Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2016 г. N 17АП-4200/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 11 ноября 2016 г. N Ф09-8897/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании неустойки по договору купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, решение суда первой инстанции отменено

г. Пермь

16 июня 2016 г.

Дело N А60-61637/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 июня 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Макарова Т.В.,

судей Поляковой М.А., Виноградовой Л.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой Ю.В.,

при участии:

от истца, общества с ограниченной ответственностью "ЛИДО" - Башмаков И.С., удостоверение адвоката, доверенность от 19.10.2015,

от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "КОМАС" - Пац Е.В., удостоверение адвоката, доверенность от 01.02.2015, Воронин А.Ю., директор, паспорт, решение N от 11.05.2009,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании дело

дело N А60-61637/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью "ЛИДО" (ОГРН 1036605197199, ИНН 6664087673)

к обществу с ограниченной ответственностью "КОМАС" (ОГРН 1046602180965, ИНН 6639012025)

о взыскании неустойки по договору купли-продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Лидо" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Комас" 10 080 000 руб. неустойки по договору купли-продажи земельного участка от 12.04.2014.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены.

Общество с ограниченной ответственностью "КОМАС" обжалует решение в апелляционном порядке, просит судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт. Считает, что выводы суда о неисполнении обществом обязанности по обращению в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью погашения регистрационной записи о залоге не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, опровергаются материалами дела.

В отзыве на апелляционную жалобу общество "Лидо" выразило несогласие с изложенными в ней доводами.

При проверке законности и обоснованности обжалуемого судебного акта в соответствии со ст. 266, ст. 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции в соответствии с разъяснениями, данными в п. 29 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в силу ч. 6.1 ст. 268 АПК РФ перешел к рассмотрению исковых требований по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на что указано в определении суда от 12.05.2016.

В порядке, предусмотренном пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Семенова В.В. на судью Полякову М.А.

В судебном заседании, состоявшемся 08 июня 2016 года, представитель истца, общества с ограниченной ответственностью "ЛИДО", Башмаков И.С. поддержал исковые требования.

Представители ответчика, общества с ограниченной ответственностью "КОМАС", Пац Е.В., Воронин А.Ю. просили отказать в удовлетворении требований, указывали, что истец уклонялся от совместной подачи заявления о погашении записи о залоге в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Комас" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "ЛИДО" (покупатель) 12.02.2014 заключен договор купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке (с рассрочкой платежа).

Согласно п. 1 данного договора продавец обязуется передать, а покупатель оплатить и принять в собственность следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 66:06:4501018:1692, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под автостоянку, площадь 10 000 кв. м, адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, Белоярский район, 27 км. автодороги Екатеринбург-Тюмень; объект незавершенного строительства, степень готовности по факту 61%, общей площадью застройки 146.9 кв. м, литер А, назначение: нежилое, адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, Белоярский район, 27 км. автодороги Екатеринбург-Тюмень, в районе с. Косулино, кадастровый (или условный) номер 66-66-28/034/2008-302.

В соответствии с п.3 договора объект незавершенного строительства продается за 3 000 000 руб. 00 коп., земельный участок продается за 8 200 000 руб.

Денежные средства уплачиваются покупателем продавцу в следующие сроки: 1-й платеж: 200000 рублей уплачивается Покупателем Продавцу в срок не позднее 14.02.2014; 2-й платеж: 5000000 рублей - в срок не позднее 15.05.2014, 3-й платеж: 3000000 рублей - в срок не позднее 15.11.2014; 4-й платеж: 3000000 рублей - в срок до 01.03.2015.

Согласно п.8 договора с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости отчуждаемых объектов недвижимости, указанной в п.3 Договора, отчуждаемые объекты недвижимости находятся в залоге у продавца.

После осуществления покупателем полной оплаты по договору продавец обязуется представить в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявление о прекращении залога.

Полная оплата по сделке произведена 11.12.2014.

Согласно п.9 Договора продавец обязуется в течение 3 (трех) рабочих дней с момента полной оплаты покупателем стоимости отчуждаемого земельного участка и отчуждаемого объекта незавершенного строительства явиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав для совместного с покупателем заявления о погашении регистрационной записи о залоге.

В соответствии с п. 10 договора в случае нарушения продавцом п.8 настоящего договора (обязанность предоставить заявление о прекращении залога) продавец по первому письменному требованию покупателя выплачивает неустойку 0,3% в день за каждый день просрочки от общей стоимости объектов недвижимости, отчуждаемых по настоящему договору, до полного исполнения обязательств, предусмотренных п.9 настоящего договора.

Согласно ч. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 2 Закона об ипотеке).

Пунктом 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

На основании подп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно ч. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или этой статьей закона, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации (в применимой к отношениям сторон первоначальной редакции) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Данное положение соответствует требованиям пункта 3 статьи 405 ГК РФ, согласно которой должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В силу положений пунктов 1, 3 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию, заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, решение учредителя, справка об оплате и договор купли-продажи сданы обществом "КОМАС" в Белоярский отдел Управления Росреестра по Свердловской области 05.02.2015.

Отказ в регистрирующего органа от 06.03.2015 N 66/028/301/2015-813 в погашении регистрационной записи об ипотеке основан на п.1 ст.25 Закона об ипотеке, поскольку ему не было представлено заявление общества "ЛИДО", которое является залогодателем по договору купли-продажи от 12.02.2014.

Аналогичные документы со стороны общества "ЛИДО" суду не представлены.

Суду не представлено доказательств того, что общество "ЛИДО" (залогодатель) предпринимало действия, направленные на совместную с обществом "КОМАС" (залогодержателем) подачу заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество: отсутствует переписка сторон, предложения о явке в регистрирующий орган. Не представлено также и свидетельств тому, что стороны договора поручали выполнение данных действий третьим лицам или своим работникам.

При этом также необходимо принять во внимание и тот факт, что общество "ЛИДО" только 26.10.2015 обращается в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "КОМАС" о прекращении обременения в виде ипотеки (дело N А60-51120/2015).

Как следствие можно утверждать, что совместное заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не было подано по причинам, зависящим и от общества "ЛИДО", что сделало совершение юридически значимого действия невозможным.

Поскольку совершение регистрационных действий было обусловлено необходимостью совершения сторонами сделки совместных действий, то в силу п.3 ст.405, п.п. 1 ст.406 ГК РФ общество "КОМАС" нельзя считать просрочившим обязательство, и в соответствии с п.2 ст.330 ГК РФ не него не может быть возложена обязанность по уплате неустойки.

С учетом изложенного, решение суда от 03.02.206 подлежит отмене (ч.3.1 ст. 268, ч. 4 ст. 270 АПК РФ), в иске о взыскании неустойки должно быть отказано.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ понесенные по делу судебные расходы должны быть отнесены на стороны истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 февраля 2016 года по делу N А60-61637/2015 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛИДО" (ОГРН 1036605197199, ИНН 6664087673) в пользу общества с ограниченной ответственностью "КОМАС" (ОГРН 1046602180965, ИНН 6639012025) 3 000 (три тысячи) рублей в возмещение понесенных по делу судебных расходов.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.В.Макаров

Судьи

Л.Ф.Виноградова М.А.Полякова