Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2016 г. N 09АП-54433/15

г. Москва

07 июня 2016 г.

Дело N А40-1617/15

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Солоповой А.А., Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Тарновским Е.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "ИНТЕК" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02 ноября 2015 года по делу N А40-1617/15 (142-8), принятое судьей Филиной Е.Ю. по иску Закрытого акционерного общества "ИНТЕК" (ОГРН 1027700314014, ИНН 7708022251) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании отказа N ДГИ-1153907/14-1 от 16.12.2014 незаконным, об урегулировании разногласий условий договора купли-продажи (нежилого помещения) при участии в судебном заседании:

от истца: Мачугин А.А. по выписке из ЕГРЮЛ;

Симонов А.К. по доверенности от 21.12.2015 г.;

от ответчика: Карпова Д.А. по доверенности от 07.12.2015 г.;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "ИНТЕК" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее ответчик) о признании отказа N ДГИ-1153907/14-1 от 16.12.2014 г. незаконным;

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 217,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сретенка, д. 26/1 (этаж 1, пом. IV, комн. 1-16) в редакции предложенной истцом:

"п. 3.1. Цена Объекта составляет 31.837.881 руб. 00 коп. в соответствии с экспертным заключением 03/16-23АС об оценке рыночной стоимости права собственности нежилого помещения ООО "Центральное бюро оценки",

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."

"п. 3.2. Установить срок рассрочки выкупаемого помещения 5 лет" (с учетом принятых судом уточнений только в части указания цены объекта).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.11.2015 г. в удовлетворении исковых требований суд отказал в полном объеме.

Суд первой инстанции указал на утрату истцом преимущественного права выкупа арендуемого помещения в письме N ДГИ-1- 153907/14-1 от 16.12.2014 г. в соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Исковые требования истца мотивированы со ст.ст. 12, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт, а исковые требования удовлетворить.

Податель апелляционной жалобы указал на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, ссылается на то, что выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют материалам дела.

Как полагает истец, срок преимущественного права выкупа арендуемого помещения им не утрачен, поскольку срок был прерван путем подачи самостоятельного иска об обязании Департамент, заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с истцом. Рассмотрение спора, которого было разрешено в рамках дела N А40-93699/14 (23-620).

Истец указывает на то, что суд первой инстанции не учел, что определение Арбитражного суда города Москвы от 15.09.2014 г. по делу N А40-93699/14 (23-620), которым суд оставил без рассмотрения требования истца, вступило в законную силу 01.12.2014 г. и что с момента вступления определения суда в законную силу, истец направил в адрес Департамента протокол разногласий к договору купли-продажи.

Истец настаивал на заявленных им исковых требованиях, ссылаясь на то, что у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении иска об урегулировании разногласий по цене, определенной судебным экспертом.

Представитель ответчика возражал в удовлетворении апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, отзыв на апелляционную жалобу ответчиком не представлен, ответчик поддержал свои замечания на заключение судебной экспертизы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 02.11.2015 г. подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец является субъектом малого предпринимательства, арендует у ответчика нежилое помещение по договору аренды от 14.10.2005 г. N 1-917/05, общей площадью 217,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Сретенка, д. 26/1 (этаж 1, пом. IV, комн. 1-16), задолженности по арендной плате не имеет, имеет преимущественное право на выкуп указанного помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Указанные фактические обстоятельства ответчиком по существу не оспариваются.

Суд первой инстанции пришел к аналогичным выводам в этой части.

24.10.2011 г. истец обратился к ответчику с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им нежилого помещения. В течение трех лет заявление истца ответчиком не было рассмотрено, что свидетельствует, как полагает истец, об уклонении ответчика от заключения договора.

Договор купли-продажи ответчик направил в адрес истца лишь - 12.05.2014 г. (т.1, л.д. 14).

Поскольку между сторонами возник спор в заключении договора купли-продажи по цене стоимости спорного объекта истец 20.06.2014 г. обратился с исковым заявлением в суд об обязании Департамент, заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с истцом.

Суд первой инстанции, оставляя исковое заявление без рассмотрения в части требования истца об обязании ответчика заключить договор купли-продажи по делу N А40-93699/14 (23-620), исходил из того, что до обращения истца с настоящим иском в суд, истец не представил доказательств направления в адрес ответчика проекта договора.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2014 г. определение Арбитражного суда города Москвы от 15.09.2014 г. по делу N А40-93699/2014 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения. (т.1, л.д. 124).

После принятия апелляционным судом Постановления от 01.12.2014 г. по делу N А40-93699/2014 истец 01.12.2014 г. направил в адрес ответчика протокол разногласий с сопроводительным письмом, исх. N 31, который был получен ответчиком 01.12.2014 г., о чем имеется почтовая квитанция со штампом почтовой службы. (т.1, л.д. 126-128).

Департамент письмом, исх. N ДГИ-1-153907/14-1 от 16.12.2014 г., отказал истцу в удовлетворении согласования проекта, в связи с утратой истцом преимущественного права выкупа арендуемого помещения со ссылкой на п. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. (т.1, л.д. 129).

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ и исходил из того, что отдельный от рассматриваемого спора иск об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости помещения, истцом предъявлен не был; в рамках дела N А40-93699/2014 требования о признании величины рыночной стоимости объекта аренды, используемой для определения цены выкупаемого имущества, недостоверной истец не заявлял; тридцатидневный срок, в течение которого должен быть подписан договор купли-продажи выкупаемого имущества, не приостанавливался. Также суд указал, что ответчик не уклонялся от заключения договора купли-продажи, направив истцу, проект договора; поскольку истец подписанный договор купли-продажи выкупаемого имущества с протоколом разногласий к этому договору в установленный законом 30-дневный срок, ответчику не направил, истец утратил право на выкуп арендуемого помещения.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции не согласна, исходя из следующего.

Предметом спора по настоящему делу является понуждение к действию ответчика по заключению договора, заключение которого для ответчика является обязательным в силу закона, а также устранение разногласий по отдельным условиям договора, в том числе по цене объекта.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда. Суд первой инстанции данную обязанность не выполнил.

В статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон. Отсутствие согласования спорных условий договора в части цены имущества, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям. В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

В связи с этим, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд обязан их рассмотреть.

Поскольку реализация права стороны, правомочной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке или подписание неуполномоченным лицом и т.п.), а поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора, при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям, сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком", достоверность величины оценки выкупаемого имущества, поскольку от нее зависит условие договора купли-продажи о размере цены, может быть оспорена только при рассмотрении преддоговорного спора по соответствующему условию договора, поскольку только в таком случае нарушенное право может быть восстановлено.

Между тем, отказывая в иске по основаниям утраты истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, основано на преждевременных в силу вышеизложенных обстоятельств выводах в указанной части, суд, по существу, требования истца не рассмотрел, и не установил имеющие существенное значение для дела обстоятельства.

Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, по настоящему делу N А40-1617/15 (142-8), апелляционным судом по ходатайству - ЗАО "ИНТЕК" была назначена судебная оценочная экспертиза, определением от 01 марта 2016 г.

Из представленного заключения судебной экспертизы ООО "Центральное бюро оценки" N 03/16-23АС, полученного апелляционным судом, экспертом установлена, рыночная стоимость выкупаемого имущества, без учета НДС - 31.837.881 руб. 00 коп.

Как установлено судом, истец направил протокол разногласий 01.12.2014 г. после обжалования судебного акта в апелляционном порядке по делу N А40-93699/2014.

Поскольку действия истца были направлены на понуждение ответчика к заключению договора по урегулированию вопроса по цене объекта, о чем имеется определение Арбитражного суда города Москвы от 15.09.2014 г. по делу N А40-93699/2014, оставленное без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2014 г., что, в силу части 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ является основанием к приостановлению течения 30-дневного срока, установленного для подписания проекта договора купли-продажи. То есть, тридцатидневный срок, на истечение которого сослался арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, не считается истекшим до дня вступления в законную силу решения суда.

Следовательно, истец не утратил преимущественное право на заключение с ним договора купли-продажи нежилого помещения, и при наличии разногласий с ответчиком, касающихся цены, предлагаемой Департаментом, вправе обратиться в суд с заявленными исковыми требованиями об урегулировании разногласий.

Учитывая обстоятельства дела и указанное экспертное заключение, полученное апелляционным судом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в части урегулирования разногласий, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по п.3.1. и п.3.2. договора.

Апелляционным судом отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о вызове эксперта, в заседание апелляционного суда.

Возражения ответчика на заключение судебной экспертизы, полученное апелляционным судом в рамках дела о том, что данное заключение не может быть принято в качестве допустимого и достоверного доказательства, судебной коллегией проверен и отклоняется как несостоятельный. Поскольку данное экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела, оснований не доверять выводам эксперта, у судебной коллегии, не имеется.

Квалификация эксперта Волконской Н.Г. подтверждена документами о высшем образовании, профессиональной подготовке по программе по специальности "оценочная деятельность", членстве в саморегулируемой организации оценщиков, её ответственность застрахована. По своему содержанию заключение эксперта носит последовательный, однозначный и непротиворечивый характер, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. Оснований для непринятия заключения эксперта в качестве допустимого доказательства у судебной коллегии не имеется.

Вступление в законную силу настоящего постановления (изготовление постановления в полном объеме) указывает на момент, с которого договор считается заключенным, что не подменяет обязанность Департамента подписать протокол разногласий.

В соответствии со ст.ст. 106,108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом.

Истец на депозитный счет апелляционного суда перечислил денежные средства размере 50.000 руб. 00 коп. за проведение судебной экспертизы.

В удовлетворении требования истца о признании отказа N ДГИ-1-153907/14-1 от 16.12.2014 г. незаконным апелляционный суд отказывает, поскольку заявленное требование исходя из предмета и оснований заявленного иска не обеспечивает восстановление нарушенного права истца, даже в случае его удовлетворения.

Кроме того, нарушенное право восстановлено путем предъявления второго требования в части урегулирования разногласий, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, которое удовлетворено судом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ решение Арбитражного суда города Москвы подлежит отмене на основании части 2 статьи 270 АПК РФ.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на Департамент городского имущества города Москвы. Излишне оплаченная сумма денежных средств за проведение судебной экспертизы подлежит возвращению истцу с депозитного счета апелляционного суда.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 49, 65, 66, 102, 106, 108, 110, 176, 266-268, п.2 ст. 269, ч.2 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 ноября 2015 года по делу N А40-1617/15 (142-8) отменить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи (нежилого помещения), площадью 217,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сретенка, д. 26/1 (этаж 1, пом. IV, комн. 1-16) в следующей редакции:

"п. 3.1. Цена Объекта составляет 31.837.881 руб. 00 коп. в соответствии с экспертным заключением 03/16-23АС об оценке рыночной стоимости права собственности нежилого помещения ООО "Центральное бюро оценки".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."

"п. 3.2. Установить срок рассрочки выкупаемого помещения 5 лет."

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) в пользу Закрытого акционерного общества "ИНТЕК" (ОГРН 1027700314014, ИНН 7708022251) государственную пошлину по иску и по апелляционной жалобе в сумме 7.000 руб. 00 коп., а также судебные расходы за проведение экспертизы в сумме 30.000 руб. 00 коп.

Возвратить Закрытому акционерному обществу "ИНТЕК" (ОГРН 1027700314014, ИНН 7708022251) с депозита счета Девятого арбитражного апелляционного суда, излишне оплаченную сумму денежных средств за проведение судебной экспертизы в размере 20.000 (двадцать тысяч) руб. 00 коп., перечисленные по платежному поручению от 02.02.2016 г. N 5.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Александрова Г.С.

Судьи

Солопова А.А. Савенков О.В.