Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2016 г. N 09АП-20084/16

г. Москва

08 июня 2016 г.

Дело N А40-217635/14

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июня 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.Н. Садиковой

судей Д.В. Пирожкова, Е.Б. Расторгуева

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 февраля 2016 года

по делу N А40-217635/14, принятое судьей Ю.Б. Павлюком

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Троицкая слобода М"

(ОГРН 1027739231190)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Сухопалько О.В. (по доверенности от 08.02.2016), Джавахян Р.М. (по доверенности от 24.12.2014)

от ответчика: Яшкин А.В. (по доверенности от 07.12.2015)

от третьего лица: не явилось, извещено.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 17 февраля 2016 урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Троицкая слобода М" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (здания) общей площадью 418,4 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, Пушкарев переулок, д. 22 и земельного участка под ним площадью 193 кв. м. (кадастровый номер 77:01:0001090:65), имеющего адресный ориентир г. Москва, Пушкарев переулок, вл. 22, изложив пункт 3.1 названного договора в следующей редакции:

"3.1 Цена объекта составляет 75 789 000 руб. в соответствии с заключением эксперта от 10.08.2015 N ЭС-59, составленного на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 24.04.2015 по делу N А40-217635/14 экспертами ООО "Независимое экспертно-оценочное бюро". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

Абзац второй пункта 3.6 названного договора изложить в следующей редакции: "За объект 1 в размере 44 885 000 рублей. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 246 805 рублей 56 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Абзац четвертый пункта 3.6 названного договора изложить в следующей редакции: "За Объект 2 в размере 30 904 000 рублей. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 858 444 рубля 45 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Не согласившись с решение суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в обоснование доводов которой указал, только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого имущества, доказательств несоответствия отчета ООО "АБН-Консалт", выполненного по заказу ответчика, в материалы дела не представлено, также указал, что заключение об оценке, представленное по результатам судебной оценочной экспертизы содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности: нарушение ФСО N 1 в части достоверности, нарушение ФСОN 3 в части принципа однозначности и проверяемости, нарушение ст.8 Федерального закона N 73 -ФЗ от 31.05.2001 в части принципа проверямости.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить, в иске отказать.

Представитель истца возражал по доводам апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

Судебная коллегия, рассмотрев дело повторно в соответствии со ст.ст.266,268 АПК РФ, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив по правилам ст.71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, полагает, что решение суда не подлежит отмене на основании следующего.

Исковые требования заявлены на основании ст.445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы следующим обстоятельствами.

Истец является арендатором нежилых помещений (здания), расположенного по адресу: г. Москва, Пушкарев переулок, дом 22, стр.2 общей площадью 418,4 кв.м. кв.м. на основании договора аренды N 01-00299/08 от 13.03.2011, а также арендатором земельного участка площадью 193 кв.м., имеющего адресный ориентир г.Москва, вл.22, стр.2 на основании договора аренды земельного участка для целей эксплуатации объектов капитального строительства N М-035183 от 24.02.2008

Истец, полагая, что соответствует критериям, установленным ст.3 Федерального закона N 159-ФЗ и имеет преимущественное право на выкуп арендуемых помещений 03.07.2014 г. обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

07.10.2014 истцом был получен ответ от ответчика с проектом договора купли-продажи имущества по цене 104 168 000 руб., в том числе здания- 72 158 000 руб., земельного участка- 31 650 000 руб.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости ИП Фоменко А.Н. от 29.10.2014 и положительного экспертного заключения, подготовленного РСО "Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков" по заданию истца, стоимость выкупаемого имущества составляет 74 838 000 руб., в том числе здания- 51 595 000 руб., земельного участка- 23 243 000 руб. Учитывая данное обстоятельство, истец подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий.

Письмом от 01.12.2014 N 33-5-19537/14-(0)-1 в адрес истца Департамент отказался от оформления договора купли - продажи недвижимости (здания ) общей площадью 418,4 кв. м., расположенной по адресу: г. Москва, Пушкарев переулок, д. 22, стр. 2 и земельного участка под ним площадью 193 кв. м. (кадастровый номер 77:01:0001090:65), имеющего адресный ориентир г. Москва, Пушкарев переулок, вл. 22, стр. 2 в редакции представленного ООО "Троицкая слобода М" протокола разногласий.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, производство которой поручено эксперту ООО "НЭО БЮРО".

Согласно полученному Заключению эксперта рыночная цена объектов купли-продажи без учета НДС по состоянию, составляет 75 789 000 руб. без учета НДС, в том числе за объект 1 (здание) в размере 44 885 000 рублей, за объект 2(земельный участок)- 30 904 000 руб.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.

Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта, содержащихся в заключении, суд противоречий не усматривает.

Несогласие ответчика с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.

Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции и правомерно отклонены, поэтому не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами суда, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности в части достоверности, полноты и проверяемости информации об объектах аналогах, принятых для произведения расчетов в рамках сравнительного и доходного подходов, что при проведении экспертизы нарушены ФСО N 1 в части достоверности, ФСО N 3, подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение, как установлено судом, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 февраля 2016 года по делу N А40-217635/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Н. Садикова

Судьи

Д.В. Пирожков Е.Б. Расторгуев