|
15 июня 2016 г.
|
Дело N А51-22612/2015
|
Резолютивная часть постановления оглашена 09 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 июня 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.В. Янчиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная транспортная компания",
апелляционное производство N 05АП-3484/2016
на решение от 28.03.2016 судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-22612/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску Администрации Находкинского городского округа (ОГРН 1022500699704, ИНН 2508020000, дата государственной регистрации: 04.10.2002)
к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная транспортная компания" (ОГРН 1082509001310, ИНН 2524125402, дата государственной регистрации: 29.12.2008)
о взыскании 1 703 276 рублей 80 копеек,
при участии:
от ответчика - представитель Довиденко Л.А. (доверенность от 13.03.2016 сроком на 1 год, паспорт);
от истца в судебное заседание представитель не явился,
УСТАНОВИЛ:
администрация Находкинского городского округа (далее - Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная транспортная компания" (далее - ООО "СТК", ответчик, апеллянт) с иском о взыскании 1 176 877 рублей 52 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.10.2013 по 20.05.2015 и 526 399 рублей 28 копеек пени за период с 01.10.2012 по 08.10.2015.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.03.2016 исковые требования удовлетворены в заявленном размере.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "СТК" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Приморского края от 28.03.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что применение Администрацией в расчете арендной платы за период с 28.06.2014 по 20.05.2015 корректирующего коэффициента 2, установленного пунктом 2 приложения к решению Думы Находкинского городского округа от 28.12.2005 N 567 для земельных участков строительство объектов на которых не завершено в течении 3- летнего срока с момента предоставления, нарушает нормы материального права, поскольку сторонами не достигнуто соглашение об изменении условий договора в части повышения размера арендной платы. Отмечает, что арендатор не получал от арендодателя уведомлений о невозможности применения согласованных в договоре коэффициентов Приложения N 2 к договору аренды и об изменении размера арендной платы. Считает, что в рассматриваемом случае, одностороннее изменение арендодателем условий договора аренды обусловлено не изменением ставок арендной платы, а самостоятельным изменением арендодателем размера коэффициентов определения арендной платы, что не предусмотрено условиями спорного договора аренды. Полагает, что строительство объекта завершено ответчиком в 2012 году, документом удостоверяющим факт завершения строительства объекта капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Представленная истцом в материалы дела кадастровая выписка, согласно которой год ввода объекта в эксплуатацию (завершенное строительство) 2012, также, по мнению апеллянта, является доказательством факта завершения строительства объекта в пределах установленного 3-х летнего срока. Следовательно, размер арендной платы не подлежит изменению путем применения арендодателем корректирующего коэффициента. Также в тексте апелляционной жалобы ООО "СТК" приводит контррасчет задолженности по арендной плате за период с 01.10.2013 по 20.05.2015 (на сумму 863 123 рубля 32 копейки), и неустойки за период с 01.10.2012 по 08.10.2015 (на сумму 435 115 рублей 21 копейку).
До начала судебного заседания от истца через канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, по тексту которого истец на доводы апелляционной жалобы возразил, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "СТК" доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт.
Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда не явился, направил ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие его представителя. В соответствии со статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 апелляционный суд рассмотрел поданную жалобу по существу в отсутствие представителя истца.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между Администрацией (арендодатель) и ООО "СТК" (арендатор) 25.07.2011 заключен договор аренды земельного участка N 3602-11, согласно которому Администрация передала в аренду ООО "СТК" земельный участок площадью 17264 кв.м с кадастровым номером 25:31:010406:711, расположенный по адресу: Приморский край, г.Находка, Северный пр-т, в 240 метрах к востоку от здания N 75 стр.1. Срок аренды установлен с 29.06.2011 по 28.06.2014 (пункт 1.3 договора). Земельный участок предоставлен для строительства установки по производству бетона (пункт 1.2 договора). Договор является одновременно приемо-сдаточным актом и распространяет свое действие на отношения сторон с 29.06.2011 (пункт 1.5 договора).
Согласно пункту 2.2 договора аренды арендная плата вносится ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчетным. Расчет арендной платы на 2011 год приведен в приложении N 2 к договору аренды. Согласно пункту 2.1 договора арендная плата определяется на основании постановлений Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края" и от 30.12.2010 N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земли населенных пунктов Приморского края" по ставкам арендной платы за земельный участок, установленным на территории Находкинского городского округа органом местного самоуправления. Изменения размера арендной платы происходят на основании принимаемых актов уполномоченного органа без дополнительного соглашения между сторонами.
В соответствии с Приложением N 2 к договору аренды размер арендной платы в месяц составил 43935 рублей 67 копеек. В расчет арендной платы в качестве составляющих включены кадастровая стоимость земельного участка (24408706 рублей 40 копеек), ставка арендной платы за использование участка (0,018) и корректирующий коэффициент для строительства в размере 1,2.
Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрена неустойка в виде пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от невнесенной в срок арендной платы.
Поскольку арендная плата за период с 01.10.2013 по 20.05.2015 обществом не уплачена, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения по аренде земельного участка, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также общие положения об обязательствах ГК РФ.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Как видно из договора аренды от 25.07.2011, первоначально он был заключен на срок до 28.06.2014 и распространял свое действие на правоотношения сторон с 29.06.2011, однако после указанной даты ООО "СТК" земельный участок не освободило и арендодателю не передало.
Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Поскольку доказательств возврата ответчиком истцу арендуемого земельного участка после 28.06.2014 не представлено, как и доказательств того, что какая-либо из сторон договора направила в адрес другой стороны предупреждение об отказе от договора, исходя из положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ, договор аренды от 25.07.2011 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок после окончания срока строительства - 28.06.2014,
В силу части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). Аналогичная обязанность арендатора установлена разделом 2 и пунктом 3.2.4 договора аренды от 25.07.2011.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
По смыслу статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, если арендная плата установлена на основании действующего нормативного правового акта, она определяется в соответствии с его предписаниями.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды, а органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора аренды о согласованном размере арендной платы.
Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Таким образом, как верно установил суд первой инстанции, поскольку регулирование арендной платы за земельный участок в рассматриваемой ситуации осуществляется в нормативном порядке, то есть относится к категории регулируемых цен, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчетов, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров таких изменений.
Как установлено пунктом 2.1 договора аренды от 25.07.2011, арендная плата в рассматриваемом договоре определяется на основании постановлений Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края" и от 30.12.2010 N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земли населенных пунктов Приморского края".
Согласно пункту 1 постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па размер арендной платы определяется по формуле: кадастровая стоимость земельного участка помноженная на ставку арендной платы; ставка арендной платы устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Ставки арендной платы за земельные участки на территории Находкинского городского округа установлены решением Думы Находкинского городского округа от 28.12.2005 N 567 "Об утверждении положения об арендной плате за землю в Находкинском городском округе".
Актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:31:010406:711, используемая при расчете арендной платы по договору от 25.07.2011 за спорный период, установлена на основании постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па в размере 24 408 706 рублей 40 копеек. Ставка арендной платы за использование земельного участка определена в соответствии с приложением к Положению об арендной плате за землю в Находкинском городском округе, утвержденным решением Думы Находкинского городского округа от 28.12.2005 N 567, в размере 0,018.
Пунктом 2 приложения к решению Думы Находкинского городского округа от 28.12.2005 N 567 установлены корректирующие коэффициенты к ставкам арендной платы при аренде земельных участков: 2 - для земельных участков, предоставленных в аренду для осуществления на них индивидуального жилищного строительства в течение срока строительства до момента государственной регистрации прав на введенный в эксплуатацию объект недвижимости; 1,2 - для земельных участков (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства), предоставленных в аренду для осуществления на них строительства в течение срока согласования земельного участка под проектирование и строительство до момента государственной регистрации прав на объект недвижимости, но не превышающий трехлетний срок. По истечении трехлетнего срока применяется коэффициент 2 до момента государственной регистрации прав на объект недвижимости.
Факт пользования ответчиком земельным участком в спорный период подтверждается материалами дела, ответчиком не опровергнут, и не оспаривался при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, что свидетельствует о возникновении у него обязательства по внесению соответствующей платы. Однако доказательств внесения арендной платы за период с 01.10.2013 по 20.05.2015, в установленном договором аренды размере, ответчиком в материалы дела не представлено. В связи с чем, арендодателем обоснованно заявлено о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период.
При расчете задолженности за период до 28.06.2014 (до окончания срока договора) Администрацией применен корректирующий коэффициент в размере 1,2, а за последующий период - корректирующий коэффициент в размере 2 как для земельных участков, предоставленных в аренду для осуществления на них строительства.
Как следует из материалов дела и текста апелляционной жалобы, размер арендной платы за период с 01.10.2013 по 28.06.2014 ответчиком не оспаривается. Вместе с тем, ответчик не согласен с применением корректирующего коэффициента в размере 2 за период после 28.06.2014 и приводит расчет арендной платы, применяя корректирующий коэффициент в размере 1,2.
В обоснование своего расчета общество ссылается на то, что в предусмотренный пунктом 2 приложения к решению Думы Находкинского городского округа от 28.12.2005 N 567 и договором трехлетний срок, закончило строительство предусмотренного договором аренды объекта -установки по производству бетона, в подтверждение чего представило выданное 26.12.2012 Администрацией разрешение на строительство установки по производству бетона в составе 1-этажного бытового блока общей площадью 32,63 кв.м и проходной общей площадью 13,45 кв.м и этажностью: 1, рампа; акты приемки законченных строительством объектов - растворно-бетонного узла, дробильно-сортировочного комплекса и пункта весового контроля по форме КС-11; справки об адресе объектов строительства - растворно-бетонного узла, дробильно-сортировочного комплекса и пункта весового контроля (зарегистрированы в адресном реестре Находкинского городского округа по адресу: Приморский край, г.Находка, пр.Северный, 77 стр.1, 2, 3) со схемами расположения указанных объектов на адресном плане; кадастровые выписки о растворно-бетонном узле и дробильно-сортировочном комплексе по адресу: Приморский край, г.Находка, пр.Северный, 77 стр.2, 3; свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО "СТК" на нежилое здание общей площадью 31 кв.м по адресу: Приморский край, г.Находка, пр.Северный, 77 (право зарегистрировано 29.07.2013).
Согласно пункту 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Форма разрешения на момент его получения ответчиком была установлена постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 N 698.
Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с з
