителя, суд первой инстанции не учел, что спорный земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, истец не вправе им распоряжаться и взимать арендную плату; не применил разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в пунктах 66-67 постановления N 10/22 от 29.04.2010.

В связи с отсутствием оснований для взыскания арендной платы, начисление пени неправомерно. Кроме того, суд первой инстанции необоснованно не снизил размер неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В суде апелляционной инстанции представитель общества доводы жалобы поддержал.

Департамент недвижимости представил в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своего представителя не обеспечил; ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие истца.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции установил.

Между муниципальным образованием "Город Томск" (арендодателем) и ЗАО "Кузовлевское" (после реорганизации в форме преобразования - ООО "Кузовлевское" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-8541, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок из земель поселений с учетным номером 70:21:0100019:0061, находящийся по адресу: Томская область, г. Томск, ул. С.Лазо, 4/2 в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 783 кв.м..

Земельный участок предоставлен для эксплуатации административно-офисных помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме (п.п. 1.1, 1.2 договора)

Согласно пункту 2.3 договора плата за землю производится с момента заключения договора и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала,

При неуплате платежей за пользование земли в установленные договором сроки сумма недоимки уплачивается по действующим на момент ставкам, кроме того на сумму недоимки начисляется пеня в размере 0,3% от установленной суммы недоимки за каждый день просрочки (пункт 6.5 договора).

29 октября 2015 года ответчиком было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения площадью 622,1 кв.м., находящиеся на арендованном земельном участке, что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д.13).

Срок договора установлен с 18.02.1998 года по 03.03.2022 года.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец указал, что в нарушение взятых на себя обязательств, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по оплате арендных платежей, в связи чем, возникла указанная задолженность.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по оплате арендных платежей, послужило основанием для обращения Департамента недвижимости в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив отсутствие оснований для одностороннего расторжения договора, приняв во внимание отсутствие доказательств возврата земельного участка арендодателю по акту приема-передачи, заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, частично удовлетворил требования Департамента недвижимости.

Отклоняя доводы ответчика о том, что пользование земельным участком должно оплачиваться всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, на нем расположенного, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок под многоквартирным домом, расположенным по адресу г. Томск, ул. С.Лазо, 4/2 не сформирован под эксплуатацию многоквартирного дома, в связи с чем, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом, и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме не перешел.

Между тем, арбитражным судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользовании.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Следуя разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пунктах 66, 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Исходя из вышеназванных норм, а также в силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Данная правовая позиция отражена в определении Верховного суда Российской Федерации от 29 марта 2016 года по делу N 305-ЭС15-16772.

Согласно кадастровой выписки, здание по адресу: Томская область, г. Томск,ул. С.Лазо, 4/2 представляет собой многоквартирный жилой дом.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также наличие доказательств регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме, договор аренды земельного участка N ТО-21-8541 от 18.02.1998 года прекращен на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, а муниципальное образование утратило право на распоряжение спорным земельным участком и получение арендной платы.

С учетом изложенного, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Неправильное применение норм материального права, а также несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, являются основанием для отмены принятого судебного акта.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269 (п. 2), 270 (п. 3, 4 ч. 1, п. 1, 3 ч. 2), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 18 марта 2016 года по делу N А67-8066/2015 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В иске отказать.

Взыскать с муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кузовлевское" 3 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

.

Председательствующий

Кайгородова М. Ю.

Судьи

Ярцев Д. Г. Афанасьева Е. В.