Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2016 г. N 09АП-20193/16

город Москва

17 июня 2016 г.

Дело N А40-161626/14

Резолютивная часть постановления объявлена 14.06.2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 17.06.2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Александровой Г.С., Солоповой А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2016,

по делу N А40-168263/15 (6-1384), принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,

по иску ООО "Корина-офсет" (ОГРН 1027700253151)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Евстигнеев О.В. по доверенности от 27.10.2015;

от ответчика: Соболь Л.Я. по доверенности от 07.12.2015;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Корина-офсет" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Корина-офсет" при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 194,4 кв.м., (этаж 1, пом.IX, комн. 1-9, 9а, 10-11), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Якиманка д. 38, путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:

"Цена объекта составляет 13 739 881 (тринадцать миллионов семьсот тридцать девять тысяч восемьсот восемьдесят один ) руб. 46 копеек, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."

Пункта 3.4. договора в следующей редакции:

"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 228 998 (двести двадцать восемь тысяч девятьсот девяносто восемь) руб. 37 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга" (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 30.03.2016, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. Просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Департаментом имущества города Москвы (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы) (арендодатель) и ООО "Корина-офсет" (арендатор) 25.12.2003 был заключен Договор N 1-1237/03 аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы в редакции дополнительных соглашений, согласно условиям которого, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает нежилое помещение площадью 343,2 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, ул. Б. Якиманка, д. 38, стр. 4 сроком до 30.06.2015.

Договор аренды и дополнительные соглашения к договору зарегистрированы в установленном законом порядке в ЕГРП.

ООО "Корина-офсет" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 15.04.2015 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение ООО "Корина-офсет", направил Истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 33 117 000,00 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 24.06.2015 N 773Г/927 ООО "АБН-Консалт".

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "Поларис".

В соответствии с подготовленным ООО "Поларис" заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 14 973 305,00 руб. то есть ниже суммы, указанной Департаментом.

Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения и п. 3.4 Договора.

Письмом от 11.08.2015 Истец направил Ответчику подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.

Письмом от 17.08.2015 Департамент городского имущества города Москвы отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной Истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Корина-офсет" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие у сторон разногласий по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2015 назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

Проведение экспертизы поручено ООО "Департамент независимой экспертизы и оценки", эксперту Слюсаревой Ольге Игоревне.

Перед экспертом поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 194, 4 кв.м. (этаж 1, пом. IX, ком. С 1-9, 9а, 10-11, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Якиманка, д.38) по состоянию на 15.04.2015 г.?

Согласно Заключению Эксперта N 2015-1041-СЭ об оценке рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 194,4 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Б. Якиманка, д. 38, стоимость объекта на дату экспертной оценки 15.04.2015 составила 13 739 881 руб. с учетом НДС.

В судебное заседание суда первой инстанции по ходатайству ответчика был вызван эксперт. По представленному экспертному заключению эксперт пояснил, что исследуемые помещения соответствуют характеристикам помещения производственного назначения. В отношении разницы в сравнительном и доходном подходе пояснил, что собственники на момент сдачи помещений не рассчитывают предполагаемый доход, следовательно, арендная ставка отражает текущий момент и указывается заниженная стоимость по сравнению со ставкой рыночной стоимости

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Оснований для переоценки указанного вывода у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, выкупная цена общей площадью 194,4 кв.м. (этаж 1, пом.IX, комн. 1-9, 9а, 10-11), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Якиманка д. 38, в ходе рассмотрения спора между сторонами по этому вопросу была установлена судом в размере 13 739 881,46 руб. (без учета НДС) на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы.

Отводов эксперту, заявлений о фальсификации доказательств заявлено не было, доказательств недостоверности выводов эксперта не представлено.

Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, им дана надлежащая правовая оценка.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2016 года по делу N А40-168263/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.А. Солопова Г.С. Александрова