г. Москва |
|
14 июня 2016 г. |
Дело N А41-82178/15 |
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Ивановой Л.Н., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Ефимовым А.В.,
при участии в заседании:
от администрации Ступинского муниципального района Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ООО "Дельфин": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Ступинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 24.02.2016 по делу N А41-82178/15 по иску ООО "Дельфин" к администрации Ступинского муниципального района Московской области об урегулировании разногласий,
УСТАНОВИЛ:
ООО "ДЕЛЬФИН" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации Ступинского муниципального района Московской области, в котором с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, просило определить условия договора купли-продажи муниципального имущества: нежилое помещение общей площадью 255,2 кв.м., этаж 1, номер этажа на поэтажном плане 1, находящееся в собственности муниципального образования "Ступинский муниципальный район" Московской области, расположенное по адресу: Московская обл., г.Ступино, ул.Службина, д.8 между Администрацией Ступинского муниципального района Московской области и ООО "Дельфин" в следующей редакции:
1. п. 4.1 договора изложить: "Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта, и составляет 6074460 (Шесть миллионов семьдесят четыре тысячи четыреста шестьдесят) руб. без учета НДС - основная сумма платежа".
2. п. 4.2. договора слова: "...на основании письменного заявления Покупателя-Залогодателя..." - исключить из текста договора.
3. п. 4.3. договора изложить в следующей редакции: "Покупатель-Залогодатель уплачивает Продавцу- Залогодержателю указанную в п.4.1 настоящего договора сумму ежемесячно равными долями в течение трех лет с момента заключения договора. Покупатель-Залогодатель вправе осуществить оплату имущества досрочно".
4. п. 4.3.1 договора - исключить из текста договора.
5. п. 4.3.2 договора слова: "На оставшуюся сумму денежных средств..." изложить "На сумму основного долга Покупателя-Залогодателя перед Продавцом-Залогодержателем...".
6. п. 4.3.4. договора второй абзац слова: "...расчетный счет Продавца-Залогодержателя..." изложить: "...корреспондентский счет банка (казначейства) Продавца-Залогодержателя...".
7. п. 6.1 договора слова: "...после поступления денежных средств в размере, указанном в п.4.3.1 настоящего договора, на счет Продавца-Залогодержателя..." изложить: "...с момента заключения договора".
8. п. 7.2.7 договора - исключить из текста договора.
9. п. 9.3 договора - исключить из текста договора.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, истцом указано МАУ "Единый сервисный центр".
Решением Арбитражного суда Московской области от 24.02.2016 по делу А41-82178/15 заявленные требования удовлетворены частично.
Суд первой инстанции обязал администрацию Ступинского муниципального района заключить с ООО "Дельфин" договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении нежилого помещения общей площадью 255,2 кв.м., этаж 1, номер этажа на поэтажном плане 1, расположенное по адресу: Московская область, г. Ступино, ул.Службина, д.8 на условиях протокола разногласий:
- п. 4.1 договора изложить: "Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта, и составляет 6074460 (Шесть миллионов семьдесят четыре тысячи четыреста шестьдесят) руб. без учета НДС - основная сумма платежа".
- п. 4.2. договора слова: "_на основании письменного заявления Покупателя-Залогодателя_" - исключить из текста договора.
- п. 4.3. договора изложить в следующей редакции: "Покупатель-Залогодатель уплачивает Продавцу- Залогодержателю указанную в п.4.1 настоящего договора сумму ежемесячно равными долями в течение трех лет с момента заключения договора. Покупатель-Залогодатель вправе осуществить оплату имущества досрочно".
- п. 4.3.1 договора - исключить из текста договора.
- п. 6.1 договора слова: "_после поступления денежных средств в размере, указанном в п.4.3.1 настоящего договора, на счет Продавца-Залогодержателя_" изложить: "_с момента заключения договора".
п. 7.2.7 договора - исключить из текста договора.
п. 9.3 договора - исключить из текста договора.
