Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2016 г. N 10АП-7171/16

г. Москва

10 июня 2016 г.

Дело N А41-72535/15

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Игнахиной М.В., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Душкиной Ю.Д.,

при участии в заседании:

от истца - Макарова И.П., по доверенности от 06.04.2015 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Модные бриллианты" на решение Арбитражного суда Московской области от 30.03.2016 по делу N А41-72535/15, по иску ООО "ЮАССтрой" (ИНН 5029041190 ОГРН 1025003532234) к ООО "Модные бриллианты" (ИНН 5024117180 ОГРН 1105024008011) о взыскании, и встречному иску ООО "Модные бриллианты" к ООО "ЮАССтрой" о признании договора аренды незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЮАССтрой" (далее - ООО "ЮАССтрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений) к Обществу с ограниченной ответственностью "Модные бриллианты" (далее - ООО "Модные бриллианты", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 1412/2012 от 14.12.2012 года в размере 92 276,19 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты и 10 727,41 руб., неустойки в размере 27 743,77 долларов США.

Общество с ограниченной ответственностью "Модные бриллианты" обратилось со встречным иском к ООО "ЮАССтрой" о признании договора аренды N 1412/2012 от 14.12.2012 года незаключенным.

Определением суда от 03.12.2015 встречный иск принят к производству для рассмотрения совместно с первоначальным.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 марта 2016 года по делу N А41-72535/15 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований отказано (л.д. 49-54).

Не согласившись с решением суда, ООО "Модные бриллианты" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с незаконностью и необоснованностью (л.д. 56-57).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика по первоначальному иску, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 14.12.2012 между сторонами заключен договор аренды N 1412/2012 (л.д. 63-94), в соответствии с которым истец является арендодателем, а ответчик арендатором нежилого помещения N 2, номер комнат в помещении - 53, 53а (по БТИ) общей площадью 37,2 кв.м. (далее - помещение), расположенного на 1-ом (первом) этаже торгового центра с подземной автостоянкой по адресу: Московская область, г. Одинцово, Можайское шоссе, д. 133А (кадастровый (условный) номер 50-50-20/043/2012-176) (далее - торговый центр).

Торговый центр принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 50-АД N 403315 выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 20.11.2012 г. (л.д. 62 т. 1), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 50-50-20/043/2012-176 от 27.07.2012 г.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, истец за плату предоставляет ответчику на срок аренды во временное пользование помещение, а также обеспечивает предоставление ответчику коммунальных и эксплуатационных услуг на условиях договора.

В соответствии с пунктом 2.2 договора истец передает, а ответчик принимает помещение в аренду по акту приема-передачи в дату начала аренды.

Согласно акту приема-передачи 14 декабря 2012 года ответчику было передано помещение в пользование по договору.

Срок договора аренды установлен п. 1.8 приложения N 1 к договору аренды продолжительностью 5 (пять) лет с даты государственной регистрации.

Договор на указанный объект недвижимости был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 25 февраля 2013 года за N 50-50-20/003/2013-377.

Согласно п. 4.1 договора, арендатор обязуется, начиная с даты начала аренды и в течение всего срока аренды, своевременно и в полном объеме уплачивать арендодателю постоянную арендную плату, переменную арендную плату и операционные платежи.

Согласно п. 4.1.1 договора, постоянная арендная плата рассчитывается по ставке, указанной в п. 2.1 приложения N 1 к договору за один квадратный метр расчетной площади помещения в год, кроме того НДС.

Размер постоянной арендной платы, начиная с 14.12.2012, то есть с первого года аренды составил 16 784,03 долларов США, в том числе НДС 18 %, в месяц за арендуемое помещение.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора, начиная с даты начала аренды, истец вправе в одностороннем порядке ежегодно увеличивать ставку постоянной арендной платы на величину, указанную в пункте 2.2 приложения N 1 к договору, - 10 % от ставки постоянной арендной платы, установленной на момент ее изменения.

Таким образом, начиная со второго года аренды с 14.12.2013 г. размер постоянной арендной платы составил 18 462,43 доллара США, в том числе НДС 18%, в месяц за арендуемое помещение.

Согласно пункту 4.1.1 договора, перечисление постоянной арендной платы производится ответчиком ежемесячно, авансом, не позднее 5 (пятого) числа каждого оплачиваемого месяца.

Согласно п. 4.1.2 переменная арендная плата включает в себя плату за горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, отопление, канализацию, водоотведение, а также платежи за любые другие аналогичные коммунальные услуги, предоставляемые ответчику в помещении и в местах общего пользования торгового центра.

Оплата переменной арендной платы производится ответчиком ежемесячно, в течение 5 (пяти) банковских дней с даты получения счета от истца.

Согласно п. 4.1.3 договора, операционные платежи за услуги, перечень которых приведен в приложении N 4 к договору, рассчитываются по ставке, указанной в п. 2.3 приложения N 1 к договору, за один квадратный метр расчетной площади помещения в год, кроме того НДС.

Размер операционных платежей, начиная с первого года аренды, т.е. с 14.12.2012, составил 559,47 долларов США, в том числе НДС 18 %, в месяц за арендуемое помещение.

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора, начиная с даты аренды истец вправе в одностороннем порядке ежегодно увеличивать ставку операционных платежей на величину, указанную в п. 2.3 приложения N 1 к договору 10 % от ставки операционных платежей, установленной на момент ее изменения.

Начиная со второго года аренды с 14.12.2013 размер операционных платежей составил 615,42 доллара США, в том числе НДС 18 %, в месяц за арендуемое помещение.

Согласно пункту 4.1.3 договора, перечисление операционных платежей производится ответчиком ежемесячно, авансом, не позднее 5 (пятого) числа каждого оплачиваемого месяца.

В соответствии с пунктом 4.6 договора, все авансовые платежи производятся ответчиком в сроки, указанные в договоре, независимо от того, выставлен ли истцом счет.

В соответствии с пунктом 5.1.1 договора, в качестве обеспечения надлежащего исполнения ответчиком любого из своих обязательств по договору, в том числе обязательств по оплате любых платежей и обязательств, ответчик обязуется уплатить истцу обеспечительный платеж в размере ежемесячной постоянной арендной платы за количество календарных месяцев, указанное в п. 2.5 приложения N 1 к договору, кроме того НДС, что составляет 33 568,05 долларов США, в том числе НДС 18 %.

Ответчиком был своевременно оплачен обеспечительный платеж в размере 33 568,05 долларов США в рублевом эквиваленте, рассчитанном ответчиком по курсу Центрального банка РФ на дату платежа.

Согласно пункту 5.1.4 договора, в случае, если в установленном договором порядке ставка постоянной арендной платы будет пересмотрена в сторону увеличения в соответствии с п. 4.1.1 договора, размер обеспечительного платежа также увеличивается пропорционально произошедшему увеличению ставки постоянной арендной платы. В этом случае ответчик обязан в течение 7 (семи) банковских дней с даты получения от истца соответствующего требования произвести доплату необходимой суммы в счет пополнения обеспечительного платежа.

Доплата обеспечительного платежа начиная со второго года аренды, то есть с 14.12.2013 составила 3 356,81 долларов США, в том числе НДС 18 %.

Ответчиком была своевременно осуществлена доплата обеспечительного платежа в размере 111 600,51 рублей, что эквивалентно 3 356,81 долларам США, рассчитанном ответчиком по курсу Центрального банка РФ на дату платежа, в совокупности обеспечительный платеж составил 36 924,86 долларов США, что эквивалентно 1 171 203,75 руб.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Однако в течение действия договора по состоянию на 06.03.2015 за ответчиком образовалась задолженность по платежам, предусмотренным договором, а именно постоянная арендная плата и операционные платежи за период декабрь 2014 года по февраль 2015 года.

Как следует из материалов дела, истец неоднократно направлял ответчику претензии с требованием об оплате задолженности (л.д. 109-132 т. 1).

Соответственно, на дату составления и направления ответчику претензии-требования от 06.03.2015 г. исх. N 54, пени за просрочку платежей по договору по состоянию на 06.03.2015 составили 2316,49 долларов США.

Ответчиком данная претензия получена 17.03.2015 года, что подтверждается распечаткой с официального сайта Почты России (идентификационный номер 14101484006984), однако требования истца оплатить имеющуюся задолженность в течение 3 (трех) календарных дней с момента получения претензии, оставлены ответчиком без ответа, задолженность не оплачена.

Несмотря на наличие задолженности по платежам, предусмотренным договором, ответчик использовал помещение по назначению и продолжал осуществлять в нем коммерческую деятельность.

Истом 25.03.2015 г. повторно направлена в адрес ответчика претензия исх. N 72 с уведомлением об удержании истцом 24 марта 2015 года обеспечительного платежа в счет образовавшейся задолженности ответчика в размере 36 924,86 долларов США, что эквивалентно 1 171 203,75 рублям, в том числе НДС 18 % (по курсу ЦБ РФ на дату оплаты ответчиком), а именно: пени за просрочку образовавшейся задолженности и частично задолженность по арендным платежам - операционные платежи за декабрь 2014 года по февраль 2015 года, постоянная арендная плата за декабрь 2014 года и частично за январь 2015 года.

Пунктом 5.1.6 договора установлено, что в случае удержания истцом соответствующих сумм обеспечительного платежа, истец направляет ответчику счет на оплату суммы, необходимой для восстановления размера суммы обеспечительного платежа, а ответчик обязан осуществить доплату в течение 10 (десяти) банковских дней, необходимую для восстановления размера суммы обеспечительного платежа.

Истцом был направлен ответчику счет N 260 от 24.03.2015, в соответствии с которым ответчику надлежало оплатить 40 617,35 долларов США, в том числе НДС 18 %, для восстановления размера суммы обеспечительного платежа.

В соответствии с условиями договора ответчику также был направлен акт сверки взаимных расчетов за период 01.11.2015-24.03.2015 (л.д. 120 т. 1).

Кроме того, на момент написания и направления претензии от 25.03.2015 исх. N 72, у ответчика осталась непогашенная задолженность по платежам, предусмотренным договором, которые не представлялось возможным удержать из сумм обеспечительного платежа, ввиду его отсутствия - полного удержания истцом, а именно: постоянная арендная плата - частично январь 2015 года по февраль 2015 года в размере 26 962,63 доллара США, компенсация коммунальных платежей за период ноябрь 2014 года по февраль 2015 года в размере 3 539,98 рублей, восстановление размера суммы обеспечительного платежа - 40 617,5 долларов США.

Ответчиком данная претензия получена 03.04.2015 года, что подтверждается уведомлением о вручении и распечаткой с официального сайта Почты России (идентификационный номер 14101484018574), однако требования истца оплатить имеющуюся задолженность в сроки установленные претензией ответчиком так и не исполнены.

В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору, а именно оплаты образовавшейся задолженности по договору и неисполнении предъявленных требований в указанные в претензиях сроки, руководствуясь пунктом 4.9 договора, истец в дополнение к иным правам, предусмотренным договором, вправе прекратить подачу электроэнергии и/или иных коммунальных услуг в помещение, а также ограничить доступ в помещение до полного исполнения арендатором всех требований арендодателя по погашению любой задолженности арендатора по договору, включая погашение задолженности по оплате неустойки и/или суммы причиненного ущерба и т.п.

В связи с чем, 13 мая 2015 года истец направил ответчику уведомление-претензию исх. N 119 о том, что 16 мая 2015 года в 10:00 часов по МСК истцом будет прекращена подача электроэнергии в арендуемое помещение до полного исполнения ответчиком всех требований истца по погашению образовавшейся задолженности по договору. При этом, приостановление предоставления коммунальных услуг в арендуемое помещение не является нарушением истцом договора.

В соответствии с пунктом 4.9 договора, истец не несет какой-либо ответственности за любой ущерб или убытки (реальный ущерб и упущенную выгоду), причиненные ответчику вследствие надлежащего и правомерного применения мер оперативного воздействия, предусмотренных договором.

Указанная претензия вручена под роспись сотруднику ответчика - управляющей магазином Григорьевой Наталье Сергеевне, что подтверждается собственноручной подписью сотрудника на претензии 14 мая 2015 года в 11:36.

Поскольку ответчик не исполнил требования истца и не погасил образовавшуюся задолженность по договору, руководствуясь пунктом 11.2.4 договора, истец в одностороннем внесудебном порядке отказался от исполнения договора, направив 17.06.2015 ответчику уведомление-претензию исх. N 298 о том, что договор считать досрочно расторгнутым 20 июля 2015 года.

В указанной претензии ответчику повторно предлагалось погасить всю имеющуюся задолженность по договору, а также обеспечить явку представителя 20 июля 2015 года в 11:00 часов по МСК для передачи арендованного помещения истцу и подписания акта приема-передачи (возврата) помещения.

Ответчиком данная претензия получена 30.06.2015 года, что подтверждается распечаткой с официального сайта Почты России (идентификационный номер 14101487000989), однако требования истца оплатить имеющуюся задолженность в сроки, установленные претензией и передать арендуемое помещение истцу ответчиком так не исполнены.

Учитывая, что в добровольном порядке ответчик образовавшуюся перед истцом задолженность не оплатил, истец обратился с настоящим иском в суд.

Полагая, что спорный договор является недействительным, ответчик по первоначальному иску обратился с встречным иском в суд.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает обоснованным удовлетворение первоначальных исковых требований и оставление без удовлетворения встречного иска в силу следующего.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора аренды N 1412/2012 от 14.12.2012 подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах и специальными нормами, содержащимися в главе 34 ГК РФ.

В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

Согласно акту приема-передачи от 14 декабря 2012 ООО "Модные бриллианты" приняло в аренду помещение в пользование по договору (л.д. 103-105 т. 1).

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На дату уточнения исковых требований, истец удержал из обеспечительного платежа имеющуюся задолженность ответчика по платежам, предусмотренным договором, в размере 36 924,86 долларов США, а именно:

- постоянная арендная плата за декабрь 2014 г. в размере 1 226,43 доллара США;

- постоянная арендная плата за январь 2015 г. в размере 18 462,43 доллара США;

- постоянная арендная плата за февраль 2015 г. частично в размере 13 575,01 долларов США (долг - 4 887,42 доллара США);

- операционные платежи за декабрь 2014 г. в размере 40,9 долларов США;

- операционные платежи за январь 2015 г. в размере 615,42 доллара США;

- операционные платежи за февраль 2015 г. в размере 615,42 доллара США;

- операционные платежи за март 2015 г. в размере 615,42 доллара США;

- неустойку в размере 110,38 долларов США за постоянную арендную плату за декабрь 2014 г. за период 06.12.2014-05.03.2015 г.;

- неустойку в размере 1 089,28 долларов США за постоянную арендную плату за январь 2015 г. за период 06.01.2015-05.03.2015 г.;

- неустойку в размере 516,95 долларов США за постоянную арендную плату за февраль 2015 г. за период 06.02.2015-05.03.2015 г.;

- неустойку в размере 3,68 долларов США за операционные платежи за декабрь 2014 г. за период 06.12.2014-05.03.2015 г.;

- неустойку в размере 36,31 долларов США за операционные платежи за январь 2015 г. за период 06.01.2015-05.03.2015 г.;

- неустойку в размере 17,23 долларов США за операционные платежи за февраль 2015 г. за период 06.02.2015-05.03.2015 г.

На дату уточнения исковых требований по состоянию на 28.03.2016 г., оставшаяся задолженность ответчика, с учетом удержаний из обеспечительного платежа, образовалась за определенные периоды по следующим платежам, предусмотренным договором:

- постоянная арендная плата за февраль 2015 года в размере 4 887,42 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты;

- постоянная арендная плата за март 2015 года в размере 18 462,43 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты,

- постоянная арендная плата за апрель 2015 года в размере 18 462,43 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты,

- постоянная арендная плата за май 2015 года в размере 18 462,43 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты,

- постоянная арендная плата за июнь 2015 года в размере 18 462,43 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты,

- постоянная арендная плата за период 01-19 июля 2015 года в размере 11 315,64 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты,

- операционные платежи за апрель 2015 года в размере 615,42 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты,

- операционные платежи за май 2015 года в размере 615,42 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты,

- операционные платежи за июнь 2015 года в размере 615,42 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты,

- операционные платежи за период 01-19 июля 2015 года в размере 377,15 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты,

- компенсация коммунальных платежей за период с января 2015 года по 19 июля 2015 года включительно в размере 10 727,41 рублей.

Таким образом, размер основного долга (задолженности) по договору составляет 92 276,19 долларов США и 10 727,41 руб.

Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен, признан обоснованным и математически верным.

Учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание, что доказательств оплаты долга в указанных размерах не представил, исковые требования о взыскании задолженности по договору являются обоснованными, документально подтвержденными и подлежат удовлетворению.

Также истцом было заявлено требование об уплате неустойки за просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей по договору.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 4.7 договора, в случае просрочки ответчиком любых платежей, причитающихся в пользу истца, последний вправе потребовать от ответчика, на основании письменной претензии, уплаты пени в размере 0,1 % (ноль целых и одна десятая процента) от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, с даты наступления срока платежа по дату зачисления платежа на расчетный счет истца.

Период просрочки основного долга (задолженности) по договору рассчитан за период с 06.03.2015 по 28.03.2016 (на дату уточнения исковых требований). При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 425 ГК РФ, окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение, следовательно, в связи с несвоевременным внесением ответчиком арендных и иных платежей по договору, на ответчика возлагается ответственность, установленная условиями договора, что подтверждается правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении N 8171/13 от 12.11.2013 г.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с положениями статей 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате арендных платежей истцом начислена неустойка в размере 27 743,77 долларов США. Представленный истцом расчет суммы пени проверен судом апелляционной инстанции, признан обоснованным и математически верным, в связи с чем исковые требования о взыскании неустойки с ответчика также подлежат удовлетворению.

Обращаясь в суд с встречными исковыми требованиями ООО "Модные бриллианты" пояснило, что в спорном договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче истцу, в частности, не указаны кадастровый номер нежилого помещения и иные реквизиты государственного кадастра недвижимости.

Кроме того, ответчик указал на то, что указанный договор аренды был подписан со стороны арендодателя лицом, не имевшим полномочий на момент подписания договора аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон многосторонняя сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по явлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Как усматривается из материалов дела, все существенные условия договора аренды сторонами согласованы, что и выразилось в подписании договора аренды.

Предметом договора аренды является нежилое помещение, являющееся частью Торгового центра площадью 37,2 кв.м., являющееся изолированным обособленным помещением, обладающим всеми признаками объекта недвижимого имущества, в том числе учтенное компетентным органом по осуществление государственного учета объектов недвижимого существа, что подтверждается выданным Московским филиалом ФГУП Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" техническим паспортом на помещение от 04.05.2012 и кадастровым паспортом помещения от 31.08.2012. В кадастровом паспорте имеется конкретное описание и расположение помещения в здании.

Кроме того, размер арендных платежей также согласован сторонами и в дальнейшем на протяжении всего периода аренды не оспаривался.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор аренды был заключен сроком на пять лет, то в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 25 февраля 2013 года за N 50-50-20/003/2013-377.

Факт регистрации сторонами не оспаривался, договор аренды сторонами исполнялся, о чем свидетельствует акт приема-передачи помещения от 14.12.2012, фактическое использование помещения ООО "Модные бриллианты" на протяжении всего срока действия договора аренды и оплаты последним арендных платежей.

Согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В пункте 14 указанного постановления ВАС РФ указал, что, согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие регистрации договора аренды является несостоятельной.

Доводы ООО "Модные бриллианты" в части отсутствия полномочий подписанта со стороны истца на подписание спорного договора аренды неполномочного являются необоснвоанными, поскольку никаких доказательств истец по встречному иску не представил, ходатайство о фальсификации не заявлял.

Заявитель встречного иска заявил ходатайство об истребовании доказательств, подтверждающих полномочия генерального директора ООО "ЮАССтрой" Бутусова Сергея Алексеевича на подписание спорного договора аренды (л.д. 16 т. 2).

Определениями Арбитражного суда Московской области от 28 января 2016 года (л.д. 240 т. 1) и от 14 марта 2016 года (л.д. 44 т. 2) из Управления Росреестра по Московской области истребованы: устав ООО "ЮАССтрой", документ, подтверждающий назначение директора ООО "ЮАССтрой" на должность (протокол), документ (документы), регулирующий полномочия генерального директора ООО "ЮАССтрой" по распоряжению объектом аренды путем заключения договора аренды сроком более года, иные документы, подтверждающие право генерального директора ООО "ЮАССтрой" по распоряжению объектом аренды путем заключения договора аренды сроком более года.

Истребуемые документы суд не получил, однако на основании представленных в материалы дела документов нельзя сделать вывод об отсутствии у Бутусова Сергея Алексеевича полномочий на заключение и подписание спорного договора аренды.

На момент подписания договора аренды 14.12.2012 и по настоящее время от имени ООО "ЮАССтрой" без доверенности действует генеральный директор Бутусов Сергей Алексеевич, полномочия которого подтверждаются протоколом общего собрания участников N 29 от 8.06.2012 г. и приказом N 17 от 19.06.2012 г., приобщенные к материалам настоящего дела.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

Как следует из смысла положений ст. 12 ГК РФ, применяемые способы защиты гражданских прав должны приводить к фактическому восстановлению нарушенных прав потерпевшего участника гражданского оборота.

Положения ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривают право обращения в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов только заинтересованного лица.

В то же время требование истца по встречному иску не направлено на восстановление его нарушенного права, поскольку, договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке с 20.07.2015, что подтверждается уведомлением от 17.06.2015 исх. N 298.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска ввиду отсутствия в материалах дела доказательств в подтверждение заявленных требований.

Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30.03.16 года по делу N А41-72535/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объёме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

М.В. Игнахина Н.С. Юдина