Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2016 г. N 15АП-3647/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 сентября 2016 г. N Ф08-6252/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

13 июня 2016 г.

дело N А32-31837/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу негосударственного аккредитованного частного образовательного учреждения высшего образования Современная Гуманитарная Академия

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 11.02.2016 по делу N А32-31837/2015 (судья Данько М.М.)

по иску негосударственного аккредитованного частного образовательного учреждения высшего образования Современная Гуманитарная Академия (ОГРН 1037739146048)

к ответчику администрации города Сочи - исполнительно-распорядительному органу муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН 1022302934367)

о понуждении к заключению договоров,

УСТАНОВИЛ:

негосударственное аккредитованное частное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Современная Гуманитарная Академия" (далее - НАЧОУ ВПО "СГА", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации г. Сочи (далее - администрация, ответчик) о признании действий (бездействия) органа местного самоуправления администрации города Сочи незаконными; об обязании предоставить за выкуп в собственность истцу четыре земельных участка по цене, устанавливаемой в соответствии с Законом Краснодарского края N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" и прилагаемым расчетом, с проектами договоров купли-продажи:

(1). Земельный участок общей площадью 800 кв. м, кадастровый номер 23:49:0302018:31, расположен по адресу Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, по ул. Бытха, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиница;

(2). Земельный участок общей площадью 2067 кв. м, кадастровый номер 23:49:0302018:287, расположен по адресу Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, по ул. Бытха, 3/1 категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиница;

(3). Земельный участок общей площадью 1813 кв. м, кадастровый номер 23:49:0302018:9, расположен по адресу Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, ул. Коммунальная 37/а, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: учреждение высшего образования;

(4). Земельный участок общей площадью 1987 кв. м, кадастровый номер 23:49:0302018:30, расположен по адресу Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, по ул. Бытха, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: учреждение высшего образования, для чего выполнить все необходимые регистрационные действия в регистрирующем органе Росреестра и заключить соответствующие договоры купли-продажи, акты приема-передачи земельных участков, обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на вышеуказанные земельные участки;

понудить ответчика заключить соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков: договор аренды N 4900005124 от 19.03.2009, договор аренды N 4900004526 от 18.03.2008, договор аренды N 4900002954 от 26.11.2003, договор аренды N 4900005123 от 19.03.2009;

признать расторгнутыми договоры аренды земельных участков: (1). земельного участка общей площадью 800 кв. м, кадастровый номер 23:49:0302018:31, расположен по адресу Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, по ул. Бытха, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиница; (2). земельного участка общей площадью 2067 кв. м, кадастровый номер 23:49:0302018:287, расположен по адресу Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, по ул. Бытха,3/1 категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиница (3). земельного участка общей площадью 1813 кв. м, кадастровый номер 23:49:0302018:9, расположен по адресу Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, ул. Коммунальная 37/а, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: учреждение высшего образования; (4). земельного участка общей площадью 1987 кв. м, кадастровый номер 23:49:0302018:30, расположен по адресу Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, по ул. Бытха, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: учреждение высшего образования;

прекратить право аренды на вышеуказанные земельные участки.

Требования мотивированы тем, что истец изъявил волю на приобретение четырех арендуемых им земельных участков в собственность за плату. Администрация предписанные законом действия по передаче участков заявителю в собственность не предприняла, чем нарушила закон и права истца.

Решением от 11.02.2016 иск удовлетворен частично. Суд признал прекратившимися договоры N 4900005123 от 19.03.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302018:30 площадью 1987 кв. м, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, по ул. Бытха, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: учреждение высшего образования сроком действия до 17.03.2014 и N 4900005124 от 19.03.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302018:31 площадью 800 кв. м, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, по ул. Бытха, 7 категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиница сроком действия до 17.03.2014. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, НАЧОУ ВПО "СГА" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 11.02.2016, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что кадастровые сведения ГКН относительно четырех рассматриваемых земельных участков не содержат сведений о принадлежности ко второй зоне охраны курорта. Суд не располагал достоверными сведениями о принадлежности и отнесении указанных земельных участков ко 2-й зоне охраны курорта, а сделал данный вывод о невозможности предоставления НАЧОУ СГА в собственность земли лишь основываясь на выводе о смежности участков с теми, в отношении которых в договоре указана охранная зона. Кадастровые сведения, начиная с 2013 года, подтверждают снятие такого обременения как вторая зона округа горно-санитарной охраны курорта. Таким образом, данные обременения носили временный характер, но суд не учел данного факта и допустил неправильное применение норм материального права, что повлекло вынесение незаконного решения суда. Заявитель полагает незаконными выводы суда о необходимости признания прекратившими свое действие двух договоров аренды, как основанные на неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

В составе суда произведена замена судьи Барановой Ю.И. на судью Ванина В.В. в связи с нахождением в отпуске судьи Барановой Ю.И.

В соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. От истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела справок ИСОГД, подготовленных Департаментом архитектуры градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и муниципальным образованием город Сочи были заключены договоры N 4900004526 от 18.03.2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302018:287 площадью 2067 кв. м, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, по ул. Бытха,3/1 категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиница сроком действия до 29.11.2032; N 4900002954 от 26.11.2003 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302018:9 площадью 1 813 кв. м, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, ул. Коммунальная 37/а, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: учреждение высшего образования сроком действия до 01.10.2052; N 4900005123 от 19.03.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302018:30 площадью 1987 кв. м, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, по ул. Бытха, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: учреждение высшего образования сроком действия до 17.03.2014; N 4900005124 от 19.03.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302018:31 площадью 800 кв. м, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, по ул. Бытха, 7 категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: гостиница сроком действия до 17.03.2014.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Как следует из искового заявления, истец 23.06.2015 направил администрации города Сочи заявление от 22.06.2015 N 40-15Д, которым просил предоставить ему указанные земельные участки в собственность путем заключения договоров купли-продажи.