В остальной части требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, администрация Ступинского муниципального района Московской области обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В судебное заседание не явились представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Решением Арбитражного суда Московской области от 13.03.2015 по делу А41-79923/14 удовлетворены требования ООО "Дельфин" об обязании администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - Администрация) направить обществу договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 255,2кв.м., расположенного по адресу: Московская обл., г.Ступино, ул. Службина, д. 8 (далее - Помещение).
Письмом от 01.07.2015 N и7-21/3024 в адрес истца от Администрации поступил проект договора купли-продажи указанного имущества.
По указанию истца, условия договора частично не соответствовали действующему законодательству, в т.ч. положениям ФЗ N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения _").
Ответ на указанное обращение от Администрации Ступинского муниципального района к истцу до настоящего времени не поступал.
Истец не согласен с фактическим отказом Администрации от принятия протокола разногласий, и считает, что предложенная Администрацией редакция договора ущемляет его права как стороны договора и противоречит действующему законодательству.
Данный отказ послужил основанием для обращения в Арбитражный суд Московской области.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Как усматривается из материалов дела, в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества, а также во исполнение вышеуказанного суда ответчик в соответствии с требованиями действующего законодательства организовал проведение оценки выкупаемого имущества и направил истцу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, установленной в отчете о рыночной стоимости нежилого помещения.
Общество полагает, что данная стоимость является недостоверной, поскольку в редакции договора, предложенной Администрацией, цена выкупаемого имущества определена на основании отчета об оценке, выполненного не на дату обращения Истца с заявлением о реализации преимущественного права по выкупу имущества, что противоречит требованиям ФЗ N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения...".
В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
В соответствии со статьей 12 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Исходя из данной статьи дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2012 г. N 7240/12).
Цена спорного имущества определена судом первой инстанции на основании заключения эксперта по результатам проведенной судебной экспертизы.
Заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения площадью площадью 255,2 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Ступино, ул. Службина, д.8 по состоянию на 08.10.2014 составляет 6074460 (Шесть миллионов семьдесят четыре тысячи четыреста шестьдесят) руб. без учета НДС.
Основанием для проведения экспертизы послужил, наряду с другими обстоятельствами и тот факт, что оценка спорного имущества, выполненная по заказу Администрации при направлении в адрес истца проекта договора, была осуществлена с нарушениями требований Федерального закона N 159-ФЗ, а именно: дата оценки не совпадала с датой подачи заявления обществом о реализации преимущественного права по выкупу арендуемого имущества.
В ходе назначенной судом экспертизы стоимость выкупаемого имущества была определена на дату подачи заявления о реализации преимущественного права по выкупу арендуемого имущества.
Какие либо иные основания считать проведенную экспертизу недостоверной, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
28.12.2010 Федеральным законом N 395-ФЗ были внесены изменения в Налоговый кодекс РФ.
Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 второй части НК РФ, операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено, что стоимость выкупаемого имущества определена судом в полном соответствии с действующим законодательством, п. 4.1 договора возможно изложить: "Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта, и составляет 6074460 (Шесть миллионов семьдесят четыре тысячи четыреста шестьдесят) руб. без учета НДС - основная сумма платежа".
В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.
Пункт 4.2. договора в редакции ответчика: Оплата имущества осуществляется на основании письменного заявления Покупателя-Залогодателя в рассрочку на три года с момента заключения договора.
Истец предлагает в пункте 4.2 слова "на основании письменного заявления Покупателя- Залогодателя" исключить из текста договора.
Данное требование полностью соответствует действующем законодательству, поскольку Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не предусматривает подачу указанного заявления.
Пункт 4.3. договора в редакции ответчика: Покупатель-Залогодатель уплачивает Продавцу- Залогодержателю указанную в п. 4.1 настоящего договора сумму в следующем порядке: п. 4.3.1.
Первый платеж составляет _____________________ рубля (ей) и перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора.
