Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2016 г. N 08АП-11257/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 сентября 2016 г. N Ф04-3851/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о разрешении разногласий, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: дело направлено на новое рассмотрение, решение суда первой инстанции отменено

город Омск

10 июня 2016 г.

Дело N А70-14554/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,

судей Грязниковой А.С., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кукаркиной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11257/2015) общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Сервис" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 10 августа 2015 года по делу N А70-14554/2014 (судья Макаров С.Л.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Сервис" (ОГРН 1027200879111, ИНН 7202106771) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (ОГРН 1027200867231, ИНН 7201000204) о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

третье лицо: Департамент культуры Администрации города Тюмени, муниципальное казенное учреждение "Тюменское городское имущественное казначейство",

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Сервис" - Лахно А.А. (паспорт, доверенность), Савостиной Т.В. (паспорт, решение N 1 от 19.03.2014);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени - представитель не явился, извещено надлежащим образом;

от Департамента культуры Администрации города Тюмени - представитель не явился, извещено надлежащим образом;

от муниципального казенного учреждения "Тюменское городское имущественное казначейство" - представитель не явился, извещено надлежащим образом;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Сервис" (далее - ООО "Мегаполис-Сервис") обратилось с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее - департамент, ответчик) об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (нежилого строения и земельного участка), расположенного по адресу: город Тюмень, ул. Орджоникидзе, 1. Общество просило согласовать в его редакции пункты, 2.1., 2.2., 2.7., 2,8., 3.1., 3.2., 3.4., 5.1.3 (второй абзац), 5.1.4., 5.1.5., 5.1.6, 5.1.7., 5.1.9., 5.2.2., 8.5., 8.7., 8.8. договора.

Решением от 10.08.2015 по делу N А70-14554/2014 Арбитражный суд Тюменской области урегулировал разногласия, возникшие между ООО "Мегаполис-Сервис" и департаментом при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (нежилого строения и земельного участка), расположенного по адресу: город Тюмень, ул. Орджоникидзе, 1, установив, что выкупная стоимость нежилого строения - 9 620 000 рублей, не подлежит уменьшению. С ООО "Мегаполис-Сервис" в пользу Департамента культуры Администрации города Тюмени взыскано 98 000 рублей расходов по оплате экспертизы.

Не согласившись с вынесенным судебным актом ООО "Мегаполис-Сервис" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.08.2015 по делу N А70-14554/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "Мегаполис-Сервис" указывает, что поскольку пунктом 6.8 дополнительного соглашения N 101228960 от 12.10.2012 было установлено, что ремонтно-реставрационные работы, выполненные в соответствии с условиями настоящего договора, являются неотделимыми улучшениями объекта культурного наследия, то стоимость данных работ, не учтенных в счет оплаты арендной платы, должна быть зачтена в счет выкупной стоимости выкупаемого имущества без определения, какие конкретно работы были направлены на создание именно неотделимых улучшений и без определения их стоимости. По мнению подателя апелляционной жалобы, системный анализ представленных истцом актов приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного регионального значения, дополнительных соглашений к договору аренду, акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 13.11.2014 и имеющегося в деле экспертного заключения позволяет прийти к выводу о том, что указанная в экспертном заключении фактическая стоимость неотделимых улучшений 5 500 381 рубль 1 копейка подлежит вычету из стоимости выкупаемого строения, поскольку относится к периоду после последнего зачета в счет арендной платы (дополнительное соглашение к договору аренды N 071228832 от 12.07.2012). Считает, что заключение экспертизы не является надлежащим доказательством по делу. Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Определением суда апелляционной инстанции от 17.09.2015 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 20.10.2015.

До начала судебного заседания от департамента, Департамента культуры Администрации города Тюмени поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представителем ООО "Мегаполис-Сервис" поддержаны доводы апелляционной жалобы, заявлено ходатайство о назначении по делу повторной либо дополнительной экспертизы. Указанное ходатайство мотивировано тем, что, по убеждению апеллянта, положенное в основу судебного решения экспертное заключение (том 3 л.д. 46-54) является не полным и не объективным, ненадлежащим доказательством по делу. Так, экспертиза была проведена тремя из пяти назначенных экспертов; при наличии у истца и у третьего лица всего комплекта подлежащих исследованию документов экспертами исследовался не полный комплект документов, представленный непосредственно ответчиком, на отсутствие значительной части которых эксперты ссылаются, однако недостающие документы не запрашивались и об их отсутствии в распоряжении экспертов истец не знал. Кроме того, вопреки указаниям суда в определении о назначении экспертизы, выезд эксперта на спорный объект не был осуществлен, натурный осмотр объекта не проводился, в связи с чем выводы экспертизы не основаны на исследовании фактически выполненных истцом реставрационных работ и вызывают большие сомнения.

Представители департамента и Департамента культуры Администрации города Тюмени возражали против удовлетворения заявленного ходатайства о назначении экспертизы.

В судебное заседание Восьмого арбитражного апелляционного суда, назначенное на 19 ноября 2015 года, вызваны для дополнительного разъяснения отдельных положений экспертного заключения экспертов: Бачинин Анатолий Сергеевич, Кощеев Сергей Леонидович, Рогачев Валерий Михайлович.

ООО "Мегаполис-Сервис" в срок до 12 ноября 2015 года предложено представить письменные вопросы, необходимые для пояснения со стороны экспертов.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, в судебное заседание не явились, представителей не направили. Вызванные для дачи пояснений эксперты в судебное заседание не явились, сведения об их надлежащем извещении о дате и времени судебного заседания отсутствовали. Апелляционный суд счел необходимым рассмотрение апелляционной жалобы отложить на 26 ноября 2015 года на 16 час. 45 мин.

В судебное заседание 26 ноября 2015 года явился эксперт Бачинин А.С. Эксперт, представил ответы на вопросы, представленные ООО "Мегаполис-Сервис", дал пояснения по проведенной ранее экспертизе, ответил на вопросы суда и представителей истца.

После заслушивания пояснений эксперта Бачинина А.С. представителями истца представлено и поддержано письменное ходатайство ООО "Мегаполис-Сервис" о назначении повторной экспертизы.

Представители истца подтвердили внесение на депозитный счет суда необходимой для проведения экспертизы денежной суммы. Передали суду согласно перечню всю имеющуюся исполнительную документацию по выполненным на спорном объекте работам в период с 2008 года по июль 2014 года, включая акты выполненных работ, с целью дальнейшей передачи экспертам.

Представители департамента, Департамента культуры Администрации города Тюмени возражали против проведения повторной экспертизы. В то же время указали, что в случае назначения повторной экспертизы, ответы на вопросы должны учитывать состояние реконструируемого объекта на дату 12.08.2014, на которую проводилась его оценка.

В судебном заседании объявлен перерыв до 16 час. 30 мин. 02 декабря 2015 года.

До начала судебного заседания после перерыва поступили письменные возражения от департамента на ходатайство о проведении повторной экспертизы, в которых в целом содержится просьба отказать в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, но, поскольку ООО "Мегаполис-Сервис" представлены в суд апелляционной инстанции дополнительные документы, которые не были предметом экспертного исследования, экспертиза по независящим от экспертов обстоятельствам проведена недостаточно полно, считают правомерным назначение проведения дополнительной экспертизы в экспертном учреждении, проводившим первоначальную экспертизу (ООО "УралКомплексСтрой").

До начала судебного заседания поступили письменные возражения от Департамента культуры Администрации города Тюмени на ходатайство о проведении повторной экспертизы ООО "Мегаполис-Сервис". Третье лицо считает ходатайство о назначении повторной экспертизы не обоснованным, в удовлетворении которого просят отказать. Поскольку представлены дополнительные документы, которые не являлись предметом экспертного исследования, считает правомерным назначение дополнительной экспертизы в экспертном учреждении, проводившим первоначальную экспертизу (ООО "УралКомплексСтрой"), тем же составом экспертов.

После перерыва в судебное заседание 02.12.2015 явились представители истца Лахно А.А. и Савостина Т.В., поддержали заявленное ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Оценив уже имеющееся в деле экспертное заключение, апелляционная коллегия установила следующее.

Заключение не содержит ответа на первый вопрос суда - соответствуют ли фактически выполненные работы и объемы работ на объекте - нежилое строение, расположенное по адресу: г. Тюмень ул. Орджоникидзе, 1 видам и объемам работ, отраженным в актах выполненных работ, предъявляемым к зачету на общую сумму 32 940 928 руб. 12 коп.?

В нарушение определения суда первой инстанции о проведении экспертизы выезд на объект - нежилое строение, расположенное по адресу: г. Тюмень ул. Орджоникидзе, 1, экспертами не осуществлялся, объект не осматривался, соответственно, фактическое выполнение на нем работ не проверялось, что подтверждено экспертом Бачининым А.С. при опросе в судебном заседании апелляционного суда.

При подготовке заключения экспертами исследовались и подвергались детальной правовой оценке проектно-сметная документация, распорядительные документы заказчика (истец) и подрядчика (лицо в споре не участвующее), исполнительная документация и др. По результатам собственной правовой оценки, в том числе, на достоверность, надлежащее оформление документов, экспертами были исключены объемы работ из фактически выполненных на объекте (подтверждено экспертом Бачининым А.С. при опросе в судебном заседании апелляционного суда). При этом в ходе производства экспертизы эксперты, в связи с не предоставлением им части исполнительной документации (актов скрытых работ, паспортов качества, протоколов испытаний, сертификатов на материалы и т.д.), пришли к выводу о завышении стоимости выполненных работ.

Между тем, исходя из характера настоящего спора и существа поставленных судом перед экспертами вопросов, в исследовании и оценке вышеуказанных документов не было никакой необходимости, основной целью проведения экспертизы было установление фактического наличия подрядных работ на объекте реконструкции и их соответствия видам и объемам работ, отраженным в актах выполненных работ, которые сторонами подписаны без замечаний, работы приняты и спора по стоимости работ не имеется. В данной связи суд не может принять и выводы экспертов о завышении стоимости выполненных работ, поскольку указанный вопрос судом к предмету исследования не отнесён и перед экспертами не ставился. Кроме того, правовая оценка экспертов, повлиявшая на их выводы, не допустима.

По убеждению апелляционного суда, данные экспертом Бачининым А.С. в судебном заседании пояснения, подтверждают обоснованность доводов истца в отношении неполноты, необъективности проведенного исследования и недопустимости экспертного заключения в качестве доказательства стоимости неотделимых улучшений, объемов фактически выполненных ремонтно-реставрационных работ и их соответствия подписанным актам.

Таким образом, апелляционный суд усмотрел основания для назначения повторной судебной экспертизы и определением от 02.12.2015 ее назначил, проведение экспертизы поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью "Олимп" - Чарухину А.В., Чарухиной В.А., Городских А.А. (далее - ООО "Олимп").

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1) Соответствуют ли фактически выполненные работы и объемы работ по состоянию на 12.08.2014 на объекте - нежилое строение, расположенное по адресу: г. Тюмень ул. Орджоникидзе, 1 видам и объемам работ, отраженным в актах выполненных работ, предъявляемым к зачету на общую сумму 32 940 928 рублей 12 копеек?

2) Установить, какие из фактически выполненных видов и объемов работ по состоянию на 12.08.2014 на объекте - нежилое строение, расположенное по адресу: г. Тюмень ул. Орджоникидзе, 1, привели к созданию неотделимых улучшений?

3) Установить стоимость фактически выполненных видов и объемов работ по состоянию на 12.08.2014 на объекте - нежилое строение, расположенное по адресу: г. Тюмень ул. Орджоникидзе, 1, которые привели к созданию неотделимых улучшений?

В связи с назначением экспертизы производство по делу приостановлено.

От экспертного учреждения ООО "Олимп" 23.03.2016 в суд апелляционной инстанции поступило экспертное заключение 04/03-2016 от 14.03.2016.

Поскольку обстоятельства, вызвавшие приостановление производства по делу N А70-14554/2014, отпали, суд апелляционной инстанции определением от 01.04.2016 возобновил производство по делу и назначил рассмотрение апелляционной жалобы на 24.05.2016 в 15 час. 30 мин.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с частью 1 статьи 266, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя муниципального казенного учреждения "Тюменское городское имущественное казначейство", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания и не заявившего ходатайство об его отложении.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе с учётом заключения эксперта, составленного по результатам экспертизы, назначенной судом апелляционной инстанции. Просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ответчика высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Департамента культуры Администрации города Тюмени просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представители ответчика и третьего лица, ссылаясь на факт заключения между сторонами договора аренды ряда дополнительных соглашений к нему, в соответствии с которыми на сентябрь 2014 года истец был освобожден от оплаты арендных платежей в связи с принятием в счет погашения арендной платы расходов на ремонтно-реставрационные работы на объекте культурного наследия на сумму 32 384 057,74 руб., включая стоимость неотделимых улучшений, настаивали на невозможности повторной компенсации стоимости неотделимых улучшений при льготировании цены продажи объекта недвижимости.

Возражая против данного довода, представители истца утверждали, что заключая по мере выполнения и принятия произведенных на объекте работ дополнительные соглашения, стороны лишь фиксировали свои намерения зачесть в будущем затраты арендатора в счет его арендной платы в течение действия договора аренды. Истец утверждал, что по состоянию на ноябрь 2014 года из понесенных и принятых расходов на сумму 32 384 057,74 руб., фактически не было зачтено ("выбрано") в счет арендной платы более 18 млн. руб., на настоящий момент осталось не зачтенной сумма свыше 15 млн. руб., что исключает возможность повторной компенсации и неосновательного обогащения истца в случае уменьшения выкупной стоимости здания объекта на стоимость неотделимых улучшений, составляющую 9 620 000 руб.

В подтверждение данных доводов представитель ООО "Мегаполис-Сервис" представил на обозрение суду подписанный двусторонний акт сверки от 22 апреля 2016 года взаимных расчетов по состоянию на 31 марта 2016 года между департаментом и ООО "Мегаполис-Сервис", указывающий на наличие сальдо в пользу ООО "Мегаполис-Сервис" на сумму более 15 млн. руб.

Данные доводы истца ответчиком и третьим лицом не отрицались и не опровергнуты.

Апелляционный суд обозрел представленный акт, вернул его представителю истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Помимо этого, по неоспоренному утверждению истца, ремонтно-реставрационные работы на объекте культурного наследия истцом продолжаются, с момента принятия ответчиком последнего акта работ, выполненных в конце 2014 года, истцом дополнительно понесено затрат на сумму более 22 млн. руб.

В судебном заседании, открытом 24.05.2016, в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 31.05.2016. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

До начала судебного разбирательства в материалы дела в электронном виде через систему "Мой арбитр" от департамента поступили письменные дополнения к отзыву на апелляционную жалобу. Ответчик считает, что экспертное заключение 04/03-2016 от 14.03.2016 не отвечает принципам обоснованности, однозначности, проверяемости, противоречит требованиям федеральных стандартов. Фактически экспертами определена не стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений, а величина всех расходов по ремонтно-реставрационным работам, понесенных арендатором. Считает, что часть указанных видов работ не относятся к неотделимым улучшениям, поскольку содержание данных работ не повлекло создание неотделимого улучшения; считает, что объем неотделимых улучшений по состоянию 14.08.2014 составляет 9 937 609 руб. 88 коп., в подтверждение чего прилагает расчет в виде таблицы. Настаивает на том, что применение части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ в ситуации принятия к зачету стоимости неотделимых улучшений повлечет на стороне истца неосновательное обогащение, поскольку данная стоимость будет зачтена дважды, что противоречит смыслу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

После перерыва судебное заседание продолжено без участия представителей департамента, Департамента культуры Администрации города Тюмени, муниципального казенного учреждения "Тюменское городское имущественное казначейство". Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с частью 1 статьи 266, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей указанных лиц.

Представители ООО "Мегаполис-Сервис" поддержали ранее изложенную позицию.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на нее, дополнения к ним, выслушав представителей истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 22.03.2007 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени, Управлением по культуре Администрации города Тюмени (в настоящее время Департамент культуры Администрации город Тюмени и ООО "Мегаполис - Сервис" заключен договор (л.д.14-18) аренды нежилого помещения (строения) N 03722989, предметом которого является аренда нежилого здания, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Орджоникидзе дом 1, площадью 1 438,9 кв.м. (в т.ч. помещения площадью 1 058,8 кв.м. ( литеры А,А1,А2), являющийся памятником истории и культуры регионального значения; помещения площадью 380,1 кв.м. (литера А2) являющихся новоделом) и тамбур 6,9 кв.м.

Срок действия договора с 24.01.2007 по 23.01.2032 (п. 1.2 договора). Собственником указанного нежилого здания является муниципальное образование г. Тюмень. В соответствии с условиями договора и приложениями к нему Общество обязано было выполнить ремонтно-реставрационные работы (работы по сохранению объекта культурного наследия регионального значения).

12.10.2012 заключено дополнительное соглашение N 101228960 (л.д.42-43), которое дополняет указанный договор пунктом 6.8 следующего содержания: "Ремонтно-реставрационные работы, выполненные в соответствии с условиями настоящего договора, являются неотделимыми улучшениями объекта культурного наследия".

В соответствии с п. 3.1.1 охранного обязательства N 104 (т.1. л.д.19-22) по использованию недвижимого объекта культурного наследия, являющегося приложением к договору аренды, и разделом 4 охранного обязательства N 104/1 от 25.07.2012 (т.1 л.д.31) ремонтно - реставрационные работы производятся по согласованной Госорганом проектной документации, под контролем, наблюдением и специальному разрешению Госоргана организациями, имеющими лицензию на проведение работ на памятниках истории и культуры.

14.05.2012 Департаментом культуры Администрации город Тюмени выдано заключение по результатам проверки актов приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: город Тюмень ул. Орджоникидзе, 1 (т.1.л.д.74) о том, что по результатам проведенной проверки стоимость выполненных работ по сохранению составила 2 699 738 рублей 25 копеек.

12.07.2012 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени, Департаментом культуры Администрации города Тюмени и ООО "Мегаполис - Сервис" заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 903722989 от 22.03.2007 об изменении формы арендной платы по договору путем возложения на Арендатора, обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества в размере 2 699 738 рублей 25 копеек.

21.05.2012 Департаментом культуры Администрации город Тюмени выдано заключение по результатам проверки актов приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: город Тюмень ул. Орджоникидзе, 1 (т.1 л.д.76) о том, что по результатам проведенной проверки стоимость выполненных работ по сохранению составила 712 527 рублей 79 копеек.

21.08.2012 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени, Департаментом культуры Администрации города Тюмени и ООО "Мегаполис - Сервис" заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 903722989 от 22.03.2007 об изменении формы арендной платы по договору путем возложения на Арендатора, обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества в размере 712 527 рублей 79 копеек.

16.04.2013 Департаментом культуры Администрации город Тюмени выдано заключение по результатам проверки актов приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: город Тюмень ул. Орджоникидзе, 1 (т.1. л.д.98) о том, что по результатам проведенной проверки стоимость выполненных работ по сохранению составила 1 486 778 рублей 05 копеек.

19.07.2013 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени, Департаментом культуры Администрации города Тюмени и ООО "Мегаполис - Сервис" заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 903722989 от 22.03.2007 об изменении формы арендной платы по договору путем возложения на Арендатора, обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества в размере 1 486 778 рублей 05 копеек.

22.07.2013 Департаментом культуры Администрации город Тюмени выдано заключение по результатам проверки актов приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: город Тюмень ул. Орджоникидзе, 1 (т.1.л.д.80) о том, что по результатам проведенной проверки стоимость выполненных работ по сохранению составила 482 666 рублей. Кроме того, 15.08.2013 Департаментом культуры Администрации город Тюмени выдано заключение по результатам проверки актов приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: город Тюмень ул. Орджоникидзе, 1 (т.1.л.д.82) о том, что по результатам проведенной проверки стоимость выполненных работ по сохранению составила 202 956 рублей

04.10.2013 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени, Департаментом культуры Администрации города Тюмени и ООО "Мегаполис - Сервис" заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 903722989 от 22.03.2007 года об изменении формы арендной платы по договору путем возложения на Арендатора, обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества в размере 482 666 рублей и 202 956 рублей.

30.09.2013 Департаментом культуры Администрации город Тюмени выдано заключение по результатам проверки актов приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: город Тюмень ул. Орджоникидзе, 1 (т.1.л.д.84) о том, что по результатам проведенной проверки стоимость выполненных работ по сохранению составила 200 199 рублей.

08.11.2013 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени, Департаментом культуры Администрации города Тюмени и ООО "Мегаполис - Сервис" заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 903722989 от 22.03.2007 года об изменении формы арендной платы по договору путем возложения на Арендатора, обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества в размере 200 199 рублей.

22.11.2013 Департаментом культуры Администрации город Тюмени выдано заключение по результатам проверки актов приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: город Тюмень ул. Орджоникидзе, 1 (т. 1 л.д.86) о том, что по результатам проведенной проверки стоимость выполненных работ по сохранению составила 8 191 563 рубля.

18.12.2013 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени, Департаментом культуры Администрации города Тюмени и ООО "Мегаполис - Сервис" заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 903722989 от 22.03.2007 года об изменении формы арендной платы по договору путем возложения на Арендатора, обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества в размере 8 191 563 рубля.

09.12.2013 Департаментом культуры Администрации город Тюмени выдано заключение по результатам проверки актов приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: город Тюмень ул. Орджоникидзе, 1 (т.1 л.д.88) о том, что по результатам проведенной проверки стоимость выполненных работ по сохранению составила 1 064 623 рубля.

14.01.2014 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени, Департаментом культуры Администрации города Тюмени и ООО "Мегаполис - Сервис" заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 903722989 от 22.03.2007 года об изменении формы арендной платы по договору путем возложения на Арендатора, обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества в размере 1 064 623 рубля.

16.01.2014 Департаментом культуры Администрации город Тюмени выдано заключение по результатам проверки актов приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: город Тюмень ул. Орджоникидзе, 1 (т.1.л.д.90) о том, что по результатам проведенной проверки стоимость выполненных работ по сохранению составила 295 650 рублей.

21.03.2014 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени, Департаментом культуры Администрации города Тюмени и ООО "Мегаполис - Сервис" заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 903722989 от 22.03.2007 об изменении формы арендной платы по договору путем возложения на Арендатора, обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества в размере 295 650 рублей.

27.09.2014 Департаментом культуры Администрации город Тюмени выдано заключение по результатам проверки актов приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: город Тюмень ул. Орджоникидзе, 1 (т.1.л.д.92) о том, что по результатам проведенной проверки стоимость выполненных работ по сохранению составила 410 851 рубль.

16.05.2014 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени, Департаментом культуры Администрации города Тюмени и ООО "Мегаполис - Сервис" заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 903722989 от 22.03.2007 об изменении формы арендной платы по договору путем возложения на Арендатора, обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества в размере 410 851 рубль 28 копеек.

17.06.2014 Департаментом культуры Администрации город Тюмени выдано заключение по результатам проверки актов приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: город Тюмень ул. Орджоникидзе, 1 (т. 1 л.д.94) о том, что по результатам проведенной проверки стоимость выполненных работ по сохранению составила 894 173 рубля 49 копеек.

21.08.2014 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени, Департаментом культуры Администрации города Тюмени и ООО "Мегаполис - Сервис" заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 903722989 от 22.03.2007 об изменении формы арендной платы по договору путем возложения на Арендатора, обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества в размере 894 173 рубля 49 копеек.

19.08.2014 Департаментом культуры Администрации город Тюмени выдано заключение по результатам проверки актов приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: город Тюмень ул. Орджоникидзе, 1 (т.1 л.д.96) о том, что по результатам проведенной проверки стоимость выполненных работ по сохранению составила 1 304 308 рублей 11 копеек.

02.09.2014 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени, Департаментом культуры Администрации города Тюмени и ООО "Мегаполис - Сервис" заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 903722989 от 22.03.2007 об изменении формы арендной платы по договору путем возложения на Арендатора, обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества в размере 1 304 308 рублей 11 копеек.

23.09.2014 Департаментом культуры Администрации город Тюмени выдано заключение по результатам проверки актов приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: город Тюмень ул. Орджоникидзе, 1 (т1. л.д.98) о том, что по результатам проведенной проверки стоимость выполненных работ по сохранению составила 922 352 рубля.

26.12.2014 Департаментом культуры Администрации город Тюмени выдано заключение по результатам проверки актов приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: город Тюмень ул. Орджоникидзе, 1 о том, что по результатам проведенной проверки стоимость выполненных работ по сохранению составила 424 498 рублей 83 копейки.

19.01.2015 Департаментом культуры Администрации город Тюмени выдано заключение по результатам проверки актов приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: город Тюмень ул. Орджоникидзе, 1 о том, что по результатам проведенной проверки стоимость выполненных работ по сохранению составила 112 493 рубля.

26.03.2015 Департаментом культуры Администрации город Тюмени выдано заключение по результатам проверки актов приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: город Тюмень ул. Орджоникидзе, 1 о том, что по результатам проведенной проверки стоимость выполненных работ по сохранению составила 329 006 рублей 19 копеек.

Между ООО "Мегаполис-Сервис" и Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени подписан акт сверки взаимных расчетов на 1 ноября 2014 года по договору аренды N 03722989 от 22.03.2007, в котором указано на наличие сальдо в пользу ООО "Мегаполис-Сервис" по состоянию на 13.11.2014 года в сумме 18 301 529 рублей 87 копеек.

07.08.2013 ООО "Мегаполис-Сервис" обратилось к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени с заявлением (т.1.л.д. 44) о передаче в собственность в порядке ФЗ от 22.07.2008 года N 159-ФЗ арендуемого нежилого помещения общей площадью 1 058,8 кв.м., расположенного по адресу: город Тюмень, ул. Орджоникидзе д.1

В связи с подачей данного заявления, 13.10.2014 Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени издан Приказ N 6680 (т.1.л.д.45) о приватизации находящегося в собственности муниципального образования городской округ город Тюмень муниципального имущества, расположенного по адресу: город Тюмень, ул. Орджоникидзе, 1,:

-нежилое здание, 2-х этажное ( подземных этажей-1 ), общая площадью 1 100, 1 кв.м. лит А, А1

- земельный участок, общей площадью 2 228 кв.м., занятый нежилым строением и необходимый для его использования, кадастровый номер 72:23:0217002:8226.

Пунктом 2 приказа определены условия приватизации муниципального имущества: муниципальное имущество отчуждается в порядке реализации преимущественного права ООО "Мегаполис-Севрис" на приобретение арендуемого имущества. Цена продажи: 20 411 000 рублей, в том числе, нежилое строение - 9 620 000 рублей, земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования - 10 791 000 рублей. Основание для установления цены: Отчет об оценке N 374/14 от 12.08.2014 выполненный ООО "Региональный экспертный центр".

23.10.2014 Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени направил ООО "Мегаполис - Сервис" предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества (т.1 л.д.47) с приложением проектов договора купли-продажи: с рассрочкой платежа и без рассрочки платежа.

Как следует из текста проекта договора с рассрочкой платежа (т.1 л.д.51), пунктом 2.1. предусмотрено, что цена продажи имущества в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 12.08.2014 N 374/14, выполненным ООО "Региональный экспертный центр" составляет 20 411 000 рублей, в том числе, нежилое строение - 9 620 000 рублей, земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования - 10 791 000 рублей.

Указанный проект договора подписан ООО "Мегаполис-Сервис" (т.1 л.д.56) с отметкой "с протоколом разногласий от 17.11.2014 г.". Данный протокол разногласий подписан ООО "Мегаполис-Сервис", а Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени не подписан.

Из текста протокола разногласий следует (т.1 л.д.57) что истец, не оспаривая цену продажи имущества в сумме 20 411 000 рублей, в том числе нежилое строение - 9 620 000 рублей, земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования - 10 791 000 рублей, считает необходимым зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 9 620 000 рублей в счет оплаты части цены приобретаемого имущества в порядке части 6 статьи 5 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства_" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Как следует из письма N 44-08-9319/4 от 28.11.2014 (т.1 л.д.60) условия данного протокола разногласий Департаментом имущественных отношений Администрации город Тюмени приняты не были, со ссылкой на то обстоятельство, что в представленных документах указана величина всех расходов, произведенных на арендуемом объекте, а не стоимость неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого имущества, без анализа, какой объем понесенных затрат привел к созданию неотделимых улучшений арендуемого объекта. В связи с этим, Департамент имущественных отношений не принял п. 2.2. договора купли - продажи муниципального имущества в предложенной редакции и направил подписанный со своей стороны договор купли-продажи в первоначальном варианте (т.1 л.д.62-70).

Поскольку возникшие при заключении договора купли-продажи разногласия урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не соглашается с выводами суда первой инстанции об отказе истцу в праве на уменьшение выкупной стоимости арендуемого объекта недвижимости при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу положений части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.

Как видно из материалов дела, истцом в обоснование рыночной стоимости спорного объекта представлен отчет N 374/14 от 12.08.2014, выполненный ООО "Региональный экспертный центр", согласно которому цена продажи: 20 411 000 рублей, в том числе, нежилое строение - 9 620 000 рублей, земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования - 10 791 000 рублей.

Оценив позиции сторон по настоящему спору, суд апелляционной инстанции, как и суд первой инстанции, считает, что в его основе лежат разногласия сторон о необходимости зачета в счет цены договора стоимости неотделимых улучшений произведенных на объекте, и их размер. Возражений сторон в отношении цены муниципального имущества, определенной означенным Отчетом, не имеется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

ООО "Мегаполис-Сервис", как при рассмотрении дела в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе, настаивает на том, что согласно представленных документов, в частности - акта сверки взаимных расчетов на 1 ноября 2014 года по договору аренды N 03722989 от 22.03.2007, в котором указано на наличие сальдо в пользу ООО "Мегаполис-Сервис" по состоянию на 13.11.2014 в сумме 18 301 529 рублей 87 копеек, то есть сумма - 18 301 529 рублей 87 копеек, не была зачтена в качестве арендной платы. Учитывая, что общая стоимость неотделимых улучшений составила 32 940 928 рублей 12 копеек, а в счет арендной платы фактически зачтена лишь сумма 14 639 398 рублей 25 копеек, ООО "Мегаполис-Сервис" считает необходимым пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи Имущества в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 12.08.2014 N 374/14, выполненном независимым оценщиком ООО "Региональный экспертный центр", составляет 20 411000,00 руб. (Двадцать миллионов четыреста одиннадцать тысяч руб. 00 коп.), в том числе:

- нежилое строение - 9 620 000,00 руб. (Девять миллионов шестьсот двадцать тысяч руб.00 коп.);

- земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования -10 791 000.00 руб. (Десять миллионов семьсот девяносто одна тысяча руб. 00 коп.).

При этом стоимость произведенных Покупателем неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 9 620 000,00 руб. (Девять миллионов шестьсот двадцать тысяч руб. 00 коп.) засчитывается в счет оплаты части цены приобретаемого Имущества (цены нежилого строения) в порядке, установленном частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", с момента подписания Сторонами настоящего Договора".

По утверждению истца, сумма 9 620 000 рублей представляет собой часть стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества (от суммы 18 301 529 рублей 87 копеек), ранее не зачтенной в счет арендных платежей.

По мнению истца, редакция остальных пунктов договора непосредственно связана с содержанием данного пункта 2.1. и должна быть изменена в случае зачета стоимости неотделимых улучшений в цену приобретаемого объекта.

Учитывая предмет и основание исковых требований, приведенные нормы права, и определяя круг вопросов, подлежащих доказыванию, апелляционный суд с целью правильного разрешения спора, при наличии мотивированных возражений к уже имеющемуся в деле экспертному заключению от 22.06.2015 (т. 3 л.д. 46-54), руководствуясь частью 1 статьи 82 АПК РФ, назначил по делу повторную судебную экспертизу, на период проведения которой производство по делу приостанавливал.

С учетом даты составления отчета об определении рыночной стоимости имущества от 12.08.2014 N 374/14 на разрешение эксперта апелляционным судом поставлены следующие вопросы:

1) Соответствуют ли фактически выполненные работы и объемы работ по состоянию на 12.08.2014 на объекте - нежилое строение, расположенное по адресу: г. Тюмень ул. Орджоникидзе, 1 видам и объемам работ, отраженным в актах выполненных работ, предъявляемым к зачету на общую сумму 32 940 928 рублей 12 копеек?

2) Установить, какие из фактически выполненных видов и объемов работ по состоянию на 12.08.2014 на объекте - нежилое строение, расположенное по адресу: г. Тюмень ул. Орджоникидзе, 1, привели к созданию неотделимых улучшений?

3) Установить стоимость фактически выполненных видов и объемов работ по состоянию на 12.08.2014 на объекте - нежилое строение, расположенное по адресу: г. Тюмень ул. Орджоникидзе, 1, которые привели к созданию неотделимых улучшений?

Согласно экспертному заключению N 04/03-2016 от 14.03.2016 эксперты пришли к следующим выводам:

Ответ на вопрос N 1: Виды и объемы работ, отраженные в актах выполненных работ на объекте - нежилое строение, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Орджоникидзе, 1 соответствуют фактически выполненным видам и объемам работ, общая стоимость выполненных работ составляет 27699698,16 руб. Так же в актах показана стоимость разработки проектной документации на реставрационные работы, которая составляет 2237460,00 руб., стоимость разработки проекта на закрепление грунтов основания -77071,71 руб., и стоимость авторского и технического надзора по периодам на общую сумму 2926698,13 руб. Работы по реставрации не могут осуществляться без проектной документации и соответственно авторского надзора, поэтому стоимость разработки проектной-документации должна быть включена в общую стоимость неотделимых улучшений.

Ответ на вопрос N 2: Проанализировав акты выполненных работ, проведя визуальный и инструментальный осмотр и исследования объекта Экспертизы, Эксперты ООО "Олимп" пришли к выводу, что все виды и объемы работ, отражённые в актах выполненных работ, по состоянию на 12.08.2014 относятся к неотделимым улучшениям.

Ответ на вопрос N 3: Принимая во внимание все вышеперечисленные факты, Эксперты пришли к выводу, что фактическая стоимость выполненных видов и объемов работ, которые привели к созданию неотделимых улучшений составляет 32 940 928 (тридцать два миллиона девятьсот сорок тысяч девятьсот двадцать восемь) рублей. Данная сумма получена путем суммирования стоимостей выполненных работ и использованных материалов, указанных в Актах о приеме выполненных работ. Такой подход расчета стоимости приводит, на взгляд Экспертов, к наиболее достоверному результату, ввиду того, что при проведении расчета стоимости реставрационных работ неоднократно подлежат к применению нормативные расценки, стоимость работ в которых обозначена формулировкой "по индивидуальным расценкам", поэтому, Эксперты сочли наиболее разумным и логичным произвести расчет стоимости объектов оценки исходя из стоимости работ, согласованных сторонами в Актах о приеме выполненных работ КС-2.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Согласно статье 16 указанного Закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Исходя из буквального толкования приведенных норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Как следует из определения суда от 02.12.2015, отводов конкретным экспертам и экспертному учреждению в порядке статьи 23 АПК РФ до назначения судом экспертизы и начала ее проведения заявлено не было.

В соответствии с частью 3 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении.

Как следует из материалов дела, при определении кандидатуры экспертов апелляционный суд, принимая во внимание отсутствие оснований, предусмотренных статьями 21, 23 АПК РФ, а также, учитывая, что предложенные в качестве экспертов кандидатуры отвечали требованиям, установленным АПК РФ - данные об образовании, стаже работы эксперта имеются в материалах дела и позволяют сделать вывод о наличии у экспертов необходимого образования и опыта работы, поручил проведение экспертизы экспертам ООО "Олимп" Чарухину А.В., Чарухиной В.А., Городских А.А.

Проанализировав заключение эксперта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на их разрешение. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются, и ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлены. Противоречий выводов экспертов иным, имеющимся в деле доказательствам, судом не усматривается.

Из материалов дела следует, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперты компетентны в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, имеют соответствующий опыт и квалификацию, обоснованных отводов экспертам не заявлено.

Таким образом, доводы ответчика, содержащиеся в дополнениях к отзыву на апелляционную жалобу, направлены на переоценку выводов экспертной организации. Ответчик, выражая свое несогласие с результатами проведенной экспертизы, противопоставляет свое мнение мнению специализированного участника судебного процесса, которым согласно статье 55 АПК РФ является эксперт. При этом коллегия отмечает, что возражения на экспертное заключение возникли у ответчика спустя продолжительное время после поступления результата судебной экспертизы в суд и ознакомления с ним, ответчик не заявлял суду ходатайство о вызове экспертов для дачи пояснений в порядке, установленном АПК РФ, то есть не совершил соответствующих процессуальных действий при рассмотрении спора в апелляционной инстанции, что влечет для него риск наступления негативных последствий (ч.2 ст.9 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что приведенным ответчиком возражениям может быть дана оценка судом, так как в компетенцию арбитражного суда входит оценка заключения судебной экспертизы, являющегося одним из доказательств по делу (статьи 64, 65, 67, 68, 71, 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N ВАС-13839/2013).

Исходя из абзаца 1 статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 14 Закона об оценочной деятельности, выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.

Экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение.

Кроме того, суд также отмечает тот факт, что основания несогласия с экспертным заключением, должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией, что в данном случае отсутствует.

Предположения департаментом, не подкрепленные надлежащими доказательствами, не могут быть положены в основу судебного акта и приняты в качестве причины, порочащей экспертное заключение.

Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы экспертов, департаментом в материалы дела не представлено.

Необходимо отметить, что, выражая свое несогласие с результатами судебной экспертизы, назначенной судом апелляционной инстанции, тем не менее, сам департамент считает, что стоимость неотделимых улучшений по состоянию 12.08.2014 составляет 9 937 609 руб. 88 коп.

Таким образом, экспертное заключение суд апелляционной инстанции считает надлежащим доказательством по настоящему делу, в связи с чем доводы ответчика о недопустимости в качестве доказательства по делу заключения эксперта являются необоснованными, не опровергают выводы эксперта.

Позиция ответчика о том, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ в ситуации при уже состоявшемся зачете стоимости неотделимых улучшений в порядке дополнительного соглашения N 091430687 от 02.09.2014 к договору аренды (т. 1 л.д. 111) повлечет на стороне истца неосновательное обогащение, поскольку данная стоимость будет зачтена дважды, что противоречит смыслу статьи 1102 ГК РФ не принимается судом апелляционной инстанции как ошибочная и противоречащая имеющимся в деле доказательствам.

Так, представленные в материалы дела дополнительные соглашения к договору аренды об изменении формы арендной платы по договору путем возложения на Арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества суд апелляционной инстанции оценивает как соглашения о намерениях произвести в будущем зачет сумм произведенных истцом затрат в счет погашения начисляемой ему в соответствии с условиями договора арендной платы по мере наступления сроков ее оплаты, что не может свидетельствовать о фактически состоявшихся зачетах в даты подписания этих дополнительных соглашений на указанные в них суммы в связи с не наступлением сроков внесения арендной платы в таком размере.

Как уже отмечалось, материалами дела подтверждено, что по состоянию на 13 ноября 2014 года (акт сверки взаимных расчетов т. 1 л. 71-73) в счет арендной платы было фактически зачтено истцу 14 639 398 рублей 25 копеек стоимости неотделимых улучшений, сальдо в пользу ООО "Мегаполис-Сервис" составляло 18 301 529 рублей 87 копеек.

Акт сверки взаиморасчетов - это документ, отражающий состояние взаимных расчетов между сторонами за определенный период, фиксирующий состояние расчетов, возникшее на основании первичных учетных документов; акт констатирует итоги расчетов лиц, его подписавших, по заключенному между сторонами договору.

Принимая во внимание установленный договором размер ежемесячной арендной платы, период времени, прошедший с даты составления указанного выше акта сверки до момента рассмотрения спора апелляционным судом, и произведя несложный расчет, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что утверждения ответчика об уже состоявшемся зачете стоимости неотделимых улучшений в спорной сумме 9 620 000 рублей и риске неосновательного обогащения истца за счет ответчика ошибочны, не подтверждены и противоречат материалам дела. Обязательства по внесению арендной платы на данную сумму на момент принятия настоящего судебного акта еще не наступили, зачет не произведен, соответственно, при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (нежилого строения и земельного участка), расположенного по адресу: город Тюмень, ул. Орджоникидзе, 1, выкупная стоимость нежилого строения может быть уменьшена на стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений в сумме 9 620 000 рублей. Препятствий к этому суд не усматривает.

Кроме того, ответчик не смог возразить на утверждение истца о наличии в расчетах сторон по состоянию на 31 марта 2016 года по договору аренды положительного сальдо в пользу ООО "Мегаполис-Сервис" на сумму более 15 млн. рублей (акт сверки сторон по расчетам обозревался в судебном заседании 25.05.2016).

Оценив в совокупности в соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, включая экспертное заключение, доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что материалами дела в полной мере подтверждаются факт проведения истцом работ на объекте - нежилое помещение общей площадью 1 058,8 кв.м., расположенное по адресу: город Тюмень, ул. Орджоникидзе д.1, непосредственно направленных на создание неотделимых улучшений (и не зачтенных ранее в счет арендной платы), на сумму, значительно превышающую спорную (9 620 000 рублей).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о правомерности зачета произведенных истцом неотделимых нарушений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого нежилого помещения в соответствии с положениями пункта 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, в связи с чем принимает пункт 2.1. договора купли-продажи в редакции истца, предусматривающей уменьшение выкупной цены строения на стоимость неотделимых улучшений.

Оценивая разногласия по пункту 2.2. договора коллегия приходит к следующему.

Предлагаемый ООО "Мегаполис-Сервис" пункт 2.2. договора имеет следующую редакцию: "Оплата денежных средств в размере покупной цены Имущества производится Покупателем в рассрочку в соответствии с графиком рассрочки платежей (приложение к настоящему договору)".

В силу положений части 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Рассматривая исковые требования в части урегулирования разногласий по пункту 2.2 договора купли-продажи суд апелляционной инстанции принимает во внимание неактуальность дат, указанных в графике рассрочки платежей (т. 1 л.д. 69) применительно к периоду рассмотрения спора в порядке апелляционного производства, и, учитывая заложенные в договоре сроки, размер и периодичность рассроченных платежей, считает возможным урегулировать разногласия по данному пункту следующим образом: "Оплата оставшейся части цены имущества (цены земельного участка) в размере 10 791 000,00 руб. (Десять миллионов семьсот девяносто одна тысяча руб. 00 коп.) производится Покупателем в рассрочку в течение 5 (Пяти) лет с ежеквартальной уплатой долга равными долями (в сумме 539 550,00 руб. в квартал)".

В отношении спорных пунктов 2.7., 2.8., 3.1., 3.2., 3.4., 5.1.3 (второй абзац), 5.1.4., 5.1.5., 5.1.6, 5.1.7., 5.1.9., 5.2.2., 8.5., 8.7., 8.8. договора, коллегия соглашается с редакцией, предлагаемой Продавцом (Департамент), исходя из следующего.

Так, предлагаемые департаментом пункты имеют следующие редакции:

- 2.7. Покупатель вправе уплатить денежные средства в сумме, указанной в пункте 2.1. договора, досрочно.

- 2.8. До полной оплаты Имущество находится в залоге у Продавца.

- 3.1. Заложенное Имущество остается в пользовании и на хранении у Покупателя.

- 3.2. Заложенным Имуществом обеспечивается исполнение обязательств Покупателя перед Продавцом по оплате стоимости Имущества в соответствии с графиком рассрочки платежей.

- 3.4. Продавец имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к Покупателю, вытекающих из настоящего Договора, из стоимости заложенного Имущества преимущественно перед другими кредиторами Покупателя.

- 5.1.3. (второй абзац). Не совершать действий, влекущих прекращение права или уменьшение стоимости заложенного Имущества.

- 5.1.4. Принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного Имущества, в том числе защиты от посягательств третьих лиц.

- 5.1.5. Не препятствовать Продавцу производить осмотр заложенного Имущества в период действия настоящего Договора.

- 5.1.6. Немедленно сообщать Продавцу сведения об изменениях, которые произошли с заложенным Имуществом, о посягательстве третьих лиц, о возникновении угрозы заложенного Имущества.

- 5.1.7. Не отчуждать, не переуступать заложенное Имущество третьим лицам.

- 5.1.9. Застраховать в пользу Продавца заложенное Имущество в полной его стоимости, указанной в пункте 2.1. настоящего Договора, от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость Имущества превышает размер обеспеченного залогом обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Имущество должно быть застраховано в течение 30 рабочих дней с даты подписания настоящего Договора. В течение 10 рабочих дней после заключения договора страхования предоставить Продавцу заверенную страховщиком копию документа, подтверждающего выполнение указанной обязанности (страхового полиса или договора страхования).

- 5.2.2. В любое время до момента реализации заложенного Имущества прекратить обращение взыскания на заложенное Имущество посредством исполнения обеспеченного залогом обязательства.

-8.5. Действие настоящего Договора прекращается в случае продажи с публичных торгов заложенного Имущества.

В случае объявления торгов по реализации заложенного Имущества несостоявшимися, Продавец по соглашению с Покупателем вправе приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом.

- 8.7. Графики рассрочки платежей являются неотъемлемыми приложениями к настоящему Договору.

- 8.8. Последующая ипотека заложенного по настоящему Договору Имущества запрещена.

По условиям договора купли-продажи ООО "Мегаполис-Сервис" как покупателю предоставлена рассрочка по оплате приобретаемого им имущества.

В силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В пункте 6 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что с момента передачи покупателю приобретенного в рассрочку имущества и до момента его полной оплаты указанное имущество в силу настоящего Федерального закона признается находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного государственного или муниципального имущества.

Пунктом 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ установлено, что если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Договор залога заключается с целью обеспечения исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по договору купли-продажи арендуемого имущества.

Суд апелляционной инстанции, исходя из вышеизложенных норм права, обстоятельств дела, того, как договором купли-продажи определен его предмет, считает, что с момента передачи покупателю имущества, приобретенного в рассрочку, и до момента его полной оплаты имущество признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательства по оплате.

Так, пунктом 1.1 договора, по которому у сторон разногласий не имеется, определено, что Продавец продает, а Покупатель приобретает следующее муниципальное имущество (далее по тексту - "Имущество"):

- нежилое здание, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 1100,10 кв.м, лит.А, А1;

- земельный участок площадью 2228 кв.м., занятый нежилым строением и необходимый для его использования. Кадастровый номер 72:23:0217002:8226. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под нежилое строение.

То есть, приобретаемое имущество состоит из двух неразрывно связанных между собой объектов (нежилого строения и предназначенного для его использования земельного участка), определено в договоре как предмет покупки в целом, соответственно, не имеет правого значения последовательность и адресность фактической оплаты здания или земельного участка для признания всего имущества находящимся в залоге у продавца на период предоставляемой рассрочки для обеспечения исполнения покупателем его обязательства по оплате.

Правоотношения залогодателя и залогодержателя регламентируются положениями параграфа 3 главы 23 ГК РФ, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

На основании статьи 343 ГК РФ залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан, если иное не предусмотрено законом или договором: страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования; принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

Залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны.

Таким образом, с учетом вышеизложенных норм права и обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что редакции пунктов 2.7., 2.8., 3.1., 3.2., 3.4., 5.1.3 (второй абзац), 5.1.4., 5.1.5., 5.1.6, 5.1.7., 5.1.9., 5.2.2., 8.5., 8.7., 8.8. договора соответствуют правилам, установленным в статье 343 ГК РФ, обеспечивает баланс интересов сторон по выкупу муниципального имущества, в том числе направлены на обеспечение интересов продавца в случае повреждения, уничтожения объекта и т.д.

Учитывая приведенные выше обстоятельства, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об урегулировании разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

В связи с удовлетворением исковых требований неимущественного характера, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 4000 руб., по уплате судебных издержек по производству экспертизы в размере 82 000 руб., а также государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 3000 руб. относятся на ответчика (статья 110 АПК РФ).

Поступившие на депозитный счёт суда апелляционной инстанции денежные средства за проведение судебной экспертизы в размере 82 000 руб. подлежат перечислению на расчётный счёт ООО "Олимп".

Денежные средства в сумме 8 000 рублей, излишне внесенные ООО "Мегаполис-Сервис" платежным поручением от 27.11.2015 N 233 в счет оплаты за судебную экспертизу, подлежат возврату с депозитного счета апелляционного суда.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 10 августа 2015 года по делу N А70-14554/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Сервис" (Покупатель) и Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени (Продавец) при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (нежилого строения и земельного участка), расположенного по адресу: город Тюмень, ул. Орджоникидзе, 1, изложив спорные пункты 2.1., 2.2., 2.7., 2.8., 3.1., 3.2., 3.4., 5.1.3 (второй абзац), 5.1.4., 5.1.5., 5.1.6, 5.1.7., 5.1.9., 5.2.2., 8.5., 8.7., 8.8. Договора следующим образом:

Пункт 2.1. Цена продажи Имущества в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 12.08.2014 N 374/14, выполненном независимым оценщиком ООО "Региональный экспертный центр", составляет 20 411 000,00 руб. (Двадцать миллионов четыреста одиннадцать тысяч руб. 00 коп.), в том числе:

- нежилое строение - 9 620 000,00 руб. (Девять миллионов шестьсот двадцать тысяч руб. 00 коп.);

- земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования - 10 791 000,00 руб. (Десять миллионов семьсот девяносто одна тысяча руб. 00 коп.).

При этом стоимость произведенных Покупателем неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 9 620 000,00 руб. (Девять миллионов шестьсот двадцать тысяч руб. 00 коп.) засчитывается в счет оплаты части цены приобретаемого Имущества (цены нежилого строения) в порядке, установленном частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ с момента заключения Договора;

Пункт 2.2. Оплата оставшейся части цены имущества (цены земельного участка) в размере 10 791 000,00 руб. (Десять миллионов семьсот девяносто одна тысяча руб. 00 коп.) производится Покупателем в рассрочку в течение 5 (Пяти) лет с ежеквартальной уплатой долга равными долями (в сумме 539 550,00 руб. в квартал);

Пункты 2.7., 2.8., 3.1., 3.2., 3.4., 5.1.3 (второй абзац), 5.1.4., 5.1.5., 5.1.6, 5.1.7., 5.1.9., 5.2.2., 8.5., 8.7., 8.8. оставить в редакции Продавца, изложенной в проекте договора купли-продажи.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Сервис" судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в сумме 4 000 руб., при подаче апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб., по оплате услуг экспертов - 82 000 руб.

Перечислить с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "Олимп" (ОГРН 1094501001660, адрес: 640018, г. Курган, ул. Советская, д.128, оф.308 Б) оплату за проведение судебной экспертизы 82 000 руб., поступивших по платежному поручению от 27.11.2015 N 233.

Возвратить с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Сервис" 8 000 руб., поступивших по платежному поручению от 27.11.2015 N 233.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Н. Кудрина

Судьи

А.С. Грязникова Ю.М. Солодкевич