В пунктах 1.1 договоров указано, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0302018:9 и 23:49:0302018:287 расположены во второй зоне округа санитарной охраны курорта.

В кадастровых паспортах всех земельных участков имеется информация: ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В исковом заявлении указано, что все четыре арендованных истцом земельных участка являются смежными.

На основании представленных в дело документов суд установил, что спорные земельные участки расположены в черте муниципального образования город-курорт Сочи, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (данный факт документально не опровергнут), относятся к землям особо охраняемых природных территорий, имеющих федеральное значение, созданных до вступления в силу Закона N 406-ФЗ.

Согласно статье 96 Земельного кодекса Российской Федерации земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов предназначены для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека. В целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации. Режимом первой зоны санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов предусматривается полное изъятие земельных участков из оборота, а использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

Статьей 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" в действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" редакции (далее - Законы N 33-ФЗ, 406-ФЗ) в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов, где природные лечебные ресурсы относятся к недрам (минеральные воды, лечебные грязи и другие), предусматривалась организация округов горно-санитарной охраны, внешний контур которых являлся границей лечебно-оздоровительной местности или курорта. Правительство Российской Федерации и органы государственной власти субъектов Российской Федерации уполномочивались на определение порядка организации округов горно-санитарной охраны и особенностей режима их функционирования в соответствии с Федеральным законом от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ).

Несмотря на то, что Законом N 406-ФЗ, вступившим в силу 30.12.2013, статья 32 исключена из Закона N 33-ФЗ, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до 30.12.2013 (часть третья статьи 10 Закона N 406-ФЗ).

Посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны, в силу статьи 16 Закона N 26-ФЗ, осуществляется охрана лечебно-оздоровительных местностей, курортов и их земель. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 указанной статьи.

На основании представленных в дело документов суд установил, что спорные земельные участки расположены в черте муниципального образования город-курорт Сочи, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, относятся к землям особо охраняемых природных территорий, имеющих федеральное значение, созданных до вступления в силу Закона N 406-ФЗ.

На основании изложенного возникший у курортного региона города Сочи до введения в действие Закона N 406-ФЗ статус особо охраняемой природной территории не прекратился в силу положений пункта 3 статьи 10, регламентирующих порядок введения данного Закона в действие.

Совокупное толкование вышеназванных норм, а также правил части 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ о сохранении особо охраняемых природных территорий и их охранных зон, созданных до дня вступления его в силу, пункта 3 статьи 27 Земельного кодекса об установлении содержания ограничений оборота земельных участков не только данным Кодексом, но и другими федеральными законами, обоснованно признано судом как препятствующее приобретению в собственность испрашиваемых земельных участков.

Аналогичная позиция нашла отражение в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2015 N 308-ЭС15-9651 и постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2015 N Ф08-6547/2015 по делу N А32-38566/2014.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (пункт 2 статьи 201 АПК РФ).

При этом оба указанных в законе условия должны иметь место в совокупности.

Поскольку бездействие администрации по предоставлению земельных участков в собственность учреждения прямо соответствует закону, требования: о признании бездействия незаконным, обязании администрации предоставить земельные участки в собственность учреждения, обязать совершить регистрационные действия в отношении договоров купли-продажи участков следует оставить без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса, заинтересованная в заключение договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора). Требование о понуждении к заключению договора может быть заявлено в суд только после направления органу местного самоуправления, для которого заключение такого договора является обязательным, оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на предложение в указанный срок. Несоблюдение данного порядка, в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса, является основанием оставления иска о понуждении к заключению договора без рассмотрения.

Судом установлено, что истцом соблюден установленный статьей 445 ГК РФ досудебный порядок заключения договора, поскольку в материалах дела имеются доказательства направления истцом администрации до подачи иска в суд проектов договоров купли-продажи спорных земельных участков, а также сами проекты указанных договоров, подписанные руководителем учреждения.

Судом правомерно указано, что поскольку спорные земельные участки приватизации не подлежат, в удовлетворении требований об обязании администрации заключить договоры купли-продажи земельных участков следует отказать.

До вступления в силу закона 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" в декабре 2008 года распоряжение земельными участками, находящимися в зоне округа санитарной охраны курорта Сочи осуществлялось Территориальным управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае.

Договоры аренды N 4900004526 от 18.03.2008 и N 4900002954 от 26.11.2003 являются недействительными (ничтожными) сделками, не породившими у истца возникновение прав на использование земельных участков, а следовательно не могут быть признаны расторгнутыми, они недействительны (ничтожны) с момента их заключения.

При этом, судом первой инстанции установлено, что договоры N 4900005123 от 19.03.2009 и N 4900005124 от 19.03.2009 заключены местным самоуправлением в пределах имеющихся у него полномочий и действуют до 17.03.2014.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Письмом от 21.01.2014 N 1154/0205-16, полученным учреждением 11.02.2014 управление имущественных отношений администрации города Сочи уведомило арендатора об отсутствии намерения продолжать арендные отношения по договору N 4900005124.

Письмом от 28.10.2014 N 26137/1205-16 департамент имущественных отношений администрации города Сочи отказался от договора аренды земельного участка N 4900005123.

Судом установлено, что истцом указанные уведомления получены, так как приложены к исковому заявлению.

В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" указано, что лицо вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся.

Поскольку истец настаивал на удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, установив, что указанные договоры (возобновленные на неопределенный срок) по обоюдному согласию стороны не расторгали, счел возможным применить указанные разъяснения и признать договоры N 4900005123 и N 4900005124 прекратившимися в связи с отказом администрации от продолжения титульных арендных отношений.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2016 по делу N А32-31837/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

В.В. Ванин И.В. Пономарева