Пункты 4.3, 4.3.1 договора в редакции администрации противоречат Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку указанный федеральный закон не предусматривает наличия "первого" платежа по договору, а устанавливает срок рассрочки оплаты выкупаемого имущества.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции, поддерживает решение суда первой инстанции о возможности изложить п. 4.3. договора изложить в следующей редакции: "Покупатель-Залогодатель уплачивает Продавцу-Залогодержателю указанную в п. 4.1 настоящего договора сумму ежемесячно равными долями в течение трех лет с момента заключения договора. Покупатель-Залогодатель вправе осуществить оплату имущества досрочно", а п. 4.3.1 договора - исключить из текста договора, п. 4.3.2. договора в редакции ответчика: на оставшуюся сумму денежных средств предоставляется рассрочка и производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования в газете "Вестник Совета депутатов и администрации Ступинского муниципального района, Совета депутатов и администраций городских и сельских поселений" объявления о продаже Имущества.
Также истец просил из п. 4.3.2 договора слова: "На оставшуюся сумму денежных средств..." изложить следующим образом: "На сумму основного долга Покупателя-Залогодателя перед Продавцом-Залогодержателем...".
В указанной части судом первой инстанции обоснованно не принята редакция истца, поскольку редакция ответчика не противоречит действующему законодательству.
Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для данных изменений, в связи с чем, в данной части истцу отказано.
Пункт 4.3.4. договора в редакции ответчика: Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору) на расчетный счет Продавца - Залогодержателя: сумма ежемесячной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов. Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору).
Истец просит п. 4.3.4. договора второй абзац слова: "...расчетный счет Продавца-Залогодержателя..." изложить: "...корреспондентский счет банка (казначейства) Продавца-Залогодержателя...".
Данные требования истца также обоснованно отклонены судом первой инстанции, так как в платёжных документах, отправляемых через расчётную сеть самого банка, указываются не только расчётные счета отправителя и получателя средств, но и корреспондентские счета кредитных учреждений, в которых эти расчётные счета открыты. Однако, использование данного реквизита не является обязательным.
Пункт 6.1. договора в редакции ответчика: Передача Имущества Продавцом-Залогодержателем Покупателю-Залогодателю осуществляется по акту приема-передачи в течение 10 (десяти) дней после поступления денежных средств в размере, указанном в п. 4.3.1 настоящего договора, на счет Продавца- Залогодержателя.
Истец просил в п. 6.1 договора слова: "_после поступления денежных средств в размере, указанном в п. 4.3.1 настоящего договора, на счет Продавца-Залогодержателя_" изложить: "_с момента заключения договора".
Указанную редакцию истца обоснованно принята судом первой инстанции как обоснованная, с учетом изменения порядка оплаты имущества, установленного п. 4.3. договора, исключением из текста договора п. 4.3.1 договора.
Вывод суда первой инстанции о том, что пункты 7.2.7 и 9.3 договора, предусматривающие страхование залогодателем в двухнедельный срок за свой счет имущества на его полную стоимость, а также оставление денежных средств у продавца- залогодержателя, уплаченных покупателем-залогодателем в случае расторжения договора по вине покупателя в редакции администрации противоречат действующему законодательству, является правильным.
Отношения сторон подлежат регулированию Законом N 159-ФЗ, который не содержит указаний по обязательному страхованию выкупаемого имущества, а также не предоставляет органу муниципальной власти права самовольно устанавливать данное условие договора.
В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование свои требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Как указано в п. 9.3. договора, в случае расторжения настоящего договора по вине Покупателя- Залогодателя уплаченная Покупателем-Залогодателем сумма денежных средств Продавцом-Залогодержателем не возвращается. Данный пункт является противоречащим действующему законодательству, а именно: согласно статье 319 ГК РФ Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (пункт 1 статьи 65 АПК РФ).
Изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости заключения договора в редакции протокола разногласий.
С учетом изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме, подлежат отклонению ввиду их несостоятельности и не могут являться основанием для отмены или изменения судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 24.02.2016 по делу N А41-82178/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий |
Е.Н. Виткалова |
Судьи |
Л.Н. Иванова |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Номер дела в первой инстанции: А41-82178/2015
Истец: ООО "ДЕЛЬФИН"
Ответчик: АДМИНИСТРАЦИЯ СТУПИНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА
Третье лицо: МУНИЦИПАЛЬНОЕ АВТОНОМНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ "ЕДИНЫЙ СЕРВИСНЫЙ ЦЕНТР" СТУПИНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА