Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2016 г. N 18АП-5908/16

г. Челябинск

07 июня 2016 г.

Дело N А07-839/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПКФ "Урал" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2016 по делу N А07-839/2016 (судья Кузнецов Д.П.).

Общество с ограниченной ответственностью ПКФ "Урал"(далее - истец, ООО ПКФ "Урал", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан (далее - ответчик, Администрация) о признании отказа Администрации в продлении срока договора аренды N 190-10-52 от 21 сентября 2010 года незаконным; обязании Администрации заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды N 190-10-52 от 21 сентября 2010 года на тех же условиях на неопределенный срок (л.д.22).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2016 (резолютивная часть от 12.04.2016) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д.104).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права (л.д.119).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что общество соответствует критериям, установленным в п.4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), и вправе претендовать на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, имеет преимущественное право на заключение договора аренды в силу п. 1 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

До начала судебного заседания от апеллянта поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии кадастрового паспорта спорного земельного участка и акта осмотра территории от 05.04.2016 года, в удовлетворении которого апелляционной коллегией отказано в силу наличия указанных документов в материалах дела.

До начала судебного заседания от подателя апелляционной жалобы поступило письменное ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы в связи с занятостью представителя в другом судебном процессе и наличии семейных обстоятельств. Принимая во внимание то, что для представления своих интересов юридическое лицо имело возможность привлечь иных представителей, в том числе воспользоваться услугами адвоката, вести дела и представлять интересы юридического лица может непосредственно его руководитель, правовая позиция заявителя изложена в апелляционной жалобе и имеется в материалах дела, явка представителей сторон в судебное заседание апелляционной инстанции не признана обязательной, апелляционная коллегия отклонила ходатайство заявителя.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы Администрации Чишминского района Республики Башкортостан от 25.01.2010 N 14-ро между Администрацией Чишминского района Республики Башкортостан (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью ПКФ "Урал" (арендатор) заключен договор аренды от 21.09.2010 N 190-10-52 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:52:140544:88 общей площадью 4197 кв. м расположенного по адресу: Республика Башкортостан, р.п. Чишмы, ул. Мостовая, 11, для размещения производственной базы.

Срок аренды установлен сторонами 11 месяцев до декабря 2010 года (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.4 договора в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 ГК РФ) он обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором, что не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок или в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений.

В последующем 27.04.2011, 18.02.2012, 23.01.2013 года сторонами подписаны дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка от 21.09.2010 N 190-10-52, которым продлен срок действия договора до марта 2012 года, до февраля 2013 года, до января 2014 года, (л.д. 71-73).

Общество обратилось в Администрацию с просьбой о продлении договора аренды от 21.09.2010 N 190-10-52 на земельный участок с кадастровым номером 02:52:140544:88.

Письмом от 19.01.2016 N 80 (л.д. 9) Администрация муниципального района Чишминского района Республики Башкортостан сообщила обществу об отсутствии оснований для заключения на новый срок договора аренды земельного участка от 21.09.2010 N 190-10-52 без проведения торгов, как уточнил представитель Администрации в судебном заседании.

Общество, считая действие муниципального района Чишминского района Республики Башкортостан, выразившееся в отказе в продлении договора аренды земельного участка от 21.09.2010 N 190-10-52 незаконным, обратился с настоящим заявлением в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что совокупность условий, предусмотренных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, для заключения нового договора аренды без проведения торгов отсутствует, оснований для применения нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ не имеется.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Поскольку материально-правовой интерес общества заключается в приобретении права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:52:140544:88 на неопределенный срок путем понуждения Администрации к заключению дополнительного соглашения о продлении срока действия договора от 21.09.2010 N 190-10-52 (т.е. нового гражданско-правового договора), суд первой инстанции обоснованно рассмотрел спор по правилам искового производства.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из содержания названной нормы следует, что условием продления договора аренды на неопределенный срок является согласие арендодателя на такое продление. Отсутствие согласия арендодателя исключает возможность на продления договора аренды.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что пунктом 2.4 договора аренды стороны согласовали условие, исключающее возможность продления договора на неопределенный срок, что свидетельствует об отсутствии у арендодателя согласия на продление договора аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Правовое регулирование, предусмотренное статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в силу части 2 данной статьи не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Тем самым, земельные участки не могут быть предоставлены в аренду на новый срок применительно к частям 9, 10 статьи 17.1 названного федерального закона.

В силу статей 209, 421, 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11.

Учитывая указанные выше нормы права, суд первой инстанции обоснованно не принял доводы истца о наличии у него преимущественного право на заключение договора аренды со ссылкой на норму п. 1 ст. 621 ГК РФ.

Арендодатель (орган местного самоуправления / государственной власти) не может быть понужден к продлению обязательственных правоотношений произвольно, без установления юридически значимых обстоятельств дела.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют случаи, указанные в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ. В частности, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Оценив представленные в материалы дела документы и доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом деле указанная совокупность условий не установлена ввиду отсутствия оснований для предоставления обществу участка без проведения торгов, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Доводы апеллянта о возможности применения к спорным правоотношениям положения п.п. 2 п.5 и п.п. 10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ судом апелляционной инстанции отклоняются в силу следующего.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

На основании п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Приведенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012 правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 ЗК РФ.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предоставлен истцу в 2010 году для размещения производственной базы в границах, указанных в кадастровом плане участка.

Доказательства того, что вид разрешенного использования земельного участка изменялся, суду не представлено.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке расположен недостроенный объект - одноэтажное кирпичное здание.

Наличие у истца разрешительной документации на строительство на спорном земельном участке объекта недвижимости не подтверждено материалами дела.

Положения подпункта 10 пункта 2, подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ рассчитаны на применение к легально возводимым объектам.

Поскольку оснований полагать, что спорный земельный участок предоставлялся истцу для строительства возведенного им на этом участке объекта, не имеется, апелляционный суд полагает, что у истца отсутствует право на предоставление земельного участка по правилам, предусмотренным указанными выше нормами.

Судом первой инстанции верно отмечено, что предоставление спорного земельного участка в аренду для определенной в договоре цели было осуществлено без проведения аукциона, изменение условий такого договора на аренду для окончания строительства, противоречит статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Обращение ООО ПКФ "Урал" с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства, в том числе процедуры аукциона, в связи с чем, в силу ч. 4 ст. 70 ЗК РФ арбитражный суд первой инстанции обоснованно не принял признание Администрацией заявленных требований.

При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является правильным. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2016 по делу N А07-839/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПКФ "Урал" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина